ŽUPAN OBČINA LOGATEC e: Tržaška cesta 50A, 1370 Logatec t: , f: Štev.: 007-1

Transkripcija

1 ŽUPAN OBČINA LOGATEC e: Tržaška cesta 50A, 1370 Logatec t: , f: Štev.: Datum: OBČINSKI SVET OBČINE LOGATEC ZADEVA: PODELITEV STAVBNE PRAVICE ZA PRIZIDEK K ZDRAVSTVENEMU DOMU LOGATEC PREDLAGATELJ: - Berto MENARD, župan POROČEVALEC: - Andrej VRHUNC, direktor PREDLOG SKLEPA: Občinski svet Občine Logatec sprejme predlog Sklepa o soglasju k pravnemu poslu ustanovitve stavbne pravice na zemljišču parc. št. 30/2 k.o Dol. Logatec, v predloženem besedilu. Žig Berto MENARD ŽUPAN Priloge: predlog Sklepa o soglasju k pravnemu poslu ustanovitve stavbne pravice na zemljišču parc. št. 30/2 k.o Dol. Logatec Obrazložitev Načrt ustanovitve stavbne pravice Poročilo o oceni vrednosti

2 OBČINSKI SVET OBČINA LOGATEC e: Tržaška cesta 50A, 1370 Logatec t: , f: Številka: Datum: Na podlagi 16. člena Statuta Občine Logatec (Logaške novice, št. 1-2/14), 29. člena Zakona o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (Uradni list RS, št. 86/10, 75/12, 47/13 ZDU-1G, 50/14, 90/14 ZDU-1I, 14/15 ZUUJFO, 76/15 in 11/18 ZSPDSLS-1) in 71. člena Poslovnika Občinskega sveta Občine Logatec (Logaške novice, št. 1-2/14) je Občinski svet Občine Logatec na redni seji, dne, sprejel naslednji S K L E P o soglasju k pravnemu poslu ustanovitve stavbne pravice na zemljišču parc. št. 30/2, k.o Dolenji Logatec I. Občinski svet Občine Logatec daje soglasje k pravnemu poslu ustanovitve stavbne pravice na zemljišču parc. št. 30/2, k.o Dolenji Logatec. Stavbna pravica po tem sklepu se podeli odplačno, skladno z zakonom o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti in sicer za obdobje do največ 45 let. II. Stavbna pravica se podeli z neposredno pogodbo. Vrednost stavbne pravice v skladu z opravljeno cenitvijo je ,40 EUR na leto, pri čemer je možna revizija cenitve, glede na trenutne tržne cene. III. Za vodenje postopka in podpis pogodbe o ustanovitvi stavbne pravice se pooblasti župana Občine Logatec. Ta sklep začne veljati naslednji dan po sprejemu. IV. ŽUPAN Berto MENARD

3 O b r a z l o ž i t e v Zdravstveni dom se že nekaj časa srečuje s prostorsko stisko. Leta 2014 je Občina Logatec začela z urejanjem medsebojnega razmerja z izvajalcem lekarniške dejavnosti, in sicer so začeli potekati tudi pogovori o morebitni investiciji v Občini Logatec, ki bi poleg nove lekarne, neposredno ob zdravstvenem domu doprinesla občini tudi dodatne prostore za zdravstveno dejavnost. Stvarnopravno zakonik stavbno pravico definira kot pravico imeti v lasti zgrajeno zgradbo nad ali pod tujo nepremičnino za določeno obdobje, ki ne sme trajati več kot 99 let. Stvarna pravica se podeli odplačno, in sicer imetnik stavbne pravice za celotno trajanje stavbne pravice plačuje letno nadomestilo. Skladno z določbo prvega odstavka 72. člena Zakona o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti se pogodba o ustanovitvi stavbne pravice sklene na podlagi metode javne dražbe, javnega zbiranja ponudb ali neposredne pogodbe. Skladno z določbo 52. člena Zakona o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti se namera o sklenitvi neposredne pogodbe objavi na spletni strani upravljavca, če se pravni posel razpolaganja z nepremičnim premoženjem sklepa po metodi neposredne pogodbe. Namera o sklenitvi pogodbe se objavi najmanj 20 dni pred nameravano sklenitvijo neposredne pogodbe in mora biti objavljena najmanj 20 dni. Za dokazilo o pravici graditi Gradbeni zakon GZ (Uradni list RS, št. 61/17 in 72/17 popr.) priznava poleg zemljiškoknjižnega izpiska (v primeru, da je lastninska ali druga stvarna pravica investitorja na nepremičninah, na katerih se bo izvajala gradnja že vpisana v zemljiško knjigo) tudi notarsko overjeno pogodbo o pridobitvi te pravice, ki je predlagana za vpis v zemljiško knjigo, sodno ali upravno odločbo, ki mu omogoča gradnjo oziroma izvajanje del, sklep o določitvi investitorja kot upravljavca nepremičnine, če gre za nepremičnino v lasti njegovega ustanovitelja, razen če je iz uradnih evidenc razvidno, da je investitor zakoniti upravljavec ali drugo listino, ki v skladu z zakonom omogoča gradnjo oziroma izvajanje del. Glede na to, da izvajalec lekarniške dejavnosti ni lastnik predmetne nepremičnine, bo Občina Logatec za namen izgradnje lekarne in ureditev okolice na nepremičnini parc. št. 30/2 k.o Dolenji Logatec v lasti Občine Logatec sklenila Pogodbo o ustanovitvi stavbne pravice. Občina bo ustanovila stavbno pravico skladno z zakonom. Namen ustanovitve stavbne pravice je zadržati v lasti zemljišče, ki se nahaja na območju zdravstvenega kompleksa in ga le obremeniti s stvarno pravico za določen čas. Višina nadomestila, ki ga prejme Občina Logatec kot lastnica zemljišča, se določi s predhodno obvezno cenitvijo in z upoštevanjem načela gospodarnosti (5. člen Zakona o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti). Višina in način plačila nadomestila je bistvena sestavina pravnega posla. Imetnik stavbne pravice nosi strošek in tveganje projektiranja, pridobitve gradbenega dovoljenja, izvedbe, upravljanja, vzdrževanja, financiranja, zavarovanja, gradnje, pridobitve dovoljenj, soglasij, pravilnosti in pravočasnosti gradnje. Trenutna ocena investicije znaša v skladu s Poročilom ocenjene vrednosti investicije iz maja ,60 EUR. Investicija obsega gradnjo dveh etaž ter mansarde in ureditev zunanje okolice ter parkirišč. Občinskemu svetu je predloženo Poročilo ocenjene vrednosti in Poročilo o ekonomski utemeljenosti. Pravna podlaga za sprejem predloga sklepa je: člen Zakona o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (Uradni list RS, št. 86/10, 75/12, 47/13 ZDU-1G, 50/14, 90/14 ZDU-1I, 14/15 ZUUJFO, 76/15 in 11/18 ZSPDSLS-1). Po navedenem zakonu o pravnem poslu ravnanja s stvarnim premoženjem samoupravnih lokalnih skupnosti odloči svet samoupravne lokalne skupnosti na predlog organa, odgovornega za izvrševanje proračuna samoupravne lokalne skupnosti.

4 - 29. člen Zakona o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti določa da je organ odgovoren za izvrševanje proračuna samoupravne lokalne skupnosti dolžan pred začetkom postopka pravnega posla ravnanja z vrednostjo nad ,00 EUR pridobiti soglasje sveta samoupravne lokalne skupnosti. Pripravila: Zvonka Moljk Višja svetovalka Andrej Vrhunc Direktor Berto MENARD ŽUPAN

5 ŽUPAN OBČINA LOGATEC e: Tržaška cesta 50A, 1370 Logatec t: , f: Štev.: Datum: NAČRT USTANOVITVE STAVBNE PRAVICE NA NEPREMIČNINI V LASTI OBČINE LOGATEC USTANOVITEV STAVBNE PRAVICE NA NEPREMIČNINI PARC. ŠT. 30/2 K.O DOLENJI LOGATEC

6 I. UVOD Z namenom reševanja problematike prostorske stiske Zdravstvenega doma Logatec, bi bilo potrebno pristopiti k izgradnji prizidka k Zdravstvenemu domu Logatec ter ureditvi njegove okolice in parkirišč. Občina Logatec je lastnica nepremičnin par. št. 30/2 k.o Dolenji Logatec v deležu 1/1 do celote. Na predmetni nepremičnini bo stal prizidek k Zdravstvenemu domu Logatec in parkirišča. Za izgradnjo celotnega prizidka skupaj z ureditvijo okolice in parkirišč v občinskem proračunu ni zagotovljenih sredstev, zato je smiselno k izgradnji pozvati zunanje investitorje. Občina Logatec bo z imetnikom stavbne pravice sklenila Pogodbo o ustanovitvi stavbne pravice, na podlagi Sklepa o soglasju k pravnemu poslu ustanovitve stavbne pravice, ki ga sprejme Občinski svet Občine Logatec. II. RAZLOGI ZA USTANOVITEV STAVBNE PRAVICE, NJENE PREDNOSTI TER JAVNI INTERES Razlog za ustanovitev stavbne pravice je omogočiti izgradnjo prizidka k Zdravstvenemu domu Logatec ter ureditev okolice in parkirišč. S tem bo Zdravstveni dom Logatec pridobil nove prostore za opravljanje svoje dejavnosti, prav tako pa bodo imeli občani na voljo prenovljeno lekarno v prostorih Zdravstvenega doma Logatec. Prednost ustanovitve stavbne pravice glede na prodajo nepremičnine je v tem, da bo z ustanovitvijo stavbne pravice nepremičnina s parc. št. 30/2 k.o Dolenji Logatec ostala v lasti Občine Logatec v deležu 1/1 do celote, poleg tega, pa ne bo potrebna parcelacije dela zgoraj navedene nepremičnine, ki bi obsegala zemljišče po nameravanih prizidkom. S tem se bo zagotovilo, da bodo nepremičnine na območju zdravstvenega kompleksa Zdravstvenega doma Logatec še naprej v celotni lasti Občine Logatec. Obenem pa bo Občina Logatec brez lastnih sredstev zagotovila izgradnjo prepotrebnega prizidka k Zdravstvenemu domu Logatec ter posledično Zdravstvenemu domu Logatec dolgoročno zagotovila dodatne prostore. Glede na to, da prostorska stiska Zdravstvenega doma Logatec z leti ne bo manjša, temveč se bo predvidoma še povečevala, je smiselno Zdravstvenemu domu Logatec zagotoviti dolgoročno uporabo novih prostorov, kar je brez tveganja možno zagotoviti zgolj z ohranitvijo lastninske pravice na nepremičnini v lasti Občine Logatec. Poleg tega je obremenjevanje nepremičnega premoženja občine s stvarnimi pravicami, med katere spada tudi stavbna pravica, skladno z Zakonom o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti ZSPDSLS-1 (Uradni list RS, št. 11/18) možno le odplačno. 1 Javni interes pri podelitvi stavbne pravice se kaže predvsem pri izboljšanju zdravstvene storitve za občane, saj bo Zdravstveni dom Logatec, ki je pomemben ne zgolj za prebivalce Logatca temveč tudi za prebivalce okoliških krajev, pridobil dodatne prostore, s tem pa se bo izboljšala zdravstvena oskrba občanov. III. UPORABOST STAVBE PO PRENEHANJU POGODBENEGA RAZMERJA Skladno z določbo drugega odstavka 263. člena Stvarnopravnega zakonika SPZ (Uradni list RS, št. 87/02 in 91/13) mora lastnik nepremičnine imetniku stavbne pravice ob prenehanju plačati dogovorjeno nadomestilo, ki ne sme bit manjše od polovice povečanja tržne vrednosti nepremičnin. Zakon o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti, ki je v razmerju do Stvarnopravnega zakonika specialni zakon (lex specialis) pa v 73. členu določa, da višina nadomestila, ki ga mora država ali samoupravna skupnost kot lastnik nepremičnine ob prenehanju plačati imetniku stavbne pravice, znaša največ polovico povečanja tržne vrednosti nepremičnine. 1 Prvi odstavek 70. člena ZSPDSLS-1.

