Prejemnik: Etažni lastniki LJUBLJANSKA CESTA 80 1230 Domžale Datum: Ljubljana, 29. maja 2018 Št. dokumenta: 10 2018 KV Spoštovani stanovalci Ljubljanske ceste 80, glede na ponavljajoča se vprašanja vezana na obračunavanje stroškov in pošiljanje razdelilnikov s strani Aktiva upravljanje d.o.o., vam podajamo odgovore na najbolj pogosto zastavljena vprašanja: 1. S strani prejšnjega upravnika Aktiva upravljanje d.o.o. smo prejeli razdelilnik (položnico). Ali jo je potrebno plačati? Ne. Aktiva upravljanje d.o.o. ni legitimiran upravnik stavbe na naslovu Ljubljanska cesta 80 in z etažnimi lastniki nima sklenjenega nikakršnega pravnega razmerja. 2. Ali nas lahko Aktiva upravljanje d.o.o. za neporavnane zneske sodno izterjuje? Lahko, vendar se bo morala najprej na sodišču izkazati kot legitimiran upravnik. Legitimacije ne bo mogla izkazati, saj ste ji etažni lastniki podali odpoved od pogodbe in sklenili z novim upravnikom novo pogodbo, s čimer so Aktivi upravljanje d.o.o. prenehala vsa pooblastila in pravna razmerja napram etažnim lastnikom. 3. Kako naj postopam v primeru sodne izvršbe s strani Aktiva upravljanje d.o.o.? V primeru vročitve izvršbe, morate v navedenem roku, na izvršbo pisno odgovoriti. Pisne ugovore, vam bomo kot vaš upravnik, pripravili mi. 4. Zakaj izvedba zapornic izvajalca Salkon d.o.o. ni bila plačana iz sredstev rezervnega sklada lastnikov Ljubljanske ceste 80? 1
Upravnik Aktiva upravljanje d.o.o. je bila v skladu s Stanovanjskim zakonom, 61. členom in Pravilnikom o upravljanju večstanovanjskih stavb, 21. člen, dolžna predati celotno primopredajno dokumentacijo, v konkretnem primeru sklep etažnih lastnikov Ljubljanske ceste 80, Domžale, potrjen z 75% večino po solastniških deležih, v katerem ste lastniki soglašali z namestitvijo zapornic in plačilu vezanem na črpanje sredstev rezervnega sklada. Potrebna večina je vezana na Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb in sicer 13. člen. Namestitev zapornic je izboljšava, ki se ne šteje med posle rednega vzdrževanja. Takšen sklep bi bil nato obvezujoč tudi za nas kot novega upravnika in bi bila sredstva, v skladu s sprejetim sklepom, po izvedbi in na podlagi sklenjene pogodbe, tudi nakazana izvajalcu. Žal Aktiva upravljanje d.o.o. takšnega sklepa, kljub večkratnim pisnim pozivom in zaprosilom, ni predala. Na podlagi prejete korespondence s strani vašega nadzornega odbora pa se je izkazalo, da etažni lastniki niti v letu 2016 niti v letu 2017 niste imeli zbora lastnikov in da o namestitvi zapornic in njenem plačilu niste sprejemali sklepa. Aktiva upravljanje d.o.o. je etažnim lastnikom posredovala zgolj anketni listič preko katerega je nato zbirala podatke o zainteresiranosti lastnikov za namestitev zapornic, vendar takšna anketa ne nadomesti sklepa (z anketo upravnik pridobi orientacijo o nameri), anketa tudi ni obligatorna (obvezujoča) za anketiranca. 5. Ali lahko podpisan Sporazum o uporabi skupnih parkirišč v SPB-1 nadomesti sklep etažnih lastnikov kot navaja Aktiva upravljanje d.o.o.? Ne. Sporazum se nanaša na ureditev razmerij med lastniki. Med uvodnimi ugotovitvami (1. člen citiranega Sporazuma) sicer navaja, da etažni lastniki (podpisniki) ugotavljate, da ste sprejeli sklep, da se na parceli št. 3850/1 za omejitev dostopa, postavita dve zapornici (4. alinea) in da ste sprejeli sklep, da se na parcelah št. 3850/14 in št. 3850/11 postavita zapornici (5. alinea). Sklepa nista citirana (številka sklepov, datum sprejetja sklepov, s