UNIVERZA V MARIBORU PRAVNA FAKULTETA AJŠA PETROVIČ STAVBNA PRAVICA PRIMERJAVA SLOVENSKE IN HRVAŠKE ZAKONODAJE Diplomsko delo Maribor, 2015
UNIVERZA V MARIBORU PRAVNA FAKULTETA DIPLOMSKO DELO STAVBNA PRAVICA PRIMERJAVA SLOVENSKE IN HRVAŠKE ZAKONODAJE Študentka: Ajša Petrovič Številka indeksa: 71174995 Študijski program: UNI-PRAVO Študijska smer: Civilno pravo Mentor: izr. prof. dr. Renato Vrenčur Maribor, avgust, 2015
KAZALO 1. UVOD... 6 2. STAVBNA PRAVICA V SLOVENSKEM PRAVU... 8 2.1 SPLOŠNO... Error! Bookmark not defined. 2.1.1 PREDMET STAVBNE PRAVICE... 10 2.2 NASTANEK STAVBNE PRAVICE... 12 2.2.1 LASTNIŠKA STAVBNA PRAVICA... 13 2.3 PRAVICE IN OBVEZNOSTI STRANK... 14 2.4 RAZPOLAGANJE S STAVBNO PRAVICO... 15 2.4.1 OBREMENITEV STAVBNE PRAVICE S HIPOTEKO... 16 2.4.2 OBREMENITEV STAVBNE PRAVICE Z DRUGIMI STVARNIMI PRAVICAMI... 17 2.4.3 OBREMENITEV STAVBNE PRAVICE Z OBLIGACIJSKIMI PRAVICAMI... 18 2.4.4 PREOBLIKOVANJE STAVBNE PRAVICE V ETAŽNO LASTNINO... 18 2.5 STAVBNA PRAVICA KOT POSEBNA PRAVICA UPORABE JAVNEGA DOBRA... 19 2.6 PRENEHANJE STAVBNE PRAVICE... 20 3. STAVBNA PRAVICA V HRVAŠKEM PRAVU... 22 3.1 SPLOŠNO... 22 3.1.1 PREDMET STAVBNE PRAVICE... 24 3.2 NASTANEK STAVBNE PRAVICE... 25 3.2.1 LASTNIŠKA STAVBNA PRAVICA... 27 3.3 PRAVICE IN OBVEZNOSTI STRANK... 27 3.3.1 PRAVICE IN DOLŽNOSTI IMETNIKA STAVBNE PRAVICE PRED IZGRADNJO... 28 3.3.2 PRAVICE IN DOLŽNOSTI IMETNIKA STAVBNE PRAVICE, KADAR NA ZEMLJIŠČU ŽE STOJI ZGRADBA... 28 3.4 RAZPOLAGANJE S STAVBNO PRAVICO... 29 3.4.1 ZAKONSKE OMEJITVE RAZPOLAGANJA S STAVBNO PRAVICO... 29 3.4.2 OMEJITEV RAZPOLAGANJA S STAVBNO PRAVICO NA TEMELJU PRAVNEGA POSLA... 30 3.4.3 OBREMENITEV STAVBNE PRAVICE S HIPOTEKO... 30 3.5 VARSTVO STAVBNE PRAVICE... 31 3.6 PRENEHANJE STAVBNE PRAVICE... 32 3.6.1 PROPAD STVARI... 33 3.6.2 ODREK... 33 3.6.3 POTEK ROKA... 34 3.6.4 IZPOLNITEV RAZVEZNEGA POGOJA... 34 3.6.5 PRENEHANJE STAVBNE PRAVICE ZARADI NAČELA ZAUPANJA V ZEMLJIŠKO KNJIGO... 35 3.6.6 PRENEHANJE STAVBNE PRAVICE ZARADI PRENEHANJA IMETNIKA STAVBNE PRAVICE... 35 3.6.7 PRENEHANJE STAVBNE PRAVICE Z RAZBREMENITVIJO (Z RAZLASTITVIJO IN KOMASACIJO)... 36 3.6.8 PRENEHANJE STAVBNE PRAVICE Z RAZVELJAVITVIJO... 37 3.6.9 PRAVNE POSLEDICE PRENEHANJA STAVBNE PRAVICE... 37 4. ZAKLJUČEK... 38 BIBLIOGRAFIJA... 41
POVZETEK Stavbna pravica je omejena stvarna pravica na tuji stvari, ki omogoča gradnjo stavbe na tujem zemljišču. Predstavlja izjemo od načela superficies solo cedit, po katerem je zgradba sestavni del zemljišča, na katerem stoji, kajti v času trajanja stavbne pravice je zgradba samostojna pravna stvar. Pravni institut stavbne pravice in sorodnih pravic se je v 20. stoletju razvil v skoraj vseh sodobnih evropskih pravnih sistemih. V diplomskem delu sem raziskala stavbno pravico dveh sosednjih držav, Republike Slovenije in Republike Hrvaške. Namen diplomskega dela je predstavitev temeljnih značilnosti in predvsem bistvenih razlik. Diplomsko delo je sestavljeno iz dveh sklopov. V prvem sklopu je predstavljena stavbna pravica slovenskega prava, njen nastanek, pravice in obveznosti strank ter prenehanje stavbne pravice. V enakem smislu je stavbna pravica hrvaškega prava 1 predstavljena v drugem sklopu. V zaključku so zajete temeljne razlike med stavbno pravico slovenskega prava in»pravom građenja«hrvaškega prava. Ključne besede: superficies, superficies dolo cedit, nastanek stavbne pravice, prenehanje stavbne pravice, nepremičnina, zgradba. 1 Po hrvaški pravni terminologiji se stavbna pravica imenuje»pravo građenja«.
ABSTRACT Superficies is a restricted subject right, which enables the building of a building on a foreign property. It is an exception from the principle of superficies solo cedit, which states that the building is a part of the property on which it stands, as the building is an independent legal object for the duration of the superficies. The legal institute of superficies was developed in the 20th century in almost all modern legal systems. It is important for solving the problematic of restrictedness of properties, because superficies enables the expansion of living environments, while building costs are lowered. In this bachelor's thesis I explored the superficies in two neighbouring countries, the Republic of Slovenia and the Republic of Croatia. The aim of this thesis is to present the basic characteristics and, especially, the key differences. The thesis is composed of two segments. The first one presents superficies in Slovenian law, their origin, the rights and obligations of clients, and the cessation of superficies. The second segments presents superficies in Croatian law in the same manner. The conclusion presents an overview of the fundamental differences between superficies in Slovenian law and in Croatian law. Key words: Superficies, superficies solo cedit, creation of superificies, cessation of superficies, real estate, building.