7 Možno je tudi imetnika stavbne pravice zavezati k odstranitvi objekta in okolice oziroma ureditvi le-teh na tak način, da se vzpostavi prvotno stanje pred izgradnjo objekta. S tem se občina zavaruje pred sicer obveznim plačilom nadomestila, ki bi ga morala ob poteku stavbne pravice plačati imetniku stavbne pravice največ v višini polovice povečanja tržne vrednosti nepremičnine. Možen bo tudi drugačen, kasnejši dogovor, da se namesto odstranitve objekta le ta prenese v brezplačno trajno lastnino lastnika nepremičnine, to je občine. Končno odločitev, ali bo občina zahtevala odstranitev zgradbe, ali pa bo imetniku stavbne pravice plačala nadomestilo oziroma se z njim dogovorila o brezplačnem prenosu na občino, pa bo le-ta sprejela ob prenehanju stavbne pravice glede na takrat dane relevantne okoliščine. Med slednje spadajo finančno stanje in finančna sposobnost občine, potreba Zdravstvenega doma Logatec po dodatnih prostorih ter druge relevantne okoliščine. IV. EKONOMSKA UPRAVIČENOST Višina nadomestila, ki ga bo moral imetnik stavbne pravice plačevati Občini Logatec, kot lastnici nepremičnine s parc. št. 30/2, k.o Dolenji Logatec, v skladu s trenutno cenitvijo znaša ,40 EUR letno. Glede na dolžino obdobja, za katerega se ustanavlja stavna pravica, to je predvidoma med 30 in 45 let, bo skupna višina nadomestila, ki ga bo v predmetnem obdobju prejela Občina Logatec, znašala med ,00 in ,00 EUR. Občina Logatec bo po preteku trajanja stavbne pravice v proračunu morala zagotoviti dovolj finančnih sredstev za plačilo nadomestila, ki ne bo višje od polovice povečanja tržne vrednosti nepremičnine. Možen pa je prav tako drugačen dogovor, in sicer da se namesto odstranitve objekta le ta prenese v brezplačno trajno lastnino lastnika nepremičnine, to je občine. Tudi v takšnem primeru Občini Logatec ne bi bilo potrebno zagotoviti finančnih sredstev za plačilo nadomestila imetniku stavbne pravice. Podrobneje o ekonomski upravičenosti v prilogi Poročilo o ekonomski utemeljenosti ustanovitve stavbne pravice na nepremičnini parc. št. 30/2 k.o Dolenji Logatec.

8 ŽUPAN OBČINA LOGATEC e: Tržaška cesta 50A, 1370 Logatec t: , f: POROČILO O EKONOMSKI UTEMELJENOSTI USTANOVITVE STAVBNE NA NEPREMIČNINI S PARC. ŠT. 30/2 K.O DOLENJI LOGATEC Logatec, marec 2019

9 1. PRAVNA PODLAGA Podeljevanje oziroma ustanovitev stavbne pravice na nepremičnem premoženju ureja Zakon stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti ZSPDSLS-1 (Uradni list RS, št. 11/18), podrobnejša ravnanja pa Uredba o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (Uradni list RS, št. 31/18). Poleg Zakona o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti je treba pri ustanovitvi stavbne pravice upoštevati tudi določila Stvarnopravnega zakonika SPZ (Uradni list RS, št. 87/02 in 91/13). ZAKON O STVARNEM PREMOŽENJU DRŽAVE IN SAMOUPRAVNIH LOKALNIH SKUPNOSTI (ZSPDSLS-1) Zakon o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti v 70. členu določa pravila glede obremenjevanja s stvarnimi pravicami nepremičnine v lasti države in lokalnih skupnosti. Tako določa, da je obremenjevanje nepremičnega premoženja odplačno. Nadalje 72. člen ZSPDSLS-1 določa, se pogodba o ustanovitvi stavbne pravice sklene na podlagi metode javne dražbe, javnega zbiranja ponudb ali neposredne prodaje. Pred sklenitvijo pravnega posla o ustanovitvi stavbne pravice je upravljavec dolžan pripraviti načrt ustanovitve stavbne pravice na nepremičnini v lasti države ali samoupravnih lokalnih skupnosti, ki vsebuje utemeljitev razlogov za ustanovite v stavbne pravice in njenih prednosti glede na prodajo nepremičnine ter opredelitve javnega interesa, uporabnosti stavbe, ki je sestavina stavbne pravice, po prenehanju pogodbenega razmerja za lastnika zemljišča ali odločitve, da je imetnik stavbne pravice po prenehanju pogodbenega razmerja zemljišče dolžan vzpostaviti prvotno stanje in ekonomske upravičenosti, ki temelji na višini nadomestila, ki ga bo upravljavec prejel v času trajanja stavbne pravice, na dolžini obdobja, za katero se ustanavlja stavbna pravica, in na načrtu zagotovitve finančnih sredstev za plačilo nadomestila, ki ga bo država ali samoupravna lokalna skupnost plačala imetniku stavbne pravice po prenehanju pogodbenega razmerja. Nadalje 73. člen ZSPDSLS-1 določa, da višina nadomestila, ki ga mora država ali samoupravna lokalna skupnost kot lastnik nepremičnine ob prenehanju plačati imetniku stavbne pravice, znaša največ polovico povečanja tržne vrednosti nepremičnine. 52. člen ZSPDSLS-1 določa postopek sklenitve neposredne pogodbe. Najprej je potrebno objaviti namero o sklenitvi neposredne pogodbe, in sicer na spletni strani upravljavca oziroma se lahko objavi tudi na drug, krajevno običajen način ali na drugi spletni strani, v kolikor je to v skladu z načelom gospodarnosti. Namera o sklenitvi pogodbe se objavi najmanj 20 dni pred nameravano sklenitvijo neposredne pogodbe in mora biti objavljena najmanj 20 dni. UREDBA O STVARNEM PREMOŽENJU DRŽAVE IN SAMOUPRAVIH LOKALNIH SKUPNOSTI Uredba o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti v 19. členu podrobneje ureja vsebino objave namere o sklenitvi neposredne pogodbe. STVARNOPRAVNI ZAKONIK Stvarnopravni zakonik (SPZ) ureja stavbno pravico v členih od 256 do 265. Med drugim SPZ v 263. členu določa, da s prenehanjem stavbne pravice postane zgradba sestavina nepremičnine, lastnik pa mora imetniku stavbne pravice ob prenehanju plačati dogovorjeno nadomestilo, ki ne sme biti manjše od polovice povečanja tržne vrednosti nepremičnine.

10 2. SPLOŠNO O STAVBNI PRAVICI 8. člen Stvarnopravnega zakonika (SPZ) določa, da je vse, kar je po namenu trajno spojeno ali je trajno na nepremičnini, nad ali pod njo, sestavina nepremičnine, razen če zakon določa drugače.»in prav v primeru instituta stavbne pravice Stvarnopravni zakonik določa drugače. Zgradba, ki jo ima v lasti imetnik stavbne pravice, namreč v času obstoja stavbne pravice ni sestavina nepremičnine, na kateri oziroma nad ali pod katero je zgrajena, temveč je sestavina stavbne pravice, ki se jo prav zaradi možnosti izvzema zgradbe iz sfere nepremičnine, na, pod ali nad katero dejansko stoji, na eni strani, in zaradi čim manjšega odstopa od načela superficies solo cedit na drugi strani, na podlagi fikcije v svojem bistvu enači z nepremičnino oziroma zemljiščem.«2 SPZ v 256. členu definira stavbno pravico, in sicer kot pravico imeti v lasti zgrajeno zgradbo nad ali pod tujo nepremičnino. Ob tem določa, da stavbna pravica ne sme trajati več kot 99 let. Za nastanek stavne pravice se zahteva poleg veljavnega pravnega posla, iz katerega izhaja obveznost ustanoviti stavbno pravico, še zemljiškoknjižno dovolilo in vpis v zemljiško knjigo. Pogodba o ustanovitvi stavbne pravice mora vsebovati ime lastnika nepremičnine, zemljiškoknjižno oznako nepremičnine, natančen opis stavbne pravice, čas trajanja stavbne pravice in nadomestilo, ki ga mora plačati imetnik stavbne pravice lastniku nepremičnine. Pravni posel, na podlagi katerega se ustanovi stavbna pravica, ne sme vsebovati razveznega pogoja. 3 Stavbna pravica preneha z izbrisom iz zemljiške knjige. Izbris stavbne pravice se lahko zahteva po poteku časa, za katerega je bila stavbna pravica ustanovljena, 4 razen v primeru predčasnega prenehanja, kot je določeno v 261. členu SPZ (sporazumno predčasno prenehanje) ali v 262. členu SPZ (predčasno prenehanje zaradi kršitve). S prenehanjem stavbne pravice postane zgradba sestavina nepremičnine, lastnik pa mora imetniku stavbne pravice ob prenehanju plačati dogovorjeno nadomestilo, ki ne sme biti manjše od polovice povečanja tržne vrednosti nepremičnine KRATEK OPIS PROJEKTA V Logatcu namerava izvajalec lekarniške dejavnosti na lokaciji Zdravstvenega doma Logatec (naslov: Notranjska cesta 2, 1370 Logatec) zgraditi prizidek k zdravstvenemu domu. Velikost prizidka bo znašala 1.278,15 m2 bruto v dveh etažah in mansardi. Podatek je povzet po Oceni vrednosti investicije iz maja 2018 izdelovalca STP Muren Črnomelj d.o.o., Nova loka 49, 8340 Črnomelj. V pritličju je predvidena lekarniška dejavnost, v nadstropju in mansardi pa prostori za druge z zdravstvom povezane dejavnosti. Zemljišče, kjer je predviden prizidek k Zdravstvenemu domu Logatec je v lasti Občine Logatec. Za realizacijo projekta bo morala občina zasebnemu investitorju podeliti stavbno pravico. 4. LOKACIJA PRIZIDKA K ZDRAVSTVENEMU DOMU Zdravstveni dom Logatec se nahaja v Logatcu, in sicer na Notranjski cesti 2, 1370 Logatec. 2 Juhart, M., Berden, A., Keresteš, T., Rijavec, V., Tratnik, M., Vlahek, A., Vrenčur, R: Stavrnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana: člen SPZ člen SPZ člen SPZ.

