UNIVERZA V MARIBORU PRAVNA FAKULTETA VESNA HORVAT VARSTVO LASTNINSKE PRAVICE S PREGLEDOM AKTUALNE SODNE PRAKSE Diplomsko delo Maribor, 2015

Transkripcija

1 UNIVERZA V MARIBORU PRAVNA FAKULTETA VESNA HORVAT VARSTVO LASTNINSKE PRAVICE S PREGLEDOM AKTUALNE SODNE PRAKSE Diplomsko delo Maribor, 2015

2 UNIVERZA V MARIBORU PRAVNA FAKULTETA DIPLOMSKO DELO VARSTVO LASTNINSKE PRAVICE S PREGLEDOM AKTUALNE SODNE PRAKSE Študent: Vesna Horvat Številka indeksa: Študijski program: UNI-PRAVO Študijska smer: Javno pravo Mentor: dr. Renato Vrenčur Maribor, julij 2015

3 ZAHVALA Zahvaljujem se mentorju dr. Renatu Vrenčurju za pomoč pri nastajanju diplomske naloge. Hvala tudi mojim bližnjim, ki so verjeli vame, mi ves čas študija stali ob strani in me spodbujali.

4 POVZETEK V diplomski nalogi sem v začetku opredelila posest in imetništvo. V nadaljevanju sem opisala lastninsko pravico, njeno pridobitev in varstvo. Lastninska pravica je temeljna stvarna pravica, ki učinkuje proti vsem, prav tako pa lahko lastnik vsakega izključi iz njene uporabe oz. mu prepreči poseganje vanjo. Tožbe, s katerimi jo varujemo so: lastninska, izbrisna, publicianska, negatorna ter izključitvena. K vsaki izmed njih sem dodala sodno prakso. Opisala sem tudi mejne spore in njihovo varstvo, prav tako opredelila in opisala imisije ter varstvo etažnega lastnika v primeru imisij. V nalogo sem vključila tudi etažno lastnino, razmerja med etažnimi lastniki ter obveznosti med njimi. Opredelila sem izbrisno tožbo, ki izključuje etažnega lastnika iz skupnosti, v primeru nemoralnega obnašanja oz. ostalih dejanj, ki za ostale etažne lastnike predstavljajo tolikšen problem, da je bivanje z njim nevzdržno. V diplomsko nalogo sem vključila tudi odkup zemljišča ali nepremičnine za potrebe gradnje cest. KLJUČNE BESEDE: posest, lastninska pravica, lastninska tožba, izbrisna tožba, publicianska tožba, negatorna tožba, izključitvena tožba, etažna lastnina, mejni spor, imisije.

5 SUMMARY In the beginning part of my bachelor's thesis, I first define possession and ownership. In the following section, I describe the right of ownership, and the acquisition and protection thereof. The right of ownership is a fundamental substantive right, effective in relation to any other. At the same time, the owner can avert anyone's use of this right or interference with this right. The lawsuits that can be applied to safeguard this right are the following: property action, cancellation action, actio publiciana, actio negotaria and exclusionary action. I add information on court practice to each type. My thesis describes boundary disputes and safeguards; it also elaborates on imissions and the safeguards to an condominium unit owner in case of imissions. I also include condominium unit ownership, relations between condominium unit owners, and their mutual obligations. I elaborate on a cancellation action, which excludes a condominium unit owner from the community in case of immoral behaviour or other actions, which present a problem to other unit owners to the point where living with the owner has become intolerable. The thesis also includes the purchase of land or real estate for the needs of road construction. KEY WORDS: possession, right of ownership, property action, cancellation action, actio publiciana, actio negotaria, exclusionary action, condominium unit ownership, boundary dispute, imissions.

6 Kazalo 1 UVOD POSEST SODNO VARSTVO POSESTI SODNA PRAKSA LASTNINSKA PRAVICA OPREDELITEV ZLORABA LASTNINSKE PRAVICE MEDNARODNO- IN USTAVNOPRAVO VARSTVO LASTNINSKE PRAVICE STVARNOPRAVNO VARSTVO LASTNINSKE PRAVICE PRIDOBITEV LASTNINSKE PRAVICE Z DEDOVANJEM PRIDOBITEV LASTNINSKE PRAVICE NA NEPREMIČNINAH S PRIPOSESTVOVANJEM POSEBNI PRIMER PRIDOBITVE LASTNINSKE PRAVICE A NON DOMINO OMEJITEV V JAVNEM INTERESU ODKUP ZEMLJIŠČA ALI NEPREMIČNINE ZA POTREBE GRADNJE CEST DOMNEVA LASTNINSKE PRAVICE NA NEPREMIČNINI LASTNINSKA PRAVICA VEČ OSEB SOLASTNINA SKUPNA LASTNINA VARSTVO SOLASTNIKA IN SKUPNEGA LASTNIKA SODNA PRAKSA VARSTVO LASTNINSKE PRAVICE LASTNINSKA TOŽBA (REIVINDICATIO) OPREDELITEV DOKAZNO BREME TOŽENČEVI UGOVORI SODNA PRAKSA IZBRISNA TOŽBA AKTIVNA LEGITIMACIJA PASIVNA LEGITIMACIJA SODNA PRAKSA PUBLICIANSKA TOŽBA SODNA PRAKSA NEGATORNA TOŽBA PREPOVEDNA TOŽBA (ZAŠČITA PRED VZNEMIRJANJEM) SODNA PRAKSA... 31

7 7 VARSTVO LASTNINSKE PRAVICE V MEJNEM SPORU DEFINICIJA MEJE AMBIVALENTNOST MEJE MEJNI SPOR IN LASTNINSKA PRAVICA AKTIVNA IN PASIVNA LEGITIMACIJA V MEJNEM SPORU SUKCESIVNOST NAČEL ZA UREDITEV MEJE VPRAŠANJE POMENA PRAVNOMOČNE MERITORNE REŠITVE MEJNEGA SPORA ZA LASTNINSKO PRAVICO STOPNJA VARSTVA LASTNINSKE PRAVICE V LASTNINSKI PRAVDI IN MEJNEM SPORU ALTERNATIVNOST ALI IZKLJUČNOST OBLIKE VARSTVA LASTNINSKE PRAVICE SKLEP SODNA PRAKSA ETAŽNA LASTNINA NASTANEK ETAŽNE LASTNINE RAZPOLAGANJE Z ETAŽNO LASTNINO PRENEHANJE ETAŽNE LASTNINE RAZMERJA MED ETAŽNIMI LASTNIKI POGODBA O MEDSEBOJNIH RAZMERJIH (POGODBA O UPRAVLJANJU) VARSTVO ETAŽNEGA LASTNIKA IZKLJUČITVENA TOŽBA SODNA PRAKSA IMISIJE UREDITEV V STVARNOPRAVNEM ZAKONIKU (SPZ) BISTVENE IN NEBISTVENE IMISIJE NEPOSREDNE (DIREKTNE) IN POSREDNE (INDIREKTNE) IMISIJE UREDITEV IMISIJ V OBLIGACIJSKEM ZAKONIKU (OZ) VARSTVO ETAŽNEGA LASTNIKA V PRIMERU IMISIJ SODNA PRAKSA SKLEP LITERATURA PRAVNI VIRI: ČLANKI INTERNETNI VIRI SODNA PRAKSA... 55

