Zbornica za poslovanje z nepremičninami Dimičeva 13 1504 Ljubljana T: (01) 58 98 240 F: (01) 58 98 100 zpn@gzs.si www.gzs.si/zpn Ljubljana, 19.11.2018 PLENARNI DEL Zaključki 29. posveta Poslovanje z nepremičninami Portorož 8. in 9. november 2018 Okrogla miza: Upravljanje nepremičnin pred pomembnimi izzivi Vesna Dragan, Ministrstvo za okolje in prostor, Dr. Miha Juhart, Inštitut za primerjalno pravo Pravne fakultete v Ljubljani Boštjan Udovič, GZS-Zbornica za poslovanje z nepremičninami Ga. Vesna Dragan je v uvodni predstavitvi predstavila izhodišča Ministrstva za okolje in prostor za spremembe Stanovanjskega zakona glede upravljanja stavb v etažni lastnini. V začetku je poudarila, da je javni interes na področju upravljanja s stanovanjskimi stavbami zagotavljanje takšnega stanja stanovanjske stavbe in stanovanjskih enot ne glede, v kakšni stavbi se nahajajo, da je omogočena njihova normalna raba in zagotavljanje pogojev za učinkovito upravljanje stanovanjskih stavb. Povedala je tudi, da se ključne predvidene spremembe Stanovanjskega zakona nanašajo na upravnike (pogodba, register upravnikov), soglasja in način odločanja etažnih lastnikov, pogodbo o medsebojnih razmerjih, delitev stroškov obratovanja, ločeno vodenje sredstev (račun) za vsako stavbo in razširjene inšpekcijske določbe. V nadaljevanju pa je podrobneje predstavila tudi načrte resornega ministrstva v zvezi z navedenimi vprašanji, pri čemer je poudarila, da ministrstvo načrtuje: - neobvezno pogodbo o medsebojnih razmerjih, - ureditev delitve obratovalnih stroškov v zakonu in ne v pravilniku, ukinil pa naj bi se kriterij števila uporabnikov posameznega dela, - številne novosti na področju vodenja sredstev rezervnega sklada (obvezen ločen fiduciarni račun za vsako stavbo, prihodki rezervnega sklada bi bili tudi dohodki, pridobljeni z oddajo skupnih delov stanovanjske stavbe v najem ter sredstva iz uveljavljanja garancij v zvezi s skupnimi deli, razpolaganje s sredstvi rezervnega sklada le s soglasjem enega izmed etažnih lastnikov, razen če se s pogodbo o opravljanju upravniških storitev ne odločijo drugače), - odpravo soglasja etažnih lastnikov za opravljanje mirne dejavnosti v delu stanovanjske enote, - sodno varstvo manjšinskih lastnikov v primerih odločitve posameznega lastnika, ki ima več kot 50% solastniški delež na skupnih delih v večstanovanjski stavbi, - ukinitev ponovljenega zbora etažnih lastnikov in dopolnjevanje glasovanja na zboru etažnih lastnikov s podpisovanjem listine, - obvezno napoved zbiranja soglasij (za odločanje s podpisovanjem listine) z objavo na oglasni deski in začetek roka za zbiranje podpisov ter dvomesečni rok za podpisovanje listin, - možnost razpusta skupnosti etažnih lastnikov kot pravne osebe s 50% večino (tudi za tiste, ki so ustanovljene pred sprejetjem novega zakona), - konstitutivno naravo vpisa upravnika v register upravnikov,
- čas trajanja pogodbe o opravljanju upravniških storitev (mandat), in sicer za prvo določitev s strani investitorja 3 leta, sicer pa 5 let, - razširitev pristojnosti stanovanjske inšpekcije. V nadaljevanju so udeleženci omizja ob sodelovanju posameznih članov občinstva o posameznih predstavljenih rešitvah podrobneje razpravljali. Dotaknili pa so se tudi nekaterih vprašanj, ki jih izhodišča ministrstva ne zajemajo, bi jih bilo pa po mnenju prisotnih nujno ob spremembi zakonodaje urediti. Na podlagi razprave udeležencev posveta lahko izpostavimo predvsem naslednje zaključke: 1. Ministrstvo naj ponovno preuči predlog, da se v enotnem zakonu uredi področje upravljanja za vse nepremičnine z več lastniki, glede česar se strinjajo vsi deležniki. Še posebej so problematične poslovno stanovanjske stavbe, katerih upravljanje trenutno ni ustrezno urejeno. 2. Obenem naj se razveljavi Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih iz leta 1974, ki že dolgo ne ustreza več družbenim razmeram in gospodarskim subjektom povzroča precejšnje težave. 3. Prisotni so se strinjali, da naj ministrstvo predvidi, da lahko stanovanjske skupnosti kot pravne osebe delujejo v različnih pravnoorganizacijskih oblikah, kar je v tujini povsem običajno. 4. Posebej naj se uredi varstvo etažnih lastnikov v primeru, ko ima en etažni lastnik večino v posamezni stavbi in varstvo uporabnikov, ko je etažni lastnik en sam. V takšnem primeru mora imeti etažni lastnik določene omejitve pri urejanju razmerij v stavbi. 5. V zvezi s predlogom za ukinitev števila uporabnikov posameznega dela kot kriterija za delitev obratovalnih stroškov so se sicer strinjali, da bi predlog razbremenil upravnike, bi pa povzročil številne spore, saj je v določenih primerih bistveno manj pošten kot ostali kriteriji. Poleg tega bi pomenil precejšen korak nazaj v urejanju upravljanja. 6. V zvezi s predlogom za uvedbo obveznih fiduciarnih računov za vodenje rezervnega sklada za vsako stavbo posebej so udeleženci menili, da predlog ne more preprečiti posameznih ekscesnih primerov v zvezi z zlorabo sredstev rezervnega sklada, ki so rezultat nezakonitih ravnanj posameznikov. Človeškega faktorja namreč nikoli ni moč povsem izključiti. Namesto tega bi bilo treba zagotoviti hitro in učinkovito sankcioniranje v takšnih primerih. 7. Udeleženci posveta so pozdravili predlog za obvezno javno objavo začetka zbiranja podpisov v primeru odločanja s podpisovanjem listine, nekoliko skeptični pa so bili glede ukinitve ponovljenega zbora etažnih lastnikov, saj bi to lahko imelo negativne posledice. str. 2
8. Prisotni so nekatere predloge ministrstva pozdravili, in sicer predvsem možnost razpustitve obstoječe skupnosti etažnih lastnikov z navadno večino in konstitutivno naravo vpisa v register upravnikov, ki bi odpravila številne težave na trgu. 9. V zvezi s predlagano uvedbo omejenega mandata upravnika so opozorili na številne stavbe brez upravnika, ki bi jih bilo v primeru takšnega ukrepa še več. 10. Tako v zvezi z omejitvijo mandata upravnika kot nekaterimi drugimi predlaganimi ukrepi (ločeni fiduciarni računi rezervnega sklada za vsako stavbo) so prisotni predlagali, da se etažnim lastnikom v vsakem primeru dopusti možnost izbire, saj bi določeni ukrepi lahko imeli negativne posledice, ker so lahko v različnih stavbah precej različne okoliščine. Ureditev naj bo podobna kot jo ministrstvo načrtuje za»načelo štirih oči«, torej naj zakonska domneva velja, če se etažni lastniki ne odločijo drugače. 11. Prisotni so ministrstvo opozorili, da bi bilo nujno uvesti določene pogoje za opravljanje dejavnosti. V tem primeru niti niso nujne licence, ampak vsaj osnovni pogoji za opravljanje dejavnosti (podobno kot v primeru nepremičninskih družb po ZNPosr), ki se lahko nanašajo vsaj na kadrovske zahteve in obvezno zavarovanje poklicne odgovornosti. 12. Nujno bi bilo razmisliti tudi o uvedbi obveznega zavarovanja stavbe kot celote, saj je trenutno to vprašanje povsem prepuščeno volji večine etažnih lastnikov. str. 3