kakšno večino sta bila sklepa potrjena, ) niti nista priloga Sporazumu. Hkrati je parcela številka 3850/14 vpisana v Zemljiški knjigi kot skupen del stavbe z ID5583 (garažni objekt), torej v izključni lasti vsakokratnega lastnika garaže in ostali etažni lastniki nimate pravice odločanja kaj se bo na parceli izvajalo. Sporazum je napisan zelo pavšalno, nepravilno citira lastniška razmerja, posega v lastninsko pravico in ne opredeljuje plačila stroškov, ki nastajajo z vzdrževanjem zapornic (niti npr. ne opredeljuje statusa etažnih lastnikov na 2
Ljubljanski cesti 92 in njihove soudeležbe pri plačilu obratovalnih in vzdrževalnih stroškov). 6. Kakšne so obveznosti etažnih lastnikov? Kot upravnik stavbe vam predlagamo legalizacijo situacije. Pripravili vam bomo sklep za pisno glasovanje, katerega boste prejeli v poštne nabiralnike. Na podlagi sprejetja sklepa, ob predpogoju, da bo za sklep glasovala potrebna večina, torej 75% etažnih lastnikov po solastniških deležih, bomo račun podjetju Salkon d.o.o. plačali iz sredstev rezervnega sklada. 7. Smo etažni lastniki dolžni črpati sredstva rezervnega sklada za poplačilo obtočnih črpalk dobavitelja MG inštalaterstvo d.o.o. kot navaja Aktiva upravljanje d.o.o. v svojem dopisu z dne, 21. maja 2018 oz jih plačati na rednih mesečnih razdelilnikih? Ne, ker so bile predmetne črpalke menjanje na drugih objektih in ne na Ljubljanski cesti 80. Velja sicer, da so črpalke del skupnega sistema, v kolikor se nahajajo pred ventili oz. pred kalorimetri posamezne lamele oz posameznega dela stavbe, sicer pa so del posamezne lamele in zato tudi izključni strošek lastnikov le te. Kot upravnik stavbe smo bili dolžni prejete fakture Aktivi upravljanje d.o.o., zaradi zgoraj navedenega dejstva, zavrniti, saj nismo prejeli informacije o točni poziciji posamezne zamenjane obtočne črpalke. 8. Kaj pa ostale stroške, ki jih Aktiva upravljanje d.o.o. deli na celoten SPB-1? Aktiva upravljanje d.o.o. etažne lastnike zmotno prepričuje, da so skupni deli vseh stavb tudi skupni gradbeni elementi, skupne inštalacije, skupni hodniki in pasaža, naprave in oprema, kotlovnica in kleti in, da s skupnimi deli v SPB- 1 upravlja družba Aktiva upravljanje d.o.o.. Predmetno je bilo tudi povod za zamenjavo upravnika na Ljubljanski c. 80. Saj je Aktiva upravljanje d.o.o. vse stroške zelo pavšalno, obračunavala vsem etažnim lastnikom, največkrat so bila črpana sredstva rezervnih skladov. Veljavna zakonodaja opredeljuje stavbo kot celoto v kateri so: Skupni prostori v večstanovanjski stavbi in stanovanjski stavbi za posebne namene so: stopnišča, vhodni vetrolovi, hodniki, kolesarnice, pralnice, sušilnice, skupne kleti, zaklonišča, delavnice za hišnike, hišniška stanovanja, prostori za odlaganje odpadkov in drugi prostori, ki so namenjeni skupni rabi etažnih lastnikov (dovozi, klančine in podobno) ter zemljišče, na katerem stavba stoji, lahko pa tudi drugo zemljišče, na katerem so izpolnjeni pogoji lastništva. Skupni gradbeni elementi v večstanovanjski stavbi in stanovanjski stavbi za posebne namene so temelji, nosilni zidovi in druge vrste konstrukcij, stropi, streha, fasada, dimniki, prezračevalne tuljave, svetlobni jaški, jaški dvigal in druge podobne konstrukcije. Skupne inštalacije, naprave in oprema v večstanovanjski stavbi in stanovanjski stavbi za posebne namene so notranja električna, vodovodna, plinovodna in toplovodna napeljava, ki je 3
