DIPLOMSKO DELO_MajaKržan

UNIVERZA V MARIBORU PRAVNA FAKULTETA MAJA KRŽAN PRAVNE POSLEDICE ZAČETKA STEČAJA NA PRAVICE NA NEPREMIČNINAH Diplomsko delo Brežice, 2016

UNIVERZA V MARIBORU PRAVNA FAKULTETA DIPLOMSKO DELO PRAVNE POSLEDICE ZAČETKA STEČAJA NA PRAVICE NA NEPREMIČNINAH Študentka: Maja Kržan Številka indeksa: 71149975 Študijski program: UNI-PRAVO Študijska smer: Poslovno-gospodarsko pravo Mentor: dr. Renato Vrenčur Brežice, junij 2016

Zahvaljujem se vsem najdražjim za njihovo podporo. Hvala tudi mentorju, dr. Vrenčurju, za sprejem mentorstva in pomoč pri nastajanju te naloge.

Kazalo POVZETEK 1 SUMMARY 2 1. UVOD 3 2. PRAVICE NA NEPREMIČNINAH 4 2.1. NEPREMIČNINA 4 2.2. TEMELJNA NAČELA GLEDE PRAVIC NA NEPREMIČNINAH 4 2.2.1. NAČELO OMEJENEGA ŠTEVILA STVARNIH PRAVIC (NUMERUS CLAUSUS) 6 2.2.2. NAČELO STVARNOPRAVNOSTI 6 2.2.3. NAČELO SPECIALNOSTI 6 2.2.4. NAČELO ABSOLUTNOSTI 7 2.2.5. NAČELO POVEZANOSTI ZEMLJIŠČA IN OBJEKTA (SUPERFICIES SOLO CEDIT) 7 2.2.6. NAČELO VRSTNEGA REDA OZIROMA PREDNOSTNO NAČELO 7 2.2.7. NAČELO DOMNEVE DOBRE VERE 7 2.2.8. NAČELO DOMNEVE LASTNINSKE PRAVICE 8 2.2.9. NAČELO PREPOVEDI ZLORABE PRAVICE 8 2.2.10. NAČELO PRIVOLITVE VPISA 8 2.2.11. NAČELO VPISA 8 2.2.12. NAČELO JAVNOSTI IN NAČELO ZAUPANJA V ZEMLJIŠKO KNJIGO 9 2.2.13. NAČELO KNJIŽNEGA PRAVNEGA PREDNIKA 10 2.2.14. NAČELO ZAKONITOSTI 10 2.2.15. NAČELO DISPOZITIVNOSTI OZIROMA NAČELO PREDLAGANJA VPISA 11 2.3. PRAVICE USTANOVLJENE NA NEPREMIČNINAH 11 2.3.1. PRIDOBITVENI NAČINI STVARNIH PRAVIC NA NEPREMIČNINAH 11 2.3.2. LASTNINSKA PRAVICA 12 2.3.3. PRAVICE NA TUJI STVARI 14 2.3.4. STVARNE PRAVICE NA TUJI STVARI 15 2.3.5. OBLIGACIJSKE PRAVICE, KI SE VPISUJEJO V ZEMLJIŠKO KNJIGO (NUMERUS CLAUSUS OBLIGACIJSKIH PRAVIC) 20 2.4. VPIS V ZEMLJIŠKO KNJIGO NA KRATKO 20 2.4.1. VKNJIŽBA 21 2.4.2. PREDZNAMBA 21 2.4.3. ZAZNAMBA 22 2.4.4. POOČITVE IN PLOMBE 22 3. TERJATVE IN NJIHOVI STVARNOPRAVNI POLOŽAJI 23 3.1. TERJATVE 23 3.2. STVARNOPRAVNI POLOŽAJI ZAVAROVANIH TERJATEV 23 3.2.1. HIPOTEKA 24 3.2.2. ZEMLJIŠKI DOLG 30 4. POSLEDICE ZAČETKA STEČAJNEGA POSTOPKA 32 4.1. PRAVILA ZAČETKA STEČAJNEGA POSTOPKA IN VPLIV NA ZEMLJIŠKO KNJIGO 32 4.1.1. SUBJEKTI 33 4.1.2. TEMELJNA NAČELA 33 4.2. TERJATEV V POSTOPKU INSOLVENTNOSTI 34 4.2.1. PRIJAVA TERJATVE 35 4.2.2. PREIZKUS IN PRIZNANJE TERJATVE 35

4.2.3. PREREKANJE TERJATVE 35 4.2.4. IZPODBOJNOST 37 4.3. IZPODBIJANJE PRAVIC IZ ZEMLJIŠKOKNJIŽNIH POSTOPKOV 38 4.3.1. IZBRISNA TOŽBA 38 4.4. VPLIV IZVRŠBE IN ZAVAROVANJA 38 4.5. LOČITVENA PRAVICA 39 4.5.1. PRIDOBITEV LOČITVENE PRAVICE 39 4.5.2. PRIJAVA IN PREIZKUS TERJATVE IN LOČITVENE PRAVICE 41 4.5.3. PREIZKUS IN PRIZNANJE LOČITVENE PRAVICE 42 4.5.4. UVELJAVITEV LOČITVENE PRAVICE 42 4.6. IZLOČITVENA PRAVICA 42 4.7. ZAZNAMBA STEČAJNEGA POSTOPKA 43 5. UČINKI STEČAJNEGA POSTOPKA NA PRAVICE NA NEPREMIČNINAH, KI VARUJEJO UPNIKA 46 5.1. UČINKI STVARNOPRAVNIH ZAVAROVANJ PRIDOBLJENIH V POSTOPKU IZVRŠBE IN ZAVAROVANJA 46 5.2. UČINKI STVARNOPRAVNIH ZAVAROVANJ PRIDOBLJENIH PRED ZAPADLOSTJO PRAVNOPOSLOVNIH OBVEZNOSTI 48 5.2.1. IZVENSODNO POPLAČILO OBVEZNOSTI NOTARSKA PRODAJA HIPOTEKE 48 5.2.2. SODNA UVELJAVITEV STVARNOPRAVNEGA ZAVAROVANJA OBVEZNOSTI 49 5.2.3. VZAJEMNO NEIZPOLNJENA DVOSTRANSKA POGODBA 50 5.3. STEČAJNI POSTOPEK IN POSLEDICE NA STVARNOPRAVNIH ZAVAROVANJIH 51 5.3.1. VPLIV NA HIPOTEKO 51 5.3.2. VPLIV NA STAVBNO PRAVICO 52 5.3.3. VPLIV NA PRAVICO ZASTAVITELJA, KI NI INSOLVENTNI DOLŽNIK 52 6. SKLEP 54 7. BIBLIOGRAFIJA 55

POVZETEK Zavarovanje obveznosti iz obligacijskih razmerij s stvarnopravnimi instituti izvira že iz rimskega prava. Namen uporabe je utrditev obveznosti, ki se izkaže še posebej pomembna, če dolžnik postane insolventen. Takrat je upnik, zaradi vnaprej zavarovane terjatve, v bolj varnem položaju, napram upnikom, ki svojih terjatev do istega dolžnika niso zavarovali. Upnik je varovan, če upošteva načela in pravila nepremičninskega in stečajnega prava. Z začetkom stečajnega postopka naj upnik pravočasno prijavi svojo terjatev, ki je ni mogoče izpodbiti ter s tem pridobi ločitveno ali izločitveno pravico. Obveznost je mogoče zavarovati z različnimi instituti, v različnih točkah razmerja med strankama. Za najbolj učinkovito sredstvo zavarovanja se je izkazal stvarnopravni institut hipoteke. V največjem možnem obsegu učinkuje, če je ustanovljena s pravnim poslom. Posledice začetka stečajnega postopka vplivajo na pravice, ki so ustanovljene na nepremičnini. Izhajajo iz načela akcesornosti in prednostnega načela. Vse pravice, ustanovljene za hipoteko, ki se realizira, se izbrišejo iz zemljiške knjige. Lastninska pravica na nepremičnini je prosta omejitev, vkolikor ni obremenjena s pravicami, ki so izvzete iz tega pravila. Ključne besede: zemljiškoknjižna načela, zavarovanje obveznosti, terjatev, ločitvena pravica, izločitvena pravica, hipoteka, načelo akcesornosti, prednostno načelo, prenehanje pravic 1