1. UVOD Stavbna pravica je insitut stvarnega prava, ki omogoča gradnjo stavbe na tujem zemljišču. Da bi bolje razumeli obstoj stavbne pravice v današnjem času, je potrebno pogledati njen nastanek. Stavbna pravica ima kot institut stvarnega prava svoje korenine v rimskem pravu, konkretno v ustanovi poznani pod imenom superficies 2 (dedna stavbna pravica). V Justinijanovem pravu je superficies postala podedljiva in odsvojljiva stvarna pravica, zaradi katere je smel imeti upravičenec zgradbo zgrajeno na tujem zemljišču in jo tudi uporabljati za določeno obdobje, seveda ob plačevanju letne najemnine. 3 Superficiar je na zgradbi imel precej obsežne pravice, podobne lastniškim. Obenem pa je še užival vso zaščito v primeru motenja posesti ali celo odvzema posesti, in to proti vsem osebam, tudi lastniku zemljišča. Razlogi za nastanek superficiesa so predvsem ekonomični, saj se je število prebivalcev naglo večalo, zemljišča pa so bila v večini v lasti države in bogatašev, zato so bile cene zemljišč visoke. Z možnostjo koriščenja zgradbe na tujem zemljišču se je povečalo bivalno okolje, stroški gradnje pa znižali. 4 Tako so države in bogataši prepuščali uporabo zemljišč na podlagi različnih pogodb v uporabo zasebnikom (superficiarjem), da so ti lahko na zemljišču zgradili zgradbo. Vendar pa je ta po načelu superficies solo cedit postala lastnina lastnika zemljišča, saj rimsko superficiarno pravo še ni poznalo ločitve zgradbe od zemljišča. Lastnik zemljišča je moral prepustiti zgradbo v uporabo superficiarju za dobo, ki je bila določena v pogodbi. Ker je bila superficies običajno dogovorjena za daljšo dobo, je morala biti podedljiva, bila pa je tudi odsvojljiva, saj jo je upravičenec lahko prepustil drugemu (odplačno ali neodplačno). Superficies je prenehala s pretečenim obdobjem, če je bilo zemljišče uničeno, če se je superficiar svoji pravici odpovedal (ob soglasju lastnika zemljišča) in če dve leti zapored ni plačal najemnine. Med trajanjem supeficies pa je pretor s posebnim interdiktom varoval 2 Izraz superficies se je nanašal na stavbo in ne na pravico (Janez Kranjc, Rimsko pravo, 2., pregledana in dopolnjena izdaja, I PRAVNA OBZORJA, GV Založba, Ljubljana 2010, stran 442). 3 Letna najemnina se je imenovala solarium (zakupnina za mestno zemljišče) in vectigal (zakupnina za zemljišče v zasebni lasti). (Janez Kranjc, Rimsko pravo, 2., pregledana in dopolnjena izdaja, I PRAVNA OBZORJA, GV Založba, Ljubljana 2010, stran 442). 4 Podrobneje o dedni stavbni pravici glej Viktor Korošec, Rimsko pravo, I. del, 2. izpopolnjena izdaja, osmi ponatis, Uradni list Republike Slovenije, Ljubljana, 2005, strani 205-207; glej tudi Petar Klarić, Martin Vedriš, Građansko pravo, Opći dio, stvarno pravo, obvezno i nasljedno pravo, XIII. neizmijenjeno izdanje, Narodne novine, Zagreb 2012, stran 368. 6
superficiarja proti vsakomur, tudi proti lastniku zemljišča. Takšno posestno varstvo je imel tudi vsak pravni naslednik superficiarja. Zaradi posestnega varstva je superficies postala stvarna pravica na tuji stvari. 5 Tudi v srednjem veku je bil obstoj zgradbe na tujem zemljišču mogoč, saj so se razvili temu primerni pravni instuti. V nasprotju s tem pa 19. stoletje ni bilo naklonjeno stavbni pravici podobnim insitutom, ki so omogočali zgradbo na tujem zemljišču, saj je takrat bila lastninska pravica zasnovana precej individualistično. 6 Sodobni pojem stavbne pravice se je razvil šele v začetku 20. stoletja. Predvsem zaradi reševanja problematike omejenosti zemljišč (visoke cene), pod pritiskom socialnih in gospodarskih razmer in masovega preseljevanja v mesta zaradi priložnosti industrijske revolucije. S stavbno pravico je omogočeno povečanje bivalnega okolja, stroški gradnje pa se posledično pocenijo. Ker se stavbno pravico lahko tudi zastavi, se lahko s tem omogoči tudi kreditiranje same gradnje. Lastnikom zemljišč pa je zaradi uporabe njihovih zemljišč omogočen tudi zaslužek. Zato lahko rečemo, da je stavbna pravica zelo pomemben insitut, saj rešuje problem prostorske stiske in nizke kupne moči. Vendar pa je potrebno omeniti, da koncept stavbne pravice ni povsem enak, pa čeprav zasleduje iste cilje. V romanski pravni tradiciji prevladuje superficiarno pravo, v germanskem krogu pa se je razvilo pravo gradnje oziroma stavbna pravica. Razlika je v tem, da v germanskih pravih ob ločitvi zemljišča in zgradbe stavbna pravica prevzame vlogo zemljišča, na katerem je zgradba, romanska prava pa ostajajo samo pri ločitvi zgradbe in zemljšča. 7 V diplomski nalogi bom predstavila instituta stavbne pravice dveh sosednjih držav, Republike Slovenije in Republike Hrvaške, ki imata tudi skupno zgodovino, na njunem območju pa je v času bivše SFRJ veljal Zakon o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (ZTLR). 8 Obe državi imata stavbno pravico urejeno v osnovi tako, kot je 5 Viktor Korošec, Rimsko pravo, I. del, 2. izpopolnjena izdaja, osmi ponatis, Uradni list Republike Slovenije, Ljubljana 2005, stran 207. 6 Ana Vlahek v Miha Juhart, Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur (red.), Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004, stran 1012. 7 Ana Vlahek v Miha Juhart, Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur (red.), Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004, stran 1013. 8 Uradni list SFRJ, št. 6/80, 20/80- popr., 36/90. 7
le- ta urejena v germanskih pravnih sistemih. Zanimiva bo predvsem primerjava in morebitne razlike, saj bi domnevali, da večjih razlik ne bo. 8
2. STAVBNA PRAVICA V SLOVENSKEM PRAVU 2.1 SPLOŠNO V slovenski pravni red je stavbno pravico uvedel Stvarnopravni zakonik (v nadaljevanju: SPZ) 9, ki je nasledil ZTLR 10 in je začel veljati 1. januarja 2003. Stavbno pravico SPZ uvršča v eno izmed petih pravic stvarnega prava, 11 opredeljuje pa jo v XI. delu, ki obsega člene od 256 do 265. Stavbna pravica je opredeljena kot pravica imeti v lasti zgrajeno zgradbo 12 nad ali pod tujo nepremičnino. 13 Določba pomeni izjemo od dveh temeljnih načel stvarnega prava, načela specialnosti 14 in načela superficies solo cedit. Zgradba, zgrajena na podlagi stavbne pravice, je opredeljena kot samostojen predmet lastninske pravice. Pravno gledano se zgradba, ki je sicer sestavina nepremičnine (zemljišča), loči od zemljišča in fiktivno postane sestavina stavbne pravice. To pomeni, da je nepremičnina, ki se vpiše v zemljiško knjigo, stavbna pravica in ne stavba, ki je zgrajena na podlagi stavbne pravice. Lastninska pravica na stavbi je akcesorna pravica stavbni pravici in se lahko prenaša skupaj z njo. Vendar je takšno stanje le začasno, saj je stavbna pravica časovno omejena in lahko traja največ devetindevetdeset (99) let. Po prenehanju stavbne pravice se spet vzpostavi prvotno stanje, torej enotni pravni status zemljišča in zgradbe. Na prvi pogled bi lahko opazili, da je stavbna pravica precej podobna užitku, 15 vednar pa obstajata dve razliki. Prva je ta, da je stavbna pravica prenosljiva in podedljiva, užitek pa ne. Druga razlika pa je v tem, da imetnik stavbne pravice 9 Ur. l RS, št 87/02, 91/13. 