8 1 UVOD V diplomski nalogi z naslovom»varstvo lastninske pravice s pregledom aktualne sodne prakse«bom skušala bralcu približati lastninsko pravico na premičninah in nepremičninah, načine pridobitve lastninske pravice ter načine, kako doseči njeno varstvo. Cilj naloge je ugotoviti, kako je varovana lastninska pravica, koliko drugi vanjo posegajo in kako lastniki posegajo po sodnem varstvu. Zanima me tudi hitrost obravnavanja in končanja postopkov, ugovori ter druga pravna sredstva, dana na razpolago strankam. Skušala bom dognati, zakaj do motenj oz. posegov v lastnino sploh prihaja - je to zgolj namen komu škoditi ali so razlogi upravičeni, morda pa je posest na stvari pridobljena protipravno. V nalogo bom vključila tudi pridobitev lastninske pravice z dedovanjem, pridobitev lastninske pravice na nepremičnini z dedovanjem, pridobitev a non-domino, ter omejitve v javnem interesu. Opredelila bom posest ter njeno varstvo, ki je bilo že v času rimskega cesarstva varovano z interdikti. Posest je največkrat ločena od lastninske pravice, ni pa nujno. Tako posestnik ni vedno lastnik stvari, lastnik stvari pa nima vedno svoje stvari v posesti. Posest lahko zanj izvršuje nekdo drug. Že v rimskem pravu so ločili med posredno in neposredno posestjo, pa tudi med viciozno in relativno viciozno posestjo. To sta načina pridobitve posesti, razlika med njima pa je v posestnem varstvu. Pretor namreč ni nudil posestnega varstva posestniku, ki je svojo posest pridobil na relativno viciozen način to je s silo, na skrivaj ali na prošnjo do preklica v posestni pravdi. V poglavju»lastninska pravica več oseb«bom podrobneje opisala skupno lastnino in solastnino ter njuno varstvo. Z vključitvijo etažnih lastnikov bom predstavila tudi njihovo problematiko. Približala bom imisije ter kako lahko z njimi posegaš v lastninsko pravico. Opisala bom tudi varstvo etažnih lastnikov v primeru imisij. Dotaknila se bom tudi razlastitve, kot edinega načina pridobitve lastninske pravice v javnem interesu. Opisala sem tudi postopek odkupa zemljišča od lastnikov zaradi gradnje javne ceste. Podrobneje bom predstavila tožbe: izbrisno, publiciansko, negatorno tožbo ter reivindikacijo. K vsaki bom dodala aktualno sodno prakso. 1

9 Pojasnila bom imisije ter njihovo ureditev v SPZ (Stvarnopravnem zakoniku) in OZ (Obligacijskem zakoniku). Opisala bom bistvene in nebistvene imisije ter varstvo etažnega lastnika v primeru imisij. Metoda, ki jo bom pri izdelavi naloge uporabila, je pretežno metoda študija literature. Pri izdelavi si bom pomagala tudi z internetom, poiskala članke in aktualno sodno prakso, ki jo bom vključila v nalogo. Veliko vlogo pri sodnem varstvu lastninske pravice igra tudi pravočasnost vložitve zahteve za sodno varstvo, ima lahko za stranko nepričakovane rezultate, če je vložena prepozno. 2

10 2 POSEST Med posestjo in lastninsko pravico so razlikovali že rimski klasiki. Posest je dejanska oblast nad stvarjo, ki ni odvisna od obstoja pravice, medtem, ko lastninska pravica v ničemer ni odvisna od dejanske oblasti. Posest in lastninska pravica torej lahko obstajata ločeno druga od druge. Med posestniki ločimo dobroverne in nedobroverne. Dobroverni je zmotno prepričan, da je stvar njegova, nedobroverni pa je nekdo, ki je stvar vzel, četudi je vedel, da ni njegova npr. tat. To pa ne vpliva na lastnikovo pravico. Prav zaradi le-te, bo lastnik lahko zahteval vrnitev stvari. Pravni položaj dobrovernega lastniškega posestnika in nedobrovernega posestnika prav tako ureja SPZ (Stvarnopravni zakonik) v 95. in 96. členu. Rimljani so ločili tudi med viciozno 1 in relativno vicoizno 2 posestjo. Razlika je bila v načinu pridobitve stvari. Vicioznega posestnika je pretor varoval z interdikti, medtem ko relativno viciozni posestnik ni bil deležen pretorjevega varstva. Za ohranitev posesti je pretor oblikoval interdikte za vrnitev in za ohranitev posesti. Za ohranitev posesti sta bila dva interdikta: uti posidetis za varstvo posesti nepremičnin, utrubi pa za varstvo posesti premičnin. Interdikta sta bila namenjena varstvu posesti v primeru motenja tj. motečega poseganja po predmetu posesti. Primer motenja posesti je, ko nekdo brez dovoljenja hodi čez tuje zemljišče. Interdikt uti posidetis je skušal ohraniti obstoječe posestno stanje, prepovedoval je uporabo sile in je bil enako naslovljen na obe stranki. Interdikt se je lahko obrnil tudi proti tisti stranki, ki je sprožila postopek. Če se je v pokazala relativna vicioznost tožnika, se je posest priznala nasprotni stranki. Z interdiktom utrubi pa je pretor varoval tisto od obeh strank, ki je lahko dokazala, da je sporno stvar posedovala večji del zadnjega leta. Prav tako je pretor dovoljeval dva interdikta za vrnitev posesti: de vi za varstvo posesti nepremičnin in de precario z njim je lahko tisti, ki je dal stvar v uporabo na prošnjo do preklica, zahteval stvar nazaj. Interdikt de vi se je uporabil, samo za varstvo posesti nepremičnine. Interdikt de precario je bil poseben. Bil je kratek in brezpogojen. Z njim je pretor omogočil zasledovanje stvari tudi nasproti prekaristu, ki se je nalašč znebil 1 Viciozna posest posest pridobljena na silo, na skrivaj ali na prošnjo do preklica. Krajnc J,. Rimsko pravo, GV Založba, Ljubljana 2008, str Relativno viciozna posest posest pridobljena na silo, na skrivaj ali na prošnjo do preklica, v posestnem sporu. Krajnc J,. Rimsko pravo, GV Založba, Ljubljana 2008, str

11 stvari, da mu je ne bi bilo treba vrniti. V takem primeru je plačal njeno vrednost. Ta interdikt, v postklasični dobi, izgubi svoj pomen. Ločimo med posredno in neposredno posestjo. Pri neposredni posestnik sam izvršuje oblast nad stvarjo, ima oba elementa posesti oblast in posestno voljo, stvar je lahko prepustil drugemu v detencijo, štelo pa se je, da stvar še vedno poseduje, saj je še vedno imel posestno voljo, čeprav je dejansko oblast zanj izvrševal detentor. Tudi morebitno priposestvovanje se ne prekine. Pri posredni posesti pa posestnik izvršuje posest prek nekoga drugega. Srečamo jo pri nekaterih obligacijskih razmerjih, pri katerih se stvar prepusti v imetništvo. Med posredno in neposredno posestjo pa razlikuje tudi naše pravo v 24. členu stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) SODNO VARSTVO POSESTI Sodno varstvo je posestniku zagotovljeno tako zaradi motenja kot tudi zaradi odvzema posesti. Naše pravo pozna tudi samopomoč, ki pa je dovoljena le izjemoma. Za sodno varstvo posesti je zelo pomembno, da je hitro. Sodišče mora pri vsakem primeru, glede na naravo spora paziti, da odloči kolikor se da hitro. Roki za varstvo posesti so kratki. Gre za materialne prekluzivne roke, ki niso podaljšljivi in ne dopuščajo vrnitve v prejšnje stanje. Tožbo, ki je vložena prepozno, sodišče zavrže. Po 32. členu SPZ je možno zahtevati sodno varstvo pred motenjem oz. odvzemom posesti v tridesetih dneh od dneva, ko je posestnik zvedel za motenje in storilca, najpozneje pa v enem letu od dneva, ko je motenje nastalo (objektivni rok). Trideset dnevni rok se nanaša na subjektivne okoliščine. Sodišče mora upoštevati samo zadnje stanje posesti in nastalo motenje. Ugotoviti mora kdo je bil zadnji posestnik in ali je posest sploh bila motena oz. odvzeta. Ne sme pa upoštevati niti pravice do posesti, niti dobrovernosti posestnika. Tako po 32. členu SPZ posestno varstvo uživa tudi viciozni posestnik, vendar pa ne nasproti tistemu, od katerega je na tak način prišel do posesti. To npr. pomeni, da posestno varstvo uživa proti tretjim tudi tat, ne uživa pa ga nasproti tistemu, kateremu je stvar odtujil. Če bi tat 3 Povzeto po: Krajnc J,. Rimsko pravo, GV Založba, Ljubljana 2008 str in