SUMMARY Obligations from contractual obligation insured by the institutes of property originates from Roman law. Intended use is to consolidate the commitments that it appears as a highly important if the debtor becomes insolvent. Then the creditor who has insured his claim is in a more secure position against creditors that has their claims against the same debtor unsecured. The creditor is protected if he considers the principles and rules of the real estate and bankruptcy law. With the initiation of bankruptcy proceedings the creditor timely lodge his claim that he can not be called into question and thus obtain a separation or exclusion right. The obligation is to be insured with several institutes in the various stages of the relationship between the parties. For the most effective means of protection has proven Institute of Property mortgages. If established by legal transaction, has the extent possible effect. Consequences of bankruptcy proceedings are affecting the rights established on the property. Their effect arises from the principle of the ancillary nature and principles of priority. All rights created later than the first mortage, will be deleted from the land register. Ownership of the property is free from restrictions implications if it is not encumbered with the rights, which are exempt from this rule. Keywords: land registry principle of insurance liabilities, claims, right of separation, exclusion right, the mortgage, the principle of the ancillary nature, the principle of priority, time of establishment, termination of rights 2

1. UVOD Diplomsko delo z analizo literature, ki je na voljo in sintezo, ob upoštevanju sodne prakse, teoretično razišče ali je upnik ustrezno pravno zavarovan, če upošteva načela in pravila institutov, ki so mu na voljo. Upošteva položaj dolžnika, ko ta ni več sposoben poravnati svojih zapadlih obveznosti, ki so zavarovane s pravico na nepremičnini. Za uspešno zavarovanje terjatve mora upnik poznati temeljna načela, ki ga varujejo. Predvsem mora preveriti stanja v zemljiški knjigi, ki omogoča vsem, ki imajo interes, poznavanje omejitev nepremičnin, s katerimi je terjatev zavarovana in pravnih dejstev povezanih z njo. Najbolj pogosta oblika stvarnopravnega zavarovanja terjatev je še vedno hipoteka. Ravno zaradi starosti in dobro definiranega instituta kot je hipoteka in njene variacije, se je ta obdržala kot trdna oblika zavarovanja tudi v moderni dobi. Ob daljši nelikvidnosti dolžnika so strani, ki imajo interes za poplačilo in dolžnik sam, upravičeni začeti postopek stečaja. Postopki, povezani s stečajem omogočajo upniku, da njegova terjatev ne ostane (popolnoma) nepoplačana, če je upošteval institute in roke, ki so mu na voljo. Upnik mora v postopku stečaja svoje zavarovane terjatve prijaviti, da pridobi ločitveno ali izločitveno pravico ter možnost izpolnitve iz vzajemno neizpolnjene dvostranske pogodbe. Zakonodajalec dodaja izjeme pravnim načelom da bi varoval dobroverne tretje in aktivne upnike že ob sklenitvi pravnega posla iz katerega izhaja obveznost. Pomagajo tudi upnikom, ki postanejo aktivni ob nastopu nevarnosti neizpolnitve. S spremembami pravnih aktov želi tudi dolžnikom onemogočiti nepoštena ravnanja in izkoriščanja institutov, ki mu naj bi bila v pomoč v primeru insolventnosti. 3

2. PRAVICE NA NEPREMIČNINAH 2.1. Nepremičnina Opredelitev nepremičnin in z njo povezane pojme najdemo v večih pravnih aktih; Stvarnopravnem zakoniku, 1 Zakonu o zemljiški knjigi, 2 in Zakonu o zemljiškem katastru, ki ga je nadomestil Zakon o evidentiranju nepremičnin. 3 Stvarnopravni zakonik v 18. členu definira prostorsko odmerjen del zemljišča, skupaj z vsemi sestavinami, kot nepremičnino. V rimskem pravu je k nepremičnini spadalo še vse pod in nad nepremičnino, kar je»trdno in trajno spojeno.«4 Torej zračni prostor nad in zemlja pod njo, zaradi upoštevanja načela povezanosti objekta in zemljišča (superficies solo cedit), brez izjem. 5 Moderno pravo je to načelo malo omililo in razdelilo pojmovanje nepremičnine na odmerjen del zemeljske površine in na vse sestavine tega odmerjenega dela zemlje. Meritev, odmero se opravi po geodetskih pravilih, zato lahko to osnovno obliko definiramo po 2. členu ZEN, ki pravi, da je nepremičnina zemljišče s pripadajočimi sestavinami, zemljišče pa zemljiška parcela, evidentirana v zemljiškem katastru. Osnovna enota nepremičnine je torej parcela, ki je po 2. odstavku 16. členu ZEN strnjeno zemljišče, ki leži znotraj ene katstrske občine, ter je v zemljiškem katastru evidentirano z mejo in označeno z identifikacijsko oznako. Vse sestavine tega zemljišča pripadajo nepremičnini po načelu povezanosti objekta in zemljišča. To bi sicer pomenilo, da se lastninska pravica, ki je pridobljena na zemljišču, razteza na vse objekte nad in pod zemljiščem. Omenjeno načelo sicer trdno drži, dokler posamezni deli stavbe ne postanejo samostojni. Izjeme načela, ki jih navaja tudi ZZK-1 v 11. členu, se nanašajo na stavbno pravico in etažno lastnino in tako omogočajo vpis posamezne pravice v zemljiško knjigo. Samostojna nepremičnina v slovenskem pravnem redu je torej zemljiška parcela, etažna lastnina in stavbna pravica. 2.2. Temeljna načela glede pravic na nepremičninah Temeljna načela so pravila vedenja v posamezni pravni veji kot celoti. Ta pravila so abstraktne narave, oblikujeta jih in pravna teorija in zakonodajalec. Še posebej pomembna so za razlago posameznih institutov, pravnih praznin in spornih situacij. 6 1 Stvarnopravni zakonik SPZ (Uradni list RS, št. 87/2002 s spremembami) 2 Zakon o zemljiški knjigi ZZK-1 (Uradni list RS, št. 58/2003 s spremembami) 3 Zakon o evidentiranju nepremičnin ZEN (Uradni list RS, št. 47/2006 s spremembami) 4 Povzeto po Korošec, Rimsko pravo, Del 1, Uradni list Republike Slovenije, Ljubljana 2000, str.121 5 Povzeto po Korošec, Rimsko pravo, Del 1, Uradni list Republike Slovenije, Ljubljana 2000, str. 121 6 Povzeto po Juhart, Tratnik, Vrenčur, Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, str. 77 4