Okrogla miza: Je čas za stroškovno najemnino? Martina Gramc, Ministrstvo za okolje in prostor, Dr. Andreja Cirman, Ekonomska fakulteta Univerze v Ljubljani Mag. Dušan Gorenčič, Stanovanjski sklad Republike Slovenije, javni sklad Ga. Martina Gramc je najprej predstavila izhodišča Ministrstva za okolje in prostor za stroškovno najemnino in stanovanjski dodatek. Pri tem je poudarila, da se formula za določitev stroškovne najemnine ne bi bistveno spremenila, vendar bi se elementi formule za stroškovno najemnino določili drugače, kot se določajo pri neprofitni najemnini, pri tem pa bodo bistveni podatki iz evidenc o nepremičninah (kataster nepremičnin). Zakon bi določal formule, začetno vrednost GOI stroškov in način njihovega indeksiranja, najvišjo letno stopnjo najemnine in od kod se določeni podatki pridobivajo, ostala vprašanja pa bi bila urejena z uredbo. Zaradi višje določene stroškovne najemnine in poenotenega subvencioniranja najemnin, bi se uvedel stanovanjski dodatek. Ob uvedbi stroškovne najemnine se bo dvignila meja ugotovljenega dohodka (cenzus) za upravičenost do stanovanjskega dodatka, kar bo posledično povečalo število upravičencev. Že upravičeni do subvencij pa bi prejeli višji znesek stanovanjskega dodatka v primerjavi s sedanjo subvencijo. Poudarila je, da bi stanovanjski dodatek k najemnini javnih stanovanj (v lasti občin, skladov in neprofitnih stanovanjskih organizacij) krila država, k najemnini tržnih stanovanj pa občine. Skupaj bi izdatki za stanovanjski dodatek (pri predvidenih izdatkih za subvencije najemnine v letu 2018 v višini 20,33 milijonov eurov), pri povišanju najemnine (spremembi neprofitne najemnine v stroškovno najemnino po predlaganem modelu) znašali 41,33 milijonov evrov. Glede na predlog financiranja stanovanjskega dodatka se predvidevajo izdatki občin v višini 13,53 milijonov evrov (3,3 milijonov evrov več kot sedanje subvencije), izdatki države pa v višini 27,6 milijonov evrov (17,5 milijonov evrov več kot sedanje subvencije). V nadaljevanju je dr. Andreja Cirman predstavila povzetek projektne naloge Analiza vzdržne stroškovne najemnine, ki je bila pripravljena za Stanovanjski sklad Republike Slovenije. V okviru tega je predstavila različne metode izračunavanja stroškovne najemnine in njene elemente; strošek vzdrževanja, stroške poslovanja in upravljanja, strošek financiranja, zagotavljanje povračila vloženih sredstev, stroške zavarovanj, davke in stroške neplačil. Predstavila je tudi formulo izračuna stroškovne najemnine in nekaj konkretnih primerov izračunov. V zaključku je poudarila, da je izhodišče izračuna najemnine stroškovnih najemnih stanovanj, da te pokrivajo stroške izgradnje stanovanj in stroške njihovega oddajanja ter na dolgi rok zagotavljajo tudi povračilo sredstev, vloženih v najemna stanovanja. Stroškovna najemnina je najemnina za stanovanje, ki zagotavlja trdno in dolgoročno vzdržno ponudbo stanovanja. Njeno višino določajo razmere na ponudbeni strani trga, ki pogosto ne odražajo razmer in potreb med povpraševalci po najemnih stanovanjih. Za stabilen in dolgoročno vzdržen trg je zato poleg določitve ustrezne višine stroškovnih najemnin, prav tako bistveno, da se uveljavi ustrezen sistem subvencij, ki v primeru dohodkovno šibkejših najemnikov najemnino za stanovanje prevede v vzdržno najemnino za gospodinjstvo, ki biva v njem. V zaključku je mag. Dušan Gorenčič s svojo predstavitvijo opozoril na nujnost prilagoditve najemninske politike. Trenutno namreč javni najemni fond mesečno izgublja 1,1 milijona evrov sredstev, s čimer je bilo v obdobju od 2007 do julija 2018 na račun neusklajene stroškovne najemnine izgubljenih vsaj 104 milijone evrov oziroma do 1.500 str. 4
najemnih stanovanj. Princip stroškovne najemnine je bil sicer uveden že v letu 2003, vendar se neprofitna najemnina ni prilagajala rasti stroškov izgradnje stanovanj. Zato je poudaril nujnost priprave oziroma dopolnitve metodologije izračuna najemnine in sistema subvencioniranja oziroma stanovanjskega dodatka, obenem pa nujnost zagotovitve ustreznih finančnih virov za uvedbo stanovanjskega dodatka ter za povečanje števila najemnih stanovanj. V zvezi s tem je predstavil tudi dosedanje izkušnje Stanovanjskega sklada Republike Slovenije, in sicer javni razpis za oddajo tržnih najemnih stanovanj v letu 2011, kot ukrep reševanja zaloge neprodanih stanovanj po prejšnjih razpisih, namenske nakupe stanovanj za dolgoročno oddajo, lastne investicije za zagotavljanje najemnih stanovanj ter nove projekte. Pred razpravo je dr. Edo Pirkmajer predstavil predlog Združenja lastnikov nepremičnin za postopno uvedbo stroškovne najemnine in stanovanjskega dodatka, pri čemer bi v prvem koraku ugotovili višino stroškovne najemnine in stanovanjskega dodatka, ki se evidentira kot popust na stroškovno najemnino. V drugem koraku bi najemnino prilagodili stroškovni najemnini, pri čemer se določi največje letno povečanje najemnine, ki gre v korist najemodajalcu. V tretjem koraku pa bi dosegli refundacijo stanovanjskega dodatka v breme proračuna. Ta se uvede postopno s prestrukturiranjem državnega in občinskih proračunov, postopno pa se uvede tudi splošna pravica do stanovanjskega dodatka. S predlogom bi tako v relativno kratkem času in na neboleč način izboljšali ekonomski položaj stanovanjskih skladov ter postopno zagotovili več sredstev za stanovanjsko gradnjo. Odgovornost za socialno pomoč bi prevzeli centri za socialno delo. Dosegli bi tudi širši krog upravičencev do stanovanjske pomoči in njeno večjo fleksibilnost, hkrati pa odpravili neupravičene socialne transferje. V okviru razprave so udeleženci posveta pozdravili predstavljene načrte za uvedbo stroškovne najemnine in stanovanjskega dodatka, pri čemer so poudarili: 1. Da stroka že dolgo opozarja na nevzdržnost sedanje najemninske politike, ki siromaši javni najemni fond in ne omogoča niti vzdrževanja obstoječih stanovanj, še manj pa gradnje novih. 