12 dejansko hotel zahtevati sodno varstvo, bi se moral poslužiti samopomoči 4, le tako bi v posestni pravdi lahko uveljavljal ugovor viciozne posesti. Glede na to, da je obravnavanje tožbe zaradi motenja posesti omejeno zgolj na ugotavljanje in dokazovanje dejstev zadnjega posestnega stanja in nastalega motenja, je iz tožbe izključeno odločanje o pravici do posesti, o pravni podlagi, poštenosti ali nepoštenosti posesti ali odškodninskih zahtevkih. Tako se posestno varstvo ne izvaja iz pravice do posesti, ampak iz gole posesti, kot dejanske oblasti nad stvarjo. Ker v posestni pravdi niso dovoljeni ugovori, ki bi temeljili na pravici, je treba uporabiti ugovore, ki temeljijo na dejanskem stanju posesti. Ti ugovori so: da posest ni bila motena, ker dejanje ni bilo motilno, da ni šlo za neupravičeno poseganje v posest (poseg je utemeljen na zakonu), da tožnik sploh ni bil posestnik stvari, ki je predmet posestnega varstva, da je bila posest pridobljena na viciozen način (ob predpostavki, da se je toženec poslužil dovoljene samopomoči) da je bila tožba vložena prepozno SODNA PRAKSA VSL sklep I Cp 202/2014, z dne Toženec je bil z gradbenim dovoljenjem na podlagi ZGO-1 pooblaščen spremeniti obstoječe posestno stanje, zato je protipravnost njegovega motilnega ravnanja izključena na podlagi 3. odstavka 33. člena SPZ. VSL sklep I Cp 1543/2014, z dne Potem ko je toženka ugovarjala obstoju tožnikove posesti poslovnega prostora z navedbo, da je bil gostinski lokal, ki je opravljal dejavnost v spornem poslovnem prostoru, od zaprt, bi moral tožnik natančneje navesti, na kakšen način je v obdobju pred zatrjevano ugotovitvijo motenja izvrševal posest, pa tega kljub opozorilu sodišča ni storil člen SPZ 5 Povzeto po: Vrenčur R., Stvarno pravo za posrednike pri prometu z nepremičninami, Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor 2005, str

13 VSL sklep I Cp 1836/2014, z dne Tožnik ne more zahtevati sodnega varstva pred motenjem posesti, kadar zatrjevano motilno ravnanje predstavlja le nebistveno spremembo dejanskega stanja, ki nima nobenega praktičnega pomena in predstavlja le neznatno oviranje izvrševanja tožnikove posesti. Dejstvo, da je bila postavitev ovire na dvorišču, ki je bilo v skupni uporabi pravdnih strank, začasna in da po njeni odstranitvi tožniki lahko uporabljajo dvorišče na enak način kot prej, ne zadostuje za zavrnitev prepovednega dela zahtevka. Ne da bi bilo ugotovljeno, kakšen je bil obseg motenja (sprememba v dotedanjem načinu izvrševanja posesti), koliko časa je oviranost trajala (v sklepu niso navedene okoliščine, ki bi omogočale presojo o trajanju "začasne ovire") in ali obstaja nevarnost ponovitve motenja, je zaključek o neobstoju ekonomskega interesa zmoten. VSL sklep II Cp 902/2014, z dne Nepremičnina pridobi status grajenega javnega dobra z izdajo ugotovitvene odločbe, toda dokazovanja, da ima nepremičnina tak status, ni mogoče omejiti zgolj na predložitev ugotovitvene odločbe. Toženec je predložil potrdilo občine, da je cesta, v zvezi s katero tožnik uveljavlja varstvo pred motenjem posesti, javno dobro. S to javno listino je dokazal, da gre za javno dobro, na njem pa je v skladu s sodno prakso varstvo pred motenjem posesti izključeno. VSL sklep PRp 60/2014, z dne Skrbnik psa, ki mora na javnem mestu zagotoviti fizično varstvo psa tako, da je pes na povodcu, ni le njegov lastnik, ampak vsaka oseba, ki ima psa v posesti (npr. pelje psa na sprehod). VSL sklep II Cp 1374/2014, z dne Zaradi pomena javnih cest za življenje v skupnosti oziroma zaradi tehtanja javne koristi sodišče ne more odločiti, kot da odloka ni. Takšna odločitev bi preprečevala prosto uporabo dela javne ceste, kar bi utegnilo povzročiti škodo širšemu krogu ljudi. Tako bi nastalo novo še bolj protiustavno stanje od tega, ki ga predstavlja omenjena pomanjkljivost odloka. Kategorizacija javne ceste ima namreč učinek proti vsem (erga omnes), kar pomeni, da bi bila z neupoštevanjem odloka povzročena škoda tretjim osebam (uporabnikom ceste), ki se zanašajo na splošni akt občine (tožene stranke). 6

14 3 LASTNINSKA PRAVICA 3.1 OPREDELITEV V 37. členu SPZ je lastninska pravica opredeljena kot pravica imeti stvar v posesti, jo uporabljati in uživati na najobsežnejši način ter z njo razpolagati. Omejitve uporabe, uživanja in razpolaganja lahko določi samo zakon. Lastninska pravica ne more biti vezana na rok ali pogoj, razen če zakon določa drugače. 6 Lastninska pravica daje najobsežnejšo oblast nad stvarjo. Ta obsega tudi izročitev stvari drugemu, vendar pa taka izročitev še ne pomeni prenosa pravice na stvari. prenos pravice in edino prenos pravice pomeni tudi pravno odtujitev stvari (popolnoma ali zgolj z omejevanjem posameznih upravičenj). Predmet razpolaganja je vedno pravica ali pravno razmerje. Takrat, ko se pravica prenese na drugega, gre za prenos lastninske tj. najobsežnejše pravice. Z razpolago na stvari je mišljena razpolaga z lastnino stvari. Ni nujno, da prenos pravice spremlja vedno tudi dejanska izročitev stvari. Lahko gre za simbolično izročitev ali pa celo za posestni konstitut (constitutum possessorum) ali obratno, za»traditio brevi manu«. 7 Stvarnopravni zakonik predvideva naslednje načine pridobitve lastninske pravice: priposestvovanje (43. člen) prilastitev (50. člen) najdba (51. in 52. člen) najdba zaklada (53. člen) prirast (54. in 55/2. člen) spojitev in pomešanje (55. in 56. člen) izdelava nove premičnine (57. člen) pridobitev lastninske pravice na plodovih (59. člen) pridobitev lastninske pravice od razpolagalno nesposobne osebe (64. člen) pridobitev lastninske pravice na nepremičnini na podlagi načela zaupanja v zemljiško knjigo (10. člen SPZ in 8. člen ZZK 1). 8 6 Stvarnopravni zakonik, Uradni list RS, Ljubljana Berden A., Lastnina, Grafis trade, Ljubljana 2013, str Stvarnopravni zakonik, Uradni list RS, Ljubljana 2002, str