Za stvarno pravo kot del civilnega prava veljajo splošna pravila le-tega. Temeljni načeli civilnega prava sta avtonomija volje in dispozitivnost. 7 Načelo avtonomije volje, ki omogoča tudi pogodbeno avtonomijo, je pravni položaj, ki zagotavlja posamezniku, da se ta svobodno odloči kako bo upravljal svojo lastnino. Varuje jo Ustava, kot glavni nacionalni akt s svojimi načeli. Dispozitivnost norm pomeni subsidiarno uporabo zakona; kadar je to posebej določeno in kadar se subjekta ne dogovorita drugače. Skupaj omogočata posamezniku oblikovati razmerja po svoji volji; katero pogodbo bo sklenil in s kom, v kolikor zakon kogentno ne določa ravnanj, torej obveznih oblik poslov za določeno vrsto pravnih dejanj. Civilnopravno področje je tudi področje v katerem ni prisile, stranke so enakopravne (za razliko od kazenskega in javnopravnega področja), zato načelo enakopravnosti prepoveduje diskriminacijo strank, vkolikor ne obstajajo za to objektivni razlogi (npr. poslovna nesposobnost stranke). To področje načelno ureja tudi prenosljivost pravic, ki določa, da ne morejo biti prenosljive osebne premoženjske pravice (npr. osebna služnost) in kumulira našteta načela. 8 Stvarno pravo ureja odnose med posameznim subjektom, nosilcem pravice in dolžnosti in stvarjo. Načela stvarnega prava izhajajo iz 33. člena Ustave Republike Slovenije, 9 ki zagotavlja pravico do zasebne lastnine. Dokler zasebna lastnina ni bila omogočena, tudi ni bilo možno urejati zasebno pravnega področja stvarnega prava. Ta pravica je povzeta iz Splošne deklaracije človekovih pravic (sprejeta leta 1948), ki sicer omogoča posamezniku pravico do premoženja. Lastninska pravica pa je kot taka temeljna premoženjska pravica in vse ostale stvarnopravne pravice so izvedene iz lastninske pravice. 10 Stvarnopravna ureditev je grajena na načelu numerus clausus, omejenega kroga pravic, ki jih taksativno našteva SPZ in kot taka bolj strogo urejena. Z obligacijskim pravom je povezano, kadar ta ureja odnose med subjekti, glede pravic in dolžnosti posameznega nosilca le-teh. Obligacijsko pravo, je pravo kjer se sklepajo zavezovalni posli. Ti preidejo z izstavitvijo zemljiškoknjižnega dovolila v sfero razpolagalnega pravnega posla, kjer posameznik razpolaga s svojo pravico, ob upoštevanju pravic tretjega. 11 Ravno ta omejitev, pravice tretjega, ki so mu ravno tako načelno določene v Ustavi, prinesejo kogentnost temu delu civilnega prava. Ožje področje stvarnega prava, še bolj individualizirano in bolj specifično opredeljeno, je nepremičninsko področje. Ker slovenski pravni red glede nepremičnin spada v germansko pravno skupino, je za pridobitev stvarne pravice na nepremičnini poleg zavezovalnega pravnega posla ter razpolagalnega pravnega posla, predstavlja ga zemljiškoknjižno dovolilo, 7 Povzeto po Juhart, Tratnik, Vrenčur, Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, str.78 8 Ibidem na str. 76 9 Ustava Republike Slovenije URS (Uradni list RS, št. 33/1991, z ustavnimi spremembami) 10 Povzeto po Berden v Tratnik v Juhart, Berden, Keresteš, Rijavec, Tratnik, Vlahek, Vrenčur, SPZ s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 57 11 Povzeto po Juhart, Tratnik, Vrenčur, Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, str. 42 5

potreben tudi pridobitni način, traditio, ki ga predstavlja sam vpis v zemljiškoknjižno evidenco. 12 Temeljna načela stvarnega prava sicer zajemajo norme, ki urejajo celotno stvarno pravo, ki vključuje tudi premičnine, zato se bomo tu osredotočili le na načela stvarnega prava, ki se nanašajo na nepremičnine in ožje na temeljna načela nepremičninskega, zemljiškoknjižnega prava. 2.2.1. Načelo omejenega števila stvarnih pravic (numerus clausus) Stvarnim pravicam daje pravo absolutnost, s tem, ko jih omejuje. SPZ našteva v svojem 2. členu pravice stvarnega prava: lastninska pravica kot osnovna premoženjska pravica in štiri pravice na stvari, ki obstajajo poleg lastninske pravice, so izvedene iz nje in ki jo de facto omejujejo. Kljub temeljnim načelom avtonomije volje in dispozitivnosti, stranke v stvarnopravnih razmerjih ne morejo same oblikovati več pravic, kot je to navedeno v SPZ. Namen tega načela je varnost pravnega prometa. Varnost pomeni varovanje pripadnosti pravice subjektu in zagotavljanje izvrševanja oblasti nad njo proti vsakomur (erga omnes). 13 S tem, ko je znano katere pravice sploh smejo nastati, je možno spoštovanje le-teh. Samo načelo sicer ne pomeni popolne vsebinske določenosti pravice, saj sta služnost in stvarno breme abstraktno določeni in se vsebinsko določita šele s pravnim poslom. Načelo zajema več temeljnih lastnosti stvarnih pravic: absolutnost, točno določenost pravic in učinkovanje nasproti vsem. 2.2.2. Načelo stvarnopravnosti Načeloma je predmet stvarnih pravic lahko samo stvar. Definicijo stvari določa SPZ v 15. členu, kot samostojni telesni predmet, ki ga človek lahko obvladuje. Tudi nepremičnina je stvar, zato nepremičninsko pravo spada pod stvarnopravno vejo civilnega dela prava. Stvar je predmet drugih delov civilnega prava samo posredno (obligacijsko in dedno pravo). 14 Je pa lahko izjemoma predmet stvarnih pravic tudi premoženjska pravica, če je ta določena kot prenosljiva in se njena vrednost lahko izrazi v denarju. Možna je na dveh stvarnih pravicah; na zastavni pravici in užitku. 15 2.2.3. Načelo specialnosti Stvarna pravica je možna samo na individualno določeni stvari. Kar za nepremičnine pomeni, da je predmet stvarne pravice oziroma izvedene stvarne pravice na nepremičnini lahko samo zemljiška parcela, individualno določena v zemljiškem katastru in s podatki iz zemljiškega katastra vpisana kot pravica v 12 Povzeto po Tratnik, Vrenčur, ZZK-1 z uvodnimi pojasnili ter stvarnim kazalom, Založba Uradni list, Ljubljana 2015, str. 23 13 Povzeto po Berden v Juhart, Berden, Keresteš, Rijavec, Tratnik, Vlahek, Vrenčur, SPZ s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 60 14 Povzeto po Tratnik v Juhart, Berden, Keresteš, Rijavec, Tratnik, Vlahek, Vrenčur, SPZ s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 58 15 Povzeto po Juhart, Tratnik, Vrenčur, Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, str. 76 6

zemljiški knjigi. Stvarne pravice je možno ustanoviti le na celoti, obligacijske pravice na stvari pa so lahko ustanovljene tudi samo na delu nepremičnine. Odmik od tega načela predstavlja etažna lastnina in stavbna pravica, ki predstavlja tudi odmik od načela povezanosti zemljišča in objekta. Izjemo tega načela določa SPZ v 43. členu, ki določa, da je priposestvovanje možno na delu nepremičnine. 2.2.4. Načelo absolutnosti Imetnik stvarne pravice na nepremičnini ima nad svojo pravico absolutno oblast ta velja napram vsem (erga omnes). Absolutne so taksativno naštete v zakonu, učinkujejo proti vsakomur, obligacijske pa relativne in učinkujejo le med strankami pravnega posla (inter partes). 16 Veže se z načelom vpisa, saj je imetništvo pravic razvidno iz zemljiške knjige. Obligacijske pravice, ki se lahko vpisujejo v zemljiško knjigo, ker jim to dovoli ZZK-1, tako dobijo k svoji relativnosti absoluten učinek. 2.2.5. Načelo povezanosti zemljišča in objekta (superficies solo cedit) Načelo rimskega prava Superficies solo cedit pove, da je vse kar je z zemljiščem trdno in trajno spojeno, sestavina nepremičnine. Izjema od navedenega načela se pojavi kasneje in jo upošteva tudi SPZ, zato to načelo ne velja za etažno lastnino in stavbno pravico. 17 2.2.6. Načelo vrstnega reda oziroma prednostno načelo SPZ v 6. členu določa, da imajo prednost med stvarnimi pravicam, pravice, ki so prej nastale, pred pravicami, ki so nastale kasneje. Načelo je razlaga rimskega reka»hitrejši po času, močnejši po pravici«(prior tempore potior iure). Za zemljiškoknjižno pravo to pomeni, da imajo prednost pravice, ki so bile prej vpisane v zemljiško knjigo, kar pomembno vpliva na nadaljnje postopke in ovira vpise. Pri koliziji istovrstnih pravic upoštevamo le čas nastanka oziroma vpisa v zemljiško knjigo (prispetje predloga za vpis). 18 Kadar pa se srečamo s kolizijo raznovrstnih pravic, pa moramo upoštevati tudi pravila, ki določajo kateri vpisi v zemljiško knjigo so ovira za nadaljne vpise. 2.2.7. Načelo domneve dobre vere Dobra vera se domneva in velja, dokler ni dokazano nasprotno. Gre za 19 zakonsko presumpcijo. Je predpostavka načelu zaupanja, da je 16 Povzeto po Berden v Juhart, Berden, Keresteš, Rijavec, Tratnik, Vlahek, Vrenčur, SPZ s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 61 17 Povzeto po Tratnik v Juhart, Berden, Keresteš, Rijavec, Tratnik, Vlahek, Vrenčur, SPZ s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 83 18 Povzeto po Tratnik, Vrenčur, ZZK-1 z uvodnimi pojasnili ter stvarnim kazalom, Založba Uradni list, Ljubljana 2015, str. 40 19 Povzeto po Berden v Juhart, Berden, Keresteš, Rijavec, Tratnik, Vlahek, Vrenčur, SPZ s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 64 7