2. Da je potrebno čim prej sprejeti ustrezne zakonodajne spremembe, saj je sedanje stanje že dolgo nevzdržno. 3. V kolikor v doglednem času ne pride do realizacije prejšnje točke, je smiselno z interventnim zakonom izvesti postopno prilagoditev v skladu s predlogom Združenja lastnikov nepremičnin. Primer dobre prakse: Izvajanje javne najemniške službe v Luksemburgu Gilles Hempel, direktor Nepremičninske agencije za socialni najem, Luksemburg G. Gilles Hempel, direktor nepremičninske agencije za socialni najem iz Luksemburga je v nadaljevanju predstavil izkušnje njihove agencije s posredovanjem zasebnih stanovanj v socialni najem. Podoben projekt (javno najemno službo) v skladu s sprejeto Resolucijo o nacionalnem stanovanjskem programu 2015-25 načrtuje tudi Stanovanjski sklad Republike Slovenije, javni sklad, zato so izkušnje iz drugih evropskih držav izjemno pomembne za nadaljnje korake. G. Hempel je povedal, da je v Luksemburgu str. 5
približno 10.000 do 20.000 dolgotrajno prostih bivališč, kar je za tako majhno državo kar precej. Agencija skuša zagotoviti razpoložljivost teh nepremičnin s ponudbo celovitega paketa z zanimivimi ugodnostmi za lastnike (zajamčena najemnina, brezplačno vzdrževanje, skrb za najemnika, hitro vračilo nepremičnine v primeru osebne potrebe in 50% davčna oprostitev). V zameno se morajo lastniki strinjati z najemnino, ki je 30-40% pod tržno ceno. S stališča javnih financ je opisana ureditev ugodna, ker dobiva država prek dohodnine tudi nekaj od stanovanj, ki so bila prazna, sedaj pa so zavezana (znižani) dohodnini. Stanovanja so nato oddana gospodinjstvom z nizkimi dohodki, katerim nizke najemnine pridejo zelo prav. Poleg tega izkoristijo tudi socialne dodatke, ki jim pomagajo izboljšati njihov socialno-ekonomski položaj. Storitev je za lastnike in najemnike brezplačna, saj delovanje agencije v celoti financirajo vlada in občine. Prisotni so bili s predstavljenimi zgledi zelo zadovoljni, še posebej pa jih je navdušila ideja o izrabi praznih parcel za postavitev bivalnih kontejnerjev namenjenih upravičencem za socialni najem. str. 6
Okrogla miza: Ali finančne obremenitve nepremičnin dušijo razvoj v Sloveniji? Mag. Ivan Simič, Simič&partnerji d.o.o., Ljubljana Dr. Edo Pirkmajer, Združenje lastnikov nepremičnin Slovenije, Ljubljana Leon Kobetič, Locus d.o.o., Domžale Mag. Ivan Simič se je uvodoma vprašal zakaj se obdavčuje nepremično premoženje, ne pa ostalo premoženje državljanov kot tako, saj je bilo oboje v bistvu pridobljeno na enak način. Če govorimo o obdavčitvi premoženja, bi bilo pošteno na enak način obdavčiti vse njegove oblike. V nadaljevanju je podrobneje predstavil veljavna finančna (davčna) bremena, ki so vezana na nepremičnine in posebej opozoril na njihovo razdrobljenost in raznolikost. Oboje povzroča zapletenost davčnega sistema in neenako obravnavo zavezancev. V zvezi s predvidenim davkom na nepremičnine je poudaril, da želi država verjetno na takšen način obdavčiti ti. premožne in to le tiste, katerih premoženje se vidi navzven v obliki nepremičnin. Premoženje, ki ga posamezniki imajo v denarju v bankah, deležih ali delnicah v podjetjih, zavarovalnih policah, obveznicah in podobno, pa ni obdavčeno. V zaključku je tako ponovno predlagal, naj država v tem primeru enako oziroma podobno obdavči vse oblike premoženja, predvsem pa morajo biti davčne stopnje veliko bolj enotne, s čimer bomo dosegli tudi poenostavitev postopkov in boljše razumevanje davka s strani zavezancev. V nadaljevanju je dr. Edo Pirkmajer v imenu Združenja lastnikov nepremičnin predstavil kritičen pogled na sedanjo obdavčitev najemnin, ki lastnike in potencialne investitorje bistveno demotivira za oddajanje stanovanjskih nepremičnin, hkrati pa povečuje obseg nepremičnin, ki se oddajajo na črnem trgu. V zvezi s tem združenje predlaga predvsem odpravo razlikovanja pri obdavčenju najemnin glede na status najemodajalca, povečanje priznanih normiranih stroškov in odpravo obdavčitve neprofitnih najemnin. V splošno korist (za povečanje davčnega izplena) pa bi bilo nujno bistveno razširiti nabor davčnih zavezancev (od sedanjih 1,9%), istočasno pa tudi urediti evidenco uporabnikov stanovanj kot osnovo za obdavčitev najema. Večina nepremičnin se namreč zaradi že izpostavljenih razlogov še vedno oddaja na črnem trgu. V zvezi s predvidenim davkom na nepremičnine je poudaril, da sicer ni idealen, da pa ga v združenju podpirajo, če gre za davek, ki je namenjen urejanju infrastrukture, ki jo nepremičnina obremenjuje in bi posledično nadomestil sedanji NUSZ. V tem primeru je seveda nujno, da je v celoti izvirni prihodek lokalnih skupnosti, ki tudi skrbijo za vzdrževanje infrastrukture. V vsakem primeru pa je potrebno zagotoviti čim manj (ali nič) izjem in čim bolj enotne davčne stopnje za vse vrste nepremičnin. Nazadnje je g. Leon Kobetič predstavil temeljne finančne obremenitve povezane z razvojem stavbnega zemljišča, kot podlago za nadaljnjo gradnjo in celovito izvedbo nepremičninske investicije, in sicer prostorsko načrtovanje, komunalno opremljanje in nadomestilo za uporabo nezazidanega stavbnega zemljišča. Prostorsko načrtovanje predstavlja v procesu priprave zemljišča za gradnjo prvo fazo razvoja zemljišča in se pojavlja v različnih oblikah v odvisnosti od trenutne razvojne stopnje zemljišča. Poleg neposrednih finančnih stroškov pa je treba v tej fazi računati tudi z dolgotrajnostjo postopka in velikimi tveganji investitorja za ugoden razplet postopka. Predvsem bi morali zagotoviti, da bi bilo prostorsko načrtovanje v Sloveniji bolj učinkovito in tudi hitrejše. Podobne težave se pojavljajo tudi v fazi komunalnega opremljanja. Kot pri prostorskem načrtovanju bi morale občine tudi pri komunalnem opremljanju načrtovati komunalno opremo in tudi opremljati stavbna zemljišča. Na tak način bi investitorji imeli možnost str. 7