10 Ur. l. SFRJ, št. 6/80, 20/80- popr., 36/90. 11 Člen 2 SPZ:»Stvarne pravice so: lastninska pravica, zastavna pravica, služnosti, pravica stvarnega bremena, stavbna pravica.«12 Pojem zgradbe je potrebno razumeti široko, saj lahko obsega kakršenkoli zgrajen objekt (na primer: stanovanjske/poslovne zgradbe, tovarniške hale, mostove, nadvoze, ceste, zgrajene rečne struge, ). Dalje tudi ni potrebno, da imetnik stavbne pravice sam zgradi zgradbo, saj se lahko stavbna pravica ustanovi tudi glede že obstoječe zgradbe (Matjaž Tranik, Renato Vrenčur, Zemljiškoknjižno pravo v teoriji in praksi, Inštitut za nepremičninsko pravo Maribor, Maribor 2008, stran 378,379). 13 Člen 256 SPZ. 14 Po načelu specialnosti iz 7. člena SPZ je lahko samo individualno določena stvar predmet stavrnih pravic, razen če zakon določa drugače. 15 Člen 230 SPZ. 9
pridobi lastninsko pravico na zgradbi, ki stoji na obremenjeni nepremičnini, užitkar pa ne. 16 Prav tako je opazna vsebinska podobnost med stavbno pravico in nepravo stvarno služnostjo. 17 Pri obeh gre za pravico do uživanja in uporabe tuje nepremičnine, ki se ustanovi v korist določenega subjekta, prav tako pa sta tudi obe prenosljivi in podedljivi. Vendar pa imetnik neprave stvarne služnosti ne pridobi lastninske pravice na zgradbi, ki stoji na obremenjenem zemljišču. 18 2.1.1 PREDMET STAVBNE PRAVICE Predmet stavbne pravice je nepremičnina, kar 18. člen SPZ definira kot zemljiško parcelo. Vendar pa se stavbna pravica lahko ustanovi tudi na stavbni pravici in na etažni lastnini. V primeru, ko se ustanovi na stavbni pravici, govorimo o tako imenovani podstavbni pravici ali sekundarni stavbni pravici, in kot takšna se ustanovi le znotraj meja primarne stavbne pravice (seveda lahko obstaja le tako dolgo kot primarna stavbna pravica). Vendar pa s stavbno pravico ni mogoče obremeniti deleža etažne lastnine (oziroma solastniškega deleža nepremičnine ali pa deleža stavbne pravice), ki je samo idealni delež, saj je mogoče obremeniti nepremičnino le v celoti. 19 Ker stavbna pravica formalno (pravno) obremenjuje celotno nepremičnino, na istem zemljišču načeloma ne bi moglo nastati več enakovrednih stavbnih pravic. Vendar pa je obseg dejanske obremenitve velikokrat manjši in ne obremenjuje celotne površine. Zatorej se poraja vprašanje, ali je mogoče na nepremičnini ustanoviti več enakovrednih stavbnih pravic. Domača pravna teorija je zavzela 16 Primerjaj: Dr. Matjaž Tratnik v Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur (ur.), Stavbna pravica in služnosti, stvarnopravni in davčnopravni vidiki, Inštitut za nepremičninsko pravo Maribor, Maribor 2007, stran 15. 17 Člen 226 SPZ. 18 Primerjaj: Dr. Matjaž Tratnik v Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur (ur.), Stavbna pravica in služnosti, stvarnopravni in davčnopravni vidiki, Inštitut za nepremičninsko pravo Maribor, Maribor 2007, stran 15-16. 19 Primerjaj: Dr. Matjaž Tratnik v Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur (ur.), Stavbna pravica in služnosti, stvarnopravni in davčnopravni vidiki, Inštitut za nepremičninsko pravo Maribor, Maribor 2007, stran 16-17. 10
stališče, da se na istem zemljišču lahko ustanovi več horizontalnih ali vertikalnih stavbnih pravic. Potrebno pa je natančno določiti meje izvrševanja stavbne pravice in jih tudi vpisati v zemljiško knjigo. 20 V naši pravni literaturi je zastopano stališče, da je možno obremeniti celotno nepremičnino s stavbno pravico. Dopustno pa je tudi ustanoviti stavbno pravico na nepremičnini, ki je v etažni lastnini. V takšnem primeru morajo biti vsi etažni lastniki stranka, tako pri zavezovalnem pravnem poslu kot pri razpolagalnem poslu. Pridobitelj stavbne pravice je lahko tretja oseba ali pa celo kateri izmed etažnih lastnikov. 21 V zadnjem primeru se v deležu, ki ga ima tak etažni lastnik na skupnih delih, ustanovi lastniška stavbna pravica. Kadar se ustanovi stavbna pravica na nepremičnini v etažni lastnini, lahko gre za več dejanskih položajev. Tako se lahko na zemljiški parceli, na kateri že stoji objekt, stavbna pravica ustanovi v korist osebe, ki zgradi poleg obstoječega objekta nov objekt (npr. garaže, trgovine, otroška igrišča). Naslednja možnost pa je, da se ustanovi stavbna pravica kot pravna podlaga za nadzidavo. Na takšen način se že obstoječi objekt poveča za enega ali več nadstropij. 22 Pravni položaj nadstropja, ki se na tej podlagi zgradi, je zelo zanimiv, saj ne postane sestavina nepremičnine v etažni lastnini, kot bi si morda mislili, ampak postane sestavina stavbne pravice in ima lasten pravni režim. Imetnik stavbne pravice je tako lastnik nadstropja, ne pa etažni lastnik. Vendar pa lahko takšen dvojni pravni režim privede do potencialnih problemov, zato je potrebno odnose med imetnikom stavbne pravice in etažnimi lastniki zelo podrobno in zadovoljivo urediti v pogodbi o ustanovitvi stavbne pravice. 23 20 Primerjaj: Dr. Matjaž Tratnik v Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur (ur.), Stavbna pravica in služnosti, stvarnopravni in davčnopravni vidiki, Inštitut za nepremičninsko pravo Maribor, Maribor 2007, stran 20-21; glej tudi Renato Vrenčur, Stavbna pravica (superficies), Revizor 7-8, 2007, stran 79. 21 Primerjaj: Vrenčur, Stavbna pravica (superficies), Revizor 7-8, 2007, stran 80. 22 Primerjaj: Dr. Matjaž Tratnik v Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur (ur.), Stavbna pravica in služnosti, stvarnopravni in davčnopravni vidiki, Inštitut za nepremičninsko pravo Maribor, Maribor 2007, stran 18. 23Primerjaj: Dr. Matjaž Tratnik v Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur (ur.), Stavbna pravica in služnosti, stvarnopravni in davčnopravni vidiki, Inštitut za nepremičninsko pravo Maribor, Maribor 2007, stran 18-19. 11