zemljiškoknjižno stanje resnično. Možen je nasproten dokaz tistega, ki trdi drugače. 2.2.8. Načelo domneve lastninske pravice Vsaka sprememba na pravici na nepremičnini naj bi bila vezana na spremembo v zemljiški knjigi. Publiciteta lastninske pravice se zagotavlja z vpisom. Na podlagi te presumpcije, se domneva, da je tisti, ki je vpisan v zemljiško knjigo lastnik nepremičnine, vsak, ki pa trdi nasprotno pa mora svojo trditev dokazati v izpodbojni tožbi. 2.2.9. Načelo prepovedi zlorabe pravice Dopustno izvrševanje oblasti na nepremičnini imetnika sega do meje, do katere ne škoduje pravici tretjega. Imetnik pravico lahko izvršuje v skladu z njenim namenom, da nikomur ne škoduje. Če je ta namen drugačen kot tak, je protipraven in prepovedan. 2.2.10. Načelo privolitve vpisa Za prenos, spreminjanje, obremenitev ali prenehanje pravice, je potreben konesenz tistega, čigar pravica je objekt pravnega posla. Izražena je z zemljiškoknjižnim dovolilom, katerega SPZ v 23. členu definira kot izrecna nepogojna izjava tistega, čigar pravica se prenaša, spreminja, obremenjuje ali preneha. Izjava za vpis v zemljiško knjigo mora biti, kot zahtevata in SPZ in 41. člen ZZK-1, notarsko overjena. Tako dovolilo je potrebno samo kadar gre izrecno za pravnoposlovni prenos - izveden (derivativen) način - pridobitev, spremembo, obremenitev ali prenehanje pravice. Pri izvirnih (originarnih) načinih pridobitve stvarnih pravic tako dovolilo ne pride v poštev zaradi samega načina pridobitve (tak prenos ne izhaja od zemljiškoknjižnega prednika). 20 Ravno tako ne pride v poštev v primeru posadne listine, ki samo priznava izvirno pridobitev stvarne pravice (glej 3. odst. 40. člen ZZK-1) ali v primeru sodne odločbe na tožbeni zahtevek kupca, ki mu prodajalec ni izstavil zemljiškoknjižnega dovolila, ki v izreku dovoljuje vpis pridobitve stvarne pravice in s tem nadomešča izjavo volje prodajalca. 2.2.11. Načelo vpisa Pridobitni način stvarne pravice je vpis v zemljiško knjigo. Gre za realno dejanje razpolagalnega pravnega posla. Stvarne pravice na tak način nastanejo, se prenesejo, prenehajo. Učinek napram vsem se na ta način publicira. Za obligacijske pravice, ki se sicer tudi vpisujejo v zemljiško knjigo tak vpis pomeni višjo pravno kakovost in učinkujejo napram vsem (erga omnes). 21 Pogoj je, da temelji na materialnopravno veljavni vknjižbi. Če temu ni tako, je vpis izpodobojen in je takšno neveljaveno vknjižbo mogoče izbrisati, če je 20 Povzeto po Tratnik, Vrenčur, ZZK-1 z uvodnimi pojasnili ter stvarnim kazalom, Založba Uradni list, Ljubljana 2015, str. 45 21 Ibidem na str. 48 8

ugodeno zahtevku izbrisne tožbe. Izjema tega načela pa izhaja iz načela zaupanja (glej točko 2.2.12.2.), ki dobrovernemu, ki se je zanašal na zapis v zemljiški knjigi in mu zaupal, priznava vpis, kljub temu, da je bila vknjižba njegovega prednika, ki ji je zaupal, materialnopravno neveljavna. Torej, dobroverni, kljub neveljavni vknjižbi njegovega prednika, ohrani stvarnopravno pravico, ker se je zanesel na pravilnost vpisanih podatkov zemljiške knjige. 2.2.12. Načelo javnosti in načelo zaupanja v zemljiško knjigo Zemljiška knjiga je javna knjiga, namenjena vpisu pravic in pravnih dejstev na nepremičnini. Načelo zajema dve načeli, načelo formalnopravne narave načelo javnosti (publicitete) in načelo materialnopravne narave načelo zaupanja. 22 2.2.12.1. Načelo javnosti (publicitete) Z načelom javnosti določamo, da sme vpise v zemljiški knjigi videti (in s tem preveriti) vsak, brez posebne zahteve zemljiškoknjižnemu sodišču za vpogled. Navedeno načelo navaja 4. člen ZZK-1, izvedba načela pa so členi od 195 do 198. Absolutno načelo javnosti velja za glavno knjigo, za zbirko listin je potrebno izkazati upravičen interes. Upravičen interes ima posameznik takrat,»ko vpis vpliva na pravni položaj vlagatelja zahteve...«. 23 Ni pa potrebno izkazati upravičenega interesa za vpogled vpisanih plomb, vendar v tem primeru vpogled nadzira zemljiškoknjižni referent. Iz formalnega načela publicitetnega načela izhaja neovržna pravna domneva, da je vpisano zemljiškoknjižno stanje, znano vsem in se nihče ne more sklicevati, da mu dejstva in pravice na nepremičnini niso bile znane. 24 2.2.12.2. Načelo zaupanja Materialni vidik publicitetnega načela iz 6. do 8. člena ZZK-1, ki izhaja iz 10. člena SPZ, ki pravi, da»kdor v pravnem prometu pošteno ravna in se zanese na podatke, ki so vpisani v zemljiški knjigi, zaradi tega ne sme trpeti škodljivih posledic«25 ima svojo pozitivno plat»vse kar je vpisano velja«in negativno plat»vse kar ni vpisano, ne obstaja«. Predvideva, da je zemljiška knjiga popolna in s tem varuje dobroverne, ki zaupajo vpisom v zemljiško knjigo. 26 Ti niso dolžni trpeti posledic nevpisanih pravic in pravnih dejstev na nepremičnini. Dobra vera pridobitelja se domneva po načelu (opisano zgoraj, točka 2.2.7.). Stvarne pravice učinkujejo od trenutka, ko je sodišče prejelo zemljiškoknjižni 22 Povzeto po Tratnik, Vrenčur, ZZK-1 z uvodnimi pojasnili ter stvarnim kazalom, Založba Uradni list, Ljubljana 2015, str. 30 23 Ibidem na str. 32 24 Ibidem na str. 33 25 10. člen SPZ 26 Povzeto po Tratnik, Vrenčur, ZZK-1 z uvodnimi pojasnili ter stvarnim kazalom, Založba Uradni list, Ljubljana 2015, str. 35 9