razvoja svojih investicijskih namer brez v naprej nepoznanih stroškov v povezavi z gradnjo komunalne opreme in težav pri povračilih vložkov v gradnjo le-te. Nadomestilo za nezazidano stavbno zemljišče pa se odmerja na območjih stavbnih zemljišč, na katerih je gradnja z zakonom predpisanih vrst objektov dovoljena. Višina nadomestila za uporabo nezazidanega stavbnega zemljišča je močno odvisna od politike občine, saj redke občine odmerjajo nadomestilo za uporabo nezazidanega stavbnega zemljišča kot mehanizem zemljiške politike. V zaključku predstavitve je ponovno poudaril, da je ključni problem nepremičninskega investiranja v Republiki Sloveniji premajhna preglednost, učinkovitost in zanesljivost v vseh postopkih izvajanja investicij, še posebej pa v fazah pred začetkom gradnje. V razpravi so prisotni podprli predstavljena stališča in v zvezi s tem sprejeli naslednja stališča: 1. Razvoja v Republiki Sloveniji ne duši sama višina finančnih obremenitev nepremičnin, temveč predvsem njihova razdrobljenost ter nepreglednost, še posebej pa dolgotrajnost s tem povezanih postopkov. 2. Za pospešitev razvoja je nujno vse postopke in bremena poenostaviti in poenotiti. 3. V primeru uvedbe davka na nepremičnine mora biti jasno, da gre za breme, ki je namenjeno vzdrževanju infrastrukture, ki jo nepremičnina bremeni, posledično pa naj bo ta davek v celoti prihodek lokalne skupnosti. 4. Poleg tega je treba predvidene davčne stopnje davka na nepremičnine v največji možni meri poenotiti, postopke pa poenostaviti. Davek kot tak pa mora vsebovati čim manj oziroma nič izjem, morebitne razlike med davčnimi stopnjami pa lahko izhajajo izključno iz utemeljenih razlik v obremenjevanju gospodarske javne infrastrukture oziroma iz ukrepov zemljiške politike. 5. Uvedba davka na nepremičnine bi nedvomno pripevala k preglednosti davčnega sistema, saj sedanji sistem različnih dajatev, ki so poleg tega po posameznih občinah bistveno različne potencialne investitorje odvrača od investiranja v Republiki Sloveniji. str. 8
SEKCIJA ZA UPRAVLJANJE NEPREMIČNIN Nekatere dileme pri upravljanju nepremičnin in rešitve v praksi Dušan Oražem Anita Hočevar Frantar, Ministrstvo za okolje in prostor Mag. Franci Kodela, odvetnik Problematika upravljanja stavb z več vhodov in eno ID oznako stavbe V praksi se upravniki srečujejo s problemom stavb z enim ID, ki so pred spremembo zakonodaje imele več upravnikov, kar je bilo v skladu s takrat veljavno zakonsko ureditvijo. Novi zakon iz leta 2003 je določanje oz. izbiro upravnika vezal na ID stavbe in ne več po posamičnih vhodih, zatečenega stanja po prej veljavni zakonodaji pa zakon s predhodnimi določbami ni uredil. Dejansko stanje na številnih stavbah je tako enako kot pred uveljavitvijo zakona iz leta 2003 in imajo različni upravniki veljavne pogodbe za upravljanje sklenjene po vhodih, čeprav gre za eno ID stavbo. Ker ob uveljavitvi nove ureditve, zakonodajalec ni podal jasnih stališč, kako urediti razmere v takšnih primerih, v praksi ni enotnih stališč kako postopati, da bo zadoščeno veljavnem zakonu, hkrati pa dopuščena avtonomija etažnih lastnikov. Problematika je pereča zlasti v primeru zamenjave upravnika oz. upravnikov, kjer ni poenotenih stališč etažnih lastnikov po posameznih vhodih. Predstavnica MOP je pojasnila, da naj bi novi zakon to vprašanje uredil. Upravniki opozarjajo, da pogosto ni velike povezanosti med lastniki različnih vhodov, da so potrebe in želje različne in da so pogosto upravniki tisti, ki»silijo«lastnike v neko skupnost, ki je ne čutijo in ne sprejemajo določbe zakona, ki določa, da upravnika izbira stavba (glede na ID oznako). Zakonodajalec bo moral biti pri ureditvi tega vprašanja izjemno previden, da ne bo posegal v obstoječe sklenjene pogodbe na način normativne odpovedi, kar bi v praksi pomenilo, da bi se zakonsko tovrstne pogodbe, ki so veljavne, prisilno odpovedale, hkrati pa bi se lastnikom vsililo upravljanje s strani upravnika, ki ga niso izbrali, kar bo glede na dosedanje odzive etažnih lastnikov prineslo veliko nezadovoljstva. Vpis v register upravnikov Vpis v register upravnikov v praksi predstavlja problem zaradi dejstva, da postopki normativno niso dovolj natančno urejeni, prav tako pa ni določeno, kaj vpis v vsebinskem in pravnem smislu sploh pomeni. Predlog novega zakona naj bi predvidel, da bo vpis v register upravnikov konstitutivne narave, pri čemer naj bi register upravnikov vodile upravne enote. Upravniki predlagano rešitev pozdravljajo, istočasno pa podajajo priporočilo oz. opozorilo, da je potrebno ob tem izrecno in nedvoumno urediti tudi sam postopek vpisa, izbrisa in pa reševanja spora v primerih konflikta dveh upravnikov. Tako se podaja pobuda, da se to vprašanje celovito, tako normativno kot tudi postopkovno uredi, pri čemer morajo biti roki kratki, tako za vpis, kot za razrešitev spora, potrebno pa je določiti tudi končnega arbitra oz. razsodnika. Najem in prodaja skupnih prostorov Pri oddajanju v najem skupnih prostorov kot so kolesarnice in sušilnice, gre poleg oddajanja v najem tudi za spremembo in hkrati omejitev rabe skupnih delov, zaradi česar bi bilo potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov. Podobno velja za hišniška stanovanja, če str. 9
bi se ta oddajala v turistične namene, saj to pomeni spremembo uporabo stanovanja v druge namene, za kar je potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov. Pri spreminjanju namembnosti je bilo pojasnjeno, da v primeru spreminjanja iz poslovnega prostora v stanovanje zakon tega vprašanja sicer ne ureja, vendar bi v primeru, da za takšno spremembo ni potrebno gradbeno dovoljenje, zadoščalo soglasje etažnih lastnikov, ki imajo več kot 50% solastniški delež. Za spremembo iz stanovanja v poslovni prostor pa je potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov in to vprašanje SZ-1 izrecno ureja. Oddajanja stanovanja v turistične namene (predvsem glede AirB&B) ne ureja SZ-1, pač pa Zakon o gostinstvu. Po tem zakonu se oddajanje v turistične namene lahko izvaja tudi v stanovanju in za to ni potrebna sprememba namembnosti v poslovni prostor. Vendar gre v primeru, da se stanovanje nahaja v večstanovanjski stavbi, za uporabo stanovanja v druge namene, za kar je potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov, kot določa SZ-1. Oddajanje stanovanja v turistične namene ne pomeni izvajanje dejavnosti v delu stanovanja, zato te določbe SZ-1 ne pridejo v poštev. Nadzor je v pristojnosti tržnega inšpektorja. Odločanje etažnih lastnikov V razpravi je bilo govora predvsem o deležih soglasja etažnih lastnikov, ki so potrebni za posamezne odločitve, predvsem pri spremembi namembnost in rabi prostorov. Poudarjeno je bilo da bo potrebno z zakonom ali