2.2 NASTANEK STAVBNE PRAVICE Stavbna pravica lahko nastane načeloma samo na podlagi pravnega posla, kar določa 257. člen SPZ. 24 Za nastanek stavbne pravice so poleg pogodbe o ustanovitvi stavbne pravice kot zavezovalnega posla potrebni še zemljiškoknjižno dovolilo kot razpolagalni posel, vpis v zemljiško knjigo, ki je konstitutivnega pomena in pa razpolagalna sposobnost lastnika nepremičnine, ki se obremenjuje. Kot edini pogoj, ki ga zavezovalni posel ne sme vsebovati, SPZ določa razvezni pogoj. 25 Kot že rečeno je podlaga za nastanek stavbne pravice zavezovalni pravni posel, torej pogodba o ustanovitvi stavbne pravice, ki pa je pogodba obligacijskega prava. 26 Z njo se lastnik zemšljišča zaveže ustanoviti stavbno pravico, njeno vsebino pa določa drugi odstavek 257. člena SPZ. Pogodba mora vsebovati ime lastnika nepremičnine (zemljišča), zemljiškoknjižno oznako nepremičnine, opis stavbne pravice (nedvoumen opis je predvsem pomemben takrat, kadar si lastnik nepremičnine in imetnik stavbne pravice delita uporabo nepremičnine), čas trajanja stavbne pravice (največ devetindevetdeset let) in nadomestilo, ki ga mora plačati imetnik stavbne pravice lastniku nepremičnine. Največkrat se za nadomestilo dogovorita v obliki periodičnih plačil, mogoč je pa tudi dogovor za enkraten znesek. Seveda pa je mogoč tudi dogovor, da se stavbna pravica ustanovi neodplačno. Poznamo pa tudi izjeme od ustanovitve stavbne pravice na podlagi pravnega posla, kot recimo ustanovitev stavbne pravice na podlagi priposestvovanja ali na podlagi načela zaupanja v zemljiško knjigo. Tako je na primer možno, da pride do vpisa pogodbene stavbne pravice v zemljiško knjigo, pri čemer zaradi napake v zavezovalnem pravnem poslu ali ničnega zemljiškoknjižnega dovolila stavbna 24 To načeloma drži, vendar teoretično stavbna pravica lahko nastane tudi na podlagi zakona s knjižnim priposestvovanjem oziroma ob upoštevanju zaupanja v zemljiško knjigo, vendar tudi ti načini pridobitve zahtevajo sklenitev pravnega posla in pridejo v poštev zaradi napak v pravnoposlovni ustanovitvi. (Miha Juhart, Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur, Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, stran 667). 25 Glej tudi: Miha Juhart v Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur, Novo stvarno pravo, Zbirka Codex Iuris, Maribor 2002, stran214. 26 Ker se pogodba nanaša na pridobitev stvarne pravice na nepremičnini, mora biti v skladu z 52. členom Obligacijskega zakonika sklenjena v pisni obliki. 12
pravica ni veljavno nastala. Če imetnik takšne stavbne pravice le- to prenese dobrovernemu tretjemu, slednji na podlagi načela zaupanja v zemljiško knjigo pridobi stavbno pravico, ki torej v rokah dobrovernega pridobitelja konvalidira. 27 Kot izjemo od pravnoposlovnega nastanka stavbne pravice štejemo tudi nastanek stavbne pravice na javnem dobru na podlagi upravne določbe. 2.2.1 LASTNIŠKA STAVBNA PRAVICA Posebnost je ustanovitev stavbne pravice na lastni nepremičnini (lastniška stavbna pravica). Načeloma je stavbna pravica pravica na tuji stvari, vendar pa lahko pride do lastniške stavbne pravice že na začetku, če se ustanovi v korist lastnika nepremičnine ali pa kasneje, kadar postane imetnik stavbne pravice ista oseba kot lastnik nepremičnine. Ustanovitev lastniške stavbne pravice je smiselna zlasti takrat, kadar se lastnik nepremičnine ne želi pogajati in želi sam določiti vsebino stavbne pravice in jo potem takšno tudi odsvojiti. Lastniška stavbna pravica se ustanovi na podlagi enostranskega zavezovalnega pravnega posla, ki mora biti v pisni obliki in mora vsebovati enako vsebino kot pogodba o ustanovitvi stavbne pravice. Seveda je za ustanovitev stavbne pravice tudi v takšni situaciji potrebno zemljiškoknjižno dovolilo (ki ga lastnik nepremičnine izda sam sebi), vpis v zemljiško knjigo in razpolagalna sposobnost. 28 27 Dr. Matjaž Tratnik v Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur (ur.), Stavbna pravica in služnosti, stvarnopravni in davčnopravni vidiki, Inštitut za nepremičninsko pravo Maribor, Maribor 2007, stran 19. 28 Primerjaj: Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur, Zemljiškoknjižno pravo v teoriji in praksi, Inštitut za nepremičninsko pravo Maribor, Maribor 2008, stran 283-385, glej tudi Renato Vrenčur, Stavbna pravica (superficies), Revizor 7-8, 2007, stran79. 13
2.3 PRAVICE IN OBVEZNOSTI STRANK Razmerje med lastnikom nepremičnine in imetnikom stavbne pravice je v času trajanja stavbne pravice odvisno od tega, kakšna je vsebina. Ker je stavbna pravica praviloma ustanovljena za daljše časovno obdobje, je pomembno, da se stavbna pravica in s tem tudi pravice in obveznosti strank natančno opišejo in uredijo v pogodbi o ustanovitvi. Imetnik stavbne pravice ima pravico uporabljati in uživati nepremičnino v času trajanja stavbne pravice. 29 Stvar dogovora pa je, ali lahko imetnik stavbne pravice izvršuje svoje pravice na celotni nepremičnini ali samo na delu. Kadar se stranke ne dogovorijo o vsebini stavbne pravice, se šteje, da ima imetnik stavbne pravice enaka upravičenja kot užitkar. Stavbna pravica se sicer nanaša na nepremičnino kot celoto, vendar pa je zaradi njene široke definicije njen obseg odvisen od dogovora. V primerih, ko je raba in uživanje obremenjenega zemljišča za celoten čas trajanja stavbne pravice prepuščena imetniku stavbne pravice, sam lastnik nepremičnine (zemljišča) na zemljišču nima nobenega upravičenja. Ostane mu samo gola lastninska pravica. Takrat imetnika stavbne pravice bremenijo tudi vsi stroški, povezani z zemljiščem. 30 Natančen opis stavbne pravice v pogodbi pa je še posebej pomemben takrat, kadar lastnik nepremičnine in imetnik stavbne pravice hkrati uporabljata nepremičnino. Kot nam pove drugi odstavek 259. člena SPZ, se mora s pogodbo o ustanovitvi stavbne pravice dogovoriti glede načina rabe in vzdržavanja zemeljske površine nad zgradbo, kadar se stavbna pravica nanaša na zgradbo pod nepremičnino. Takšen dogovor mora opredeliti način uporabe tistega dela zemljišča, ki je skupen lastniku zemljišča in imetniku stavbne pravice. Formalno sicer stavbna pravica pomeni obremenitev celotne nepremičnine, vendar pa ima imetnik stavbne pravice dejansko fizično odmerjen del nepremičnine za rabo in uživanje. 31 29 Člen 259 SPZ 30 Primerjaj: Miha Juhart, Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur, Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, stran 672-673. 31 Primerjaj: Miha Juhart, Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur, Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, stran 668. 14