predlog za vpis (plomba). Od tega trenutka, vpis dobi svoj oblikovalni učinek, pravica na nepremičninah se pridobi oziroma preneha. 2.2.13. Načelo knjižnega pravnega prednika Vpisi so po ZZK-1 dovoljeni v korist osebe, v korist katere učinkuje listina, ki je pravna podlaga za vpis in proti osebi, ki je na listini navedna kot imetnik pravice, ki se prenaša ali drugače spreminja. Pri tem načelu gre za konkretizacijo načela rimskega prava, da nihče ne more prenesti več pravic kot jih ima sam (»Nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet«). 27 Sicer ga v samem SPZ ni zapisanega, vendar je načelo pomembno ravno pri prenosu lastnine, še posebej v zemljiškoknjižnem pravu. 28 Razpolagalno sposobnost ima samo imetnik pravice, samo on lahko veljavno razpolaga z njo, brez izjem. Izjema nastane samo takrat, ko s pravico razpolaga sicer imetnik, ki nima te razpolagalne sposobnosti, pridobitelj pa se je zanesel na veljavnost zapisa v zemljiški knjigi (glej točko 2.2.12.2.). 2.2.14. Načelo zakonitosti Zemljiškoknjižni postopek je nepravdni postopek, zato zemljiškoknjižnosodišče preverja le formalno pravilnost (124. člen ZZK-1) postopka po 148. členu ZZK-1. V skladu z 146. členu ZZK-1 v predhodnem preizkusu preverja ali je zemljiškoknjižni predlog vložila upravičena oseba, ali predlog za vpis vsebuje zahtevane sestavine iz 140. člena ZZK-1 in ali so v elektronsko obliko pretvorjene vse listine kot zahteva 142. člen ZZK-1. Če zahtevam iz naštetih členov ni zadoščeno, procesne predpostavke niso izpolnjene, zemljiškoknjižno sodišče predlog za vpis zavrže. 29 Od uvedbe elektronske zemljiške knjige z novelo C ZZK-1, 30 je predlog lahko zavržen tudi, če po 4. odstavku 125.a člena ZZK-1, ni vložen elektronsko. Pomanjkljivosti zahtevka stranka odpravi tako, da v roku osem delovnih dni po vložitvi ali priloži manjkajoče listine iz 142. člena ZZK-1 ali ob vložitvi ugovora proti sklepu o zavrženju priloži listine, ki bi že morale biti priložene zemljiškoknjižnemu predlogu. Če ni razloga za zavrženje, zemljiškoknjižno sodišče izda sklep o dovolitvi vpisa. Zemljiškoknjižno sodišče nikoli ne presoja materialnopravne veljavnosti pravnega naslova, to v primeru izbrisne tožbe presoja pristojno pravdno sodišče. Takšni presoji se približa le v delu kjer preizkuša popolnost in ničnost zemljiškoknjižnega dovolila, 31 po 4. odstavku 149. členu ZZK-1. 27 Juhart, Tratnik, Vrenčur, Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, str. 93 28 Povzeto po Juhart, Tratnik, Vrenčur, Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, str. 93 29 Povzeto po Tratnik, Vrenčur, ZZK-1 z uvodnimi pojasnili ter stvarnim kazalom, Založba Uradni list, Ljubljana 2015, str. 42 30 Uradni list RS, 25/2011 31 Povzeto po Tratnik, Vrenčur, ZZK-1 z uvodnimi pojasnili ter stvarnim kazalom, Založba Uradni list, Ljubljana 2015, str. 44 10

2.2.15. Načelo dispozitivnosti oziroma načelo predlaganja vpisa Zemljiškoknjižni postopek se uvede na podlagi predloga za vpis, kot to določa 125. člen ZZK-1 v mejah zahtevkov zemljiškoknjižnega predloga. Izjema so vpisi po uradni dolžnosti ko gre za pravnomočne sklepe izdane v postopku dedovanja, izvršbe, stečajnem postopku ali druge pravnomočne odločbe drugih državnih organov, kadar gre za vpise sprememb pravic na nepremičninah. 2.3. Pravice ustanovljene na nepremičninah 2.3.1. Pridobitveni načini stvarnih pravic na nepremičninah Najprej moramo poudariti, da je osnovna pravica na nepremičnini lahko samo lastninska pravica. Vse ostale pravice so izvedene iz lastninske pravice in jo kot take omejujejo na določen način. Pravico na nepremičnini se lahko pridobi na več pravno veljavnih načinov izvirno ali izvedeno, s pravnim poslom ali po zakonu. Pridobitev po zakonu v primeru nepremičnine je možen samo eden: priposestvovanje kot ga določa SPZ. Pri tem načinu se pravica prenese izvirno, brez volje prednika. Tak način je možen za prenos lastninske pravice na nepremičnini (nepremičnini kot zemljiški parceli, etažni lastnini, stavbni pravici), pravici (stvarne) služnosti in pravici stvarnega bremena, ni pa možno priposestvovati hipoteke in ni bilo možno priposestvovati zemljiškega dolga. Običajno stečejo pogoji za začetek priposestvovanja na nepremičnini v primeru napak pri prenosu stvarne pravice s pravnim poslom; napaka v pravnem naslovu, pridobitnem načinu ali razpolagalni sposobnosti imetnika stvarne pravice. 32 Načelo zaupanja v zemljiško knjigo je tisto, ki takšne napake»omogoči«s tem, da zemljiška knjiga izkazuje stanje po katerem lahko pridobitelj pridobi stvarno pravico na nepremičnini. Preteči mora tudi določen čas, ki je v primeru nepremičnin, deset let. Ta rok začne teči takoj, ko posestnik dobi stvar v dobroverno lastniško posest; torej, ko se kumulativno izpolnejo vsi pogoji (glej 45. člen SPZ). Pridobitelj stvarne pravice na takšen način mora biti dobroveren (ni vedel in ni mogel vedeti, da do imetništva stvarne pravice ni upravičen) in je v opravičljivi zmoti verjel, da lahko postane imetnik stvarne pravice na nepremičnini. 33 Nedobrovernost mora dokazovati stranka, ki trdi nasprotno. Prav tako mora pridobitelj stvarno pravico pridobiti v lastniško posest; imeti stvarno pravico na nepremičnini v posesti kot da je njegova. Novela ZZK-1 C je uvedla tudi novo obliko zemljiškoknjižnega dovolila, ki dovoli vpis pravice v zemljiško knjigo na podlagi listine (3. odstavek 40. člena ZZK-1): - ki priznava izvirno pridobitev stvarne pravice v korist druge osebe (posadna listina) ali 32 Povzeto po Vrenčur v Juhart, Berden, Keresteš, Rijavec, Tratnik, Vlahek, Vrenčur, SPZ s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 175 33 Povzeto po Juhart, Tratnik, Vrenčur, Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, str.111 11

