Zahvaljujem se vsem, ki so mi kakorkoli pomagali pri nastajanju mojega diplomskega dela.

UNIVERZA V MARIBORU PRAVNA FAKULTETA JANJA DRUZOVIČ NOVI DAVEK NA NEPREMIČNINE: PRIMERJAVA Z NEMČIJO Diplomsko delo Maribor, 2011

UNIVERZA V MARIBORU PRAVNA FAKUTETA DIPLOMSKO DELO NOVI DAVEK NA NEPREMIČNINE: PRIMERJAVA Z NEMČIJO Študentka: Janja Druzovič Številka indeksa: 71133590 Študijski program: UNI-PRAVO Študijska smer: Korporacijsko pravo Mentor: dr. Boris Kostanjevec Maribor, junij 2011

Zahvaljujem se vsem, ki so mi kakorkoli pomagali pri nastajanju mojega diplomskega dela. Posebej se zahvaljujem svojemu mentorju dr. Boris Kostanjevcu za strokovno pomoč, usmerjanje in zavzetost ter moji družini in fantu za vso pomoč, moralno podporo in potrpežljivost v času mojega študija doma in v tujini. Hvala!

I. UVOD... 1 II. PREGLED VELJAVNE ZAKONODAJE... 5 2.1 OSNOVNI POJMI... 5 2.1.1 DEFINICIJA DAVKA... 5 2.1.2 DEFINICIJA NEPREMIČNINE... 5 2.1.3 ZEMLJIŠKI KATASTER... 6 2.1.4 KATASTER STAVB... 7 2.1.5 ZEMLJIŠKA KNJIGA... 7 2.2 ZAKONSKA PODLAGA... 8 2.3 DAVEK NA PROMET NEPREMIČNIN... 10 2.3.1 OBDAVČITEV PROMETA NEPREMIČNIN... 11 2.3.2 PREDMET OBDAVČITVE... 12 2.3.3 DAVČNI ZAVEZANEC... 12 2.3.4 DAVČNA OSNOVA IN DAVČNA STOPNJA... 13 2.4 DAVEK NA DEDIŠČINE IN DARILA... 14 2.4.1 DAVČNI ZAVEZANEC... 14 2.4.2 DAVČNA OSNOVA IN DAVČNE STOPNJE... 14 2.5 DAVEK OD DOBIČKA IZ KAPITALA... 16 2.5.1 PREDMET OBDAVČITVE... 17 2.5.2 DAVČNI ZAVEZANEC... 17 2.5.3 DAVČNA OSNOVA IN DAVČNA STOPNJA... 17 2.6 NADOMESTILO ZA UPORABO STAVBNEGA ZEMLJIŠČA... 18 2.6.1 OSNOVA ZA DOLOČITEV NADOMESTILA... 19 2.6.2 PREDMET OBDAVČITVE... 19 2.6.3 ZAVEZANEC ZA PLAČILO... 20 2.6.4 OPROSTITVE PLAČILA NADOMESTILA... 20 III. NOVI DAVEK NA NEPREMIČNINE... 22 3.1 KARAKTERISTIKE... 22 3.2 ZAKONSKA PODLAGA... 25 3.3 PREDMET OBDAVČITVE... 25 3.4 DAVČNI ZAVEZANCI... 26 3.5 DAVČNA OSNOVA... 26 3.6 DAVČNE STOPNJE... 27

3.7 OPROSTITVE IN OLAJŠAVE... 29 3.8 IZVRŠEVANJE... 29 IV. REGISTER NEPREMIČNIN (REN)... 31 4.1 NAMEN REGISTRA NEPREMIČNIN... 32 4.2 UPRAVIČENCI ZA SPREMINJANJE PODATKOV O NEPREMIČNINAH... 33 V. MNOŽIČNO VREDNOTENJE NEPREMIČNIN... 35 5.1 MODELI MNOŽIČNEGA VREDNOTENJA... 35 5.2 VREDNOTENJE NEPREMIČNIN... 37 5.3 VREDNOST NEPREMIČNIN... 37 5.4 POIZKUSNI IZRAČUN VREDNOSTI NEPREMIČNIN... 38 VI. PRIMERJAVA SEDANJIH DAJATEV S PREDLOGOM DAVKA NA NEPREMIČNINE... 40 6.1 PRAVNA PODLAGA:... 40 6.2 ZAVEZANEC ZA PLAČILO:... 41 6.3 DAVČNE STOPNJE... 42 6.4 DAVČNA OSNOVA... 42 6.5 OPROSTITVE IN OLAJŠAVE:... 43 6.6 OLAJŠAVA ZA LASTNO STANOVANJE... 45 6.7 POSEBNE OLAJŠAVE... 46 6.8 PRISTOJNOSTI... 46 VII. UREDITEV OBDAVČITVE NEPREMIČNIN V NEMČIJI... 48 7.1 KARAKTERISTIKE... 48 7.2 ZAKONSKA PODLAGA... 50 7.3 PREDMET OBDAVČITVE... 50 7.4 ODMERA ZEMLJIŠKEGA DAVKA... 51 7.5 DAVČNI UPRAVIČENCI... 53 7.6 DAVČNI ZAVEZANCI IN NJIHOVA ODGOVORNOST... 54 7.6.1 DAVČNI ZAVEZANCI... 54 7.6.2 ODGOVORNOST... 54 7.7 DAVČNA OPROSTITEV IN DAVČNA OLAJŠAVA... 55 7.7.1 DAVČNA OPROSTITEV... 55 7.7.2 DAVČNE OLAJŠAVE... 56 7.8 DOLOČITVENI IN POIZVEDOVALNI POSTOPEK... 56 7.9 REFORMA ZEMLJIŠKEGA DAVKA... 57 7.9.1 SPLOŠNO... 57