pravilnikom»modernizirati«možnost odločanja etažnih lastnikov tudi z elektronskim glasovanjem. Predstavnica MOP je pojasnila, da je takšen način že sedaj možen na objektih kjer so se tako dogovorili s pogodbo o urejanju medsebojnih razmerij. Vendar ta na veliki večino objektov ni sklenjena zato bi bilo potrebno to urediti z zakonom ali pravilnikom. Upravičenost oz. neupravičenost medijskih pogromov na upravnike V zadnjem letu se je zgodilo veliko medijskih napadov na upravnike, kakor tudi na samo dejavnost upravljanja. Veliko teh je bilo neupravičenih saj so bili posamezni ekscesni primeri predstavljeni kot stalna praksa. Posebej je bila izpostavljena negativna vseslovenska kampanja, ki je nagovarjala etažne lastnike in upravnike z neprimernim naslavljanjem. V tej zadevi je častno razsodišče na podlagi pritožbe Zbornice za poslovanje z nepremičninami ugotovilo, da je bilo oglaševanje žaljivo in zavajajoče in ni bilo v skladu z oglaševalskim kodeksom. Prav tako je bilo ugotovljeno, da mediji in nenazadnje tudi MOP neupravičeno upoštevajo in povzemajo neutemeljene kritike upravnikov, ki so podani s strani nekaj in ves čas istih oseb, ki več kot očitno zasledujejo zgolj lastne cilje. Upravljanje je potrebno pripeljati do točke, ko bosta upravnik in etažni lastnik korektno sodelovala in konstruktivno razreševala problematiko večstanovanjske stavbe. Cena upravljanja Cena za stroške upravljanja se oblikuje na trgu, kar je popolnoma pravilno. G. Oražem je izpostavil, da so v zadnjem času spremembe na področju zakonodaje prinesle veliko dodatnih obveznosti in nalog za upravnike, cena pa je ostala ista in jo je praktično zelo težko spremeniti. Mag. Kodela je opozoril, da bi bilo potrebno uvesti vsaj osnovno regulacijo in normative za opravljanje dejavnosti upravljanja, vse z namenom, da se etažnim lastnikom dejansko zagotavlja celovit in kvaliteten servis. Upravljanje ni zgolj pobiranje denarja, temveč predstavlja celovito storitev, ki od upravnika terja vrsto tehničnih (gradbeništvo, ) in pravnih znanj, vse to pa vpliva na kvaliteto storitve in na str. 10
njeno ceno. Z določitvijo minimalnih standardov za opravljanje dejavnosti, bo kvaliteta upravljanja na višjem nivoju, vse to pa bo v korist etažnih lastnikov, kot končnih prejemnikov storitve. Pobuda ne gre v smeri omejevanja, temveč zgolj v smeri določanja kaj so minimalni standardi, ki bi jih moral zagotoviti vsak, ki se s to dejavnostjo ukvarja. Nujno je potrebno določiti obvezno zavarovanje iz naslova opravljanja dejavnosti, pri čemer mora biti to zavarovanje določeno do takšne višine, da bo dejansko v korist etažnim lastnikom za primere, ko bi se izkazalo, da je upravnik dejavnost opravljal slabo oz. nezakonito in etažnim lastnikom povzročil škodo. Iz analize posameznih problemov izhajajo naslednji zaključki: 1. Udeleženci podpirajo konstitutivni vpis upravnikov v register upravnikov ter določitev minimalnih pogojev za opravljanje dejavnosti upravnika. V nasprotju z informacijami v medijih odstop od pogodbe o upravljanju za etažne lastnike ne predstavlja posebnega problema in ni razlogov za spreminjanje sedanjega zakonskega besedila o trajanju pogodbe in odstopu od pogodbe. 2. Udeleženci a priori ne nasprotujejo določitvi posebnega transakcijskega računa rezervnega sklada za vsako stavbo. Varnost rezervnega sklada je mogoče zagotoviti z ustreznim zavarovanjem upravnikove odgovornosti. 3. Novi zakon naj kot izhodišča upošteva javni interes učinkovito upravljanje in zagotavljanje normalnih pogojev uporabe stavbe. Sicer je potrebno upoštevati načela o skoraj absolutnem varstvu lastninske pravice, vendar moramo v etažni lastnini upoštevati tudi skupni (večinski) interes. Pridobitev 100% soglasja je mogoča zgolj izjemoma. Zakonodajalec naj zagotovi, da bo vse postopke, tudi postopke za večja vzdrževalna dela in izboljšave ter bremenitev rezervnega sklada, mogoče zakonito izvajati v primernih rokih. 4. Kolikor katerikoli zakon (evidentiranje nepremičnin, varstvo osebnih podatkov, Energetski zakon itd.) upravniku nalaga dodatne naloge, naj tudi jasno opredeli kritje dodatnih stroškov, saj novih pogodb ali aneksov k pogodbam o upravljanju skoraj ni mogoče sklepati. Dodatne storitve so obligatorne, za upravnike nastajajo dodatni stroški, etažni lastniki prejemajo dodatne storitve, izrecna in za etažne lastnike razvidna zakonska osnova za dodatni obračun pa ni podana. 5. Ministrstvo za okolje in prostor je žal odstopilo od Zakona o upravljanju grajenih nepremičnin in se omejilo na Stanovanjski zakon. Dodatne določbe izven Stvarnopravnega zakonika o upravljanju in sprejemanju odločitev ter zaščiti etažnih lastnikov so potrebne tudi za poslovne stavbe, predvsem pa za stanovanja v poslovno stanovanjskih stavbah. Problem lahko predstavlja tudi dejstvo, da v postopku za evidentiranje rabe posameznega dela stavbe v evidenci GURS ne preverja skladnosti vpisa rabe z izdanim gradbenim oziroma uporabnim dovoljenjem. str. 11
Upravnik - deklica za vse? mag. Peter Kern, Domplan d.d., Kranj Mag. Peter Kern je v referatu predstavil nabor novih obveznosti ter dodatnih storitev upravljanja nepremičnin z operativnega vidika torej z vidika vsakodnevnega izvajanja storitev upravljanja. Pojasnil je, da je glavna dilema pri upravnikih ali te dodatne in nove storitve dodatno zaračunavati, sklepati z etažnimi lastniki za ta dela in opravila anekse k veljavnim pogodbam ali pa, ob pritisku vse ostrejše konkurence, vse to opravljati v okviru pogodbeno dogovorjene cene. Druga dilema pa je kako se soočiti z vedno novimi zakonskimi določili in vlogo upravnika ter s tem povezanimi novimi obveznostmi. Ali v tem smislu skušati vplivati na zakonodajalca, da ne obravnava upravnika kot deklice za prav vse naloge? V zvezi s tem je najprej predstavil več kot 20 dodatnih del in opravil vezanih na izvajanje storitev upravljanja, ki iz različnih razlogov niso vključena v Pogodbe o opravljanju storitev upravljanja in predlagal uvedbo enotnega cenika za te storitve. Nato pa je izpostavil nekatere dodatne obveznosti in dolžnosti upravnikov, ki izhajajo iz stalno spreminjajoče zakonodaje in poudaril predvsem določbe: - Zakona o dimnikarskih storitvah (ZDimS), - Zakona o evidentiranju nepremičnin (ZEN), - Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES), - Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča in pa - obveznosti v okviru različnih inšpekcijskih pregledov. Nazadnje je omenil še nekatere primere iz prakse, ki izjemno otežujejo položaj upravnika in so včasih tudi rezultat neživljenjske interpretacije zakonskih določb s strani nekaterih organov. V zaključkih predstavitve je poudaril, da vse predstavljeno etažni lastniki večinoma jemljejo kot samoumevno in za to niso pripravljeni dodatno plačevati. Upravniki pa teh nalog večinoma nimajo vračunanih v strošek upravljanja. Pri pogodbah o opravljanju storitev upravljanja gre praviloma za dolgoročne pogodbe, večinoma sklenjene na osnovi še prvega stanovanjskega zakona iz leta 1991. Kot rešitev izpostavljenih problemov je predlagal uvedbo enotnih tarif (kot pri odvetnikih), kar bi preprečilo različne razlage in utemeljevanje stroškov opravljenega dela. Zavarovanje odgovornosti upravnika Miroslav Zorec, Krik aksum d.o.o., Ljubljana G. Miroslav Zorec je udeležencem sekcije za upravljanje nepremičnin predstavil aktivnosti Združenja upravnikov nepremičnin v sodelovanju z družbo Krik aksum d.o.o. za pripravo krovnega zavarovanja odgovornosti za člane združenja. Pojasnil je, da skupni nastop članom združenja omogoča, da izbirajo tako med sklopi zavarovalnih vrst kot tudi, da se sami odločajo pri kateri zavarovalnici bodo sklenili posamezno zavarovanje. Člani na ta način dosežejo tudi najnižje možne zavarovalne premije in najugodnejše pogoje. V nadaljevanju je predstavil kratko analizo obstoječih zavarovanj v dejavnosti, iz katere izhaja, da je praviloma: str. 12
- sklenjeno zavarovanje splošne civilne odgovornosti iz dejavnosti, brez ustreznih razširitev zavarovalnega kritja, - zavarovanje sklenjeno z nizkimi zavarovalnimi vsotami (največkrat 45.000 EUR ali celo 22.000 EUR), - letni agregat določen v višini zavarovalne vsote. Posebej je predstavil zavarovanje kibernetskih tveganja, ki je v zadnjem času vse pomembnejše področje, še posebej po uveljavitvi Splošne uredbe o varovanju osebnih podatkov. V zaključku pa je predstavil še vlogo zavarovalnega posrednika tako v procesu izbire ene ali več zavarovalnic za sklenitev krovne pogodbe, kot v času izvajanja pogodbe. Ugotovitve inšpekcijskih pregledov na področju upravljanja večstanovanjskih stavb Nevenka Kosec, Stanovanjska inšpekcija RS V okviru sodelovanja Stanovanjske inšpekcije z organizatorjem posveta je inšpektorica ga. Nevenka Kosec z namenom informiranja s ciljem preventivnega ukrepanja in iskanja rešitev znotraj obstoječe oziroma veljavne zakonodaje, udeležencem sekcije predstavila ugotovitve iz inšpekcijskega nadzora nad delom upravnikov, ki je bil izveden v letu 2018. Namen nadzora je bila preveritev načina gospodarjenja s sredstvi rezervnega sklada in preveritev izstavljanja obračuna stroškov in prikazovanja stroškov ter stanja sredstev rezervnega sklada na celotnem območju Republike Slovenije. Zaradi zagotovitve zajema čim večjega nabora upravnikov različnih stavb, se je posamezni upravnik in stavba, ki je predmet nadzora pojavil le enkrat. V nadzor je bilo tako vključenih 25 večstanovanjskih stavb oziroma upravnikov, izveden pa je bil v obdobju od aprila do maja 2018. Najbolj pomemben del predstavitve pa so bili izsledki izvedenega nadzora. V 12 nadzorih tako niso bile ugotovljene nobene nepravilnosti, v 13 pa so bile ugotovljene posamezne kršitve, in sicer 8 kršitev drugega odstavka 43. člena SZ-1 (depoziti sredstev rezervnega sklada) in 4 kršitve drugega odstavka 66. člena SZ-1 (prikaz stanja rezervnega sklada za celotno večstanovanjsko stavbo). Glede na izvedene postopke je ga. Kosec predstavila tudi končne ugotovitve Stanovanjske inšpekcije: - upravniki v vseh primerih vodijo sredstva rezervnega sklada po pogodbi kot depozit (vpogledni denarni depozit), v nekaterih primerih pa kot dober gospodarstvenik sklepajo tudi depozitne pogodbe z različno ročnostjo, - nekateri upravniki imajo ločene račune za sredstva rezervnega sklada za vsako stavbo posebej, nekateri tudi po vhodih in hišnih številkah, drugi pa sredstva za več stavb v upravljanju vodijo na enem skupnem računu, - v nekaterih stavbah je več kot en upravnik, kar izhaja še iz zakonodaje, ki je veljala pred 30.6.2003, - v vseh primerih je upravnik izdelal in izstavil mesečne obračune stroškov in mesečne obračune prispevka rezervnega sklada, - nekateri upravniki imajo na mesečnih obračunih prispevka rezervnega sklada izkazane površine posameznih delov (m2) in znesek za določeni starostni razred, nekateri pa le znesek prispevka rezervnega sklada, - nekateri upravniki na mesečnih obračunih prispevka rezervnega sklada prikazujejo kot stanje sredstev rezervnega sklada, nekateri kot razpoložljivo stanje sredstev rezervnega sklada, nekateri kot navidezen rezervni sklad, str. 13
- večina upravnikov izstavlja za mesečne obračune prispevkov rezervnega sklada ločene položnice in etažni lastniki vplačujejo le te neposredno na transakcijski račun rezervnega sklada odprt za posamezno stavbo ali na skupen račun rezervnega sklada (fiduciarni račun za vse stavbe s katerimi upravljajo). Na podlagi navedenih ugotovitev je upravnikom podala tudi nekatere nezavezujoče predloge: - dosledno upoštevanje 43. in 66. člena SZ-1 in Pravilnika o upravljanju, - dosledno upoštevanje Pravilnika o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižji vrednosti prispevka (zlasti izračun starosti nepremične in rekonstrukcije pri izračunu prispevka enkrat letno), - prikaz stanja sredstev rezervnega sklada za celotno stavbo, - izboljšanje informiranja ter poročanje etažnim lastnikom o stanju sredstev rezervnega sklada za celotno stavbo (v mesečnih obračunih in v letnem Poročilu o upravnikovem delu), o višini zakonsko predpisane najnižje vrednosti prispevka rezervnega sklada, morebitnem višjem vplačevanju zneska prispevka rezervnega sklada ter obdobju in namenu vplačevanja, če ga etažni lastniki določijo v načrtu vzdrževanja, ter o izračunani starosti in rekonstrukciji nepremičnine. Zakonodajalcu pa je predlagala podrobnejšo opredelitev, katera sredstva rezervnega sklada in na kašen način mora upravnik naložiti v depozite pri poslovnih bankah in hranilnicah. Hkrati pa se je vprašala o smiselnosti zakonske zapovedi glede nalaganja in posledično sankcioniranja nespoštovanja določbe drugega odstavka 43. člena SZ-1, glede na različne višine zbranih sredstev rezervnega sklada in na drugi strani