- zaradi uskladitve zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim ali zaradi nadomestitve izgubljenih izvirnikov listin dovoljuje vpis lastninske ali druge pravice v korist druge osebe. Med obema listinama je razlika v načinu pridobitve, izvirno oziroma izvedeno pridobitev. Pridobitev pravice kjer se napaka, možna pri priposestvovanju, ne pojavi, je pridobitev s pravnim poslom. Za tak način pridobitve stvarne pravice na nepremičnini se zahteva veljaven zavezovalni posel, to je pravni posel, pogodba obligacijskega prava iz katere izhaja zaveza prenosa in spreminjanja lastninske pravice, ki ima pogoje za veljavnost določene v Obligacijskem zakoniku. 34 Najbolj razširjena pogodba, ki se za tak primer uporablja je prodajna pogodba, z vsemi izpeljavami (glej člen 435. OZ in sledeči). Pravila stvarnega prava za prenos lastninske pravice na nepremičninah so bolj toga in zahtevajo več omejitev kot pravila obligacijskega prava. Zahtevajo bolj konkretno opredelitev stvari na kateri se lastninska pravica prenaša ali spreminja. SPZ v 23. členu navaja, da morajo za prenos lastninske pravice biti vključeni podatki iz zemljiške knjige. Uspešen prenos je odvisen tudi od razpolagalne sposobnosti tistega, čigar pravica se prenaša. Pravilo smo omenili pri načelu zemljiškoknjižnega prednika (glej točko 2.2.13.). Pravice ne more prenesti nekdo, ki te pravice nima ali nima tega upravičenja. 35 Imetnik razpolagalne sposobnosti pravice, ki se prenaša, lahko sklene razpolagalni posel. Gre za posel stvarnega prava, ki se izraža z izročitvijo zemljiškoknjižnega dovolila. Z njim odsvojitelj izraža voljo, da na prisvojitelja prenese svojo pravico, prisvojitelj pa to pravico z vpisom v zemljiško knjigo, ki predstavlja realno dejanje, pripozna. Za razpolagalni pravni posel veljajo splošna pravila za pravne posle, določena v OZ. K splošnim pravilom, OZ v 52. členu dodaja posebno pravilo, ki zahteva zahteva pisno obliko za prenos, spreminjanje pravic na nepremičninah (forma ad valorem). Neizpolnjevanje pogojev pomeni eno od oblik neveljavnosti pogodbe izpodbojnost ali ničnost, ki učinkujeta za nazaj (ex tunc) in pomenita neuspešen prenos lastninske pravice v trenutku, ko se je ta prenašala. 2.3.2. Lastninska pravica Lastninska pravica je najvišja pravna oblast, ki jo ima pravni subjekt nad pravnim objektom. 36 Temeljno izhodišče varovanja te pravice izhaja iz Deklaracije o pravicah človeka in državljana iz 18. stoletja, ki določa neodtuljivost in svetost lastninske pravice. 37 Lastninska pravica je po SPZ določena s klasično opredelitvijio: pravico do posesti (uti possidendi), pravico do uporabe in uživanja stvari (usus utendi et 34 Obligacijski zakonik OZ (Uradni list RS, št. 83/2001 s spremembami) 35 Povzeto po Tratnik, Lastninska pravica na nepremičninah, GV revije Pravna praksa, Ljubljana 2004, str. 96 36 Povzeto po Tratnik, Vrenčur, Omejitve lastninske pravice in posebni pravni režimi na nepremičninah, GV Založba, Ljubljana 2009, str. 7 in 25 37 Povzeto po Juhart, Tratnik, Vrenčur, Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, str. 205 12

fruendi) in pravico do razpolaganja s stvarjo (uti abutendi). 38 Je osnovna premoženjska pravica, katere predmet je lahko samo individualno določena stvar. Čeprav je na isti stvari v trenutku možna samo ena lastninska pravica, je na njej možna tudi lastninska pravica več oseb: solastnina in skupna lastnina, ki jih določa SPZ. Za pridobitev lastninske pravice morajo biti izpolnjeni pogoji: (i) razpolagalna sposobnost imetnika pravice, (ii) sposobnost stvari, da je predmet lastninske pravice, (iii) sposobnost pridobitelja, da lahko pridobi lastninsko pravico in (iv) (veljavni pravni) temelj. 39 O razpolagalni sposobnosti imetnika pravice za veljavno pridobitev lastninske pravice na nepremičnini smo govorili pri načelu zemljiškoknjižnega prednika (točka 2.2.13.). Ta vsebuje bistveno lastnost zahtevano pri prenosu; pridobitelj lahko pridobi lastninsko pravico na nepremičnini od imetnika pravice, vkolikor jo le-ta ima ali pa se zdi, da jo ima zaradi vpisa v zemljiški knjigi, ki ji dobroveren pridobitelj zaupa. Pri prenosu lastninske pravice sta potrebni še individualizacija nepremičnine, za katero smo napisali, da jo določa ZEN kot zemljiško parcelo in jo po geodetskih pravilih odmeri ali pa kot izjema načela Superficies solo cedit, ki»dovoli«, da se kot nepremičnini definirani tudi etažna lastnina in stavbna pravica (vsaj za določeno dobo). Stavbna pravica se sicer dojema kot izvedena stvarna pravica, kot tako jo definira tudi SPZ in jo bomo obravnavali v enem od naslednjih podpoglavij. Etažna lastnina pa je po 105. členu SPZ lastninska pravica na posameznem delu zgradbe v kombinaciji s solastninsko pravico na skupnih delih. Nastane s posebno obliko delitve lastninske pravice, s pravnim poslom med dvema ali več strankami. 40 Tak pravni posel lahko nadomesti tudi sodna odločba, če se v etažno lastnino preoblikuje obstoječa solastninska pravica na nepremičnini. Z etažno lastnino se sme razpolagati le celostno; lastninska pravica na posameznem delu zgradbe je neločljivo povezana s posebnimi oziroma solastniškimi deli. Zato je tudi predmet razpolaganja oziroma obremenitev s hipoteko možna samo hkrati na posameznem delu nepremičnine in na solastniškem delu skupnega dela nepremičnine. Lastninska pravica je lahko omejena ali v javno ali v zasebno korist. 41 Osredotočili se bomo predvsem na omejitve v zasebno korist. Ta temelji na podlagi pravnih poslov s katerimi imetnik lastninske pravice podeli stvarnopravna ali obligacijskopravna upravičenja. 38 Povzeto po Tratnik, Lastninska pravica na nepremičninah, GV revije Pravna praksa, Ljubljana 2004, str. 29 39 Povzeto po Hudej, Ščernjavič, Ponovni premislek o nekaterih temeljnih izhodiščih stvarnega prava pri prenosu lastninske pravice na nepremičninah, Pravna praksa, 3/2012, str. 22 40 Povzeto po Tratnik, Lastninska pravica na nepremičninah, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 77 41 Povzeto po Tratnik, Vrenčur, Omejitve lastninske pravice in posebni pravni režimi na nepremičninah, GV Založba, Ljubljana 2009, str. 41 13

Varovana je s temeljnimi načeli, lastninsko tožbo, stvarnopravnimi reparacijami, publicijansko in negatorno tožbo. 42 Na tem mestu je potrebno še omeniti stališče Ustavnega sodišča iz ustavne odločbe Up-591/10. 43 Ta razširi varstvo lastninske pravice in nasploh začetek učinkovanja lastninske pravice na čas pred vpisom v zemljiško knjigo. Tako lastninsko pravico imenujemo»lastninska pravica na nepremičnini v pričakovanju«. 44 Do tega položaja pride, ko so za pridobitev lastninske pravice izpolnjeni vsi pogoji, vknjižba pa še ni opravljena. Tak vpis ima sicer za lastninsko pravico konstitutiven učinek, vendar je Ustavno sodišče v omenjeni sodbi določilo, da tega pogoja ni mogoče absolutno razumeti. 45 S tem dejansko izenačuje trenutek pravnoposlovne pridobitve in učinkovanje lastninske pravice s trenutkom izvirne pridobitve. 46»Pri reševanju primerov v praksi bo tako potrebno upoštevati, da ima izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila z notarsko overjenim podpisom prenositelja, enake učinke, ki jih določa zakon za priposestvovanje lastninske pravice«47. Ta odločitev predstavlja ločnico med notranjim (inter partes) in zunanjim razmerjem in s tako posledico neupoštevanja načela vpisa, zabriše meje med konsenzulanim in tradicionalnim prenosom lastninske pravice na nepremičnini. 48 2.3.3. Pravice na tuji stvari Z ustanovitvijo pravice na nepremičnini, omejimo lastninsko pravico. Dopustne omejitve so le, če temeljijo na zakonu. Splošno omejitev prepovedi zlorabe pravice smo omenili pri načelih (12. člen SPZ) (točka 2.2.9.). Omejitve so možne v javno korist, ki jo omogoča že Ustava (67. člen URS), ki določa, da zakon določa omejitve. Največja omejitev, razlastitev v javno korist pa je opisana v 69. členu Ustave. Za tematiko tega diplomskega dela so pomembne omejitve v zasebnopravno korist. SPZ lastniku nepremičnine dovoljuje ustanovitev pravic na njegovi nepremičnini po načelu numerus clausus (glej točko 2.2.1. Načelo omejenega števila stvarnopravnih pravic). Lastninsko pravico lahko z ustreznim razpolagalnim pravnim poslom lastnik sam»utesni«. 49 Lastninsko pravico na svoj način omejujejo stvarne pravice na tuji stvari in obligacijske pravice iz 38. 42 Povzeto po Tratnik, Lastninska pravica na nepremičninah, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 168 43 Povzeto po Tratnik, Lastninska pravica na nepremičnini v pričakovanju, Pravna praksa, 2/2013, str. 22 44 Tratnik, Lastninska pravica na nepremičnini v pričakovanju, Pravna praksa, 2/2013, str. 22 45 Povzeto po Hudej, Ščernjavič, Ponovni premislek o nekaterih temeljnih izhodiščih stvarnega prava pri prenosu lastninske pravice na nepremičninah, Pravna praksa, 3/2012, str. 22 46 Ibidem. 47 Hudej, Ščernjavič, Ponovni premislek o nekaterih temeljnih izhodiščih stvarnega prava pri prenosu lastninske pravice na nepremičninah, Pravna praksa, 3/2012, str. 22 48 Povzeto po Juhart, Nekaj dodatnih premislekov k stvarnopravnim izhodiščem pri prenosu lastninske pravice na nepremičninah, Pravna praksa, 2/2013, str. 6 49 Tratnik, Vrenčur, Omejitev lastninske pravice in posebni pravni režimi na nepremičninah, GV Založba, Ljubljana 2009, str. 107 14