15 3.2 ZLORABA LASTNINSKE PRAVICE Zlorabo lahko pomeni uporaba stvari v nasprotju z njenim namenom. Lastnik stvari je lahko nosilec določenih obveznosti, glede na pravico, ki jo izvršuje na stvari. Te obveze, so obveze propter rem, ker zavezanec ni določena oseba, temveč abstraktna oseba, vsakokratni lastnik stvari. Do preprečevanja zlorabe in s tem istočasno do omejevanja absolutnosti lastninske pravice prihaja pravzaprav postopno s posameznimi zakonskimi določbami ali»precedenčnimi«sodnimi odločbami. Med zakonskimi določbami naj omenimo npr. dovoljenost posegov v lastninsko pravico drugega v primeru skrajne sile (Zakon o kmetijskih zemljiščih določa izgubo posesti in oddajo v začasno upravljanje zaradi neobdelovanja zemljišča (19. člen) in izgubo lastninske pravice na kmetijskem zemljišči zaradi neizvrševanja le-tega (35. člen)), v primerih nujnih služnosti, preseganja rimskopravnega načela, da pri nepremičninah sega oblast lastnika zemljišča»od pekla pa do nebes«, precej omejitev pozna sosedsko pravo. Zloraba ni le izvrševanje lastninske pravice z namenom nekomu škodovati, temveč tudi prekomerno oz. nenormalno izvrševanje lastninske pravice. Zlorabo predstavlja tudi izvrševanje lastninske pravice v nasprotju z družbenim interesom. Namen nekomu škodovati, ni konstitutivni element zlorabe. Nepravilna uporaba predmeta lastninske pravice je tudi, če nekdo zgolj pusti, da njegovo zemljišče preraste drevjem, pa s tem zapre svetlobo sosedu, ali da posadi drevo tako, da s senco škodi kulturi na sosedovem zemljišču, čeprav bi ga lahko zasadil drugje. Zlorabo predstavlja po našem pravu vsako izvrševanje lastninske pravice, ki nasprotuje njenemu cilju ali nasprotuje morali, to pa lahko predstavlja tudi pomanjkanje zadostne obzirnosti do tujih zakonitih interesov in neupoštevanje možnosti, da se pravice izvršujejo na drug način, ki je manj škodljiv za sosede je pa enako koristen za lastnika. Prav tako predstavlja zlorabo neupoštevanje sorazmernosti med koristjo, ki si jo lastnik stvari zagotavlja, in škodo, ki se s tem povzroči drugemu. Vse pravice je torej treba izvrševati na način, s katerim se drugemu najmanj škoduje. 9 9 Berden A., Lastnina, Grafis trade, Ljubljana 2013 str

16 3.3 MEDNARODNO- IN USTAVNOPRAVO VARSTVO LASTNINSKE PRAVICE Lastninska pravica je ena najbolj temeljnih človekovih pravic, ki jo varujejo tako mednarodnopravni akti kot nacionalne ustavne ureditve. Temeljno izhodišče mednarodnopravnih in ustavnih jamstev lastninske pravice je nedvomno 17. člen Deklaracije o pravicah človeka in državljana iz leta 1789, ki določa:»lastnina je neodtujljiva in sveta pravica, ki nikomur ne more biti odvzeta, razen če to zahteva nujen javni interes, ki mora biti zakonito ugotovljen, in proti pravični in predhodni odškodnini.«pravico do lastnine zagotavljajo tile mednarodnopravni akti: 17. člen Univerzalne deklaracije OZN o človekovih pravicah iz leta 1948, člen I. Protokola k Evropski konvenciji o človekovih pravicah in svoboščinah iz leta člen Listine EU o temeljnih pravicah, ki določa:»vsaka fizična ali pravna oseba ima pravico do spoštovanja svojega premoženja. Nikomur ne sme biti lastnina odvzeta, razen če je to v javnem interesu v skladu s pogoji, ki jih določa zakon, in ob spoštovanju splošnih načel mednarodnega prava. Ta določba pa nikakor ne omejuje pravice držav, da uveljavijo zakone, za katere menijo, da so potrebni za nadzor nad uporabo premoženja v skladu s splošnim interesom ali za zagotovitev plačila davkov, drugih prispevkov ali denarnih kazni.«slovenska ustava v 33. členu zagotavlja pravico do zasebne lastnine in do dedovanja:»zagotovljena je pravica do zasebne lastnine in dedovanja«. Z načelom enakosti iz 14. člena Ustave RS je lastninska pravica enako dostopna vsem pravnim subjektom, vendar pa je v 68. členu Ustave RS določena omejitev tujcem glede pridobivanja lastninske pravice na nepremičninah. Skladno s to določbo lahko tujci pridobijo lastninsko pravico na nepremičninah le pod pogoji, ki jih določa zakon ali mednarodna pogodba, ratificitana v državnem zboru Tratnik M., Vrenčur R., Omejitve lastninske pravice in posebni pravni režimi na nepremičninah, GV Založba, Ljubljana 2009, str

17 3.4 STVARNOPRAVNO VARSTVO LASTNINSKE PRAVICE Sistem varstva lastninske pravice, ki ga ureja SPZ, temelji na rimskem pravu. Že rimsko pravo je poznalo tri tožbe za varstvo lastninske pravice, in sicer: lastninsko tožbo (rei vindicatio), negatorno tožbo (actio negatoria) in publicijansko tožbo (actio publiciana in rem ). To so posebne petitorne lastninske tožbe, značilnost katerih je, da ne zastarajo in da jih je mogoče uperiti zoper kogarkoli. Stvarni zahtevki nastanejo s prenehanjem posesti. Vezani so na naravo stvarne pravice in so uresničljivi, dokler traja stanje, ki nasprotuje vsebini stvarne pravice. Ti zahtevki nimajo možnosti pobotanja. Zaradi hitrega in enostavnega postopka lahko lastnik, kot že omenjeno, vloži posesorno tožbo, to je tožbo zaradi motenja posesti. V primeru, da ni uspešen in izgubi posestni spor, to ne vpliva na obstoj njegove pravice, ampak lahko zahteva prepustitev stvari v posest s petitorno tožbo. Poleg naštetega stvarnopravnega varstva, ima lastnik na voljo tudi obligacijskopravno varstvo, ki ga zagotavlja Obligacijski zakonik v okviru popularne tožbe, ki jo opredeljuje v 133. členu. Stvarnopravno varstvo lastninske pravice pa ureja SPZ v določbah od 92. do 100. člena. 3.5 PRIDOBITEV LASTNINSKE PRAVICE Z DEDOVANJEM Na podlagi Zakona o dedovanju (ZD) preide lastninska pravica na dediče, ob zapustnikovi smrti. Po 2. členu ZD, se lahko dedujejo stvari in pravice, ki pripadajo posameznikom. Deduje se lahko na podlagi zakona ali na podlagi oporoke, pri čemer imajo na podlagi vzajemnosti, po 6. členu ZD, tuji državljani enake dedne pravice kot jih imajo državljani Republike Slovenije. Po 4. členu ZD so državljani ob enakih pogojih enakopravni pri dedovanju, otroci, rojeni zunaj zakonske zveze in posvojenci, pa so izenačeni z otroki rojeni v zakonski zvezi. 11 Oporočno in zakonsko dedovanje podrobneje opredeljuje Zakon o dedovanju, zato ju v diplomski nalogi ne bom podrobneje opisovala. 11 povzeto po Zakon o dedovanju, Uradni list RS 15/76, s spremembami in dopolnitvami 10