11 Izgradnja prizidka k Zdravstvenemu domu Logatec je predvidena na lokaciji zdravstvenega doma, in sicer na nepremičnini s parc. št. 30/2 k.o Dolenji Logatec, ki je v lasti Občine Logatec v deležu 1/1 do celote. Celotna nepremičnina je v prostorskem aktu opredeljena kot stavbno zemljišče v območju DL-92 z namensko rabo CU (Osrednja območja centralnih dejavnosti). Dostop do zdravstvenega doma je iz Notranjske ceste. 5. EKONOMSKA UTEMELJITEV Po preučitvi pravne podlage ugotavljamo: občina lahko ustanovi stavbno pravico na svojem zemljišču, v primeru obravnavanega projekta bi morala biti ustanovitev stavbne pravice odplačna, občina mora pridobiti cenitev za ustanovitev stavbne pravice, občina mora izdelati načrt ustanovitve stavbne pravice ne nepremičnini v lasti občine, občina mora ekonomsko utemeljiti ustanovitev stavbne pravice na nepremičnini, po prenehanju stavbne pravice bi lahko občina zahtevala, da mora imetnik stavbne pravice odstraniti vse objekte in vrniti zemljišče v prvotno stanje. V tem primeru ni potrebno plačati nadomestila, saj vrnitev v prvotno stanje pomeni, da ni povečanja vrednosti nepremičnine. V praksi se ta instrument uporablja zato, da se občina izogne plačilu odškodnine, investitor pa potem z njo sklene aneks, s katerim preda v brezplačno trajno last objekt na zemljišču in se tako izogne stroškom rušenja. Opisno vrednotenje variant z in brez investicije je sledeče: POSTAVKA ZASEBNI INVESTITOR ZGRADI BREZ INVESTICIJE PRIZIDEK K ZD Vpliv na razvoj občine Pozitiven Nevtralen Vpliv na občinski proračun Pozitiven (stavbna pravica, občini Nevtralen ni potrebno zgraditi prizidka) Tveganja Z vidika občine ni tveganj Ni tveganj Vpliv na zdravstvo Pozitiven (izboljšanje pogojev za Nevtralen kakovostno zdravstveno oskrbo občanov, posredno pozitiven vpliv na zdravje občanov) Vpliv na sosednja zemljišča Nevtralen Nevtralen Vpliv na zaposlenost Možnost novih zaposlitev Nevtralen Vpliv na okolje Pozitiven (prizidek bo skladen z zahtevami Pravilnika o učinkoviti rabi energije v stavbah) Nevtralen Vpliv na življenjski standard Dvig kakovosti zdravstvenih Nevtralen storitev, več sredstev v lokalnem okolju in nove zaposlitve bi dvignili življenjski standard Kvalitativno vrednotenje variant z in brez investicije je sledeča (kriteriji točkovanja: nizka vrednost je ovrednotena z 1 točko, srednja vrednost je ovrednotena 2 točka, visoka vrednost je ovrednotena s 3 točkami): POSTAVKA ZASEBNI INVESTITOR ZGRADI BREZ INVESTICIJE PRIZIDEK K ZD Vpliv na razvoj občine 3 1 Vpliv na občinski proračun 3 1 Tveganja 3 3

12 Vpliv na zdravstvo 3 1 Vpliv na sosednja zemljišča 2 2 Vpliv na zaposlenost 3 1 Vpliv na okolje 2 1 Vpliv na življenjski standard 3 1 Skupaj Ekonomsko (vrednostno) vrednotenje variant z ali brez investicije (z občinskega in družbenega vidika letno): POSTAVKA ZASEBNI INVESTITOR ZGRADI BREZ INVESTICIJE PRIZIDEK K ZD Vpliv na občinski proračun (stavbna , ,00 EUR 0 EUR pravica) Vpliv na zdravje občanov neopredeljivo 0 EUR Vpliv na zaposlenost neopredeljivo 0 EUR Skupaj , ,00 EUR 0 EUR Opomba: Pri podanih vrednostni gre za oceno izdelovalca ekonomske utemeljenosti (to je Občine Logatec), ki je podana na podlagi navedenih izhodišč in sedaj znanih podatkov o investiciji. Ocenjene vrednosti lahko bistveno odstopajo od dejansko realiziranih vrednosti. ALTERNATIVNA IZVEDBA Kot vsak projekt, ki ga izvaja javni sektor v sodelovanju z zasebnim kapitalom ima tudi ta projekt svojo alternativo, to je izvedbo projekta samo z javnimi sredstvi. Taka izvedba je smiselna, kadar ekonomska analiza pokaže, da je izvedba samo z javnimi sredstvi racionalna in gospodarna ter na splošno ugodnejša (cenejša, donosnejša, tehnično boljša, za javni interes primernejša, ) kot pa izvedba s podelitvijo stavbne pravice. V tem konkretnem primeru je v tehničnem smislu projekt jasno definiran in ni razlik v načinu izvedbe med Občino Logatec in zasebnim partnerjem, prav tako se vsebina projekta (prostori lekarne in prostori za zdravstveno dejavnost) v morebitni drugačni obliki izvedbe projekta ne bi spremenili. Pomemben element pri odločanju je tudi porazdelitev tveganj izvajanj projekta. V primeru podelitve stavbne pravice občina ne sprejema posebnega tveganja, saj je za izvedbo in financiranje projekta odgovoren prejemnik stavbne pravice, ki s tem prevzema večji del tveganja. To je v skladu z načeli gospodarnega ravnanja pri ravnanju z nepremičninami v javni lasti in iz tega vidika je videti podelitev stavbne pravice v tem primeru kot primerno obliko ravnanja. Načeloma sicer lahko tako kot pri vsakem projektu pride med samo izvedbo do zapletov na strani prejemnika stavbne pravice in s tem povezanih morebitnih zamud pri izvedbi projekta, kar ima vpliv tudi na občino, vendar so finančna tveganja in druge negativne posledice izrazito na strani zasebnega partnerja, občina pa ima za ta namen tudi možnost dodatnih pogodbenih varoval. Po drugi strani, bi projekt, v kolikor ga bi samostojno financirala Občina Logatec, ustvarjal tudi prihodke v obliki najemnine za prostore lekarne. Ti bi bili lahko razmeroma visoki vsekakor višji od pokrivanja tekočih stroškov saj gre za lokacijo, ki je izjemno primerna za tovrstno dejavnost. Vendar pa je vprašljivo, v kolikšnem času bi se povrnil vložek v predmetni prizidek, prav tako pa je v tem primeru potrebno upoštevati tudi opurnitetni strošek letnega nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča.

13 Sklepne ugotovitve so: - Občina Logatec izraža namero, da ustanovi odplačno stavbno pravico in jo v skladu z Zakonom o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti lahko ustanovi; - Vrednost odplačne stavbne pravice znaša ,40 EUR letno; - Občina Logatec zahteva, da mora imetnik stavbne pravice po prenehanju stavbne pravice odstraniti vse objekte in vrniti zemljišče v prvotno stanje, pripravljena pa se je odpovedati tej zahtevi, če se zasebni investitor odpove nadomestilu zaradi povečanja tržne vrednosti nepremičnine po zaključku obdobja. 6. ZAKLJUČEK Ugotavljamo, da je glede na sklepne ugotovitve iz 5. točke tega poročila, ustanovitev obravnavane stavbne pravice ekonomsko utemeljena.

14 d.o.o. POROČILO O OCENI VREDNOSTI NEPREMIČNINSKIH PRAVIC ZA STAVBNO PRAVICO Podlaga: ocena tržne vrednosti nepremičninskih pravic na dan Obseg naloge opredeljen kot predmet ocenjevanja: 1 Stavbna pravica 2 na nepremičnini z ID znakom: /2, ki predstavlja parcelo številka 30/2 3 k.o. Dolenji Logatec (šifra k.o. 2017) Lokacija nepremičnine na naslovu: Notranjska cesta 2, 1370 Logatec SEPTEMBER 2018 BREDA ZORKO MAG. PRAVA IN MANAGEMENTA NEPREMIČNIN POOBLAŠČENA OCENJEVALKA VREDNOSTI NEPREMIČNIN 1 CENITEV NI NAREJENA ZA NAMEN BANKE 2 Stavbna pravica se nanaša na izgradnjo prizidka k Zdravstvenemu domu Logatec za dobo 45 let. 3 Na ocenjevanih parceli stojijo stavbe številka 250, 251, 252 k.o. Dolenji Logatec, ki niso predmet ocene vrednosti.

15 KAZALO VSEBINE 1 UVODNI DEL SKLADNO Z MSOV Skladnost s standardi (Izjava) Odstopanja Obseg dela Splošne zahteve Identifikacija ocenjevalke in izjava Način ocenjevanja vrednosti Identifikacija naročnika Izjava naročnika Opredeljen obseg naloge kot predmet ocenjevanja Omejitve uporabe, razširjanje in objave poročila Namen cenilnega poročila in namen ocenjevanja vrednosti Nameravana uporaba (vključno z vsemi omejitvami uporabe) Namen ocenjevanje vrednosti nepremičnine Valuta ocenjevanja vrednosti Lastništvo nepremičnine Pomembne negotovosti ali omejitveni pogoji Posebne predpostavke (sprejete predpostavke) Vrsta poročila Podlaga vrednosti ocenjevanja Izbrana podlaga ocenjevanja tržne vrednosti po MSOV Tržna vrednost Datumi ocenjevanja Navedba skladnosti glede vhodnih podatkov za oceno vrednosti Vrsta in obseg dela Obseg posla Sklep o vrednosti in glavne razloge za vse sprejete sklepe OBRAZLOŽITEV METOD IN OPRAVLJENEGA DELA Splošno načelo Raziskave ustrezne namenu vrednosti in podlagi vrednosti Analize in vhodni podatki Zapis ocenjevanja vrednosti Skladnost z drugimi standardi Analiza najgospodarnejše rabe kot premisa vrednosti Izbira najprimernejšega načina vrednotenja Pregled predmetne posesti in okolja in ogled nepremičnine Vrednost nepremičnine glede na razmere na nepremičninskem trgu kot povzetek ocene vrednosti 12 3 PREDSTAVITEV GOSPODARSKE RASTI V SVETOVNEM MERILU IN NA OBMOČJU EUROPSKE UNIJE IN SLOVENIJE

