NAJEMANJE KREDITA V BREME REZERVNEGA SKLADA Polona Fink Ružič Pravna služba GZS
Teme Mnenje Ministrstva za okolje in prostor Obveznost ustanovitve rezervnega sklada Namen uporabe sredstev rezervnega sklada Upravljanje rezervnega sklada Najemanje kredita v breme rezervnega sklada
Mnenje Ministrstva za okolje in prostor Za najemanje kredita v breme rezervnega sklada je potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov.
MOP - obrazložitev To je potrebno glede na 119. člen SPZ, po katerem postanejo vsa sredstva vplačana v rezervni sklad skupno premoženje etažnih lastnikov, kot tudi iz razloga, da se za potrebe vzdrževanja večstanovanjske stavbe zagotavljajo posojilna sredstva vsem etažnim lastnikom, čeprav jih nekateri ne potrebujejo.
?
Obveznost ustanovitve rezervnega sklada za kritje bodočih stroškov rednega upravljanja če ima nepremičnina več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov in OBVEZEN REZERVNI SKLAD (8 )x
Namen uporabe sredstev rezervnega sklada (1) SPZ - za poravnavo stroškov vzdrževanja, pa tudi - za potrebne izboljšave, ter - za odplačevanje v te namene najetih posojil.
Namen uporabe sredstev rezervnega sklada (2) SZ-1 - za poravnavo stroškov vzdrževanja, ki so predvideni v sprejetem načrtu vzdrževanja, - za dela, vezana na učinkovitejšo rabo energije, - za plačilo izboljšav, - nujnih vzdrževalnih del, - za odplačevanje v te namene najetih posojil in - za zalaganje stroškov izterjave plačil v rezervni sklad.
Upravljanje rezervnega sklada Sredstva rezervnega sklada so skupno premoženje etažnih lastnikov
Upravljanje rezervnega sklada SPZ in SZ-1(1) soglasje, ki je potrebno za odločitev posli rednega upravljanja posli, ki presegajo redno upravljanje SPZ 100 % vseh solastniških deležev oziroma soglasje vseh solastnikov, in to ne glede na velikost njihovih deležev več kot 50 % vseh solastniških deležev SZ-1 pravilo je več kot 75% vseh solastniških deležev, v nekaterih primerih pa 100 % soglasje posli rednega upravljanja posli obratovanja posli, ki so povezani z delovanjem stvari za doseganje njenega namena. posli vzdrževanja ohranjanje gospodarske substance stvari. posli obratovanja posli, ki so potrebni za zagotavljanje pogojev za bivanje in osnovni namen večstanovanjske stavbe kot celote ter za uporabo skupnih delov večstanovanjske stavbe posli vzdrževanja posli, ki so potrebni za to, da se ohranjajo pogoji za bivanje in osnovni namen večstanovanjske stavbe kot celote načrt vzdrževanja posli določitve upravnika in nadzornega odbora oddajanje skupnih delov v najem
Upravljanje rezervnega sklada SPZ in SZ-1(2) SPZ SZ-1 100 % več kot 75% solastniških deležev 100 % posli, ki presegajo redno upravljanje Zlasti naslednji posli: razpolaganje s celotno stvarjo: na primer prodaja, darilo, najem, obremenitev cele stvari s hipoteko, ustanovitev služnosti, stavbne pravice ali stvarnega bremena; določitev načina rabe; določitev upravitelja stvari: da bodo imeli upravitelja, katerega in kakšna pooblastila bo imel; vse vrste sporazumov glede delitve stvari; sprememba namembnosti, dograditev, nadgradnja in preureditev nepremičnine. posli, ki presegajo okvir rednega upravljanja izboljšave, za katere ni treba pridobiti gradbenega dovoljenja. spremembe v razmerju med skupnimi in posameznimi deli, posebne omejitve rabe posameznih delov in skupnih delov ter spreminjanje rabe skupnih delov, spremembe sporazuma o določitvi solastniških deležev, vsa gradbena dela in izboljšave, za katere je treba pridobiti gradbeno dovoljenje, ter uporaba stanovanja v druge namene.
Načrt vzdrževanja (SZ-1) (1) vzdrževalna dela, ki se bodo opravila ocenjena vrednosti teh del okviren način zagotavljanja denarnih sredstev z vplačili v rezervni sklad
Načrt vzdrževanja (SZ-1) (2) Soglasje potrebno za sprejem več kot 50% Kdaj je potrebno strožje soglasje?
Načrt vzdrževanja (SZ-1) (2) Praviloma le posli rednega upravljanja. Zato je za odločanje določenih več kot 50% vseh solastniških deležev. Če pa bi načrt vzdrževanja vseboval tudi posle, ki presegajo okvir rednega upravljanja, bi bilo za sprejetje načrta v tem delu, glede na vrsto posla, potrebnih bodisi 75 % bodisi 100 % vseh solastniških deležev.
Pravila vplačevanja v rezervni sklad (1) Etažni lastniki lahko v načrtu vzdrževanja določijo tudi višji znesek mesečnega vplačila v rezervni sklad, kot je določen s podzakonskim predpisom iz 119. člena SPZ, v odvisnosti od ocenjene vrednosti vzdrževalnih del v načrtu vzdrževanja.
Pravila vplačevanja v rezervni sklad (2) Nasprotje med SPZ in SZ-1-100% - več kot 50% - Razlogi? Specifičnost razpršenega lastništva stanovanj in predvsem ekonomska šibkost etažnih lastnikov je zakonodajalca očitno vodila v prožnejšo rešitev. Namen zakonodajalca je zagotavljanje učinkovitega vzdrževanja večstanovanjskih stavb, kar zahteva prožnejša pravila o vnaprejšnjem zbiranju sredstev.
Najemanje kredita v breme rezervnega sklada kakšno soglasje je potrebno? (1) Primerjava obravnavnih položajev in najema kredita v breme rezervnega sklada
Najemanje kredita v breme rezervnega sklada kakšno soglasje je potrebno? (2) Odvisno od vrste posla, za katerega se kredit najema. - Če gre za posel, za katerega je bodisi po SPZ bodisi po SZ-1 potrebno soglasje 50% solastniških deležev, je enaka večina potrebna tudi za odločitev o najetju kredita v breme rezervnega sklada. - Smiselno enako velja za posle, za katere je potrebno 75% ali 100% soglasje, če gre seveda za posle, za katere je financiranje iz rezervnega sklada dovoljeno
Zaključek Ker so mnenja glede navedenega vprašanja očitno različna, bi bilo potrebno ne glede na pravilnost ali nepravilnost teh mnenj, ob naslednjem spreminjanju SPZ, predvsem pa SZ-1 razmisliti o jasnejši zakonski ureditvi tega vprašanja. Sploh ob upoštevanju, da se zagrožene globe za prekrške v zvezi z uporabo sredstev rezervnega sklada gibljejo od 5.000 do 125.000 evrov.
Hvala za pozornost!
polona.fink.ruzic@gzs.si