2.4 RAZPOLAGANJE S STAVBNO PRAVICO Tretji odstavek 256. člena SPZ izrecno določa stavbno pravico kot prenosljivo premoženjsko pravico. Prenosljivost je bistvena značilnost stavbne pravice in po tem se loči od osebnih služnosti. 32 Pri pravnoposlovnih oblikah razpolaganja s stavbno pravico imetnik le- te ni omejen s položajem lastnika nepremičnine, zato njegovo soglasje za razpolaganje ni potrebno. 33 Za prenos stavbne pravice je potreben veljaven zavezovalni posel, iz katerega izhaja obveznost prenesti stavbno pravico, zemljiškoknjižno dovolilo prenosnika, vpis v zemljiško knjigo in pa razpolagalna sposobnost odsvojitelja. Predmet prenosa je stvarna pravica, kot je nastala med njenim prvim imetnikom in lastnikom nepremičnine. Pravni naslednik imetnika stavbne pravice stopi na mesto svojega prednika in prevzame vse pravice in obveznosti, ki izvirajo iz razmerja med prvim imetnikom in lastnikom nepremičnine. Tako pridobi tud lastninsko pravico na zgradbi, ki je zgrajena na podlagi stavbne pravice. Tukaj je potrebno poudariti, da zaradi načela nemo plus iuris transferre potest, quam ipse habet, 34 pridobitelj (vsebinsko gledano) ne more pridobiti boljše oziroma obsežnejše stavbne pravice, kot jo je imel njegov predhodnik. Jasno je seveda tudi to, da mora biti prenosnik imetnik stavbne pravice in mora biti sposoben z njo rapolagati. Vendar pa je zaradi načela zaupanja v zemljiško knjigo to načelo omejeno. Dobrovernega pridobitelja stavbne pravice ne morejo vezati tiste omejitve, ki so bile dogovorjene med lastnikom nepremičnine in prejšnjim imetnikom stavbne pravice, ki niso vpisane v zemljiško knjigo, niti niso razvidne iz pogodbe o ustanovitvi stavbne pravice. 35 32 Člen 229 SPZ:»Imetnik osebne služnosti ne more prenesti, lahko pa prenese njeno izvrševanje, če zakon tako določa.«33 Primerjaj: Dr. Matjaž Tratnik v Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur (ur.), Stavbna pravica in služnosti, stvarnopravni in davčnopravni vidiki, Inštitut za nepremičninsko pravo Maribor, Maribor 2007, stran 29; glej tudi Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur, Zemljiškoknjižno pravo v teoriji in praksi, Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor 2008, stran 387. 34 Načelo iz rimskega prava, ki pomeni, da nihče ne more prenesti več pravic, kot jih ima sam. S pravico lahko veljavno razpolaga samo njen imetnik. (Miha Juhart, Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur, Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, stran 93-94) 35 Primerjaj: Matjaž Tratnik; Renato Vrenčur, Zemljiškoknjižno pravo v teoriji in praksi, Inštitut za nepremičninsko pravo Maribor, Maribor 2008, stran 385-389. 15
Pomembno pa je opomniti, da čas, za katerega je bila ustanovljena stavbna pravica, ob odsvojitvi ne prične teči znova. Vendar pa je mogoča sprememba dolžine trajanja stavbne pravice, tako da se pridobitelj dogovori z lastnikom obremenjene nepremičnine. 36 2.4.1 OBREMENITEV STAVBNE PRAVICE S HIPOTEKO Ker je stavbna pravica prenosljiva pravica in v pravnem prometu obravnana kot samostojna nepremičnina, je lahko tudi samostojen predmet hipoteke. Vendar pa 264. člen SPZ govori o zastavitvi zgradbe na nepremičnini, čeprav bi bilo pravilneje govoriti o zastavitvi stavbne pravice, saj je, kot smo že omenili, zgradba samo sestavina stavbne pravice in ni samostojno v pravnem prometu. Ker je stavbna pravica časovno omejena pravica, tudi hipoteka ne more trajati dlje, kot stavbna pravica, ki je z njo obremenjena. V primeru, da stavbna pravica predčasno preneha, pa se zahteva pisno soglasje hipotekarnega upnika. 37 V takšni situaciji zastavni upnik ne ostane brez pravno zavarovanega položaja, saj ex lege pridobi zastavno pravico na terjatvi imetnika stavbne pravice za plačilo nadomestila. 38 V primeru, da se stavbna pravica, ki je obremenjena s hipoteko, preoblikuje v etažno lastnino, pa se zgodi naslednje. Hipoteka ex lege preide na vse na novo nastale posamezne dele v etažni lastnini. Tukaj gre za aplikacijo splošnega pravila glede delitve s hipoteko obremenjene nepremičnine (člen 150(2) SPZ). 39 Ob realizaciji hipoteke na stavbni pravici se stavbna pravica proda, lastninska pravica na zemljišču pa ostane nedotaknjena. Kadar je s hipoteko obremenjena samo zemljiška parcela, pa ostane ob realizaciji hipoteke stavbna pravica 36 Primerjaj: Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur, Zemljiškoknjižno pravo v teoriji in praksi, Inštitut za nepremičninsko pravo Maribor, Maribor 2008, stran 385-386. 37 Primerjaj: Renato Vrenčur, Stavbna pravica v poslovni praksi, v: Podjetje in delo, št. 5, 2013, stran 795-796. 38 Člen 264 (2) SPZ. 39 Primerjaj: Dr. Matjaž Tratnik v Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur (ur.), Stavbna pravica in služnosti, stvarnopravni in davčnopravni vidiki, Inštitut za nepremičninsko pravo Maribor, Maribor 2007, stran 33. 16
nedotaknjena (kadar je stavbna pravica starejša od hipoteke). Če pa je hipoteka starejša, pa stavbna pravica ob realizaciji hipoteke preneha. Obstaja pa še tretja možnost, ko hipotekarni upnik zahteva poplačilo iz stavbne pravice in zemljiške parcele. Takrat pride do prodaje obeh. 40 Za nastanek hipoteke na stavbni pravici mora obstajati zavezovalni pravni posel (zastavna pogodba) med imetnikom stavbne pravice in hipotekarnim upnikom, zemljiškoknjižno dovolilo, ki ga izda imetnik stavbne pravice, vpis v zemljiško knjigo in razpolagalna sposobnost zastavitelja. Privolitev lastnika zemljišča pa ni potrebna. 41 2.4.2 OBREMENITEV STAVBNE PRAVICE Z DRUGIMI STVARNIMI PRAVICAMI V 3. členu SPZ je napisano, da je predmet stvarnih pravic lahko samo stvar, medtem ko so premoženjske pravice lahko le predmet zastavne pravice in užitka. Iz tega izhaja, da se stavbno pravico, ki je premoženjska pravica, lahko obremeni samo z zastavno pravico in užitkom (ter drugimi osebnimi služnostmi). Možnost obremenitve stavbne pravice z zastavno pravico je tudi izrecno zapisana v členu 264 SPZ. Prav tako ni vprašljiva možnost ustanovitve osebnih služnosti. (Do tu Vrenčur) Ob obremenitvi stavbne pravice z osebno služnostjo pa je treba upoštevati, da je stavbna pravica časovno omejena pravica, zato tudi služnost ne more trajati dlje. V primeru, da stavbna pravica preneha prej, se osebna služnost prenese na terjatev imetnika stavbne pravice za plačilo nadomestila. Tukaj gre za smiselno uporabo tretjega odstavka 241. člena SPZ. 42 40 Primerjaj: Dr. Matjaž Tratnik v Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur (ur.), Stavbna pravica in služnosti, stvarnopravni in davčnopravni vidiki, Inštitut za nepremičninsko pravo Maribor, Maribor 2007, stran 34. 41 Primerjaj: Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur, Zemljiškoknjžno pravo v teoriji in praksi, Inštitut za nepremičninsko pravo Maribor, Maribor 2008, stran: 387-389. 42 Primerjaj: Miha Juhart, Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur, Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, stran 672-673; glej tudi: Dr. Matjaž Tratnik v Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur (ur.), Stavbna pravica in služnosti, stvarnopravni in davčnopravni vidiki, Inštitut za nepremičninsko pravo Maribor, Maribor 2007, stran 35-36. 17