16 3.1 BDP svetovnega gospodarstva Gospodarska rast v najpomembnejših trgovinskih partnericah v EU Gospodarska rast v Sloveniji Promet nepremičnin na domačem trgu Cene nepremičnin IDENTIFIKACIJA NEPREMIČNINE Analiza okolja Demografski podatki za Mestno občino Loagtec Makrolokacija in mikrolokacija nepremičnin Analiza zemljišča in nepremičnine v prostoru ANALIZA NAJGOSPODARNEJŠE UPORABE Analiza zakonske dopustnosti gradnje Analiza fizične izvedljivosti gradnje nepremičnine Analiza finančne upravičenosti nepremičnine PREDMET OCENJEVANJA IN KRATEK POVZETEK Predmet ocenjevanja in kratek povzetek Umestitev zemljišča v prostor Lokacija prizidka k zdrvstvenemu domu Kvadratura zemljišča stavbna pravica opis projekta Slike ocenjevane nepremičnine NAČIN TRŽNIH PRIMERJAV Opredelitev načina tržnih primerjav Izbira načina za ocenjeno vrednost nepremičnine Način tržnih primerjav Kriteriji za primerjavo Prilagoditev zaradi časa prodaje Lokacija in mikrolokacija ocenjevane nepremičnine Morfološke in geološke značilnosti Velikost zemljišča Stavbna pravica gradnja prizidka Komunalna opremljenost in gradbeno dovoljenje Mreža prilagoditev po načinu tržnih primerjav za stavbno zemljišče ZAKLJUČEK VIRI, LITERATURA, ZAKONODAJA IN STANDARDI

17 1 UVODNI DEL SKLADNO Z MSOV SKLADNOST S STANDARDI (IZJAVA) Spodaj podpisana Breda Zorko, mag. prava in managementa nepremičnin, univ. dipl. pravnica kot POOBLAŠČENE OCENJEVALKE VREDNOSTI NEPREMIČNIN. Vrednosti nepremičnin po svojem najboljšem prepričanju in poznavanju izjavljam in podajam izjavo, da se je ocenjevanje vrednosti izvajalo v skladu z MSOV-ji, se razume, da je bila ocena vrednosti izdelana v skladu z vsemi ustreznimi standardi, ki jih je izdal OMSOV in je bilo cenilno poročilo izdelano skladno z MSOV 2017 in da sem ocenila primernost vseh pomembnih vhodnih podatkov skladno z MSOV OCENJEVALEC VREDNOSTI Kot pooblaščena ocenjevalka vrednosti nepremičnin nastopam kot posameznica, skupina posameznikov ali podjetje s potrebnim strokovnim znanjem, zmožnostjo in izkušnjami za objektivno, nepristransko in strokovno izvedbo ocenjevanja vrednosti skladno z nazivom in nosilko licence kot P-41/2013, za kar je priložena odločba NEPRISTRANSKOST Cenilno poročilo izdelam kot ocenjevalka nepristransko s presojo zanesljivosti vhodnih podatkov in predpostavk s preglednostjo in izključitvijo subjektivnih dejavnikov. Presoja, ki je uporabljena pri ocenjevanju vrednosti, je nepristranska, da ne pride do pristranskih analiz, mnenj in sklepov z upoštevanjem Kodeksa etičnih načel za strokovne ocenjevalce vrednosti OMSOV-ja kot zgled primernega okvira za strokovno ravnanje. V poročilu je zagotovljeno jasno razumevanje za predvidene uporabnike. 1.2 ODSTOPANJA ZAKONSKO OBVEZNA ODSTOPANJA Odstopanje je okoliščina, v kateri je treba delati po posebnih zakonskih, regulativnih ali drugih oblastvenih zahtevah, ki se razlikujejo od nekaterih zahtev v MSOV-jih. Če so odstopanja obvezna zato, ker mora ocenjevalec vrednosti ravnati v skladu s posebnimi zakonskimi, regulativnimi ali drugimi oblastvenimi zahtevami, ki ustrezajo namenu in pravnemu redu, je tako ocenjevanje vrednosti še vedno v skladu z MSOV-ji. Kadar pride do odstopanj v takšnih okoliščinah, ocenjevalec vrednosti še vedno lahko navede, da je bilo takšno ocenjevanje vrednosti opravljeno v skladu z MSOV-ji VRSTA VSAKEGA ODSTOPANJA Kot je zahtevano v MSOV 101 in MSOV 103, da je za poročanje treba navesti vrsto vsakega odstopanja (na primer z ugotovitvijo, da je bilo ocenjevanje vrednosti izvedeno v skladu z MSOV-ji in krajevnimi davčnimi predpisi). Če nekatera odstopanja pomembno vplivajo na naravo opravljenih postopkov, vhodnih podatkov in uporabljenih predpostavk ali na sklep ocenjevanja vrednosti, moram kot ocenjevalka vrednosti tudi razkriti te posebne zakonske, regulativne ali druge oblastvene zahteve in pomembne poteze, po katerih se razlikujejo od zahtev MSOV-jev. V tem delu navajam, da v cenilnem poročilu ni nikakršnih odstopanj, niti zakonsko obveznih niti drugih odstopanj od MSOV OBSEG DELA Obseg dela (včasih naveden tudi kot pogoji posla) opisuje temeljne pogoje posla ocenjevanja vrednosti, kot so sredstvo ali sredstva (nepremičnina ali posest), katerih vrednost se ocenjuje, namen ocenjevanja vrednosti in naloge strank, ki so vključene v ocenjevanje vrednosti po MSOV 101. Upoštevan je namen standarda in njegova uporaba pri širokem spektru nalog ocenjevanja vrednosti, in v tem delu nastopam kot pooblaščena ocenjevalka vrednosti nepremičnin, kar vključuje ocenjevanja vrednosti, ki jih opravljajo ocenjevalci vrednosti za druge naročnike, ki niso njihovi delodajalci (ocenjevanja vrednosti za tretje stranke). 4

18 1.4 SPLOŠNE ZAHTEVE Tržna ocena vrednosti in delo, opravljeno pri njeni pripravi, ustreza namenu ocenjevanja vrednosti in kot ocenjevalka zagotavljam, da predvideni prejemnik ocene vrednosti razume, kaj je treba zagotoviti in vse omejitve pri uporabi te ocene, preden je dokončna in sporočena. 1.5 IDENTIFIKACIJA OCENJEVALKE IN IZJAVA Kot pooblaščena ocenjevalka vrednosti nepremičnin sem pred zaključkom naročila naročniku sporočila obseg dela, kar vključuje med drugim tudi mojo identiteto: BREDA ZORKO POOBLAŠČENA OCENJEVALKA VREDNOSTI NEPREMIČNIN pri Slovenskem inštitutu za revizijo, po izobrazbi univerzitetna diplomirana pravnica, diplomirana upravna organizatorka in magistrica prava in managementa nepremičnin, stanujoča Mali vrh 30, 1293 Šmarje Sap, z dovoljenjem za delo številka DON-P-1/17-337, vpisana v register pri Slovenskem Inštitutu za revizijo. zaprisežena sodna cenilka za gradbeno stroko nepremičnine splošno magistra prava in managementa nepremičnin Evropske pravne fakultete univerzitetna diplomirana pravnica Pravne fakultete diplomirana upravna organizatorka pri Upravne akademije pooblaščena ocenjevalka vrednosti nepremičnin pri Inštitutu za revizijo mediatorka za mediacije v zvezi z nepremičninskim pravom nepremičninska posrednica pri prometu z nepremičninami Skladno s splošnimi standardi MSOV 101 zagotavljam nepristransko in objektivno oceno vrednosti in v zvezi s tem podajam naslednjo Izjavo po MSOV 2017 kot sledi: imam kot ocenjevalka vrednosti pravic na nepremičninah potrebno znanje in izkušnje za izvedbo projekta ocene vrednosti ocenjevane nepremičnine; je ocenjevanje vrednosti izvedeno objektivno in nepristransko, vse kar je ocenjevalka uporabila je razvidno iz poročila in ni dolžna nenaročnikom cenitve razlagati metode in način strokovnega dela; da sem o predmetu ocenjevanja pridobila vse informacije, ki bistveno vplivajo na njegovo oceno vrednosti; so v poročilu prikazani podatki in informacije preverjeni v skladu z možnostmi ter prikazani in uporabljeni v dobri veri ter so točni; so prikazane moje osebne analize, mnenja in sklepi, ki so omejeni samo s predpostavkami in posebnimi predpostavkami, opisanimi v tem poročilu; nimam sedanjih oziroma prihodnjih interesov glede predmeta ocenjevanja v tem poročilu in nimam) navedenih osebnih interesov ter nisem pristranska glede oseb (fizičnih ali pravnih), ki jih ocena vrednosti zadeva in ne pustim vplivanja na odločanje o tržni vrednosti; nisem povezana oseba oziroma z mano povezane osebe naročnika (naročnik je naveden pod postavko naročnik v tem poročilu) v zadnjih treh letih in nisem opravljala storitve ali transakcije, ki bi se nanašale na nepremičninske pravice v zvezi s to nepremičnino, niti s premoženjem v zvezi s to nepremičnino in niti s sredstvi, ki bi bila povezana z nepremičninskimi pravicami ocene vrednosti predmetnega ocenjevane nepremičnine plačilo za mojo storitev v zvezi z ocenitvijo vrednosti ni vezano na vnaprej določeno vrednost predmeta ocenjevanja vrednosti ali doseganje dogovorjenega izida; ocenjevanja vrednosti ali pojava kakršnegakoli poslovnega dogodka, ki bi bil posledica analiz, mnenj in sklepov tega poročila sem osebno pregledala predmet ocenjevanja; da mi pri izdelovanju analiz in ocenjevanju vrednosti nihče ni dajal pomembne strokovne pomoči; so moje analize izdelane, mnenja in sklepi oblikovani ter to poročilo sestavljeno v skladu s pravili ocenjevanja vrednosti, razvrščenimi v Hierarhiji pravil ocenjevanja vrednosti. 5