18 3.6 PRIDOBITEV LASTNINSKE PRAVICE NA NEPREMIČNINAH S PRIPOSESTVOVANJEM Do priposestvovanja nepremičnine po SPZ pride, če je mogoče dokazati, da je nekdo imel v posesti nepremičnino določeno dobo (10 let), torej ko poteče priposestvovalna doba, in če je bila posest dobroverna in lastniška. Opozoriti je potrebno še na določbo SPZ, ki določa, da na javnem dobru priposestvovanje ni mogoče. Običajno ni problem dokazati, da je imel nekdo dejansko v posesti nepremičnino določeno dobo, dostikrat pa se zatakne pri dokazovanju dobre vere. Do uveljavitve SPZ ( ) je priposestvovanje urejal Zakon o temeljnjih lastninskopravnih razmerjih (ZTLR). Navedeno je pomembno, ker se navedeni zakon še vedno uporablja za priposestvovanje nepremičnin, pri katerih se je priposestvovalna doba iztekla do prenehanja njegove veljavnosti. V ZTLR je bilo določeno, da dobroverni zakoniti posestnik nepremičnine, na kateri ima nekdo drug lastninsko pravico, pridobi le-to na njej s priposestvovanjem po izteku desetih let. Posest je bila zakonita, če je temeljila na veljavnem pravnem naslovu, ki je potreben za pridobitev lastninske pravice in če ni bila pridobljena s silo, zvijačo ali z zlorabo zaupanja, dobroverna pa je bila, če posestnik ni vedel, ali ni mogel vedeti, da stvar, ki jo ima v posesti ni njegova. Domnevalo se je, da je posest dobroverna. Daljša 20-letna priposestvovalna doba pa je bila potrebna v primeru, da je bila posest samo dobroverna in ne zakonita. SPZ je takšno razlikovanje odpravil, saj pozna le še lastniško posest, lastniški posestnik pa je tisti, kdor ima stvar v posesti, kot da je njegova in ne ve ali ne more vedeti, da ni upravičen do posesti. Tudi presoja dobrovernosti posestnika je nekoliko drugačna, saj 28. člen SPZ določa, da posestnik ni v dobri veri, če je vedel ali mogel vedeti, da do posesti ni upravičen. Dobroverni lastniški posestnik je tako tisti, ki je v opravičljivi zmoti o tem, da je lastnik stvari. ZTLR je torej za zakonito in dobroverno posest štel posest, ki je temeljila na veljavnem pravnem naslovu in ki ni bila pridobljena na nepristen način, po SPZ pa je dobrovernost podana le tedaj, kadar posestnik misli, da so se stekle vse predpostavke za pridobitev lastninske pravice, saj je le tedaj bil lahko v opravičeni zmoti glede svoje lastninske pravice. Poenostavljeno rečeno do priposestvovanja nepremičnine po določilih SPZ sploh ne more priti, če se tisti, ki zatrjuje posest ni vpisal v zemljiško knjigo (kasneje pa bi se ugotovilo, da je vpis neveljaven). Vsakdo, ki zatrjuje pridobitev lastninske pravice s priposestvovanjem in se oseba, ki je kot lastnik vpisana v zemljiško knjigo s tem ne strinja, mora svojo pravico uveljavljati s tožbo. V primeru, da se zemljiškoknjižni lastnik s tem strinja pa zadostuje takoimenovana posadna listina, ki je izjava osebe, ki jo izstavlja, da priznava določeni osebi izvirno pridobitev lastninske pravice na nepremičnini, podpis na njej pa mora biti notarsko overjen. 11

19 Glede na navedeno je potrebno ugotoviti, da bo v prihodnosti institut pridobitve lastninske pravice na nepremičnini s priposestvovanjem izgubljal na svojem pomenu in bo bolj izjema kot pravilo, do takrat pa še vedno predmet številnih pravd, med drugim tudi tistih, s katerimi se skuša pogosto obiti pravila Zakona o kmetijskih zemljiščih glede predkupne pravice določenih predkupnih upravičencev POSEBNI PRIMER PRIDOBITVE LASTNINSKE PRAVICE A NON DOMINO V 64. členu SPZ je pod naslovom»posebni primeri pridobitve«urejena pridobitev lastninske pravice na premičninah od razpolagalno nesposobne osebe. V teoriji je uvrstitev tega načina pridobitve lastninske pravice sporna. Nekateri menijo, da gre tu za pridobitev lastninske pravice na podlagi zakona, drugi pa jo štejemo za poseben primer pravnoposlovne pridobitve. V skladu s 64/1. člena SPZ pridobitelj kljub temu, da ni izpolnjena predpostavka razpolagalne sposobnosti, pridobi lastninsko pravico na premičnini, če so izpolnjeni naslednji kumulativno postavljeni pogoji: da je bil v trenutku izročitve v dobri veri, da je pridobil stvar na podlagi odplačnega pravnega posla, da so izpolnjeni drugi pogoji iz 40. člena SPZ, kar pomeni: o da je bila stvar pridobljena na podlagi veljavnega pravnega naslova, o da je bil med prenosnikom in pridobiteljem sklenjen razpolagalni pravni posel, o da je bila stvar izročena pridobitelju drugače kot s posestnim konstitutom (64/3. člen SPZ). Glede na to, da pridobi dobroverni pridobitelj izvirno lastninsko pravico, ugasnejo tudi druge pravice na stvari, pod pogojem, da je pridobitelj tudi glede obstoja teh pravic na stvari dobroveren (64/4. člena SPZ). Če nekdo na podlagi 64. člena SPZ izgubi lastninsko pravico na stvari, ki ima zanj poseben pomen, lahko v enem letu od prenehanja lastninske pravice zahteva od novega lastnika, da mu stvar proda po prometni ceni (64/5. člena SPZ). Ta zahtevek ni reivindikacija, ker upravičenec ni več lastnik stvari, pač pa zgolj obligacijski zahtevek priposestvovanjem/ 12

20 Temeljna pogoja za varstvo pridobitelja sta, da je v dobri veri in da je pridobil stvar na podlagi odplačnega pravnega posla. 13 Člen 64 dobrovernemu pridobitelju premičnin zagotavlja varstvo samo v nekaterih primerih pridobitve, ko je močan bodisi interes varnosti pravnega prometa bodisi očitek, ki se ga lahko naperi proti lastniku stvari. Tako je varstvo omejeno na tri primere: 1. nakup na javni dražbi 2. pridobitev od osebe, ki pri svoji dejavnosti daje takšne stvari v promet 3. pridobitev od prenosnika, ki je dobil stvar v posest po volji njenega lastnika. Prva dva primera sta izrazito v interesu varnosti pravnega prometa. Tako je varovana predvsem pridobitev na javni dražbi. Tu ni mišljena javna dražba v izvršilnem postopku. Obravnavano določilo se nanaša zgolj na primere prostovoljnih javnih dražb. Prav tako je varovana pridobitev osebe. ki v okviru svoje dejavnosti daje take stvari v promet. Pogoj je, da gre za opravljanje registrirane dejavnosti in da registracija zajema tudi prodajo tiste vrste premičnin. Tretji položaj pa je tipičen primer tehtanja interesov lastnika in dobrovernega tretjega. Slednji pridobi lastninsko pravico, če je bila stvar v prenosnikov posesti po volji njenega lastnika. Osnovni ratio te ureditve je, da je lastnik, ki je stvar prenosniku zaupal v neposredno posest, sam ustvaril položaj, ki ga je prenosnik zlorabil. Tipičen primer je, da lastnik stvar posodi ali da v najem prenosniku, ta pa jo neupravičeno odsvoji tretjemu, ki svojo dobro vero ustvari na prenosnikovi neposredni posesti. Enako velja v primeru, ko dolžnik prenosnik zlorabi svojo neposredno posest stvari, na kateri ima njen upnik lastninski pridržek ali fiduciarno lastnino, in stvar neupravičeno odsvoji tretjemu. Upnik je s tem, da je prostovoljno pustil stvar v posesti dolžnika, temu dal možnost za zlorabo, zato negativnih posledic svojega ravnanja ne more naprtiti dobrovernemu tretjemu. Vendar gre tretji primer iz 64/2. člena SPZ dlje kot opisani položaji, kjer lahko govorimo o nekem očitku lastniku stvari. Ureditev v SPZ zajema zlasti tudi položaje, ko odsvojitelj pridobi posest premičnine na podlagi sprva veljavne pogodbe o odsvojitvi, ki se pozneje razveljavi z učinkom ex tunc (od takrat). Posledica načela kavzalnosti je, da 13 Stvarnopravni zakonik, Uradni list RS, Ljubljana 2002, z uvodnimi pojasnili Matjaža Tratnika in stvarnim kazalom, str