7.9.2 PREDLAGANI MODELI... 58 7.9.3 PRIMERJAVA IZRAČUNA MED RAZLIČNIMI MODELI:... 61 VIII. ZAKLJUČEK... 63 IX. CONCLUSION... 66 X. LITERATURA:... 69 XI. VIRI:... 72

I. UVOD Od prvotne napovedi Vlade Republike Slovenije o reformi premoženjskih davkov, fizičnih in pravnih oseb, sta minili že skoraj dve desetletji. Prva napoved je bila zapisana v proračunskem memorandumu za leto 1993, nadalje v proračunskem memorandumu za leto 1994. Leta 1998 je Ministrstvo za finance pripravilo prvi predlog Zakona o davku na nepremičnine, vendar tudi takrat ni naletel na plodna tla, saj ni prešel koalicijskega usklajevanja. Kasneje, leta 2000, je bil sklenjen Koalicijski sporazum o sodelovanju v Vladi Republike Slovenije, v katerem je bilo kot ena izmed prioritet navedeno sprejetje omenjenega zakona. Napoved je bila, da bo predlog Zakona o davku na nepremičnine sprejet leta 2001, s pričetkom veljavnosti leta 2003. Tokrat je bil zakon sicer pripravljen, vendar ga zaradi neurejenih nepremičninskih evidenc, ne bi bilo mogoče izvajati. Ker je za uspešno izvajanje zakona bilo potrebno pred njegovo uvedbo urediti tudi sistem množičnega vrednotenja, je Vlada Republike Slovenije, v letu 2005, parlamentu v prvo obravnavo predložila predlog Zakona o množičnem vrednotenju. Aprila 2006, je bil kot prvi od treh korakov na poti do sprejetja in tudi dejanskega izvajanja obljubljenega novega Zakona o nepremičninah, bil najprej sprejet Zakon o evidentiranju nepremičnin, maja istega leta pa tudi Zakon o množičnem vrednotenju. Leta 2007 je bil znatno prenovljen Zakon o davku na promet nepremičnin in obdavčil mnoge dotedanje davčno neopredeljene transakcije. Poleg prenosa lastninske pravice in menjave, je v obdavčitev zaobsegel tudi promet mnogih stvarnih pravic, v primeru pridobitve lastninske pravice nad nepremičninami za javno korist, pa je prenos zemljišč v javnem interesu po tem zakonu oproščen plačila davka na promet nepremičnin. Julija 2010, je Ministrstvo za finance objavilo osnutek Zakona o davku na nepremičnine, ki bi naj bil predvidoma uveden s 1. januarjem 2011. Ta davek na nepremičnine naj bi nadomestil davek od premoženja, ki se danes odmerja od stanovanjskih in poslovnih nepremičnin v lasti fizičnih oseb, na podlagi zakona o davkih občanov, ter nadomestilo za uporabo stavbnih zemljišč v uporabi fizičnih in pravnih oseb, ki se odmerja od stavb in nezazidanih zemljišč na podlagi predpisov o gradnji objektov. Pred uvedbo davka je potrebno izpolniti določene predpostavke, ki so potrebne za samo delovanje in izvajanje zakona. Podlaga za uvedbo davka na nepremičnine je register nepremičnin. Davek temelji na posplošeni tržni vrednosti nepremičnin, katera se ugotovi z 1