19 1.6 NAČIN OCENJEVANJA VREDNOSTI Upoštevan je ustrezen in primeren način ocenjevanja vrednosti. V nadaljevanju so opisani in opredeljeni trije glavni načini, ki se uporabljajo za ocenjevanje vrednosti. Vsi temeljijo na ekonomskih načelih ravnovesja cen, pričakovanih koristi ali substituciji. Glavni načini ocenjevanja vrednosti so: način tržnih primerjav na donosu zasnovan način nabavnovrednostni način V predmetnem cenilnem poročilu je bil uporabljen način tržnih primerjav. 1.7 IDENTIFIKACIJA NAROČNIKA NAROČNIK: OBČINA LOGATEC, TRŽAŠKA CESTA 50A, 1370 LOGATEC. 1.8 IZJAVA NAROČNIKA Naročnik ocene vrednosti OBČINA LOGATEC, TRŽAŠKA CESTA 50a, 1370 LOGATEC, izjavljam, da so vsi posredovani podatki, ki se zadevajo predmetne posesti in vplivajo na vrednost lastninskih pravic, posredovani ocenjevalki Bredi Zorko, točni in verodostojni, tako da ne zavajajo. Ocenjevalka si je nepremičnino v celoti ogledala in pridobila na vpogled vse potrebne podatke. Dne, Podpis naročnika: 1.9 OPREDELJEN OBSEG NALOGE KOT PREDMET OCEN JEVANJA Predmet ocenjevanja: Stavbna pravica 4 na nepremičnini z ID znakom: /2, ki predstavlja parcelo številka 30/2 5 k.o. Dolenji Logatec (šifra k.o. 2017) 1.10 OMEJITVE UPORABE, RAZŠIRJANJE IN OBJAVE POROČILA Omejitve uporabe, razširjanja in objave poročila je uporabljena kadar je potrebna ali zaželena omejitev uporabe ocene vrednosti ali število tistih, ki se nanjo zanašajo, morajo biti predvideni uporabniki in omejitve jasno sporočeni. Informacije, ocene in mnenja, ki jih vsebuje to poročilo, se nanašajo le na zadevno vrednotenje in ne smejo biti uporabljene izven tega konteksta. Ocena vrednosti velja le za v poročilu navedeni namen uporabe in datum vrednotenja. Eventualne pravne obremenitve niso vključene v oceno vrednosti. Poročilo je izdelano za podan namen in predstavlja tajnost in je zaupno za ocenjevalko in uporabnike. Na podlagi MSOV 2017, Kodeksa vedenja in Etike, ki navaja:»ocenjevalka vrednosti mora določiti omejitev glede objavljanja ocenitve vrednosti ali sklepov ocenjevanja vrednosti brez soglasja, tako da ocenjevalka vrednosti lahko ohrani možnost nadzora nad obliko in vsebino, v kateri so javno razkrite njene ocenitve vrednosti,«določam, da je poročilo zaupno za ocenjevalko in uporabnike v takšni meri, da ni dovoljena objava poročila ali dela poročila, vendar pa je dopustno sklicevanje in razkritje poročila in številk za ugotovitev tržne vrednosti nepremičnin. 4 Stavbna pravica se nanaša na izgradnjo prizidka k Zdravstvenemu domu Logatec. 5 Na ocenjevanih parceli stojijo stavbe številka 250, 251, 252 k.o. Dolenji Logatec, ki niso predmet ocene vrednosti. 6

20 1.11 NAMEN CENILNEGA POROČILA IN NAMEN OCENJEVANJA VREDNOSTI Namen ocenjevanja vrednosti, je namen, za katerega se pripravlja ocenjevanja tržne vrednosti, je jasno opredeljen in se ocena vrednosti naj ne uporablja izven konteksta in za namene, za katere ni določena. Za predmetno oceno vrednosti je namen ocenjevanja za ugotovitev tržne vrednosti nepremičninske pravice (stavbna pravica) 1.12 NAMERAVANA UPORABA (VKLJUČNO Z VSEMI OMEJITVAMI UPORABE) 6 Nameravana uporaba je za ocenjevanje tržne vrednosti, ki je pogosto zahtevana ob posebni predpostavki, da je prišlo do spremembe v stanju nepremičnine. V skladu z zahtevo po MSOV 103, da je potrebno v obseg dela vključiti vse potrebne posebne predpostavke, ki se običajno pojavljajo pri ocenjevanju vrednosti za prodajo in so med drugim najbolj običajne. Če se predvidena dejstva razlikujejo od tistih, ki obstajajo na datum ocenjevanja vrednosti, se imenujejo posebne predpostavke. Posebne predpostavke se pogosto uporabljajo za ponazoritev učinka morebitne spremembe na vrednost sredstva ali nepremičnine. Označene so kot posebne, da se uporabnika ocenjevanja vrednosti posebej opozori na to, da je sklep o oceni vrednosti določen s spremembo v danih okoliščinah ali da je odraz mnenja, ki so ga tržni udeleženci kar na splošno zastopali na datum ocenjevanja vrednosti. Primeri takih predpostavk so med drugim: predpostavka, da je nepremičnina v popolni lasti in s prostim razpolaganjem; predpostavka, da je bila predlagana stavba na datum ocenjevanja vrednosti dejansko dograjena; predpostavka, da je na datum ocenjevanja vrednosti obstajala posebna pogodba, ki dejansko še ni potekla; predpostavka, da je vrednost finančnega instrumenta ocenjena z uporabo krivulje donosa, ki se razlikuje od tiste, ki bi jo uporabil neki tržni udeleženec NAMEN OCENJEVANJE VREDNOSTI NEPREMIČNINE Namen je ocena vrednosti za potrebe poslovnih odločitev naročnika, v skladu z Zakonom o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (Ur. l. RS št. 86/2010, 75/2012 in 47/2013-ZDU-1G) in Uredbo o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (Ur. l. RS št. 34/2011, 42/2012, 24/2013 in 10/2014). Ocenjena vrednost je skladno z Uredbo o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (Ur. l. RS št. 34/2011, 42/2012, 24/2013 in 10/2014), definirana kot vrednost, ki je ocenjena v skladu z vsakokratnimi veljavnimi mednarodnimi standardi ocenjevanja vrednosti. S cenitvijo ugotovljena vrednost stvarnega premoženja oziroma stvarne ali obligacijske pravice je ocenjena vrednost. Izhodiščna oziroma izklicna vrednost stvarnega premoženja oziroma stvarne ali obligacijske pravice je vrednost, ki jo upravljavec določi ob izbiri metode ravnanja s stvarnim premoženjem in je enaka ali višja od ocenjene vrednosti. Orientacijska vrednost stvarnega premoženja je vrednost, ki jo določi upravljavec stvarnega premoženja na podlagi cenitve premoženja oziroma izkustveno, na podlagi primerjave prodaj podobnega premoženja na trgu oziroma na podlagi drugih pomembnih podatkov, s katerimi upravljavec določa ceno stvarnega premoženja v smislu čim večjega približka dejanski vrednosti na trgu. Vrednost stvarnega premoženja države in samoupravnih lokalnih skupnosti ter vrednost ustanovitve stvarne ali obligacijske pravice na stvarnem premoženju države oziroma samoupravne lokalne skupnosti se ugotovi po vsakokratno veljavnih mednarodnih standardih ocenjevanja vrednosti, ki jih sprejema Svet za Mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti VALUTA OCENJEVANJA VREDNOSTI Skladno s tem, da mora biti določena mora biti valuta, v kateri se ocenjuje vrednost in ki je navedena v poročilu o ocenjevanju vrednosti ali sklepu o oceni vrednosti je euro. Ocena vrednosti se na primer lahko pripravi v evrih ali ameriških dolarjih. Ta zahteva je zlasti pomembna za ocenjevanje vrednosti, ki vključujejo sredstva v več državah ali pri katerih se pojavlja denarni tok v več valutah. 6 Strokovna literatura 7

21 1.15 LASTNIŠTVO NEPREMIČNINE Nepremičnina: tip nepremičnine: 1 - zemljiška parcela vir ID znaka: 1 - zemljiški kataster ID znak: parcela /2 katastrska občina 2017 DOLENJI LOGATEC parcela 30/2 (ID ) vrsta osnovnega položaja: vknjižena lastninska pravica delež: 1/1 imetnik: 1. matična številka: firma / naziv: OBČINA LOGATEC, Tržaška cesta 050A, 1370 Logatec Pri podatkih o lastništvu in omejitvah se sklicujem na podatke iz zemljiške knjige in tudi prilagam zemljiškoknjižne izpise, ki se nahajajo v prilogah in so sestavni del tega poročila POMEMBNE NEGOTOVOSTI ALI OMEJITVENI POGOJI Ugotovila sem, da nepremičnina ne vključuje omejitev in sicer na podlagi zemljiškoknjižnega izpisa, ki velja na dan izdelave in je priložen temu poročilu. Glede podatkov, ki jih nisem pridobila od naročnika ne odgovarjam. Poročilo sem izdelala v skladu z razpoložljivo dokumentacijo POSEBNE PREDPOSTAVKE (SPREJETE PREDPOSTAVKE) Posebna predpostavka je predpostavka, ki predpostavlja dejstva, ki se razlikujejo od dejanskih dejstev, ki obstajajo na datum ocenjevanja vrednosti, ali ki jih značilen udeleženec trga ne bi storil v poslu na datum ocenjevanja vrednosti. Posebne predpostavke se pogosto uporabljajo za ponazoritev učinka spremenjenih okoliščin na vrednost. Posebne predpostavke tega cenilnega poročila: Predmet ocene je stavbna pravica, ki se nanaša na zemljišče, na parcelo številka 30/2 k.o. Dolenji Logatec, na kateri bo gradnja prizidka k Zdravstvenemu domu Logatec VRSTA POROČILA Avtorske pravice so zavarovane. Cenitveno poročilo je izdelano v dveh izvodih. Veljajo samo originalno podpisani izvodi v pisni obliki cenitvenega poročila. Skladno z dogovorom naročnika in uporabnika cenilnega poročila izdelam tudi elektronsko verzijo, kot jasno dogovorjena predpostavka, ki se uporablja pri elektronskem poslovanju med uporabnikom in izvajalko PODLAGA VREDNOSTI OCENJEVANJA Za skladnost s obveznim standardom MSOV 104 sem pooblaščena ocenjevalka vrednosti nepremičnin izbrala ustrezno podlago vrednosti in sledila vsem veljavnim zahtevam, ki so povezane s to podlago vrednosti in so te zahteve vključene kot del tega standarda (za podlage vrednosti po MSOV-jih) po MSOV Upoštevala sem podlage vrednosti in temeljne premise, na kateri temelji poročanje vrednosti. Podlaga vrednosti ustreza pogojem in namenu ocenjevanja vrednosti, ker podlaga vrednosti tako vpliva na izbiro ali celo narekuje izbiro metod, vhodnih podatkov in predpostavk ter s tem vpliva tudi na končno mnenje o tržni vrednosti. 7 MSOV 104 8