21 se šteje, da takšen prenos ni temeljil na veljavnem zavezovalnem pravnem poslu in da je zato neveljaven OMEJITEV V JAVNEM INTERESU Lastninska pravica se lahko omeji, če za to obstaja javni interes. Razlastitev ali omejitev lastninske pravice je dopustna le v javno korist in pod pogojem, da je za dosego javne koristi nujna ter da je javna korist razlastitvenega namena v sorazmerju s posegom v zasebno lastnino. Razlastitveni upravičenec je država ali občina, razlastitveni zavezanec pa je lastnik nepremičnine, ki naj bi se razlastila. Pred začetkom razlastitvenega postopka mora razlastitveni upravičenec lastniku nepremičnine dati ponudbo za odkup. Šele če v določenem roku po vročitvi ponudbe za odkup ni prišlo do sklenitve pogodbe, se lahko vloži zahteva za razlastitev. Višina odškodnine oz. nadomestilo se načeloma določi s sporazumom med razlastitvenim upravičencem in zavezancem ODKUP ZEMLJIŠČA ALI NEPREMIČNINE ZA POTREBE GRADNJE CEST Skladno z določbami 3. člena Zakona o javnih cestah (Ur. l. RS, št. 33/2006, 45/2008, 57/2008 in 69/2008) so državne ceste v lasti Republike Slovenije in se kategorizirajo na avtoceste, hitre ceste, glavne ceste in regionalne ceste. Strokovne, tehnične, razvojne, organizacijske in upravne naloge za graditev, vzdrževanje in varstvo glavnih in regionalnih cest opravlja Direkcija Republike Slovenije za ceste kot njihov upravljavec, ki skladno z določbami Zakona o urejanju prostora (Ur. list RS, št. 110/2002) in Zakona o prostorskem načrtovanju (Ur. list RS, št. 33/2007) pridobiva tudi zemljišča, ki so potrebna za gradnjo in rekonstrukcijo glavnih in regionalnih cest. Upravljavec avtocest in hitrih cest pa je Družba za avtoceste v Republiki Sloveniji, d. d. Gradnje in rekonstrukcije državnih cest se izvajajo na podlagi izdelane projektne dokumentacije, ki praviloma vsebuje tudi Odlok ali Uredbo o sprejemu lokacijskega načrta z navedenimi nepremičninami, za katera je po posebnem postopku sprejema Odloka ali Uredbe ugotovljen javni interes za predvideno gradnjo. Sestavni del te dokumentacije je tudi parcelacijski načrt, skupaj s katastrsko situacijo posega in 14 Juhart M,. Tratnik M,. Vrenčur R,. Stvarno pravo, GV založba, Ljubljana 2007, str. 246,

22 katastrskim elaboratom z zemljiškoknjižnimi podatki zemljišč, podatki njihovih lastnikov in podatki o površini zemljišč, ki jih je potrebno odkupiti. Navadno se odkupuje le del zemljišč in sicer tisti del, na katerega posamezna gradnja oziroma rekonstrukcija posega. Za vsako nepremičnino posebej je potrebno pridobiti in proučiti zemljiškoknjižni izpisek in potrdilo o namenski rabi zemljišča, s katerim se skladno s prostorskimi akti izkazuje status zemljišča. V potrdilu je navedeno ali gre za stavbna ali kmetijska zemljišča oziroma kakršnokoli drugo podrobnejšo namensko rabo, od česar je odvisna vrednost zemljišč in pridobitev potrebnih potrdil za veljavnost prodajne pogodbe. Za izvajanje manjših ukrepov, ki so namenjeni predvsem izboljšanju prometne varnosti na že zgrajenih odsekih državnih cest se Odlok ali Uredba o lokacijskem načrtu ne sprejema, temveč se na podlagi izdelane projektne dokumentacije in katastrskega elaborata z zemljiškoknjižnimi podatki zemljišč, podatki njihovih lastnikov in podatki o površini zemljišč izpelje postopek odkupa nepremičnin, gradbena dela pa se izvedejo kot vzdrževalna dela v javno korist. Poleg proučitve listinske dokumentacije je potreben tudi ogled nepremičnine v naravi, preveritev stanja in meje zemljišč, ki bodo tangirani s posegom. Na podlagi preverjenih uradnih podatkov in pridobljene dokumentacije je potrebno sodno zapriseženemu cenilcu ustrezne stroke naročiti cenitev, ki jih ta po predhodnem ogledu izdela skladno z določbami 105. člena Zakona o urejanju prostora. Vse lastnike tangiranih zemljišč je potrebno povabiti na razgovor, kjer se lastnikom predstavi poseg in se jih seznani z vsebino pogodbe in cenitve. Sledi sklenitev pogodbe namesto razlastitve, ki jo najprej podpiše stranka in nato investitor. V kolikor obstajajo sofinancerski sporazumi o sofinanciranju gradnje ali rekonstrukcije s posameznimi lokalnimi skupnostmi, je pogodba lahko tri ali večstranska. Podpisano pogodbo je potrebno skladno z Zakonom o davku na promet nepremičnin (Ur. list RS, št. 117/2006) posredovati v potrditev Davčni upravi Republike Slovenije, ki potrdi, da je prenos zemljišč v javnem interesu oproščen plačila davka na promet nepremičnin. Pri nakupu kmetijskih zemljišč sledi posredovanje vloge skladno z določbami Zakona o kmetijskih zemljiščih (Uradni list RS, št. 55/2003) na pristojno Upravno enoto, da le-ta odobri sklenitev pravnega posla brez javne objave in javne ponudbe. V kolikor obstaja na nepremičnini predkupna pravica občine, je potrebno pri pristojni občini pridobiti še potrdilo, da le-ta predkupne pravice ne uveljavlja. Po pridobitvi vseh navedenih potrdil, morajo lastniki zemljišč svoj podpis na pogodbi overiti pri notarju. Overitev podpisa je pogoj za posredovanje pogodb v izplačilo, pri čemer se odškodnina za odvzeta zemljišča ali dele zemljišč izplača 60-ti dan od prejema overjenega izvoda pogodbe. V kolikor s posameznim lastnikom ni mogoče doseči sporazuma in sklenitve pogodbe namesto razlastitve, je potrebno skladno z določbami Zakona o urejanju prostora pri pristojni Upravni enoti preko Državnega pravobranilstva Republike Slovenije vložiti 15