2.4.3 OBREMENITEV STAVBNE PRAVICE Z OBLIGACIJSKIMI PRAVICAMI Kadar pogodba o ustanovitvi stavbne pravice njenega izvrševanja ne omejuje na del obremenjene nepremičnine, lahko da imetnik stavbne pravice celotno nepremičnino (zemljišče z zgradbo) v najem ali zakup. Lahko pa odda v najem ali zakup samo del zemljišča ali zgradbe, saj je tudi zgradba (ali del zgradbe) lahko predmet obigacijskih pravic. Možno se je tudi dogovoriti glede stavbne pravice za predkupno ali odkupno pravico. Vendar pa je tudi pri obligacijskih pravicah potrebno upoštevati čas trajanja stavbne pravice, tako da je pravica obligacijskopravnega upravičenca v vsakem primeru vezana na čas trajanja stavbne pravice in preneha najkasneje skupaj z njo. 43 2.4.4 PREOBLIKOVANJE STAVBNE PRAVICE V ETAŽNO LASTNINO Zgradba, ki je zgrajena na nepremičnini obremenjeni s stavbno pravico, se lahko razdeli v etažno lastnino, če so za to izpolnjeni pogoji, ki jih določa zakon. 44 Vendar pa je ta dikcija nenatančna, saj se v etažno lastnino ne spremeni zgradba, ampak stavbna pravica oziroma lastninska pravica na zgradbi. Lastniki posameznih delov v etažni lastnini so istočasno tudi solastniki na skupnih delih zgradbe ter tudi soimetniki (idealnih deležev) stavbne pravice na celotni nepremičnini. 45 Pri preoblikovanju stavbne pravice v etažno lastnino se uporabijo določila SPZ o etažni lastnini. Kadar je en sam imetnik stavbne pravice, se etažna lastnina oblikuje na podlagi enostranskega pravnega posla iz 109. člena SP. 46 Večstranski pravni posel (sporazum ali pravnomočna sodna odločba) je podlaga za preoblikovanje soimetništva stavbne pravice v etažno lastnino v primeru, kadar je več imetnikov stavbne pravice. Ta pravni posel (enostranski ali večstranski) predstavlja 43 Primerjaj: Dr. Matjaž Tratnik v Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur (ur.), Stavbna pravica in služnosti, stvarnopravni in davčnopravni vidiki, Inštitut za nepremičninsko pravo Maribor, Maribor 2007, stran 36. 44 Člen 258 SPZ. 45 Primerjaj: Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur, Zemljiškoknjižno pravo v teoriji in praksi, Inštitut za nepremičninsko pravo Maribor, Maribor 2008, stran 390. 46 109. člen SPZ:»Lastnik nepremičnine lahko razdeli svojo lastninsko pravico na nepremičnini v etažno lastnino z enostranskim pravnim poslom. Imeti mora enake sestavine kot sporazum iz 108. člena tega zakonika.«18
razpolagalni posel, na katerem mora biti notarsko overjen podpis imetnika (oziroma imetnikov) stavbne pravice. Za preoblikovanje stavbne pravice v etažno lastnino ni potrebno sodelovanje lastnika zemljišča, saj je njegov interes dovolj varovan z možnostjo predčasnega prenehanja stavbne pravice zaradi kršitev s strani imetnika (imetnikov) stavbne pravice. 47 2.5 STAVBNA PRAVICA KOT POSEBNA PRAVICA UPORABE JAVNEGA DOBRA Slovenski pravni red izhaja iz enovitega koncepta lastnine in zato ne pozna več razlikovanja med zasebno in javno lastnino. Vendar pa imajo nekatere stvari takšen pomen, da morajo biti dostopne vsem. 48 Javno pravo je v prvem odstavku 19. člena SPZ definirano kot stvar, ki jo v skladu z njenim namenom ob enakih pogojih lahko brez posebnega dovoljenja uporablja vsakdo. Vrste javnega dobra in njegovo uporabo lahko določa le zakon. Ob omogočeni splošni uporabi javnega dobra pa se lahko izjemoma pod določenimi pogoji na javnemu dobru ustanovi individualno določenemu upravičencu posebna uporaba, ki presega obseg splošne uporabe. Po 256. členu SPZ 49 se lahko ustanovi kot posebna pravica uporabe na javnemu dobru stavbna pravica, vendar pod pogojem, da se z njo ne posega v splošno rabo javnega dobra. V tem primeru gre za nepremičnine, ki imajo status javnega dobra, poleg njihove splošne uporabe pa bi jih bilo praktično izkoristiti še za graditev zgradbe. Na primer pod cesto bi se lahko zgradila garažna hiša, podhod ali skladišče. S takšnimi možnostmi se krog izrabe nepremičnin precej razširi. Vendar je potrebno poudariti, da se stavbno pravico kot posebno pravico uporabe javnega dobra lahko ustanovi le pod pogojem, da ta ne posega v splošno rabo javnega dobra. Spomnimo se na prej omenjen primer, na izkoriščenje prostora pod cesto. Zaradi gradnje pod cesto ne smemo posegati v splošno rabo javnega dobra, kar pomeni, da ne smemo ovirati prometa. 47 Primerjaj: Dr. Matjaž Tratnik v Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur (ur.), Stavbna pravica in služnosti, stvarnopravni in davčnopravni vidiki, Inštitut za nepremičninsko pravo Maribor, Maribor 2007, stran 36-37. 48 Primerjaj: Miha Juhart, Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur, Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, stran 72-73. 49 Člen 265 SPZ:»Stavbna pravica se lahko ustanovi tudi kot posebna pravica uporabe, če se s tem ne posega v splošno rabo javnega dobra.«19
Podlaga za ustanovitev stavbne pravice na javnemu dobru je enaka kot na drugih nepremičninah, torej bodoči imetnik stavbne pravice pogodbo o ustanovitvi stavbne pravice sklene z lastnikom javnega dobra (z državo ali lokalno skupnostjo). Pogoj za ustanovitev je dovoljenje državnega oziroma lokalnega organa za ustanovitev posebne pravice javnega dobra. Ker je pravno dejstvo, da je nepremičnina javno dobro, pomembno za promet z nepremičninami, se zaznamuje v zemljiški knjigi. Nepremičnina s statusom javnega dobra pa se vpisuje v zemljiško knjigo kot vsaka druga nepremičnina. 50 2.6 PRENEHANJE STAVBNE PRAVICE Stavbna pravica je časovno omejena pravica, zato preneha s potekom časa. Vendar pa je za prenehanje stavbne pravice potreben še izbris iz zemljiške knjige. 51 Ob prenehanju stavbne pravice nastaneta še dve obveznosti strank. Ker se ponovno vzpostavi načelo superficies solo cedit, torej zgradba postane sestavina nepremičnine, mora (bivši) imetnik stavbne pravice prepustiti posest zgradbe lastniku nepremičnine. Ta pa mora (bivšemu) imetniku stavbne pravice plačati dogovorjeno nadomestilo. 52 Poleg rednega prenehanja stavbne pravice (s potekom časa), poznamo še predčasno prenehanje. Stranki se lahko sporazumeta o predčasnem prenehanju stavbne pravice s pogodbo, 53 vendar pa tudi v tem primeru velja, da stavbna pravica preneha šele z izbrisom iz zemljiške knjige. Mogoče pa je tudi predčasno prenehanje stavbne pravice s sodno odločbo zaradi kršitve. To se zgodi v primerih, ko imetnik stavbne pravice ne plačuje nadomestila ali če izvršuje stavbno pravico preko dogovorjenega obsega. 54 Kršitev stavbne pravice zaradi neplačevanja nadomestila je seveda mogoča samo v primerih, kjer je 50 Primerjaj: Ana Vlahek v Miha Juhart, Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur (red.), Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004, stran 1041-1042. 51 Člen 260 (1) SPZ. 52 Člen 260 (2) SPZ. 53 Člen 262 SPZ. 54 Člen 262 SPZ. 20