22 1.20 IZBRANA PODLAGA OCENJEVANJA TRŽNE VREDNOSTI PO MSOV TRŽNA VREDNOST 8 Tržna vrednost je ocenjeni znesek, za katerega naj bi voljan kupec in voljan prodajalec zamenjala sredstvo ali obveznost na datum ocenjevanja vrednosti v poslu med nepovezanima in neodvisnima strankama po ustreznem trženju, pri katerem sta stranki delovali seznanjeno, preudarno in brez prisile DATUMI OCENJEVANJA Skladno z MSOV 2017 so navedeni datumi kot sledi spodaj: Ogled nepremičnine: Izdelava poročila: Datum ocene tržne vrednosti: NAVEDBA SKLADNOSTI GLEDE VHODNIH PODATKOV ZA OCENO VREDNOSTI Navajam, da je ocena vrednosti pripravljena v skladu z MSOV-ji in da sem ocenjevalka vrednosti ocenila primernost vseh pomembnih vhodnih podatkov in ni nikakršnih odstopanj ter da je bilo ocenjevanje vrednosti opravljeno v skladu z MSOV-ji in krajevnimi davčnimi predpisi VRSTA IN OBSEG DELA Z zvezi z oceno vrednosti ugotavljam, da niso v poročilu uporabljene nikakršne omejitve pri raziskavi, poizvedovanju ali analizi za namen ocenjevanja vrednosti. Uporabljene so ustrezne informacije, ki so naročniku in uporabnikom na voljo, in sicer iz tega sledi, da v kolikor so uporabljene posebne predpostavke so navedene v posebni točki tega poročila. Če ustreznih informacij ni na voljo, ker pogoji naloge omejujejo preiskavo, je treba ugotoviti in navesti te omejitve in katere koli potrebne predpostavke ali posebne predpostavke sprejete zaradi teh omejitev. 10 Preučila sem vpliv, ki ga imajo dejavniki glede na uporabo in vrednost nepremičnine glede na veljavno zakonodajo na dan ocene vrednosti in glede na razmere na trgu nepremičnin, predvidene spremembe v soseski in druge okoliščine, ki neposredno in posredno vplivajo na vrednost nepremičnine. Za zagotovitev primerljivosti, ustreznosti in verodostojnosti se v poročilo o ocenjevanju vnesla jasen in natančen opis obsega naloge, njen namen in nameravano uporabo, potrditev uporabljene podlage vrednosti in razkritje vsake predpostavke, posebne predpostavke, pomembne negotovosti ali omejitvenih pogojev, ki neposredno vplivajo na ocenjevanje vrednosti nepremičnine OBSEG POSLA Skladno z določilom obsega posla, navajam, da je v tem cenilnem poročilu obseg posla določen že na začetku tega posla, kar je razvidno iz medsebojne pogodbe o naročilu predmetnega cenilnega poročila in je naveden v pisni obliki. V primeru medsebojne pogodbene je obseg dela razviden iz navodil za posel, okvirne pogodbe in notranje usmeritve. Pojasnjujem, da ni bilo v tem poročilu nobenih odstopanj in je bilo ocenjevanje vrednosti opravljeno v skladu z MSOV-ji in krajevnimi davčnimi predpisi. 8 Opredelitev posameznih pojmov je navedena po MSOV 104 v točki (MSOV, 2017: MSOV Skladno z MSOV 101 9

23 1.25 SKLEP O VREDNOSTI IN GLAVNE RAZLOGE ZA VSE SPREJETE SKLEPE Glede na strokovno literaturo MSOV 2017 (mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti) in strokovno literaturo za potrebe izobraževanja pooblaščenih ocenjevalcev vrednosti nepremičnin pri Slovenskem inštitutu za revizijo, ostale predpise in priporočila, sem sprejela naslednjo odločitev in za določitev ocene tržne vrednosti ocenjevane nepremičnine uporabila aritmetično sredino načina tržnih primerjav in izbrano primerljivo nepremičnino, ker odraža dejansko stanje na trgu nepremičnin. Tržna vrednost Ocena tržne vrednosti za stavbno pravico 11 na nepremičnini z ID znakom: /2, ki predstavlja parcelo številka 30/2 12 k.o. Dolenji Logatec (šifra k.o. 2017) na naslovu Notranjska cesta 2, 1370 Logatec, na dan ocene tržne vrednosti znaša stavbna pravica za dobo 45 let znesek v višini ,00. Spodaj podpisana BREDA ZORKO POOBLAŠČENA OCENJEVALKA VREDNOSTI NEPREMIČNIN pri Slovenskem inštitutu za revizijo, po izobrazbi univerzitetna diplomirana pravnica, diplomirana upravna organizatorka in magistrica prava in managementa nepremičnin, stanujoča Mali vrh 30, 1293 Šmarje Sap, vpisana v register pri Slovenskem Inštitutu za revizijo z podaljšano veljavnostjo, izjavljam: da so v poročilu navedeni podatki in informacije preverjeni v skladu z možnostmi in uporabljeni v dobri veri, in da so točni; da so uporabljene analize, ocene in zaključki omejeni s predpostavkami in omejitvenimi pogoji, navedenimi v tem poročilu in so nepristranski; da kot ocenjevalka nimam sedanjih ali prihodnjih interesov v posesti, ki je predmet tega poročila; da sem osebno opravila ogled posesti, ki je predmet tega poročila; da plačilo za storitev v zvezi z oceno ni vezano na ocenjeno vrednost nepremičnine; da je bilo ocenjevanje vrednosti opravljeno v skladu s kodeksom etike in veljavnimi standardi ter v skladu s hierarhijo standardov ocenjevanja vrednosti Breda Zorko POOBLAŠČENA OCENJEVALKA VREDNOSTI NEPREMIČNIN 11 Stavbna pravica se nanaša na izgradnjo prizidka k Zdravstvenemu domu Logatec za dobo 45 let. 12 Na ocenjevanih parceli stojijo stavbe številka 250, 251 in 252 k.o. Dolenji Logatec, ki niso predmet ocene vrednosti. 10

24 2 OBRAZLOŽITEV METOD IN OPRAVLJENEGA DELA 2.1 SPLOŠNO NAČELO Cenitev je izvedena v skladu z vsemi načeli določenimi v MSOV-jih 2017, ki so primerna namenu ocenjevanja, ter po določilih in pogojih, navedenih v obsegu dela. 2.2 RAZISKAVE USTREZNE NAMENU VREDNOSTI IN PODLAGI VREDNOSTI Raziskave opravljene med izvajanjem naloge ocenjevanja vrednosti so ustrezne namenu ocenjevanja vrednosti in podlagi vrednosti. Uporabljene so naslednje analize, skladno z zabeleženim obsegom dela: Ogled na kraju samem, ki je že naveden in obrazložen pod poglavjem Postopek dela Podatki geodetske uprave RS, Objava na internetni strani na straneh SLONEP-a Podatki Poročila o povprečnih cenah na slovenskem trgu nepremičnin, 2017 Povzetek podatkov spletne strani slo.nep in nepremičnine.net in Trgoskopa Podatki Trgoskopa kot osnovni evidenci pri povzemanju podatkov Podatki o sklenjenih poslih po javno objavljenih vpogledih Evidence trga nepremičnin GURS kot primerjalni podatki s nepremičnine.net Podatki geodetske uprave za nepremičnino in podatki zemljiške knjige kot javno objavljeni podatki ter urbanizem Piso, GIS ali urb.info 2.3 ANALIZE IN VHODNI PODATKI Pri analizah in vhodnih podatkih ni uporabljenih nepreverjenih analiz. Uporabljena so samo informacije, ki so preverjene in verodostojno ter se je na njih mogoče zanesti. Skladno s proučevanjem verodostojnosti in zanesljivosti informacij so preverjene in upoštevane okoliščine kot sledi: namen ocenjevanja vrednosti, pomembnost informacij za sklepne ugotovitve ocenjevanja vrednosti, strokovnost in izkušnje vira informacij v zvezi z obravnavano zadevo, ali je vir informacij neodvisen od pregledovanega sredstva ali prejemnika ocene vrednosti. Skladno z namenom ocenjevanja vrednosti, podlage vrednosti, obsega in omejitev raziskav ter vsi viri informacij, na katere se ocenjevalka zanašam, so del obsega ocenjevanja vrednosti, ki sem ga sporočila vsem strankam. Skladno z navedenim navajam, da nisem uporabila neustreznih informacij. 2.4 ZAPIS OCENJEVANJA VREDNOSTI V postopku ocenjevanja sem opravila po dokončanju dela zapis opravljenega dela in podlago za delo, ki je pripeljala do sklepov, s hrambo primerno dolgo glede na ustrezne zakonske, pravne ali regulativne zahteve. Ob upoštevanju vseh takih zahtev zapis vsebuje ključne vhodne podatke, vse izračune, raziskave in analize, ki so pomembne za sklepno ugotovitev, ter tudi kopijo vsakega osnutka ali končnega poročila, in je kot tak predložen naročniku SKLADNOST Z DRUGIMI STANDARDI Kot je navedeno v Okviru MSOV-jev 2017, sem ravnala po zakonskih, pravnih, regulativnih in drugih oblastvenih zahtevah, ki se ne razlikujejo od nekaterih zahtev v MSOV-jih. Taka ocena vrednosti je v celoti opravljena v skladu z MSOV-ji. Glede drugih sklopov zahtev kot so na primer zahteve, ki jih napišejo strokovne organizacije ocenjevanja vrednosti in drugi strokovni organi, ali zahteve, napisane v notranjih usmeritvah in postopkih podjetij, niso v nasprotju z MSOV-ji, pač pa mi nalagajo kot ocenjevalki dodatne zahteve, so izpolnjene, ker se ne upoštevajo kot odstopanja od MSOV. 13 Cenitev je v končni verziji s štampiljko in podpisom v najmanj dveh izvodih predložena naročniku. 11

25 2.6 ANALIZA NAJGOSPODARNEJŠE RABE KOT PREMISA VREDNOSTI Analiza najgospodarnejše rabe je v MSOV 2017 opredeljena kot najverjetnejša uporaba premoženja, ki je fizično možna, primerno upravičena, zakonsko dopustna ter finančno izvedljiva in katere rezultati izkazujejo najvišjo vrednost premoženja, katerega se ocenjuje. 2.7 IZBIRA NAJPRIMERNEJŠEGA NAČINA VREDNOTENJA Načini uporabe ocenjevanja vrednosti obravnavajo običajne namene, za katere so zahtevana ocenjevanja vrednosti. Vsak način uporabe vsebuje zahteve del z navodilom. Zahteve vsebujejo vse dodatke k zahtevam ali spremembe zahtev, opredeljenih v splošnih standardih in ponazoritve, kako se uporabljajo načela iz splošnih standardov. Da bi predmet ocenjevanja vrednosti lahko primerjali s ceno drugih pravic na nepremičninah, ki so bile v zadnjem času izmenjane ali so morda trenutno na razpolago na trgu, je običajno treba uporabiti primerno enoto primerjave. Enote primerjave, ki se običajno uporabljajo, so med drugim analize prodajnih cen z izračunavanjem cene na kvadratni meter objekta. Druge enote, ki se uporabljajo za primerjavo cen, kadar so fizične lastnosti dovolj enovite, so med drugimi cena na sobo ali cena na enoto proizvoda kot donosi pridelkov ali mesečna najemnina. Za vsako nepremičnino sem izbrala enoto primerjave, ki je analizi dosledno izbrana in uporabljena tako za premoženje, katerega vrednost se ocenjuje, kot za primerljivo premoženje. Upoštevala sem razlike med: pravico, za katero sem dobila podatke o ceni in pravico, katere vrednost ocenjujem različne lokacije in lego nepremičnine, kakovostjo zemljišč ali starostjo in značilnostmi objektov, dovoljeno rabo ali namembnostjo (v skladu s prostorsko zakonodajo) za vsako nepremičnino, okoliščinami, v katerih je bila cena določena in zahtevano podlago vrednosti, datumom začetka veljavnosti dobljenega podatka o ceni in zahtevanim datumom. 2.8 PREGLED PREDMETNE POSESTI IN OKOLJA IN OGLED NEPREMIČNINE Opravila sem vizualni ogled predmetne nepremičninske posesti dne , pri pregledu sem predmetno nepremičninsko posest fotografirala. Osnovne podatke o predmetni posesti sem pridobila od naročnika. Ogledala sem si tudi okolje predmetne posesti. Zbrala sem osnovne podatke o demografskih in ekonomskih procesih ter splošne podatke o cenah nepremičnin. Ob ogledu predmetne posesti sem si ogledala vse primerljive posesti, ki so v poročilu uporabljene pri načinu tržnih primerjav. 2.9 VREDNOST NEPREMIČNIN E GLEDE NA RAZMERE NA NEPREMIČNINSKEM TRGU KOT POVZETEK OCENE VREDNOSTI Preučila sem vpliv, ki ga imajo dejavniki glede na uporabo in vrednost nepremičnin glede na veljavno zakonodajo na dan ocene vrednosti in glede na razmere na trgu nepremičnin, predvidene spremembe v soseski in druge okoliščine, ki neposredno in posredno vplivajo na vrednost nepremičnine. Za zagotovitev primerljivosti, ustreznosti in verodostojnosti se v poročilo o ocenjevanju vnesla jasen in natančen opis obsega naloge, njen namen in nameravano uporabo, potrditev uporabljene podlage vrednosti in razkritje vsake predpostavke, posebne predpostavke, pomembne negotovosti ali omejitvenih pogojev, ki neposredno vplivajo na ocenjevanje vrednosti nepremičnine. Kako podrobno je izdelano poročilo o ocenjevanju vrednosti, je odvisno od namena ocenjevanja vrednosti, obsežnosti in zahtevnosti sredstva, katerega vrednost se ocenjuje, in zahtev uporabnikov skladno z naročilom. 12