metodami množičnega vrednotenja in to samo tistih nepremičnin, ki so v registru nepremičnin evidentirane. Davek obremeni tiste lastnike nepremičnin, za katere se smatrajo tako fizične kot tudi pravne osebe, ki so kot lastniki ali solastniki nepremičnin dejansko vpisani v register nepremičnin. Neenotnost med obstoječimi dajatvami na nepremičnine se najbolj izrazito kaže v določanju davčne osnove. Pri davku od premoženja je to vrednost stavbe ali dela stavbe, ki je ugotovljena po merilih republiškega upravnega organa in na način, ki ga določi občinska skupščina. Pri vrednotenju nepremičnine se upošteva točkovni sistem. Posamezni nepremičnini se skladno z enotno metodologijo ugotavljanja vrednosti stanovanj pripiše število točk in vrednost točke, ki pa jo vsaka občina določa samostojno. Osnovo za odmero nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča lahko prav tako občine praktično določijo same, saj lahko samostojno določajo kriterije, način izračuna in njegovo višino. Z novim zakonom o davku na nepremičnine naj bi se vzpostavil enoten, celovit, enakopraven in pregleden sistem obdavčitve nepremičnin, nov davek pa naj bi dajatve združil v poenoteno in posodobljeno davčno obliko. Poenotil bi se način določanja zavezancev, davčne osnove in oprostitve, uredila obdavčitev na podlagi enovite evidence nepremičnin, s čimer bi naj zagotovili, da se v obdavčitev zajamejo vse nepremičnine, ki so predmet davka, ter posodobili način določitve davčne stopnje na podlagi tržne vrednosti nepremičnin. Pred samo uvedbo novega zakona, je potrebno najprej jasno določiti in identificirati predmete obdavčitve, kar pa je mogoče narediti šele na podlagi registra nepremičnin. Na podlagi prvih ocen tržnih vrednosti nepremičnin je potrebno oceniti primerne davčne stopnje, zato je Geodetska uprava Republike Slovenije že obvestila lastnike o poskusnih izračunih posplošenih tržnih vrednosti za njihove nepremičnine. Višina davka na nepremičnine, ki ga bo lastnikom nepremičnin odmerila Davčna uprava Republike Slovenije, bo določena v zakonu o davku na nepremičnine, katerega osnutek je Ministrstvo za finance objavilo na spletu. Skladno s prvim osnutkom zakona je davčna osnova znašala 80 odstotkov posplošene tržne vrednosti nepremičnine, kot jo je v vrednotenju ocenila Geodetska uprava Republike Slovenije. Novi čistopis predloga zakona spreminja davčno osnovo na 100 odstotkov vrednosti nepremičnine. 2

V diplomski nalogi sem na začetku za lažje razumevanje in preglednost opisala nekaj temeljnih pojmov, ki jih je potrebno vedeti za boljšo predstavo o sedanjem sistemu obdavčevanja nepremičnin ter temo nadaljevala z opisom veljavne zakonodaje na področju nepremičnin. Obstoječ sistem ne pozna enotne obdavčitve, je nekonsistenten, nepregleden in tudi neprilagojen novim ekonomskim razmeram. Merila pri določanju davčnih zavezancev so neenotna, prav tako so neenotna merila pri določanju predmeta obdavčitve in davčne stopnje. Največji problem pa predstavljajo nepopolne, nepovezane in zastarele nepremičninske evidence (npr. zemljiška knjiga, zemljiški kataster). V register nepremičnin so se zgrnili vsi podatki o nepremičninah v Republiki Sloveniji. V njem so zbrani podatki o zemljiščih, evidentiranih v zemljiškem katastru, podatki o stavbah in delih stavb, evidentirani v katastru stavb, podatki o lastnikih ter vsi ostali podatki o nepremičninah, ki še doslej niso evidentirani v zemljiškem katastru in katastru stavb in podatki, ki jih posredujejo lastniki nepremičnin. Po vzpostavitvi registra nepremičnin, ki je javna zbirka podatkov, trenutno povzročajo številne preglavice nepopolni in nepravilno pridobljeni ter popisani podatki o nepremičninah ter njihovih lastnikih, kar je posledično pripeljalo do velike mere nejevolje lastnikov nepremičnin. Geodetske uprave Republike Slovenije imajo sedaj, po poslanih informativnih obvestilih lastnikom o izračunu vrednosti nepremičnin, polne roke, saj prejemajo številne pritožbe glede na lastništvo in izračun informativne vrednosti. Obstoječ sistem naj bi z uvedbo novega davka na nepremičnine nadomestil celovit, enoten, enakopraven, pravičen in pregleden sistem obdavčitve nepremičnin, katerega sem predstavila kot naslednjega. Z uvedbo davka na nepremičnine naj bi natančno opredelili davčnega zavezanca, davčno osnovo in davčno stopnjo za davek od nepremičnin, ter se izognili dvojnemu obdavčevanju nepremičnine (z davkom od premoženja in nadomestilom za uporabo stavbnega zemljišča), kar je za našo zakonodajo pozitivno in na ravni davčnih sistemov primerljivih razvitih držav. Na uvedbo novega davka na nepremičnine je podanih veliko kritik, glede sistema obdavčevanja in določitve vrednosti, zato sem v diplomsko delo vključila tudi te. 3