stavbna pravica ustanovljena odplačno. Plačilo nadomestila tako doleti vsakokratnega imetnika stavbne pravice in ne točno določene osebe. Drug primer kršitve, ki je vezan na izvrševanje stavbne pravice preko dogovorjenega obsega, pa je pomemben predvsem v primerih, kadar si imetnik stavbne pravice in lastnik nepremičnine delita uporabo nepremičnine. Poleg tega pa bi lahko po splošnih pravilih stavbna pravica prenehala tudi v primeru, ko bi se združili lastninska pravica na obremenjeni nepremičnini in stavbne pravice v rokah istega subjekta (confusio). 55 Vendar pa je za prenehanje stavbne pravice potreben tudi izbris iz zemljiške knjige. 56 Če do tega ne pride, ostane stavbna pravica kot lastniška stavbna pravica in jo lahko lastnik nepremičnine odsvoji. Prenehanje stavbne pravice povzroči tudi razlastitev. Ko odločba (sodna ali upravna) postane pravnomočna, stavbna pravica avtomatično preneha. Izbris iz zemljiške knjige ima tako samo deklaratoren učinek, pomemben pa je zaradi načela zaupanja v zemljiško knjigo. 57 55 Primerjaj: Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur, Zemljiškoknjižno pravo v teoriji in praksi, Inštitut za nepremičninsko pravo Maribor, Maribor 2008, stran 392-393. 56 Člen 328 (2) Obligacijskega zakonika pravi, da obveznost, vpisana v javno knjigo, preneha z združitvijo šele takrat, ko je vpisan izbris. 57 Primerjaj: Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur, Zemljiškoknjižno pravo v teoriji in praksi, Inštitut za nepremičninsko pravo Maribor, Maribor 2008, stran 392-393. 21
3. STAVBNA PRAVICA V HRVAŠKEM PRAVU 3.1 SPLOŠNO V hrvaški pravni red je po vzoru avstrijskega Baurechtsgesetz 58 stavbno pravico uvedel Zakon o vlasništvu in drugim stvarnim pravima (v nadaljevanju: ZV), 59 ki je začel veljati 1. januarja 1997. 60 Stavbna pravica je ena izmed petih stvarnih pravic, 61 opredeljena pa je v šestem delu zgoraj omenjenega zakona, natančneje v členih 280 do 296. Stavbna pravica je definirana kot omejena stvarna pravica, ki dovoljuje imetniku imeti v lasti zgradbo nad ali pod zemeljsko površino nepremičnine (zemljišča), vsakokratni lastnik zemljišča pa mora to trpeti. Možno je tudi, da sta imetnik stavbne pravice in lastnik zemljišča ena in ista oseba, saj je pomembno samo to, da zemljišče nekomu pripada. Zanimiva je že sama dikcija člena 280/1 ZV: Pravo građenja je ograničeno stvarno pravo na nečijem zemljištu, //. Beseda nečije namiguje na to, da zemljišče od nekoga mora biti, da se stavbna pravica ne more ustanoviti na zemljišču, ki ni v lastninski pravici od nikogar. Na zemljišču, ki je javno dobro v splošni uporabi, se ne more ustanoviti nobena stvarna pravica, tako tudi ne stavbna pravica. Namesto te pravice se lahko le s koncesijo vzpostavi podobno stanje. 62 Definicija stavbne pravice se ne sklada z načeli, da stvar tvori z vsemi svojimi neločljivimi deli pravno enotnost in da je nepremičnina sestavljena iz zemljišča in z vsem, kar je z njim trajno spojeno (načelo pravne enotnostni nepremičnine in 58 Avstrijski zakon Baurechtgesetz je bil sprejet že leta 1912. 59 Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14 (V nadaljevanju: ZV) 60 Primerjaj: Petar Klarić, Martin Vedriš, Građansko pravo, Opći dio, stvarno pravo, obvezno i nasljedno pravo, XIII. neizmijenjeno izdanje, Narodne novine, Zagreb 2012, stran 368-370. 61 Člen 1(1) ZV:»Svaka fizička i pravna osoba može biti nositeljem prava vlasništva, a i drugih stvarnih prava: prava služnosti, prava iz stvarnoga tereta, prava građenja i založnog prava na svemu što može biti objektom tih prava, ako zakonom nije drukčije određeno.«62 Člen 3(2) ZV: Nisu sposobni biti objektom prava vlasništva I drugih stvarnih prava oni dijelovi prirode koji po svojim osobinama ne mogu biti u vlasti niti jedne fizičke ili pravne osobe pojedinačno, nego su na uporabi svih, kao što su to atmosferski zrak, voda u rijekama, jezerima i moru, te morska obala (opća dobra). Glej še člen 35(4) in 35(8) ZV. 22
načelo superficies solo cedit). Ker je pravno ločevanje med zemljiščem in zgradbo v nekaterih primerih potrebno in zaželjeno, ima tudi hrvaško pravo nekatere pravne institute, ki to omogočajo. Takšen institut je stavbna pravica, zato je v pravnem pogledu izenačena z nepremičnino. Zgradba, ki je zgrajena na zemljišču obremenjenem s stavbno pravico, je del stavbne pravice, torej v pravnem pogledu je skupaj s stavbno pravico nepremičnina. V takšnem primeru stavbne pravica igra vlogo umetnega zemljišča, zgradba pa priraste temu zemljišču. 63 Kadar se zgradba zgradi kasneje, torej po ustanovitvi stavbne pravice, priraste k stavbni pravici in postane lastnina imetnika stavbne pravice. Če pa slučajno kdo drug zgradi zgradbo na s stavbno pravico obremenjenem zemljišču, torej ne imetnik stavbne pravice, ampak tretja oseba (lahko tudi lastnik nepremične), potem se ta gradnja imenuje gradnja na tujem zemljišču. 64 Za nepremičnino in stavbno pravico pa velja načelo neločljivosti. To pomeni, da se stavbna pravica ne more ločiti od zemljišča, ki ga obremenjuje. Torej vsi pravni nasledniki pridobijo obremenjeno nepremičnino. Skupaj s stavbno pravico pa se seveda prenaša tudi zgradba, saj v pravnem prometu nastopata kot celota. Stavbna pravica je omejena stvarna pravica, njena pravna narava pa je predmet razprav. Nekateri jo vidijo kot podvrsto služnosti, nekateri bi jo opredelili kot deljeno lastninsko pravico, nekateri pa tudi kot posebno vrsto stvarne pravice. Stavbna pravica je precej podobna stvarni služnosti, tako da bi dejansko lahko zastopali stališče, da je podvrsta služnosti. Vendar pa za razliko od služnosti stavbna pravica ne preneha z združenjem (confusio), torej v primeru, kadar se imetnik stavbne pravice in lastnik nepremičnine združita. 65 63 Člen 280(2) ZV :»Pravo građenja je u pravnom pogledu izjednačeno sa nekretninom.«o tem tudi Nikola Gavella v Nikola Gavella, Tatjana Josipović, Igor Gliha, Stvarno pravo, 2. izmijenjeno i dopunjeno izdanje, 2. knjiga, Narodne Novine, Zagreb 2007, stran 80-81. 64 Primerjaj: Petar Klarić, Martin Vedriš, Građansko pravo, Opći dio, stvarno pravo, obvezno i nasljedno pravo, XIII. neizmijenjeno izdanje, Narodne novine, Zagreb 2012, stran 371. 65 Nikola Gavella v Nikola Gavella, Tatjana Josipović, Igor Gliha, Stvarno pravo, 2. izmijenjeno i dopunjeno izdanje, 2. knjiga, Narodne Novine, Zagreb 2007, stran 81. 23