26 3 PREDSTAVITEV GOSPODARSKE RASTI V SVETOVNEM MERILU IN NA OBMOČJU EUROPSKE UNIJE IN SLOVENIJE 3.1 BDP SVETOVNEGA GOSPODARSTVA Organizacija za gospodarsko sodelovanje in razvoj (OECD), ki združuje 34 gospodarsko najrazvitejših držav na svetu, izdala napoved o stanju svetovnega gospodarstva. Rast svetovnega gospodarstva se dviga, kratkoročna napoved je pozitivna, opazne so tudi nekatere šibkosti. OECD napoveduje, da bo BDP svetovnega gospodarstva prihodnje leto zrasel za 3,7 odstotka, leta 2019 pa 3,6 odstotka. Ocenjujejo, da so stopnje rasti relativno visoke, zato bodo v prihodnje ob vse manjši pomoči centralnih bank nujne strukturne reforme, ki bodo predvsem zasebni sektor spodbudile k večji produktivnosti in zvišanju plač. Dolg gospodinjstev in podjetij je v številnih razvitih ekonomijah na visoki ravni, zato se postavljajo vprašanja o srednjeročni vzdržnosti gospodarske rasti. Za največje svetovno gospodarstvo ZDA v OECD napovedujejo 2,5-odstotno rast BDP za prihodnje leto, leta 2019 pa naj bi se ta znižala na 1,9 odstotka. Za evrsko območje OECD za prihodnje leto pričakuje 2,1-odstotno rast BDP, leta 2019 pa 1,9-odstotno rast. Največje evrsko gospodarstvo Nemčija naj bi po napovedih v prihodnjem letu zraslo za 2,3 odstotka, leta 2019 pa 1,9 odstotka. Japonsko gospodarstvo bo po ocenah leta 2018 zraslo za 1,2 odstotka, leta 2019 pa 1,0 odstotka. Grafikon: Gibanje rasti BDP v Svetu 14 Gibanje rasti BDP v obdobju GOSPODARSKA RAST V NAJPOMEMBNEJŠIH TRGOVINSKIH PARTNERICAH V EU Mednarodne institucije pričakujejo ohranjanje dosedanjega tempa gospodarske rasti evrskega območja. Gospodarstvo evrskega območja je na dobri poti, da bo letos doseglo največjo rast v tem desetletju, saj je napovedana 2,2-odstotna realna rast BDP. To je znatno višje od pomladanskih pričakovanj (1,7 %). Pričakovanja naj bi letos preseglo tudi gospodarstvo EU kot celote s trdno rastjo v višini 2,3 % (zvišanje s pomladanske napovedi 1,9 %). Evropska komisija v danes objavljeni jesenski napovedi pričakuje nadaljnjo rast tako v evrskem območju kot v EU v višini 2,1 % v letu 2018 in 1,9 % v letu Evropsko gospodarstvo je bilo letos precej uspešnejše, kot je bilo pričakovano, to pa je temeljilo na odporni zasebni potrošnji, močnejši svetovni rasti in zmanjšanju brezposelnosti. Ob ugodnih pogojih financiranja in znatno boljšem gospodarskem razpoloženju zaradi zmanjšanja negotovosti so se povečale tudi naložbe. Gospodarstva vseh držav članic rastejo in njihovi trgi dela se izboljšujejo, vendar plače le počasi rastejo. 14 Vir: BS, Tradingeconomics in Statista. 15 Pomladanska napoved: 2018: 1,8 % v evrskem območju, 1,9 % v EU 13

27 3.3 GOSPODARSKA RAST V SLOVENIJI Gospodarska rast se bo letos glede na pretekla leta še okrepila (4,4 %), poleg nadaljnje rasti izvoza in zasebne potrošnje pričakujemo tudi povečanje investicij. Bruto domači proizvod (BDP) je bil v prvi polovici leta medletno večji za 4,7 %, razpoložljivi kazalniki aktivnosti in razpoloženja nakazujejo nadaljevanje ugodnih gibanj tudi v drugi polovici leta. Pomemben dejavnik letošnje višje gospodarske rasti bo občutno višja rast izvoza kot lani, kar poleg krepitve rasti tujega povpraševanja povezujemo z izboljšanjem izvozne učinkovitosti. Ob visoki ravni zaupanja potrošnikov bo sledila rast zasebne potrošnje. Na letošnjo višjo gospodarsko rast kot v letu 2016 (3,1 %) znatno vpliva tudi dinamika državnih investicij, katerih padec je lani znižal gospodarsko rast za 1,6 %. Letos pričakujemo njihovo rast, kar se bo ob še okrepljeni rasti zasebnih investicij v stroje in opremo ter oživitvi stanovanjskih investicij odrazilo v znatnem pospešku rasti skupnih investicij v Ob rasti zaposlenosti v sektorju država ter izdatkov za blago in storitve se bo letos sicer skromno povečala tudi državna potrošnja. Preglednica: Napoved gospodarske rasti v Republiki Sloveniji 16 Makroekonomski podatki za Republiko Slovenijo v % Doseženo Doseženo Doseženo Doseženo Napoved Napoved Realna rast BDP 3,1 2,3 3,1 4,4 3,9 3,2 Inflacija 0,4-0,8-0,1 1,5 1,6 2,1 Brezposelnost (registrirana) 13,1 12,3 11,2 9,5 8,7 8,4 Realna rast izvoza 5,7 5,6 6,4 8,8 7,5 6,1 Realna rast uvoza 4,2 4,6 6,6 8,9 7,7 6,3 Investicije v osnovna sredstva 1,4 1,0-3,6 9,0 8,0 7,0 Zasebna rast potrošnje 2,0 0,5 4,2 3,3 3,0 2,3 Državna rast potrošnje -1,2 2,5 2,5 1,1 0,9 0,9 3.4 PROMET NEPREMIČNIN N A DOMAČEM TRGU V letošnjem letu se v Sloveniji nadaljuje trend rasti števila sklenjenih poslov in prometa z nepremičninami. Rekordno število kupoprodaj stanovanjskih nepremičnin v prvi polovici letošnjega leta potrjuje, da se slovenski nepremičninski trg ponovno nahaja v fazi rasti. Gonilo povpraševanja po nepremičninah so še naprej ugodne gospodarske okoliščine in predvsem nizke obrestne mere. Povpraševanje po stanovanjskih nepremičninah v teh okoliščinah narašča tako zaradi bivalnih kakor zaradi naložbenih razlogov. Število evidentiranih kupoprodaj nepremičnin, Slovenija, I. polletje 2014 I.polletje _I 2014_II 2015_I 2015_II 2016_I 2016_II 2017_I Stanovanja Hiše Pisarniški prostori 16 Vir: UMAR, Jesenska napoved gospodarskih gibanj

28 Povprečna cena v /m2 3.5 CENE NEPREMIČNIN Kakor po navadi so bile cene zazidljivih zemljišč najvišje na območjih kjer je po njih največje povpraševanje. Na Osrednjeslovenskem območju je znašala povprečna cena 132 /m2, v primerjavi z letom prej se je zvišala za okoli tretjino in še naprej kaže močan trend rasti. Po doseženi ravni cen sledita Gorenjsko in Obalno območje, kjer pa je bilo število transakcij premajhno za zanesljivo oceno trendov cen. Na območju Obale bi bila cena gotovo višja, če bi bila ponudba primernih zemljišč za gradnjo večja. Cene na ostalih regionalnih analitičnih območjih so pod državnim povprečjem, ki ga je lani zvišala predvsem izredna rast in dosežena raven cen v Ljubljani. Kakor po navadi je cena zazidljivih zemljišč najnižja v Pomurskem območju (11 /m2), kar je posledica na splošno nizke ravni cen zemljišč oziroma nepremičnin v Pomurju. Grafikon: Gibanje povprečne cene stavbnih zemljišč v Sloveniji 17 Gibanje povprečne cene stavbnih zemljšč v /m2 v Sloveniji za obdobje I.polletje ,00 65,00 60,00 55,00 50,00 45,00 40, _I Leto Slikovni prikaz zemljišča: 17 Vir: GURS. 15

29 4 IDENTIFIKACIJA NEPREMIČNINE 4.1 ANALIZA OKOLJA Občina Logatec je ena od občin v Republiki Sloveniji, 25 km jugozahodno od Ljubljane. Občina Logatec je del osrednjeslovenske statistične regije. Meri 173 km2. Po površini se med slovenskimi občinami uvršča na 30. mesto. 4.2 DEMOGRAFSKI PODATKI ZA MESTNO OBČINO LOGATEC KAZALNIKI OBČINA SLOVENIJA Gostota prebivalstva (preb/km 2 ) 80,0 101,7 Skupni prirast (na prebivalcev) -0,6 0,6 Povprečna starost prebivalcev (leta) 39,5 42,6 Stopnja registrirane brezposelnosti (%) 9,7 12,3 Povprečna starost osebnih avtomobilov (leta) 9,4 9,7 PODATKI OBČINA SLOVENIJA Površina km Število prebivalcev Število zaposlenih oseb Povprečna mesečna neto plača na zaposleno osebo (EUR) 945, ,23 Prihodek podjetij (1.000 EUR) Sredi leta 2015 je imela občina približno prebivalcev (približno moških in žensk). Po številu prebivalcev se je med slovenskimi občinami uvrstila na 39. mesto. Na kvadratnem kilometru površine občine je živelo povprečno 80 prebivalcev; torej je bila gostota naseljenosti tu manjša kot v celotni državi (102 prebivalca na km2). Med aktivnim prebivalstvom občine je bilo v povprečju 9,7 % registriranih brezposelnih oseb, to je manj od povprečja v državi (12,3 %). Med brezposelnimi je bilo tu kot v večini slovenskih občin več žensk kot moških. Povprečna mesečna plača na osebo, zaposleno pri pravnih osebah, je bila v tej občini v bruto znesku za približno 7 % nižja od letnega povprečja mesečnih plač v Sloveniji, v neto znesku pa za približno 7 %. V obravnavanem letu je bilo v občini 343 stanovanj na prebivalcev. Približno 69 % stanovanj je imelo najmanj tri sobe (tj. tri ali več). Povprečna uporabna površina stanovanja je bila 90 m2. 16