V naslednjem poglavju sem za primerjavo z našim dosedanjim sistemom obdavčevanja podrobneje opisala nemški sistem obdavčevanja nepremičnin. Medtem ko v Republiki Sloveniji uveljavljamo in uvajamo nov kompleksen sistem obdavčevanja, nekatere nemške zvezne dežele že pritiskajo na oblast in skušajo ukiniti oziroma spremeniti obstoječ sistem obdavčevanja nepremičnin in uvesti povsem nov, preprost in poenostavljen način obdavčevanja. Zvezna dežela Baden-Württenberg, Hessen in Bavarska želijo na področju obstoječega sistema obdavčevanja vnesti radikalne spremembe in sam sistem tudi bistveno poenostaviti. Kot predlog za diskusijo o uvedbi novega sistema so podane tri variante obračunavanja davka na nepremičnine. Katera varianta bo izbrana, naj bi bilo jasno že leta 2012, ko naj bi nov sistem obdavčevanja že vstopil v veljavo. Podobno se dogaja v Avstriji, kjer imajo dokaj podoben sistem obdavčevanja, kot ga ima predvideva Slovenija, vendar ga prav tako počasi ukinjajo, ker bi naj bil nepravičen. 4

II. PREGLED VELJAVNE ZAKONODAJE 2.1 OSNOVNI POJMI 2.1.1 DEFINICIJA DAVKA Definicija davka je določena v 2. odstavku 3. člena Zakona o davčnem postopku (ZDavP-2, Uradni list RS št. 117/2006), ki pravi da je davek po tem zakonu vsak denarni prihodek državnega proračuna, proračuna Evropske skupnosti ali proračuna samoupravne lokalne skupnosti, ki ne predstavlja plačila za opravljeno storitev ali dobavljeno blago in se plača izključno na podlagi zakonov o obdavčenju oziroma predpisov samoupravnih lokalnih skupnosti, izdanih na podlagi zakonov o obdavčenju. Davek je izvedeni denarni dohodek države, katerega pobira v javnem interesu na temelju svoje finančne suverenosti. Vsaka država ima sistem obdavčitve nepremičnin urejen v okviru nacionalne zakonodaje, saj je stopnja harmonizacije med državami članicami EU izredno nizka. 2.1.2 DEFINICIJA NEPREMIČNINE Nepremičnine, kot del premoženja, so zaradi svojih fizičnih in ekonomskih značilnosti kot so opaznost in nemobilnost, še posebej primeren predmet obdavčevanja. Definicija nepremičnine je opredeljena v Stvarnopravnem zakoniku (Uradni list RS št. 87/2002). 1 Nepremičnina je po Stvarnopravnem zakoniku prostorsko odmerjen del zemeljske površine, skupaj z vsemi sestavami. Vse druge stvari so premičnine. Podatki o nepremičninah se vodijo v zemljiškem katastru, katastru stavb, registru nepremičnin in zemljiški knjigi. Sestavni del nepremičnin pa so tudi vse njene sestavine, ki se v skladu s splošnim prepričanjem štejejo za del druge stvari. Zanje je značilno, da ne morejo biti samostojen predmet stvarnih pravic, dokler se ne ločijo od glavne stvari. To pomeni, da so 1 Več o tem: Vrenčur Renato: Novo stvarno pravo (I. del), Davčno finančna praksa št. 6, junij 2002, Maribor, 2002 5

vsi objekti in zgradbe na, nad ali pod zemljiščem sestavina nepremičnine. To povezanost strokovno imenujemo načelo povezanosti zemljišča in objekta ali načelo superficies solo cedit 2, katerega je naš pravni sistem v popolnosti sprejel. S pojmom nepremičnina razumemo predvsem zemljiško parcelo, ki je odmerjena v skladu s predpisi, ki urejajo zemljiški kataster. Zemljiški kataster je nepremičninska evidenca, ki po svoji funkciji določa, kaj nepremičnina sploh je. Zveza izhaja še iz Zakona o zemljiški knjigi, ki določa, da se nepremičnine vpisujejo v zemljiško knjigo s katastrskimi podatki. Definicija Stvarnopravnega zakonika to zvezo samo potrjuje in hkrati opozarja na načelo povezanosti zemljišča in objekta s tem, da še enkrat ponavlja, da je zemljišče ena stvar skupaj z vsemi sestavami. 3 2.1.3 ZEMLJIŠKI KATASTER Zemljiški kataster je evidenca podatkov o zemljiščih. Osnova za vodenje podatkov v zemljiškem katastru je katastrska občina. Vsi podatki, ki jih zajema zemljiški kataster so enotno definirani s šifro katastrske občine, znotraj te pa z identifikatorjem podatka. Osnovna enota zemljiškega katastra je parcela, ki leži znotraj ene katastrske občine. Vsaka parcela v zemljiškem katastru je evidentirana z mejo parcele in označena s parcelno številko, ki predstavlja identifikacijsko oznako parcele. Za zemljišča oziroma parcele se vodijo podatki o: številki parcele, meji, površini, lastniku, upravljavcu, dejanski rabi, površini zemljišča pod stavbo, številu stavb, ki so zgrajene na parceli, boniteti zemljišča, vrsti rabe, katastrski kulturi in razredu, ter podatki o pripadnosti občini 2 Načelo superficies solo cedit ali načelo spojenosti z zemljiščem. Načelo velja za vse, kar je z zemljiščem nad ali pod njim spojeno. Načelo je dodatno usklajeno in razširjeno še s sodobnim sistemom gradnje in izkoriščanja zemljišč tudi pod zemljo. Enotnost nepremičnine pomeni pravno povezanost zemljišča in objekta, zato je vse kar je po namenu trajno spojeno ali je trajno na, nad ali pod nepremičnino, sestavina nepremičnine. 3 Miha Juhart, Stavrnopravni zakonik uvodna pojasnila, Gospodarski vestnik, Ljubljana, 2002, stran 31 6