Imetnik stavbne pravice ima na zemljišču, na katerem stoji njegova zgradba, pravice in dolžnosti užitkarja in vsaka nasprotna določba je nična. 66 Ob tej določbi takoj pomislimo na podobnost stavbne pravice in užitka. Bistvena značilnost, ki ločuje stavbno pravico od užitka, je prometnost pravice, torej prenosljivost in podedljivost. Stavbno pravico je mogoče obremeniti s služnostmi, stvarnim bremenom in jo zastaviti. Ni pa je mogoče obremeniti s stavbno pravico (podstavbna pravica), 67 saj nima pravnega temelja. V členu 281(2) ZV je dispozitivna določba, da je imetnik stavbne pravice dolžan lastniku nepremičnine plačevati mesečno plačilo. Vendar je stavbna pravica lahko ustanovljena tudi neodplačno. Stavbna pravica je tako kot vse stvarne pravice trajna pravica. ZV ne vsebuje določbe o časovni omejenosti stavbne pravice, zato se lahko le- ta ustanovi kot časovno omejena ali pa kot trajna pravica. To stori lastnik nepremičnine ob ustanovitvi ali pa kasneje vsak imetnik stavbne pravice. Vendar pa mora biti takšna časovna omejitev vpisana v zemljiško knjigo, drugače nima učinka nasproti tretjim osebam. Tako kot se trajanje stavbne pravice lahko omeji z rokom, se jo lahko omeji tudi z postavitvijo razveznega pogoja, kar v slovenskem pravnem redu ni možno. Z izpolnitvijo razveznega pogoja stavbna pravica predčasno preneha. 68 3.1.1 PREDMET STAVBNE PRAVICE Predmet stavbne pravice je nepremičnina, torej zemljišče. Stavbna pravica se lahko ustanovi na zemeljski površini ali pa tudi pod njo. Mogoča je tudi ustanovitev stavbne pravice pod in druge stavbne pravice nad zemeljsko površino za dva različna imetnika. 69 66 Člen 281(1) ZV:» Tko je nositelj prava građenja taj je i vlasnik zgrade koja je pripadnost toga njegova prava, a glede zemljišta koje je opterećeno pravom ima ovlasti plodouživatelja; svaka suprotna odredba je ništava.«67 Primerjaj: Nikola Gavella v Nikola Gavella, Tatjana Josipović, Igor Gliha, Stvarno pravo, 2. izmijenjeno i dopunjeno izdanje, 2. knjiga, Narodne Novine, Zagreb 2007, stran 81. 68 Primerjaj: Petar Klarić, Martin Vedriš, Građansko pravo, Opći dio, stvarno pravo, obvezno i nasljedno pravo, XIII. neizmijenjeno izdanje, Narodne novine, Zagreb 2012, stran 370-372. 69 Primerjaj: Petar Simonetti, Pravo građenja - trajanje i prestanak, Zbornik Pravnog fakulteta Sveučilišta u Rijeci, Volumen 32, broj 1, Pravni fakultet Sveučilišta u Rijeci, 2011, stran 6. 24
Kadar se želi stavbna pravica ustanoviti na določenem fizičnem delu zemljišča, se mora to najprej razparcelirati in nove dele vpisati v nov zemljiškoknjižni vložek. Horizontalne stavbne pravice brez predhodnega razparceliranja zemljišča niso možne. S stavbno pravico se ne more obremeniti idealni solastniški delež zemljišča. Idealni delež nima telesne narave, zato z njim ni mogoče fizično povezati a obenem pravno ločiti zgradbe. Lahko pa je zgradba, ki je v solastnini (ali pa v etažnem lastnini) obremenjena v celoti. Takrat morajo vsi solastniki (ali etažni lastniki) ustanoviti stavbno pravico skupaj. Ne more se obremeniti zemljišče z zgradbo tako, da bi stavbna pravica obremenjevala samo del zgradbe, na primer nadstropje. Stavbna pravica lahko obremeni zemljišče in posledično pravno loči celotno zgradbo na zemljišču, ne pa samo njen del. Vendar pa je mogoče obremeniti zemljišče nad zemeljsko površino, pa čeprav pod zemeljsko površino že obstaja zgradba. 70 3.2 NASTANEK STAVBNE PRAVICE Stavbna pravica nastane na podlagi veljavnega pravnega posla, redkeje pa na podlagi sodne odločbe. V obeh primerih je potreben še vpis v zemljiško knjigo. S sklenjenim veljavnim pravnim poslom in s pravnomočno odločbo nastanejo obligacijskopravne pravice in obveznosti strank, stvarnopravne pa šele z vpisom v zemljiško knjigo. Torej ima vpis v zemljiško knjigo konstitutiven učinek, saj šele takrat nastane stavbna pravica. Za nastanek stavbne pravice na podlagi pravnega posla so določene predpostavke, ki morajo biti izpolnjene. Prej omenjen veljavni pravi posel 71 in vpis v zemljiško knjigo ter razpolagalna sposobnost. Stavbno pravico lahko ustanovi samo lastnik 70 Primerjaj: Nikola Gavella v Nikola Gavella, Tatjana Josipović, Igor Gliha, Stvarno pravo, 2. izmijenjeno i dopunjeno izdanje, 2. knjiga, Narodne Novine, Zagreb 2007, stran 83. 71 Pravni posel mora biti v pisni obliki. 25
nepremičnine (zemljišča), ne pa na primer kakšni pooblaščenci, užitkarji, ali zakupniki, 72 saj nimajo razpolagalne sposobnosti. V primeru solastnine lahko samo soglasno vsi solastniki obremenijo nepremičnino, ki je v solastnini. 73 Najpogostejši način ustanovitve stavbne pravice je s pravnim poslom. Gre za dogovor med lastnikom zemljišča in bodočim imetnikom stavbne pravice, običajno v obliki kupoprodajne pogodbe, kjer se dogovorita o vsebini stavbne pravice. Pravni posel mora biti obvezno v pisni obliki. Kadar nastane stavbna pravica na podlagi pravnega posla, je način pridobitve stavbne pravice vpis v zemljiško knjigo. Vpis je dvojen, kar pomeni da se vpiše stavbna pravica kot breme k nepremičnini, na kateri je ustanovljena, in pa kot nova nepremičnina, v nov zemljiškoknjižni vložek. Z odločbo sodišča pa nastane stavbna pravica v postopku delitve solastništva in v zapuščinskem postopku. 74 Ustanovitelji stavbne pravice so lahko fizične in pravne osebe. Vendar pa je oseba, ki je imetnik stavbne pravice, točno določena, saj stavbna pravica ne more biti ustanovljena v korist vsakokratnega lastnika zgradbe. V današnjem hrvaškem pravnem redu za imetnika stavbne pravice ni zahtevan noben poseben pogoj, tako da je stavbna pravica lahko ustanovljena v korist kogarkoli. Pri pridobivanju lastninske pravice na nepremičninah ni tako, saj so za tuje državljane določene nekatere omejitve. Te omejitve veljajo samo za lastninsko pravico in ne za ostale stvarne pravice. 75 Zato se stavbna pravica lahko izkorišča tudi za reševanje problematike pridobivanja lastninske pravice na nepremičninah za tuje državljane. V turističnih krajih so stanovanjske enote velikrat zgrajene na podlagi stavbne pravice, ki se jih osvoji odplačno in na takšen način se lahko doseže podobno 72 V nekaterih državah lahko stavbno pravico ustanovijo samo določene pravne osebe, kot so država, občina ali javni fondi. (Nikola Gavella v Nikola Gavella, Tatjana Josipović, Igor Gliha, Stvarno pravo, 2. izmijenjeno i dopunjeno izdanje, 2. knjiga, Narodne Novine, Zagreb 2007, stran 89). 73 Primerjaj: Nikola Gavella v Nikola Gavella, Tatjana Josipović, Igor Gliha, Stvarno pravo, 2. izmijenjeno i dopunjeno izdanje, 2. knjiga, Narodne Novine, Zagreb 2007, stran 84. 74 Primerjaj: Petar Klarić, Martin Vedriš, Građansko pravo, Opći dio, stvarno pravo, obvezno i nasljedno pravo, XIII. neizmijenjeno izdanje, Narodne novine, Zagreb 2012, stran 373. 75 Primerjaj: Nikola Gavella v Nikola Gavella, Tatjana Josipović, Igor Gliha, Stvarno pravo, 2. izmijenjeno i dopunjeno izdanje, 2. knjiga, Narodne Novine, Zagreb 2007, stran 83-84. 26