člena SPZ, ki se jih lahko tudi vpiše v zemljiško knjigo in s tem dobijo višjo kvaliteto. 2.3.4. Stvarne pravice na tuji stvari Za stvarne pravice veljajo načela prejšnjega poglavja. Nanašajo se na stvar, v povezavi z nepremičninami se vpisujejo v zemljiško knjigo. 2.3.4.1. Zastavna pravica (hipoteka) SPZ določa v 138. členu zastavno pravico na nepremičninah, hipoteko. Zastavna pravica je pravica upnika, da se v primeru neplačila terjatve, ki je zavarovana z zastavno pravico, ob njeni zapadlosti, skupaj z obrestmi, poplača iz vrednosti zastavljenega predmeta pred vsemi drugimi upniki. V primeru hipoteke, je predmet zastave nepremičnina. Poleg splošnih načel civilnega in stvarnega prava, veljata za hipoteko še dodatni načeli, obe izhajata iz širšega načela rimskega prava accessio cedit principali, ki določa, da stranske pravice delijo usodo glavnih pravic. 50 Načelo akcesornosti zahteva obstoj terjatve, na katero se nastanek hipoteke veže. Načelo ekstenzivnosti zastavne pravice pa da stranska stvar deli usodo glavne stvari. Vpis v zemljiško knjigo je konstitutiven, vpisuje se z vknjižbo. Hipoteka, kot izvedena stvarna pravica je akcesorna absolutna pravica, publicirana v zemljiški knjigi naj bi tako dajala močno pravno varnost hipotekarnem upniku. Nastane na več načinov: i) Zakonita nastane na podlagi zakona, ko se izpolnejo zakonsko določeni pogoji (144. člen SPZ). Je»tiha hipoteka«(hipoteca tacita) 51 in je razvidna samo iz zemljiške knjige. V našem pravnem okolju je razmeroma redka, običajno nastane po 147. člena Zakona o dedovanju 52 za dediče, ki so živeli in pridobivali skupaj z zapustnikom, na nepremičninah za katere kažejo poseben interes. Nastane tudi pri delitvi solastnine do izplačila do višine idealnega deleža, ki jo prevzame en solastnik, ki se zaveže izplačati ostale solastnike (3. odst. 71. člena SPZ). Pomembno vlogo ima tudi ureditev iz 197. člena Zakona o izvržbi in zavarovanju, 53 ki se uveljavi za prednostno poplačilo zapadlih terjatev iz naslova neplačanih davščin in preživnin. ii) Hipoteka na podlagi sodne odločbe prisilna hipoteka, nastane z vpisom v zemljiško knjigo, na podlagi sodne odločbe v postopku izvršbe na nepremičnino zaradi poplačila denarne terjatve (ta preneha, če je izvršilni postopek ustavljen) ali pa v postopku zavarovanja (traja, dokler obstaja terjatev). Poseben primer prisilne hipoteke, je pridobitev na podlagi predhodne odredbe. Pridobi in vpiše se jo v zemljiško knjigo s predznambo. Vpiše se jo kot pogojna pridobitev. Če upnik izkaže za verjetno nevarnost, da denarna terjatev, ki še ni izvršljiva pa je do 50 Povzeto po Tratnik, Hipoteka, GV Založba, Ljubljana 2012, str. 27 51 Keresteš v Juhart, Berden, Keresteš, Rijavec, Tratnik, Vlahek, Vrenčur, SPZ s komentarjem, Založba GV, Ljubljana 2004, str. 647 52 Zakon o dedovanju - ZD (Uradni list SRS, št. 15/1976) 53 Zakon o izvršbi in zavarovanju - ZIZ (Uradni list RS, št. 51/1998) 15

poplačila na podlagi sodne odločbe upravičen, ne bo poplačana ali pa bo izvršitev otežena (257. člen ZIZ). Prisilne hipoteke ni mogoče vknjižiti v zemljiško knjigo na podlagi nepravnomočne sodne odločbe, je pa možno na podlagi predhodne odredbe pogojno vpisati - predznamovati - tako hipoteko, ki ima učinek varovanja vrstnega reda poplačila terjatve že od trenutka predznambe (51. ZZK-1) in velja, dokler velja predhodna odredba (59. ZZK-1). iii) Hipoteka, ki nastane s pogodbo med strankami je najpogostejša oblika. Vpis v zemljiško knjigo ima konstitutiven pomen, opravi se na podlagi listine, ki vsebuje intabulacijsko klavzulo. Ta mora vsebovati označbo hipotekarnega upnika ter zastavitelja, če ta ni hkrati dolžnik zavarovane terjatve (realni dolžnik), pravni temelj, zemljiškoknjižno označbo nepremičnine na kateri se hipoteka ustanavlja in višino ter zapadlost zavarovane terjatve (141. člen SPZ). Predpostavka za nastanek je veljaven pravni posel, zastavna pogodba. V našem pravnem redu ni urejena v nobenem zakoniku, zatorej je to inominatni kontrakt obligacijskega prava. Izpolnjevati mora splošne predpostavke za veljavnost obligacijskih poslov. Zemljiškoknjižno dovolilo mora izpolnjevati splošne in nujne sestavine take intabulacijske klavzule; mora biti izrecna in nepogojna izjava tistega, ki ustanavlja hipoteko v korist upnika. Dolžnik terjatve, ki se zavaruje, realni dolžnik in upnik morajo biti izrecno navedeni, prav tako višina in zapadlost zavarovane terjatve. Podpis mora biti overjen. Nepremičnina mora biti označena z identifikacijskim znakom, s katerim je vpisana v zemljiško knjigo. Pri maksimalni hipoteki je nujno vpisati kot podatek pri konstituciji maksimalne hipoteke, tudi najvišji znesek za katerega je nepremičnina zastavljena (in ga zavaruje). 54 Z zemljiškoknjižnim dovolilom zastavitelj izrazi voljo ustanovitve hipoteke in s tem omejitev njegove lastninske pravice na nepremičnini, hipotekarni upnik pa dobi dovoljenje za vknjižbo hipoteke. 55 Zavezovalnemu in razpolagalnemu pravnemu poslu sledi realno dejanje vknjižbe hipoteke v zemljiško knjigo. Tako hipoteka sploh nastane in učinkuje od trenutka, ko je zemljiškoknjižno sodišče prejelo predlog in listine, ki so zahtevane za tak vpis. Vknjižbo lahko zahteva vsak, ki ima upravičen interes in ima vse listine, ki upravičijo vknjižbo. Običajno je to hipotekarni upnik. Sodišče o vpisu odloča na podlagi knjižnega stanja v trenutku prejetja predloga za vknjižbo. Razen vknjižbe, je možen tudi pogojni vpis hipoteke; s predznambo. Gre za pogojni vpis hipoteke v zemljiško knjigo, ki postane nepogojen v primeru opravičitve predznambe, v roku enega meseca od izdaje sklepa o dovolitvi predznambe. Takšna predznamba ima funkcijo varovanja vrstnega reda hipotekarnemu upniku, saj se tako hipotekarni upnik vpiše na boljše mesto v vrstnem redu, kot bi se sicer morda uspel, če bi dolžnik različne terjatve zavaroval z isto nepremičnino. 54 Povzeto po Tratnik, Hipoteka, GV Založba, Ljubljana 2012, str. 61 55 Ibidem na str. 67 16