2.1.4 KATASTER STAVB Kataster stavb je evidenca podatkov o stavbah. V tem katastru ni podatkov o vseh stavbah, saj so v njem evidentirane le tiste, za katere je bila podana zahteva za vpis, ter stavbe za katere je etažna lastnina že bila vpisana v zemljiško knjigo. Kataster stavb se povezuje z zemljiškim katastrom in zemljiško knjigo. V njem so evidentirani podatki o stavbah in delih stavb. Stavba je objekt, v katerega lahko človek vstopi in je namenjen njegovemu stalnemu ali začasnemu prebivanju, opravljanju poslovne in druge dejavnosti ali zaščiti ter ga ni mogoče prestaviti brez škode za njegovo substanco. Posamezen del stavbe je prostor oziroma skupina prostorov v stavbi, ki se lahko samostojno pravno ureja. Kot del stavbe se v katastru stavb evidentirajo tudi skupni deli. 4 Podatki o stavbah se vodijo po delih stavbe o: številki stavbe, številki dela stavbe, lastniku, upravljavcu, legi in obliki, površini, dejanski rabi, številki stanovanja ali poslovnega prostora, številki parcele na kateri stavba stoji, hišni številki oziroma naslovu 2.1.5 ZEMLJIŠKA KNJIGA V zemljiški knjigi so vpisani podatki o pravicah na nepremičninah in pravnih dejstvih v zvezi z nepremičninami. Vpisane so le nepremičnine, ki so lahko samostojen predmet stvarnih pravic. Stavbe so v zemljiško knjigo vpisane le: - če je lastnik stavbe imetnik stavbne pravice in - stavbe oziroma deli stavb, na katerih je vzpostavljena etažna lastnina V zemljiški kataster in kataster stavb se iz zemljiške knjige prevzema podatke o lastniku le, če je ta vpisan kot imetnik lastninske pravice. V primeru, da stavba ni samostojen predmet stvarnih pravic, je v katastru stavb kot lastnik stavbe evidentiran lastnik parcele (za take primere gre običajno v primerih enodružinskih hiš ali gospodarskih poslopij). 4 http://e-prostor.si 7

2.2 ZAKONSKA PODLAGA Davkov je več vrst, zato jih lahko tudi na različne načine razdelimo: Ena izmed razdelitev je razdelitev na subjektne ali osebne davke in na objektne ali neosebne davke. O subjektivnih davkih govorimo, kadar se obdavči celotno premoženje določene osebe ali njegova neto vrednost. V nasprotnem primeru, kadar se z davkom na premoženje obdavčijo le posamezni deli premoženja, pa govorimo o neosebnih ali objektnih davkih. Temeljna razlika med tema delitvama se kaže v tem, da je pri odmeri subjektivnih davkov mogoče upoštevati subjektivne lastnosti davčnega zavezanca, pri objektnih davkih pa upoštevanje le-teh ni mogoče, zato je davek za vse zavezance enak. Pomembna je tudi razdelitev davkov na posredne in neposredne davke. Posredni davki so tisti, ki se pobirajo od dobrin in storitev, torej posredno od posameznikov in se prevaljujejo naprej in s tem višajo cene. Neposredni davki pa so neposredno odmerjeni zavezancu in so tisti, ki zmanjšujejo dohodek (premoženje) zavezanca. Med posredne davke uvrščamo splošne trošarine (prometne davke), posebne trošarine, davke od plačilnih list in uvozne davščine. Nadaljnja razdelitev, ki je pomembna za to temo, je razdelitev na davke na dohodek in porabo in na premoženjske davke. Pravno gledano je premoženje skupnost premoženjskih pravic, 5 ki pripadajo določeni osebi. Bistvenega pomena je dejstvo, da se lahko njihova vrednost izrazi v denarju in da so lahko predmet civilnopravnega prometa. S premoženjskimi davki se obdavčujejo različne vrste premoženja. So vir financiranja lokalnih skupnosti. Predmet obdavčitve je lastnina premoženja. Po podatkih Davčne uprave Republike Slovenije obstajajo naslednje vrste premoženjskih davkov: - davek od premoženja, ki je določen v Zakonu o davkih občanov (Uradni list RS št. 8/1991) 5 Premoženje je pravna kategorija, ki jo sestavljajo vse premoženjske, torej civilne pravice, kot je lastninska in druge stvarne pravice, avtorske pravice, pravica iz pravno obveznih odnosov in druge pravice, ki pripadajo nekemu pravnemu subjektu, ne spadajo pa med osebne pravice. 8