višino obrestnih mer za različne vrste in ročnosti depozitov po ponudbi bank in hranilnic v RS ter o smiselnosti zakonske zapovedi in posledično sankcioniranja nespoštovanja določbe 66. člena SZ-1, glede prikaza stanja sredstev rezervnega sklada za celotno večstanovanjsko stavbo ob zakonsko dovoljenih izjemah, ki lahko oblikujejo svoje rezervne sklade. Pametni predalniki za sprejem in oddajo paketnih pošiljk za stanovalce v večstanovanjskih objektih Žiga Schmidt, Kivi com d.o.o., Slovenj Gradec G. Žiga Schmidt iz podjetja Kivi com d.o.o. je v uvodu povedal, da je paketna dostava vedno bolj dostopna in popularna med potrošniki, z rastjo spletne trgovine pa bo povpraševanje po njej le še raslo. Potrošniki pričakujejo udobno dostavo na dom, pogosto pa je ta iz različnih razlogov nepraktična. V zvezi s tem je predstavil novo storitev Direct4.me, ki pokriva več različnih funkcionalnosti z oblikovanjem nabiralnika kot samostojnega nabiralnika za zasebno domačo uporabo ali kot skupek nabiralnikov v strukturi za stanovanjske skupnosti in javne prostore. Nabiralniki so lahko nameščeni pred hišami uporabnikov, na različnih javnih lokacijah ali v stanovanjskih blokih in večstanovanjskih hišah. Primerni so tako za obstoječe kot za nove objekte. Direct4.me pa bo v bodoče v sodelovanju s partnerskimi podjetji nudil tudi dodatne storitve (npr. odlaganje oblek v nabiralnik, od koder jih prevzame čistilnica, ki jih kasneje očiščene vrne nazaj). str. 14
SEKCIJA ZA PROMET Z NEPREMIČNINAMI Izkoriščanje obstoječih stavbnih potencialov in revitalizacija urbanih središč (brownfield investicije) Mag. Aša Rogelj, Ministrstvo za okolje in prostor, Boštjan Cotič, Urbanistični inštitut RS, Ljubljana Miha Zupanc, BTC d.d., Ljubljana, Sašo Rink, Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana V uvodu je g. Boštjan Cotič opisal problematiko degradiranih območij na področju RS. Razložil je, da se ocenjuje, da bi znašal okviren strošek investicije, v prenovo degradiranih območij v Sloveniji, okrog 10 milijard evrov. V Sloveniji že potekajo pilotski projekti prenove nekaterih območij. Poudaril je, da so nepremičninski posredniki zagotovo strokovnjaki, ki bi lahko vodili projekte prenove degradiranih območij. G. Sašo Rink je predstavil nekaj degradiranih območij v Mestni občini Ljubljana, ki je za prednostne naložbe v ta območja že namenila 14 milijonov evrov. Eden od teh je projekt»cukrarna«. Na Fakulteti za arhitekturo je bila narejena študija, ki je tudi osnova za pridobivanje evropskih sredstev namenjenih za omenjene projekte. Ga. mag. Aša Rogelj je poudarila, da bo potrebno nameniti več javnih sredstev za obnovo degradiranih območij, ki pa bodo namenjena tudi zasebnikom. Omenila je, da nam prostora za gradnjo zmanjkuje, tudi zaradi evropske zaveze, da do leta 2050 dosežemo neto ničelno pozidavo. Prav zato je prenova omenjenih območij še bolj pomembna. G. Miha Zupanc je predstavil največje razvojno področje v RS projekt»šmartinka«. V tem projektu je zelo pomembno partnerstvo z zasebniki. Izpostavil je pomembnost sodelovanja z lokalno skupnostjo. Omenil je tudi, da je v Ljubljani preveč trgovskih površin in da se več poudarka že daje izgradnji stanovanjskih površin. Težave v prometu z nepremičninami po uveljavitvi nove gradbene zakonodaje Dravo Ferligoj, notar, Sabina Jereb, Ministrstvo za okolje in prostor, Vesna Levstek, Nepremičnine plus d.o.o., Ljubljana, Bojan Širec, Nova KBM d.d., Maribor Uvodoma je ga. Sabina Jereb predstavila razloge za sprejetje Gradbenega zakona, ki je v veljavo stopil 1.6.2018 ter prednosti in novosti ki jih prinaša zakon s poudarkom na 93. členu zakona, za katerega pa se zakonodajalec zaveda, da je prinesel največ odpora in težav pri izvajanju. Ministrstvo že izvaja evalavacijo in ankete ter spremlja odzive strokovne in laične javnosti. Zaveda se tudi, da bodo potrebne postopne spremembe, vendar morajo biti te premišljene in neprenagljene. Ga. Vesna Levstek je predstavila težave s katerimi se po uveljavitvi GZ srečujejo posredniki. Strnila jih je v štiri sklope nerazumne zahteve bank po dokumentaciji, ki je nihče ne more zagotoviti (npr. uporabno dovoljenje za nedokončan objekt), različne str. 15
prakse in interpretacije zakona upravnih enot, neživljenjski postopki in birokratske ovire pri legalizaciji nepremičnin (npr. zahteva po oddaji vloge za pridobitev odločbe objekta daljšega obstoja s strani vseh etažnih lastnikov večstanovanjskega objekta, kjer je eden od lastnikov popolnoma nezainteresiran, preminul ali nedosegljiv) ter težave pri pridobivanju dokumentacije iz različnih arhivov. Predstavila je tudi projekt, ki so ga v pomoč nepremičninskim družbam pripravili v ZDNP pri GZS-ZPN in sicer gre za zbirko gradbenih in uporabnih dovoljenj, za večstanovanjske objekte, ki so jih nepremičninske družbe že pridobile in jih v izogib postopku pridobivanja na UE delijo z drugimi ND. V debati so se odprla predvsem vprašanja o usposobljenosti nepremičninskega posrednika za ugotavljanje skladnosti objekta in načinov legalizacije objektov. Svoje poglede in izkušnje iz prakse sta predstavila tudi notar g. Dravo Ferligoj in predstavnik banke NKBM d.d., g. Bojan Širec. Vsi postopki in previdnost v poslovanju tako banke, kot notarjev izhajajo iz zahtev 93. člena zakona in nezmožnosti preverjanja skladnosti in legalnosti gradnje objektov (ki so predmet listin v prometu z nepremičninami, na katerih notarji overjajo podpise, oziroma na katerih banke ustanavljajo hipoteke za zavarovanje odobrenih kreditov). Tako notarji, kot banke se ne čutijo usposobljene za preverjanje legalnosti gradnje, pri čemer obojim spregled morebitne pravne napake predstavlja veliko poslovno tveganje. Ga. Jereb je predstavila prakso iz tujine (predvsem držav mediteranskega območje), kjer je pred prometom z nepremičnino potrebna pridobitev potrdila/izvedenskega mnenja strokovnjaka (projektanta, arhitekta), ki izda poročilo o skladnosti gradnje nepremičnine v realnem času v katerem poteka promet z nepremičnino. Soglasno mnenje udeležencev je bilo, da bi taka praksa tudi pri nas omogočila bistveno manjše tveganje tako potrošnikov, kot posrednikov in notarjev ter bank v prometu z nepremičninami. Posredniki so podali tudi odločno prepričanje o tem, da promet z neskladno rabljenim ali nelegalno grajenim objektom ne bi smel biti ničen (oziroma prepovedan), ampak