23 zahtevo za razlastitev. Pred vložitvijo zahteve za razlastitev je potrebno lastniku priporočeno posredovati t.i. zadnjo ponudbo z vsemi prilogami in v kolikor se nanjo v 30 dneh ne odzove, so podani pogoji za vložitev zahteve za razlastitev. Ker je lastninska pravica zajamčena že z Ustavo Republike Slovenije, so razlogi in postopek prisilnega odvzema in prisilnih omejitev natančno in strogo predpisani v zakonu. Zakon o urejanju prostora kot splošni zakon določa pogoje za razlastitev, pri čemer posamezni področni zakoni še posebej urejajo specifike. Razlastitev ter omejitev ali obremenitev lastninske pravice je skladno z določbami 92. in 93. člena Zakona o urejanju prostora dopustna le v javno korist in pod pogojem, da je za dosego javne koristi nujno potrebna in da je javna korist razlastitvenega namena v sorazmerju s posegom v zasebno lastnino. Šteje se, da je javna korist za nepremičnine za gradnjo gospodarske javne infrastrukture izkazana, če so predvidene v državnih oziroma občinskih prostorskih aktih. Določbe Zakona o prostorskem načrtovanju urejajo prostorsko načrtovanje kot del urejanja prostora, tako da določajo vrste prostorskih aktov, njihovo vsebino in medsebojna razmerja ter postopke za njihovo pripravo in sprejem. Prostorski akti so namreč temeljna podlaga posamezne ureditve prostora in tako tudi podlaga za razlastitev. Določba 3. odstavka 28. člena Zakona o javnih cestah pa določa, da v kolikor je zaradi rekonstrukcije državne ceste potrebno izvesti razlastitev ali omejitev lastninske pravice na nepremičnini, pa taka rekonstrukcija ni določena z lokacijskim načrtom, se javna korist za to razlastitev oziroma omejitev lastninske pravice ugotovi s sklepom Vlade Republike Slovenije. Po enakem postopku kot se pripravlja in sklepa pogodbe namesto razlastitve za odkup zemljišč, se pripravi in sklepa tudi služnostne pogodbe. Pogodbe o služnosti se sklepajo, v kolikor na zemljiščih potekajo nadzemni ali podzemni komunalni vodi oziroma se na zemljišča postavi kakršnekoli naprave in druge objekte. Prav tako se z lastniki zemljišč sklepajo odškodninski sporazumi, v kolikor je lastnikom nepremičnin na zemljiščih povzročena škoda zaradi izvajanja gradbenih del. Po sklenitvi pogodbe namesto razlastitve in služnostne pogodbe ter izvedbi vseh dejanj, ki so potrebna, da pogodba pridobi pravno veljavnost in sposobnost za vknjižbo ali zaznambo, se le-ta v zemljiški knjigi izvede. Na podlagi služnostne pogodbe in zemljiškoknjižnega predloga ter vseh ostalih morebitno potrebnih listin (izbrisna pobotnica v primeru bremen, izbrisna dovolila v primeru prepovedi ) se v zemljiški knjigi pri služeči nepremičnini vknjiži služnost izvedbe, rekonstrukcije in vzdrževanja posameznega voda ali naprave. Na podlagi pogodbe o razlastitvi pa je potrebno ločiti dva primera in sicer odkup nepremičnine v celoti bodisi le njenega dela. Pri odkupu celotne nepremičnine se v zemljiški knjigi na podlagi pogodbe, drugih listin in zemljiškoknjižnega predloga predlaga vknjižba pridobitve lastninske pravice v korist in na ime investitorja, t.j. Republike Slovenije. V kolikor pa se pogodba namesto razlastitve glasi le na del nepremičnine, se v zemljiški knjigi predlaga zaznamba vrstnega reda pridobitve lastninske pravice, ki investitorja ščiti pred nadaljnjo prodajo lastnikov nepremičnin. 16

24 Po vsakem gradbenem posegu, t.j. po zaključku gradnje ali rekonstrukcije glavne ali regionalne ceste, Direkcija RS za ceste kot upravljavec cest, naroči dokončno odmero ceste pri pooblaščenemu geodetskemu podjetju, na podlagi česar se natančno ugotovi dejansko stanje na terenu in kar je podlaga formalno pravni ureditvi državne ceste v vseh nepremičninskih evidencah. Pooblaščeni geodet skladno s pravili o vzpostavitvi in vzdrževanju zemljiškega katastra izdela elaborat geodetske izmere, ureditve mej in parcelacije, ki vsebuje načrt novega stanja z izkazom sprememb. Le-tega predloži pristojni geodetski upravi, ki z odločbo odloči o nastanku novih parcel in o njihovi površini. Geodetska odločba se v zemljiškem katastru in zemljiški knjigi izvede po uradni dolžnosti. Na podlagi dokončnih geodetskih odločb in vknjižbe spremembe parcel v zemljiški knjigi se z lastniki zemljišč sklepa anekse k sklenjenim prodajnim pogodbam namesto razlastitve pred gradnjo. Sklenitev pogodb poteka po enakem postopku kot sklepanje le-teh pred gradnjo, le da pogodba vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo za vknjižbo zemljišč, ki predstavljajo del državne ceste, v lasti Republike Slovenije, tako da se na podlagi sklenjenih dokončnih pogodb oziroma aneksov, drugih morebitnih listin in zemljiškoknjižnega predloga predlaga vknjižba pridobitve lastninske pravice v korist in na ime Republike Slovenije, s čimer je premoženjskopravno in zemljiškoknjižno stanje v zvezi z državno cesto dokončno urejeno DOMNEVA LASTNINSKE PRAVICE NA NEPREMIČNINI V skladu z 11/1. člena SPZ se domneva, da je lastnik nepremičnine tisti, ki je vpisan v zemljiško knjigo. Zaradi precej strogih pravil zemljiškoknjižnega postopka je vpis v zemljiški knjigi praviloma točen in obstaja velika verjetnost, da je vpisana oseba res lastnik nepremičnine. Zato si je zakonodajalec v SPZ lahko»privoščil«obravnavano domnevo. Pri tem pa ni treba, da je vpis že opravljen, zadostuje že, da je vložen predlog za vpis lastninske pravice. Za lastnika velja torej tudi tisti, v korist katerega zemljiškoknjižni postopek še traja. Po 6/1. člena ZZK-1 se šteje, da je pravica, vpisana v zemljiško knjigo, vsakomur znana od začetka uradnih ur sodišča v naslednjem delovnem dnevu, po dnevu, ko je to v zemljiški knjigi vpisalo prejem predloga za vpis te pravice oz. prejem listine, na podlagi katere je o vpisu odločilo po uradni dolžnosti. Publicitetni učinek vpisa v zemljiško knjigo, na katerem temelji domneva iz 11/1. člena SPZ, torej nastopi naslednji delovni dan po vpisu plombe. Obravnavano načelo je treba razumeti v povezavi z načelom zaupanja v zemljiško knjigo iz 10. člena SPZ oz. 8. člena ZZK-1. Na podlagi vpisa se ne samo domneva obstoj lastninske pravice v korist določene osebe, ampak se celo vsakdo zanese na pravilnost te domneve. Kdor se v dobri veri zanaša, ne sme trpeti škodljivih posledic Tratnik M., Hipoteka, GV Založba, Ljubljana 2012, str