- davek na dediščine in darila, ki je določen v Zakonu o davku na dediščine in darila (Uradni list RS št. 117/2006) - davek na promet nepremičnin, ki je določen v Zakonu o davku na promet nepremičnin (Uradni list RS št. 117/2006) - nadomestilo za uporabo stavbnih zemljišč, ki je določen v Zakonu o stavbnih zemljiščih (Uradni list RS št. 44/1997) Zakon o davkih občanov določa, da davek na premoženje plačujejo fizične osebe, ki posedujejo: stavbe, dele stavb, stanovanja in garaže ali prostore za počitek oziroma rekreacijo. Zavezanec za davek od stavb in prostorov za počitek oziroma rekreacijo je lastnik oziroma uživalec. Davek se plačuje ne glede na to, ali lastnik oziroma uživalec uporablja premoženje sam ali ga daje v najem. 6 Davčno breme ni vezano na uporabo nepremičnine, torej jo daje v najem ali ne. Davčno osnovo davka na premoženje tvori vrednost tega premoženja. Davek od premoženja je neposredni davek, ki ga davčni organ odmeri neposredno davčnemu zavezancu. V razvitih gospodarstvih običajno premoženjski davki služijo kot dopolnilni davek k najpomembnejšemu davku dohodnini, ki predstavlja pomemben in hkrati stabilen vir davčnih prihodkov. Takšno razmerje med omenjenima vrstama neposrednih davkov pa je predvsem posledica dejstva, da se v sodobnih državah večina dohodkov prejema v denarni obliki, medtem ko je premoženje težje izmerljivo. Zato nekateri avtorji menijo, da se davki od premoženja kot glavni vir obdavčevanja lahko uporabljajo le še v zelo preprostih, nerazvitih gospodarstvih, ki pogojujejo približno enake dohodke pri obdavčevanju. 7 6 http://www.durs.gov.si/si/davki_predpisi_in_pojasnila/davek_na_promet_nepremicnin_pojasnila/obvestilo_z avezancem_ob_pridobitvi_nakupu_oziroma_prejemu_nepremicnine/ 7 F. Žibert: Teorija javnih financ, Časopisni zavod Uradni list RS, Ljubljana, 1993, stran 111 9

Osnova za davek od premoženja za stavbe in prostore za počitek ali rekreacijo je ugotovljena po merilih republiškega upravnega organa, pristojnega za stanovanjske zadeve in na način, ki ga določi občinska skupščina. Osnova za davek od premoženja za stavbe se zniža za znesek, ki ustreza vrednosti 160 m² stanovanjske površine, pod pogojem, da je lastnik ali njegovi ožji družinski člani oziroma uživalec v letu pred letom, za katero se davek odmerja, stalno bival v stanovanjskih prostorih. Za ožje družinske člane se štejejo zakonec, otroci in posvojenci lastnika. Oprostitev se uveljavlja z vlogo pri davčnem organu, kjer nepremičnina leži. 2.3 DAVEK NA PROMET NEPREMIČNIN Davek na nepremičnine je ena izmed oblik premoženjskega davka, pri katerem se obdavčuje vrednost premoženja in se praviloma pobirajo letno in ne upošteva materialnega statusa davčnega zavezanca. Je neposreden davek, ki se davčnemu zavezancu neposredno odmeri. Davek na nepremičnine je oblika obdavčitve realnega premoženja, kjer je davčna osnova vrednost premoženja. Obdavčuje se premoženje, ki nastaja skozi promet nepremičnin (prodaja, odpoved ali prenos). Najpogostejši predmet obdavčitve premoženja so prav nepremičnine, 8 ki so v osebni kot tudi zasebni lasti, ter tudi premičnine, kot so vrednostni papirji, denar, slike, zlato, nakit, hranilne vloge, pohištvo ipd.. Davek na nepremičnine je vir občinskih proračunov. Zakon o davku na promet nepremičnin je bil leta 2007 znatno prenovljen. Obdavčil je prenos lastninske pravice in menjave, v obdavčitev je zaobsegel promet mnogih stvarnih pravic, v primeru pridobitve lastninske pravice nad nepremičninami za javno korist, pa je prenos zemljišč v javnem interesu po tem zakonu oproščen plačila davka na promet nepremičnin. 8 Zazidana, nezazidana zemljišča, stanovanjske hiše, stanovanja, etažna lastnina, proizvodni obrati, poslovne stavbe, pisarne, itd. 10