da bi moral biti absolutno dovoljen ob popolni seznanitvi z vsemi pravnimi dejstvi (dejanskim in pravnim stanjem nepremičnine) vseh v promet vpletenih strank. Poslovanje prodajalcev stanovanj in enostanovanjskih stavb po ZVKSES Boštjan Rus, Stanovanjska inšpekcija RS V prispevku je g. Boštjan Rus preveril temeljna izhodišča v obstoječi področni zakonodaji v okviru pooblastil Stanovanjske inšpekcije, ki se nanaša na prodajo oziroma oglaševanje nepremičnin ter podal izsledke opravljenega inšpekcijskega nadzora na tem področju ter seznanil predstavnike stroke in širše javnosti o ugotovljenih nepravilnostih. Pri tem je opozoril na to, da so inšpekcijski ukrepi mogoči le zoper prodajalca stanovanjski inšpektor pa ne more odločati o civilno pravnih zahtevkih posameznih kupcev. V nadaljevanju se je omejil na pristojnosti Stanovanjske inšpekcije, ki izhajajo iz ZVKSES ter seznanil udeležencev posveta z rezultati izvedene akcije nadzora nad prodajalci stanovanj in enostanovanjskih stavb v letu 2018. V letu 2018 je bil inšpekcijski nadzor nad oglaševanjem prodaje izveden nad šestnajstimi naključno izbranimi nepremičninami na območju celotne države. Od nadzorovanih str. 16
šestnajst nepremičnin, jih je v šestih primerih vršil prodajo investitor sam, v desetih primerih pa je imel investitor sklenjeno posredniško pogodbo o prodaji in oglaševanju nepremičnine z nepremičninskim posrednikom (pravno osebo). Glede na to, da so inšpekcijski zavezanci, takoj ko so bili seznanjeni z določbami ZVKSES, pristopili k vzpostavitvi zakonitega stanja, bi bila lahko za nezakonito ravnanje, kot možen vzrok tudi nevednost investitorjev. Tej ugotovitvi pritrjuje dejstvo, da v primeru, ko je bil v posel oglaševanja nepremičnine vključen nepremičninski posrednik z licenco s strani nepremičninske družbe, ki se profesionalno ukvarja s posredništvom pri prodaji nepremičnin, v okviru izvedenega obsega nadzora ni bilo ugotovljenih nepravilnosti. Predstavitev zavarovalnega produkta za zavarovanje odgovornosti nepremičninskih družb članov ZPN Andraž Zorec, Krik aksum d.o.o., Ljubljana G. Andraž Zorec je udeležencem sekcije za promet z nepremičninami v uvodu pojasnil, da je Zbornica za poslovanje z nepremičninami na osnovi izvedenega povpraševanja sklenila Krovno pogodbo za zavarovanje oseb, premoženja in premoženjskih interesov članov zbornice. Na podlagi te pogodbe lahko vsak član ZPN kot zavarovalec sklene zavarovanje za zavarovalne vrste določene s pogodbo na način in pod pogoji kot jih pogodba določa. Kot posebej pomembno ugodnost za člane je izpostavil bonus na doseženi skupni poslovno tehnični rezultat, ki lahko znaša od 5 do 25% od zavarovalne premije. V nadaljevanju je nekoliko bolj podrobno predstavil vsebino krovne pogodbe in dogovorjene klavzule k splošnim zavarovalnim pogojem izbrane zavarovalnice. Posebej je predstavil zavarovanje kibernetskih tveganj, ki je v zadnjem času vse pomembnejše področje, še posebej po uveljavitvi Splošne uredbe o varovanju osebnih podatkov. V zaključku pa je predstavil še vlogo zavarovalnega posrednika v času izvajanja pogodbe, kar predstavlja eno pomembnih prednosti zavarovalnega produkta. str. 17
SEKCIJA ZA OCENJEVANJE IN VREDNOTENJE NEPREMIČNIN Razvoj nepremičninskih evidenc Matjaž Gilc, Digidata d.o.o. Šenčur Jurij Mlinar, Ministrstvo za okolje in prostor Franc Ravnihar, Geodetska uprava Republike Slovenije Sekcija ocenjevalcev vrednosti nepremičnin se je seznanila s tveganji in šibko zanesljivimi podatki za individualno in množično ocenjevanje, v javnih registrih. Zbiranje podatkov ni vodeno centralno, ampak po posameznih ministrstvih. Upravljavci javnih registrov premalo sodelujejo med seboj, zakonsko pa k temu niso zavezani. Izboljšanje se pričakuje v letu 2020. Udeleženci so ugotovili, da sta novi Gradbeni zakonik in Zakon o urejanju prostora od 1.6.2018 uzakonila večji red, ki pa ga lastniki nepremičnin zaenkrat še ne spoštujejo v primernem obsegu. Po 22. novembru 2018 bo mogoče podatke v REN spreminjati le še na podlagi geodetskih elaboratov. Gradbeno in uporabno dovoljenje sta postala od 1.6.2018 zelo pomembna akta. Oba spadata med informacije javnega značaja. Toda oviri za njihovo polno objavo sta dve. Prva je v varstvu osebnih podatkov, kar otežuje javno objavo odločb o gradbenem dovoljenju. Druga ovira pa je obsežnost, saj je sestavina gradbenega dovoljenja tudi celoten projekt (ki obsega lahko tudi nekaj fasciklov v naravi), in ponekod v arhivih upravnih enot nimajo več vseh sestavin gradbenega dovoljenja. Udeleženci sekcije so predlagali, da je potrebno najti rešitev, da bi vsaj veščaki (sodni cenilci, ocenjevalci, projektanti, posredniki itd.) z licenco, ki opravljajo pomembna opravila v prometu z nepremičninami, na zaupen način dostopali do informacij javnega značaja (gradbena in uporabna dovoljenja). Zbornica za poslovanje z nepremičninami, bo še naprej spremljala zakonodajo s področja ocenjevanja vrednosti nepremičnin in lobirala, za zakonsko podlago za vpogled v različne podatkovne zbirke uradnih evidenc. Uporabnost mednarodnih standardov ocenjevanja vrednosti Dr. Maruška Šubic Kovač, Fakulteta za gradbeništvo in geodezijo, Inštitut za komunalno gospodarstvo Univerze v Ljubljani Mag. Anton Kožar, Inštitut za nepremičnine d.o.o., Ljubljana Sandra Gorčan, Inštitut za nepremičnine d.o.o., Ljubljana V nadaljevanju so se udeleženci seznanili z mednarodnimi standardi ocenjevanja vrednosti in kako jih posamezne države implementirajo v svojo zakonodajo in stroko po članicah EU. Med najbolj stabilnimi in prepoznavnimi praksami sta Nemčija in Anglija. Najbolj so prepoznavni in tudi prepleteni z drugimi mednarodnimi standardi, ti. "MSOVmednarodni standardi ocenjevanja vrednosti" iz leta 2017, nato pa sledijo še mednarodni standardi Tegova, RICS in ameriški USPAP. Dr. Maruška Šubic Kovač zagovarja, da bi morali imeti s Sloveniji tudi svoje "slovenske standarde ocenjevanja vrednosti", kot jih imajo v Nemčiji, na Poljskem, v Italiji itd. Dejansko imamo objavljene tri Slovenske poslovne finančne standarde, SPS1, SPS2 in SPS3, ki pa ne veljajo za okrog pol izdelkov. Izločena so vsa cenitvena poročila za sodišča. Udeleženci so se strinjali, da imajo uporabniki problem, kako prepoznati kakovost cenilca in problem, da je kakovost odvisna ne le od cenilca samega, ampak od tega, katero licenco str. 18