25 5 LASTNINSKA PRAVICA VEČ OSEB 5.1 SOLASTNINA Lastninska pravica je izključujoča pravica, kar načeloma pomeni, da je lahko ista stvar istočasno le v lastni enega subjekta. Možno pa je, da si isto lastninsko pravico deli več oseb. Naše pravo pozna dva primera, ko si več oseb deli lastninsko pravico in sicer solastnino in skupno lastnino. 18 Solastnino ureja 65. člen SPZ, ki pravi: (1) Več oseb ima solastninsko pravico na nerazdeljeni stvari (solastniki), če je delež vsakega izmed njih določen v sorazmerju s celoto (idealni delež). (2) Če solastniški deleži niso določeni, se domneva, da so enaki. 19 Poudariti je treba, da se idealni delež nanaša na celotno stvar, in ne samo na del stvari, ki po svojem obsegu ustreza višini idealnega deleža. Če narava solastnine stvari dopušča, se solastniki lahko dogovorijo, da bo vsak od njih izključno uporabljal del stvari (npr. del večstanovanjske hiše v solastnini). 20 Če pride do uničenja takšnega dela, ki je v izključni uporabi, pa uporabnik seveda ohrani solastninsko pravico glede delov, ki jih imajo v izključni uporabi drugi solastniki. Sprememba (zlasti obsega) stvari v naravi ne vpliva na razmerje med idealnimi deleži. Če eden od solastnikov (oba sta solastnika do polovice) z gradnjo prizidka poveča vrednost nepremičnine z 10 na 20 milijonov, znašata oba deleža še vedno po ½. To pomeni, da je drugi solastnik obogaten, ker se je vrednost njegovega deleža povečala s 5 na 10 milijonov. Ta položaj je treba reševati skladno s pravili 48. člena SPZ o izboljšanju tuje nepremičnine. Graditelj ima pravico, da od drugega solastnika zahteva povrnitev sorazmernega dela vrednosti vlaganja (5 mio ), lahko pa se tudi dogovorita, da se bo solastniški delež graditelja povečal sorazmerno s povečanjem vrednosti nepremičnine, to je z ½ na ¾. V slednjem primeru bo šlo za povečanje solastniškega deleža na podlagi pravnega posla, kar pomeni, da je pogodbo treba predložiti davčni upravi, za odmero davka in da mora drug solastnik izdati zemljiškoknjižno dovolilo. Graditeljev delež pa se bo povečal šele z vpisom v zemljiško knjigo. Vsak od solastnikov ima pravico imeti stvar v posesti in jo skupaj z drugimi solastniki uporabljati sorazmerno svojemu idealnemu deležu. Pri tem ne sme kršiti pravic drugih solastnikov. Solastniki imajo tudi pravico do plodov, ki se med solastnike delijo v 18 Tratnik M., Lastninska pravica na nepremičninah, Pravna praksa, Ljubljana 2004, str Stvarnopravni zakonik, Uradni list RS, Ljubljana 2002, z uvodnimi pojasnili Matjaža Tratnika in stvarnim kazalom, str Stvarnopravni zakonik, Uradni list RS, Ljubljana 2002, z uvodnimi pojasnili Matjaža Tratnika in stvarnim kazalom, str

26 skladu z njihovimi idealnimi deleži. Če to ni mogoče, pa so plodovi v solastnini solastnikov matične stvari (66/2. člena SPZ). S svojim deležem na solastnini lahko vsak solastnik samostojno razpolaga in za to ne potrebuje soglasja drugih solastnikov. Solastniški delež lahko prenese na tretjo osebo, ali na njem ustanovi omejeno stvarno pravico (hipoteko). V primeru prodaje solastniškega deleža na nepremičnini imajo drugi solastniki, na podlagi 66/3. člena SPZ, zakonito predkupno pravico. S celotno stvarjo pa lahko solastniki razpolagajo izključno skupno. 21 Solastnina se lahko tudi deli. Omejena je le z določbo, da se delitev ne more zahtevati ob neprimernem času. Delitev urejata 70. in 71. člen SPZ, v prvi vrsti pa pride v poštev sporazumna delitev. Če je delitev sporazumna, pride med solastniki do enovite lastninske pravice na nepremičnini. Sodna delitev pa se opravi po pravilih nepravdnega postopka. Sodišče si mora prizadevati, da v največji meri upošteva voljo solastnikov. V skladu s 70/2. členom SPZ mora sodišče načeloma odločiti tako, da dobijo solastniki v naravi tisti del stvari, za katerega izkažejo upravičen interes. Če pa je eden od solastnikov prevzel celotno nepremičnino, mora po 70/6. člena SPZ drugim solastnikom izplačati njihove deleže najkasneje v treh mesecih od pravnomočnost odločbe od dneva plačila. Do takrat imajo ostali solastniki na nepremičnini zakonito zastavno pravico (hipoteko). 5.2 SKUPNA LASTNINA Pri skupni lastnini deleži posameznih skupnih lastnikov, drugače kot pri solastnini, niso določeni. Drugače kot pri solastnini tukaj ne gre za deleže na posameznih stvareh, ampak za deleže na premoženju (zakoncev ali zapustnika), ki navadno obsega več stvari. Prav tako so skupna lastnina mejne pregrade, drevesa, jarki in druga mejna znamenja (80/1. člen SPZ). Skupni lastniki lahko stvar uporabljajo skupno. Zaradi posebne narave skupne lastnine lahko s stvarjo razpolagajo samo skupno ter solidarno odgovarjajo za obveznosti, ki nastanejo v zvezi s skupno stvarjo. Glede upravljanja s solastnino se smiselno uporabljajo določbe o skupni lastnini. Kadar eden od skupnih lastnikov (npr. zakoncev) samostojno razpolaga s stvarjo, gre za razpolaganje razpolagalno nesposobne osebe. 21 Tratnik M., Lastninska pravica na nepremičninah, Pravna praksa, Ljubljana 2004, str

27 Dobroverni tretji se lahko sklicuje na varstvo po 64. členu SPZ. 72/3. člen SPZ predpisuje, da tretji ni v dobri veri samo, če je vedel, da je stvar v skupni lastnini in da se z njo razpolaga brez soglasja drugega skupnega lastnika. Skladno s 72/4. členom SPZ lahko vsak skupni lastnik načeloma ob vsakem času zahteva delitev skupne stvari. Drugače kot pri solastnini imajo to pravico tudi upniki skupnih lastnikov. Pri solastnini se lahko upniki poplačajo iz solastniških deležev, medtem, ko to pri skupni lastnini ni mogoče. Edina možnost upnikov, da se poplačajo, je, da dosežejo delitev skupne lastnine VARSTVO SOLASTNIKA IN SKUPNEGA LASTNIKA Solastnik in skupni lastnik imata pravico so tožbe za varstvo lastninske pravice na celi stvari, solastnik pa tudi pravico do tožbe za varstvo svoje pravice na delu stvari (100. člen SPZ) SODNA PRAKSA Sodba I U 1558/2013, z dne Pri gradnji gre že po naravi stvari za trajen poseg, ki lahko bistveno vpliva na način rabe nepremičnine in s tem na pravice drugih solastnikov, zato je po presoji sodišča pravico graditi mogoče izkazati le s soglasjem vseh solastnikov. Zahtevano soglasje solastnikov nepremičnine za vsa gradbena dela se lahko vsebinsko relevantno poda le takrat, ko so znane bistvene značilnosti gradnje in s tem posledice za dotedanjo rabo nepremičnine in za razmerja med solastniki. 22 Stvarnopravni zakonik, Uradni list RS, Ljubljana 2002, z uvodnimi pojasnili Matjaža Tratnika in stvarnim kazalom, str Rijavec V., Keresteš T., Vrenčur R., Knez R., Pravna ureditev nepremičnin, GV založba, Ljubljana 2006, str