za hišnimi priključki in se nahaja v skupnih prostorih, dvigala, kanalizacija, naprave za ogrevanje, televizijske in druge sprejemne antene, strelovodi, naprave za gašenje, odkrivanje in javljanje požara, varnostna razsvetljava in vsi komunalni priključki, ki so namenjeni skupni rabi. Kadar služi določen gradbeni element tako posameznemu delu kot skupnim delom, se šteje za skupni del, če se z njim zagotavlja funkcija večstanovanjske stavbe kot celote (toplotna in hidro izolacija pohodne terase, zunanja stran balkona, ki predstavlja hkrati fasado hiše in podobno). Kar potrjuje, da morajo biti posamezne obračunane postavke vezane izključno na posamezno stavbo. Torej, da etažni lastniki Ljubljanske ceste 80 ne morete biti bremenjeni npr. za sanacijo inštalacije na Ljubljanski cesti 82 in podobno. Kot upravnik vaše stavbe, se zavedamo, da so nekateri stroški nesporno povezani z obratovanjem in vzdrževanjem posebnih skupnih delov, ki dejansko služijo vsakokratnemu etažnemu lastniku, vendar bi morali lastniki njihovo vzdrževanje, investicijsko planiranje ter posledično povezane stroške opredeliti bodisi v sporazumu ali v Pogodbi o medsebojnih razmerjih. 9. Ali je Aktiva upravljanje d.o.o. res upravnik vseh skupnih, posebnih skupnih delov in naprav? Aktiva upravljanje d.o.o. je upravnik skupnih, posebnih skupnih delov in naprav stavb s katerimi ima sklenjeno pogodbo o upravljanju upravniških storitev. Je večinski upravnik, kar pa ji še ne zagotavlja izključnega statusa upravnika, saj bi bilo potrebno dogovoriti kakšne so njene dolžnosti in pravice vezane na predmetno. Hkrati nimamo podatka ali je bila sklenjena pogodba z lastniki garaž. Večkrat smo, za ureditev statusa in razmer, že predlagali pripravo sporazuma, vendar žal dialoga na Aktiva upravljanje d.o.o. strani ni bilo. 10. Ali je Aktiva upravljanje d.o.o. tudi upravnik garažnega objekta? Informacija našemu podjetju ni znana, etažni lastniki garaž bi morali skleniti pogodbo za upravljanje garažnega objekta, saj je garažni objekt vpisan v javne evidence kot samostojna stavba. 11. Aktiva upravljanje d.o.o. nas terja tudi za stroške vzdrževanja skupnih delov in naprav (vzdrževanje kotlovnice in ogrevalnega sistema, pasaž, garaže, skupnih inštalacij. Strošek kurjača, obračun stroškov na skupnih delih in priključkih SPB-1 in navaja, da jih vi kot naš upravnik ne izvajate? Kot več let prisotnemu upravniku, nam posebej obračunan strošek vzdrževanja skupnih delov in naprav, kot ga definira Aktiva upravljanje d.o.o., ni poznan. 4
Upravniki stavb smo namreč po zakonu upravniki skupnih in posebnih skupnih delov ter naprav in pripadajočih zemljišč. Strošek upravljanja pa je določen v pogodbi o opravljanju upravniških storitev. Vse stavbe v SPB-1 imajo sklenjeno pogodbo in nobena od teh pogodb ne opredeljuje, poleg postavke upravljanja, še posebne postavke (upravljanja) vezane na upravljanje pasaže, skupnih inštalacij, obračuna stroškov. Kar bi nenazadnje pomenilo, da etažni lastniki upravniku plačate dva (2) krat eno in isto postavko in sicer za upravljanje. Hkrati je bila Aktiva upravljanje d.o.o. večkrat pozvana k ureditvi razmerij napram dobaviteljev in izvajalcev in sicer, da račune, vezane na obratovanje in vzdrževanje posebnih skupnih delov, v deležu, ki odpade na lastnike Ljubljanske ceste 80, prefakturirajo direktno nam. Z odpovedjo pogodbe o opravljanju upravniških storitev, ste lastniki hkrati odpovedali tudi vse ostale storitve Aktiva upravljanje d.o.o. (hišniška opravila, kurjač, ). Aktiva upravljanje d.o.o. smo