30 4.3 MAKROLOKACIJA IN MIKROLOKACIJA NEPREMIČNIN Nepremičnina se nahaja na naslovu Notranjska cesta 2, Logatec, locirana v centru občine Logatec, kjer se urejene upravne dejavnosti ter je oddaljena 3 kilometre od najbližjega avtocestnega priključka povezava Ljubljana Koper MAKROLOKACIJA OCENJEVANE NEPREMIČNINE NA NASLOVU: NOTRANJSKA CESTA 2, LOGATEC MIKROLOKACIJA OCENJE VANE NEPREMIČNINE 17

31 4.4 ANALIZA ZEMLJIŠČA IN NEPREMIČNINE V PROSTORU PISO GRAFIČNI PRIKAZ PARCELE ŠTEVILKA 30/2, K.O. DOLENJI LOGATEC (ŠIFRA K.O. 2017) GURS PODROBNI PODATKI ZA PARCELO ŠTEVILKA 30/2, K.O. DOLENJI LOGATEC (ŠIFRA K.O. 2017) 18

32 5 ANALIZA NAJGOSPODARNEJŠE UPORABE SPLOŠNO Premisa vrednosti Najgospodarnejša uporaba Z vidika udeleženca je najgospodarnejša uporaba tista, ki bi za neko sredstvo ustvarila največjo vrednost. Čeprav se ta pojem najpogosteje uporablja za nefinančna sredstva, ker finančna sredstva nimajo drugih možnih vrst uporabe, se lahko pojavijo okoliščine, v katerih je treba upoštevati najgospodarnejšo uporabo finančnih sredstev. Najgospodarnejša uporaba mora biti fizično mogoča (kjer je to ustrezno), finančno izvedljiva, zakonsko dovoljena in ima za posledico največjo vrednost. Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti Če se razlikuje od sedanje uporabe, bi stroški za pretvorbo sredstva za njegovo najgospodarnejšo uporabo vplivali na vrednost. Najgospodarnejša uporaba sredstva je lahko njegova sedanja ali obstoječa uporaba, če se optimalno uporablja. Toda najgospodarnejša uporaba se lahko razlikuje od sedanje uporabe ali pa celo lahko pomeni redno likvidacijo. Najgospodarnejša uporaba sredstva, ki je ocenjeno samo zase, je lahko drugačna od najgospodarnejše uporabe sredstva, ki je del skupine sredstev, kadar je treba upoštevati njegov prispevek k celotni vrednosti skupine. V določitev najgospodarnejše uporabe je vključeno upoštevanje naslednjih premislekov: pri ugotavljanju, ali je neka uporaba fizično mogoča, je treba upoštevati, kaj bi se udeležencem zdelo razumno; pri razmišljanju, ali je neka zahteva zakonsko dovoljena, je treba upoštevati vse zakonske omejitve za uporabo tega sredstva, npr. pri načrtovanju mesta ali določanju posameznih con v mestu, kakor tudi verjetnost, da se bodo te omejitve spremenile; pri zahtevi, da mora biti uporaba finančno izvedljiva, je treba upoštevati, ali bo druga možna vrsta uporabe, ki je fizično mogoča in zakonsko dopustna, ustvarjala običajnemu tržnemu udeležencu zadosten donos, potem bo poleg donosa obstoječe rabe treba upoštevati še stroške za pretvorbo sredstva v tako vrsto uporabe. Zasnova najgospodarnejše in najboljše uporabe zemljišča temelji na spoznanju, da, čeprav obstajajo med dvema ali več parcelami fizične podobnosti in so si med seboj sorodne, lahko obstajajo pomembne razlike v načinu njihove uporabe. 18 Kako se premoženje lahko optimalno koristno uporabi je temelj določanja njegove tržne vrednosti. Na predmetni parceli predstavlja najgospodarnejšo rabo gradnja prizidka. 18 MSOV,

33 5.2 ANALIZA ZAKONSKE DOPUSTNOSTI GRADNJE Na podlagi vpogleda v spletni portal PISO 19 izhaja, da zemljišče parcela številka 30/2 k.o. Dolenji Logatec (šifra k.o. 2017) predstavlja stavbno zemljišče v območju centralnih dejavnosti. LOKACIJSKA INFORMACIJA številka / za gradnjo objektov oziroma izvajanje drugih del na zemljišču parcela številka 30/2 k.o. Dolenji Logatec ali objektih izdano dne s strani občine Logatec, se nahaja v prilogah tega cenitvenega poročila NAMENSKA RABA ZEMLJIŠČA PARCELA ŠTEVILKA 30/2, K.O. DOLENJI LOGATEC (ŠIFRA K.O. 2017): 5.3 ANALIZA FIZIČNE IZVEDLJIVOSTI GRADNJE NEPREMIČNINE Analiza fizične izvedljivosti gradnje nepremičnine zajema predpostavke fizične možnosti glede na lokacijo, karakteristike zemljišča in skladnost z urbanim okoljem glede na urbanistično sprejemljivost in dopustnost. Predpostavke se izpolnjene. 5.4 ANALIZA FINANČNE UPRAVIČENOSTI NEPREMIČNINE Eden ključnih dejavnikov za analizo najgospodarnejše uporabe zemljišča in za oceno finančne izvedljivosti posameznih alternativnih možnosti gradnje izboljšav je pričakovana ocena ob prodaji izboljšane posesti. Ocena je izvedena na osnovi podatkov o cenah na enoto pri prodajah primerljivih posesti in novogradenj za trg. 19 PISO prostorski informacijski sistem občin in preverjeno na občini Logatec. 20

34 6 PREDMET OCENJEVANJA IN KRATEK POVZETEK 6.1 PREDMET OCENJEVANJA IN KRATEK POVZETEK Predmet ocenjevanja stavbna pravica 20 na nepremičnini z ID znakom: /2, ki predstavlja parcelo številka 30/2 21 k.o. Dolenji Logatec (šifra k.o. 2017) 6.2 STAVBNA PRAVICA Stavbna pravica, je omejena stvarna pravica na tuji nepremičnini, ki daje njenemu lastniku pravico, da ima na, nad ali pod tujim zemljiščem zgrajen objekt, ali pravico da isti objekt zgradi. Pravica je vezana na imetnika pravice. Gre za odstop od načela pripada objekta svojem zemljišču, in je odstop osebno (na imetnika pravice) in časovno (rok ali pogoj) omejen. Za ta čas velja, da je objekt zgrajen na stavbni pravici, ki ločuje stvar do svoje s temelji vzidane sestavljene stvari. Vpis stavbne pravice v zemljiško knjigo je konstitutiven. Za vpis je temelj le obligacijska pogodba sklenjena z voljnim soglasjem lastnika obremenjene nepremičnine. Od nastanka stavbne pravice je imetnik varovan pred lastnikom s posestnim varstvom in kvazi-negatornim zahtevkom. Stvarnopravni zakonik (SPZ) ureja stavbno pravico v členih od 256 do 265. Med drugim SPZ v 263. členu določa, da s prenehanjem stavbne pravice postane zgradba sestavina nepremičnine, lastnik pa mora imetniku stavbne pravice ob prenehanju plačati dogovorjeno nadomestilo. SPZ v 256. členu definira stavbno pravico, in sicer kot pravico imeti v lasti zgrajeno zgradbo nad ali pod tujo nepremičnino. Ob tem določa, da stavbna pravica ne sme trajati več kot 99 let. 6.3 UMESTITEV ZEMLJIŠČA V PROSTOR Nepremičnina parcela številka 30/2, k.o. Dolenji Logatec (šifra k.o. 2017), predstavlja stavbno zemljišče v območju centralnih dejavnosti, ki se nahaja na naslovu Notranjska cesta 2, Logatec. Zemljišče leži na ravnem terenu. Okolica je obkrožena z nestanovanjskimi stavbami in delno z zelenimi površinami. Stavbe, ki stojijo na parceli številka 30/2 k.o. Dolenji Logatec, niso predmet ocene vrednosti. Predmet ocene je stavbna pravica, ki se nanaša na zemljišče na parcelo številka 30/2 k.o. Dolenji Logatec, na kateri bo gradnja prizidka k Zdravstvenemu domu Logatec. 6.4 LOKACIJA PRIZIDKA K ZDRVSTVENEMU DOMU Zdravstveni dom Logatec se nahaja v Logatcu na Notranjski cesti 2, 1370 Logatec. Izgradnja prizidka k Zdravstvenemu domu Logatec lekarna v pritličju, v nadstropju in mansardi pa zdravstveni dom, je predvidena na lokaciji zdravstvenega doma na nepremičnini parcela številka 30/2 k.o. Dolenji Logatec, ki je v lasti Občine Logatec v deležu 1/1 do celote. 6.5 KVADRATURA ZEMLJIŠČA 22 Šifra k.o. Ime k.o. Parcela številka Izmera v m2 Namenska raba 2017 Dolenji Logatec 30/ ,00 Centralne dejavnosti 20 Stavbna pravica se nanaša na izgradnjo prizidka k Zdravstvenemu domu Logatec. 21 Na ocenjevanih parceli stojijo stavbe številka 250, 251 in 252 k.o. Dolenji Logatec, ki niso predmet ocene vrednosti. 22 Kvadraturo zemljišča smo povzeli po portalu GURS. 21

35 6.6 OPIS PROJEKTA V Logatcu namerava zasebni investitor na lokaciji Zdravstvenega doma Logatec (naslov Notranjska cesta 2, 1370 Logatec) zgraditi prizidek k zdravstvenemu domu lekarna v pritličju, v nadstropju in mansardi bo zdravstveni dom. Velikost prizidka bo znašala 1.278,15 m2 bruto v dveh etažah in mansardi. V pritličju je predvidena lekarniška dejavnost, v nadstropju in mansardi pa prostori za ambulante za potrebe zdravstvenega doma. Zemljišče, kjer je predviden prizidek k Zdravstvenemu domu Logatec je v lasti Občine Logatec. Za realizacijo projekta, bo morala občina zasebnemu investitorju podeliti stavbno pravico, ki je predmet ocene. V primeru podelitve stavbne pravice občina ne sprejema posebnega tveganja, saj je za izvedbo in financiranje projekta odgovoren prejemnik stavbne pravice, ki s tem prevzema večji del tveganja. To je v skladu z načeli gospodarnega ravnanja pri ravnanju z nepremičninami v javni lasti in iz tega vidika je videti podelitev stavbne pravice v tem primeru kot primerno obliko ravnanja. Prednost ustanovitve stavbne pravice glede na prodajo nepremičnine je v tem, da bo z ustanovitvijo stavbne pravice nepremičnina s parc. št. 30/2 k.o Dolenji Logatec ostala v lasti Občine Logatec v deležu 1/1 do celote. 6.7 SLIKE OCENJEVANE NEPREMIČNINE 22