Pravni posel o ustanovitvi hipoteke je lahko sklenjen v obliki neposredno izvršljivega notarskeg zapisa, ki se zaznamuje v zemljiški knjigi. Učinek takšne oblike sklenitve raspolagalnega posla ima za posledico neposredne izvršljivosti tudi proti vsem kasnejšim lastnikom obremenjene nepremičnine. Sporazum mora vsebovati klavzulo zastavitelja, da se strinja z zavarovanjem terjatve z njegovo nepremičnino, ter da se po zapadlosti opravi poplačilo terjatve s prodajo zastavljene nepremičnine, ki jo mora izprazniti in izročiti v enem mesecu po zapadlosti terjatve (142. člen SPZ). Naš SPZ zakonsko opredeljuje več oblik hipoteke: i) nadhipoteka zavaruje terjatev, ki je zavarovana s hipoteko na nepremičnini (149. člen SPZ). ii) Skupna hipoteka se ustanovi za zavarovanje ene terjatve na večih nepremičninah (tudi v primeru hipoteke na etažni lastnini gre za skupno hipoteko). iii) Maksimalna hipoteka se ustanovi za posamezno terjatev ali več njih, ki izvirajo iz posameznega pravnega razmerja, višina hipoteke v trenutku ustanovitve ni znana, znan je najvišji znesek, ki ga nepremičnina še zavaruje. V bistvu pri taki obliki hipoteke ne gre za samo zavarovanje terjatev, ki ji je hipoteka akcesorna, temveč je hipoteka akcesorna pravnemu razmerju strank, ki maksimalno hipoteko ustanavljajo. 56 Kadar je hipotek več, je pomemben vrstni red po katerem so vknjižene. Po tem vrstnem redu so poplačani tudi upniki. 57 Zato tudi predznambi hipoteke pripisujemo velik pomen. Zastavitelj nepremičnine se ne sme zavezati, da hipotek na zastavljeni nepremičnini ne bo več ustanavljal. Taka zaveza bi bila nična. Ko pa je ustanovljenih več hipotek, pa gre za kolizijo istovrstnih pravic na nepremičnini. Velja splošno načelo stvarnega prava, prior tempore, potior iure, prednostno načelo zapisano v 6. členu SPZ. Hipoteka večinoma nastane z vpisom, od trenutka, ko je zemljiškoknjižno sodišče prejelo predlog za vknjižbo hipoteke ali predznambo hipoteke, če je ta kasneje opravičena. Izjema je zakonita hipoteka, ki ni nujno vpisana prej pa ima vseeno prednost zaradi terjatev, ki jih zavaruje, ker imajo prednostno poplačilo. Hipoteka preneha, če preneha zavarovana terjatev (zaradi načela akcesornosti), če se hipotekarni upnik hipoteki odreče oziroma jo odstopi drugemu hipotekarnemu upniku, če se združita v isti osebi zastavitelji in upnik, če zastara (rok desetih let), ob dobroverni pridobitvi nepremičnine, na kateri je nevpisana zakonita hipoteka ali če se obremenjena nepremičnina proda za poplačilo terjatve, ki jo zavaruje (154. člen SPZ). 2.3.4.2. Služnosti Nepremičnina je lahko obremenjena samo s stvarno služnostjo, ki jo poleg osebne služnosti, definira SPZ. Stvarna pravica na nepremičnini omejuje lastninsko pravico služeče nepremičnine. Vendar to ni njen namen; dejanski 56 Povzeto po Tratnik, Hipoteka, GV Založba, Ljubljana 2012, str. 151 57 Ibidem na str. 35 17

namen je olajšati izvrševanje lastninske pravice na gospodujoči nepremičnini, zato zahteva neko funkcionalno povezavo med tema dvema nepremičninama. 58 Zato ti dve nepremičnini imenujemo gospodujoča, tista v korist katere je služnost ustanovljena in služeča, ki»trpi«ustanovljeno služnost v korist gospodujoče. Opisana je v 213. členu SPZ, ki pravi, da gre za pravico lastnika (gospodujoče) nepremičnine izvrševati za njene potrebe določena dejanja na tuji nepremičnini (pozitivna služnost) ali zahtevati, da lastnik služeče nepremičnine opušča svoje pravice (negativna služnost) na svoji nepremičnini. Torej učinkuje v korist vsakokratnega lastnika gospodujoče nepremičnine proti vsakokratnemu lastniku služeče nepremičnine. Ustanovljena je za daljši ali določen čas, v dvomu ni časovno omejena. Vedno bremeni celoto gospodujoče nepremičnine, lahko pa se izvršuje samo na delu. Ker je abstraktna pravica, jo je vedno potrebno natančno opredeliti ob njeni ustanovitvi. 59 Učinkuje napram vsem in se v zemljiško knjigo vknjiži ob ustanovitvi, ki jo dovoli lastnik služeče nepremičnine. Iz zemljiške knjige se izbriše ob prenehanju, v tem primeru zemljiškoknjižno dovolilo izda lastnik gospodujoče nepremičnine. 2.3.4.3. Stvarno breme Vsakokratni lastnik s stvarnim bremenom obremenjene lastninske pravice na nepremičnini je zavezan k bodočim, periodičnim dajatvam ali storitvam (249. člen SPZ). Za izpolnitev jamči nepremičnina. Učinkuje kot zavarovanje za izpolnitev upravičenčeve terjatve. V tej točki deluje kot hipoteka, sicer pa kot pozitivna stvarna služnost. 60 Ravno tako je lahko ustanovljena za določen ali nedoločen čas. Ustanovi se z vpisom v zemljiško knjigo, natančneje z vknjižbo, poleg zahtevanega pravnega naslova zavezovalnega pravnega posla in zemljiškoknjižnega dovolila. Obstaja tudi zakonito stvarno breme, v korist etažnih lastnikov. Zaradi skupnih značilnosti s stvarno služnostjo in hipoteko, naše pravo napotuje na smiselno uporabo pravnih določil teh dveh institutov, vkolikor jih ne ureja SPZ za stvarno breme sam. Tako napoti pri neizpolnjevanju dajatev iz ustanovljene pravice stvarnega bremena na določila o prodaji nepremičnine pri hipoteki, pri prenehanju pa na določitve o stvarni služnosti. 61 2.3.4.4. Stavbna pravica Predstavlja izjemo od načela superficies solo cedit, za čas njene ustanovitve. Je pravica imeti v lasti zgrajeno zgradbo pod ali nad tujo nepremičnino (256. člen SPZ). Gre za nepoveznost lastninskih pravic, za časa trajanja ustanovljene 58 Povzeto po Juhart, Tratnik, Vrenčur, Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, str. 596 59 Ibidem. 60 Povzeto po Tratnik, Vrenčur, Zemljiškoknjižno pravo v teoriji in praksi, Založba Inštitut za nepremičninsko pravo Maribor, Maribor 2008, str. 363 61 Ibidem. 18