večkrat zaprosili za posredovanje ponudbe za opravljanje hišniških storitev, za opravljanje vzdrževanja kotlovnice, ), skratka za storitve, ki jih izvaja direktno Aktiva upravljanje d.o.o., žal ponudb nikoli nismo prejeli. Aktiva upravljanje d.o.o. pa se za legitimnost teh stroškov opira na sklenjene pogodbe, ki jih ima s posameznimi lamelami, vendar je njihovo naziranje zmotno in zavajajoče za etažne lastnike Ljubljanske ceste 80, z njimi namreč pogodbe nima sklenjene. Iz vpogleda v pogodbo za opravljanje upravniških storitev za lamelo Ljubljanska cesta 84 pa je evidentno, da se pogodba nanaša izključno na opravljanje storitev za lastnike posamezne lamele, kar je nenazadnje tudi pravilno in kar še enkrat negira trditve Aktiva upravljanje d.o.o.. 12. Ali neplačevanje izvajanja požarnega varovanja res vpliva na varnost stanovalcev? Zavračanje plačil podjetju Invarst d.o.o. nima neposrednega vpliva na varnost etažnih lastnikov. Zakon za stanovanjske oz. za poslovno stanovanjske stavbe ne zahteva fizičnega varovanja. Etažni lastniki ste se tudi s pisnim glasovanjem o odpovedi storitve izvajanja izrekli proti izvajanju, še pred nastopom našega upravljanja. 13. Kaj je z akontacijami za ogrevanje in plačili kurilnega olja? S strani Aktiva upravljanje d.o.o. smo v mesecu septembru 2017 prejeli tabelo z zneski mesečnih akontacij vezanih na posamezno enoto, ki so vam bile nato na razdelilniku, obračuna za mesec september 2017 (razdelilnike ste prejeli v oktobru), tudi obračunane kot prvi (1) obrok. 5
Hkrati je bilo ugotovljeno, da se na razdelilnikih Aktiva upravljanje d.o.o. obračunava lastnikom 22%DDV. Etažni lastniki, ki ste svoje razdelilnike preverjali tudi za pretekla leta, ste potrdili, da se vam je ves čas obračunaval DDV, vendar nihče ni znal pojasniti vzroka. Za zakonsko podlago obračuna DDVja smo nato zaprosili Aktiva upravljanje d.o.o., ki nam je posredovala citiram:«glede na to, da gre za obračun storitve ogrevanja, ne glede na to ali se zaračunava kot pavšal ali kot dejanska poraba je pravilno, da je obračunana ustrezna stopnja DDV,«konec citata. Kar ne drži in ste bili etažni lastniki neupravičeno bremenjeni za zneske DDVja. Na Ministrstvu za finance je bila predmetna zadeva preverjena in potrjena, da namenska sredstva kot so akontacije, prostovoljni skladi lastnikov, rezervni skladi niso obdavčeni z davčno stopnjo (kar lahko lastniki razumete tudi kot, da bi vam banka na vaša varčevalna sredstva pologe, obračunavala davek). Vsa zbrana sredstva, iz naslova vaših akontacij, pa naše podjetje poravnava direktno Aktivi upravljanje d.o.o.. V iskrenem upanju, da bi vsi lastniki razumeli namero zamenjave upravnika, našo dolžnost, da skrbno preverjamo prejete fakture, ki nato bremenijo lastnike in tiste, ki nimajo zakonske podlage oz niso v skladu z računovodskimi standardi zavračamo, da so z lastništvom povezane, ne samo pravice, ampak tudi dolžnosti, da je namen in iskrena želja tudi vašega nadzornega odbora in nas kot vašega zakonitega zastopnika, evidentno poslovanje in da so žal akcije nekaterih posameznikov, in žal tudi Aktiva upravljanje d.o.o., v večjo škodo, ki pa ne rezultira le v nastajanje nepotrebnega stresa, temveč so njihove posledice žal že odražene na stanju objektov in okolice (soseska je evidentno ne vzdrževana, objekti propadajo, mesečno pa se paradoksalno porabljajo neskončno visoke vsote prav za vzdrževanje in ohranjanje kvalitete bivanja). Prisrčen pozdrav! Katja Vodopivec direktorica 6