2.3.1 OBDAVČITEV PROMETA NEPREMIČNIN Promet nepremičnin je obdavčen z naslednjimi davki: 2.3.1.1 Kadar gre za prenos lastništva nepremičnin, bodisi da je to prodaja, menjava bodisi neodplačen prenos: - z davkom na promet nepremičnin, ki se uporablja v skladu z Zakonom o davku na promet nepremičnin (Uradni list RS, št. 117/2006) - z davkom na dodano vrednost (DDV), ki se uporablja v skladu z Zakonom o davku na dodano vrednost (Uradni list RS št. 117/2006, s kasnejšimi spremembami). V primeru odplačnega prenosa nepremičnin se uporablja skupaj s prej omenjenim zakonom. - z davkom od dobička kapitala, v primeru, da je fizična oseba prodala nepremičnino pred potekom treh let od njene pridobitve v skladu z Zakonom o dohodnini (Uradni list RS št. 117/2006 s kasnejšimi spremembami ) - z davkom na dediščine in darila, ki se uporablja v skladu z Zakonom o davku na dediščine in darila (Uradni list RS št. 117/2006) Odmero, plačila in izterjave zgoraj odmerjenih davkov ureja Zakon o davčnem postopku (Uradni list Republike Slovenije, št. 117/2006). 2.3.1.2 Kadar se obdavčuje premoženje fizičnih oseb: - z davkom od premoženja 2.3.1.3 druge dajatve, ki se nanašajo na nepremičnine: - nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča - odškodnina zaradi spremembe namembnosti kmetijska zemljišča ali gozda - komunalni prispevek 11

2.3.2 PREDMET OBDAVČITVE Davek na promet nepremičnin se plačuje od prometa nepremičnin ter od odplačne ustanovitve in odplačnega prenosa ali oddajanja v najem stavbne pravice po zakonu, ki ureja stvarnopravna razmerja. 9 Predmet obdavčitve je premoženje, ki nastane na podlagi prometa nepremičnin, t.j. vsakega odplačnega prenosa lastninske pravice na vseh nepremičninah. V praksi je to najpogosteje prodajna pogodba. Za promet nepremičnin se po navedenem zakonu šteje tudi pridobitev lastninske pravice, ki je nastala na podlagi priposestvovanja, če ob sklenitvi prvotnega pravnega posla, ki je podlaga za dobroverno lastniško posest, davek še ni bil plačan. 10 Po zakonu je pri pridobitvi lastninske pravice na podlagi priposestvovanja davčni zavezanec priposestvovalec. Davek na promet nepremičnin se odmeri po predpisih, ki so veljali na dan nastanka davčne obveznosti. Davčna obveznost nastane: ob sklenitvi pogodbe o prenosu nepremičnine ustanovitvi oziroma prenosu stavbne pravice s pravnomočnostjo sodne odločbe 2.3.3 DAVČNI ZAVEZANEC Po Zakonu o davku na promet nepremičnin (ZDNP-2, Uradni list RS, št. 117/2006) je davčni zavezanec prodajalec nepremičnine in ustanovitelj oziroma prenositelj stavbne pravice. Pri zamenjavi nepremičnine je davčni zavezanec vsak udeleženec v zamenjavi za vrednost nepremičnine, ki jo je odtujil. Pri finančnem najemu je to najemodajalec, pri prodaji idealnih deležev nepremičnine pa je davčni zavezanec vsak prodajalec posebej. 9 Zakon o davku na promet nepremičnin (ZDNP-2), Uradni list Republike Slovenije, št. 117/2006, Ljubljana, 2006 10 Škof Bojan, Obdavčitev prometa nepremičnin po novem s primeri in sodno prakso, Davčni inštitut, Maribor, 2007, stran 11 12

Zakon določa, da je zavezanec za davek na promet nepremičnin izključno prodajalec nepremičnine ali idealnega deleža na nepremičnini. Pri menjavi je davčni zavezanec stranka, ki svojo nepremičnino ali idealni delež menja. Pri prodaji idealnih deležev nepremičnine, je davčni zavezanec vsak prodajalec posebej. Zakon določa sicer določa, da je davčni zavezanec vedno prodajalec nepremičnine, vendar lahko kupec pogodbeno prevzame obveznost plačila davka in tako pridobi položaj stranke v postopku. Davek na nepremičnine se obračuna in plača neodvisno od socialnega statusa davčnega zavezanca (za razliko od dohodnine, kjer se upošteva socialno oziroma premoženjsko stanje zavezanca) in je zato inferioren glede razporeditve davčnega bremena med davčnimi zavezanci, v primerjavi z osebnimi ali podjetniškimi dohodninami, ki upoštevajo davčno moč oziroma zmožnost davčnega zavezanca. 11 2.3.4 DAVČNA OSNOVA IN DAVČNA STOPNJA Osnova za plačilo davka je prodajna cena nepremičnine. Stopnja davka je 2 odstotna. V primeru, de je prodajna cena nižja od posplošene tržne vrednosti nepremičnine, določene v zakonu o množičnem vrednotenju nepremičnin za več kot 20%, je davčna osnova 80% posplošene tržne vrednosti te nepremičnine. Stopnja davka je 2%. Zakon o financiranju občin določa, da pripadajo prihodki od davka proračunu občine, kjer nepremičnina leži. Za ta davek je značilno, da je predmet obdavčitve širok, ter da so oprostitve zelo skromne. Davčna stopnja je stimulativna, in sicer znaša 2%. 12 11 Šircelj Andrej, Davek na nepremičnine v EU in Sloveniji, Poslovanje z nepremičninami država, državljani, stanovanja, Gospodarska zbornica Slovenije, Ljubljana 2003, stran 140 12 Škof Bojan, Obdavčitev prometa nepremičnin po novem s primeri in sodno prakso, Davčni inštitut, Maribor, 2007, stran 11 13

2.4 DAVEK NA DEDIŠČINE IN DARILA Zakon o davku na dediščine in darila določa, da je predmet obdavčitve, ki ga fizična oseba prejme od fizične ali pravne osebe kot dediščino ali darilo in se ne šteje za dohodek po zakonu, ki ureja dohodnino. Kot predmet obdavčitve se po zakonu šteje tudi premoženje, ki ga pravna oseba prejme od pravne ali fizične osebe kot darilo ali dediščina, ki se ne šteje za dohodek po zakonu, ki ureja davek od dohodkov od pravnih oseb. Kot premoženje se štejejo nepremičnine, premičnine in premoženjske in druge stvarne pravice (razen užitka nepremičnin), ter premično premoženje. 2.4.1 DAVČNI ZAVEZANEC Zavezanci za plačilo davka na darila in dediščine so fizične in pravne osebe zasebnega prava, ki podedujejo ali dobijo v dar določeno premoženje. Kot premoženje se štejejo: nepremičnine premoženjske pravice na nepremičninah druge stvarne pravice na nepremičninah (razen užitka nepremičnin) ter premično premoženje Davčna obveznost nastane z dnem pridobitve darila oziroma po pravnomočnosti sklepa o dedovanju. Osnova za davek je vrednost podedovanega ali v dar prejetega premoženja. Ker davek obdavčuje čisto vrednost premoženja ob pridobitvi, pomeni, da je predmet obdavčitve prometna vrednost podedovanega ali v dar prejetega premoženja. Od te vrednosti se odbijejo dolgovi, stroški in bremena. Od preostale vrednosti se plača davek. 2.4.2 DAVČNA OSNOVA IN DAVČNE STOPNJE Davčna osnova se ugotavlja različno pri dedovanju, ko postane odločba o dedovanju pravnomočna, pri daritvi, ko je sklenjena darilna pogodba ali ko davčni zavezanec sprejme darilo, pa ni sklenil pogodbe, pri pogodbi o dosmrtnem preživljanju takrat, ko preživljanec umre. 13 13 Zakon o davku na dediščine in darila, Uradni list RS, št. 117/2006, Ljubljana, 2006 14

Davčne stopnje so različne in progresivne glede na dedni red in vrednost podedovanega ali v dar prejetega premoženja. Davka so oproščeni: dediči in obdarjenci prvega dednega reda kmetje po zakonu o kmetijskih zemljiščih zavezanci, ki brez povračila podarijo določeno premoženje Republiki Sloveniji, lokalni skupnosti ali humanitarnim organizacijam pravne osebe zasebnega prava, ustanovljene na podlagi zakona za opravljanje verske, človekoljubne, dobrodelne, zdravstvene, socialno-varstvene, izobraževalne, raziskovalne ali kulturne dejavnosti in pravne osebe zasebnega prava, ustanovljene za opravljanje dejavnosti zaščite in reševanja, vendar le v primeru, če gre za darilo oziroma dediščino, ki je namenjena opravljanju take dejavnosti pravne osebe Tako pri dediščini kot pri darilu gre za neodplačen prenos lastninske pravice na drugo osebo, tako da darilo in dediščina predstavljata obogatitev davčnega zavezanca, kar se odraža v povečanju njegove ekonomske moči. V obeh primerih gre za izredne dohodke, ki temeljijo na delu davčnega zavezanca. Poglavitna razlika med njima se kaže v časovni komponenti, saj davek na dediščine spada med davke, ki obremenjujejo prenos premoženja za primer smrti (mortis causa), medtem ko davek na darila bremeni prenos premoženja med živimi (inter vivos). 14 Davek na dediščine in darila je vir občinskih proračunov. Med samima davkoma ni bistvenih razlik, saj se dopolnjujeta, pogosto sta predmet enega zakona in ker za oba veljajo enaka pravila sta tudi enotno urejena v Zakonu o davku na dediščine in darila. Davek na dediščine in darila uvrščamo med osebne (subjektne) davke, saj se pri določanju višine davčne obremenitve upoštevajo subjektivne okoliščine na strani posameznega davčnega zavezanca. 14 Stojan Cigoj: Institucije obligacijskega prava posebni del obligacijskega prava kontrakti in reparacije, ČZP Uradni list RS, Ljubljana, 1991, stran 56 15

2.5 DAVEK OD DOBIČKA IZ KAPITALA Davek od dobička iz kapitala, je osebni davek urejen z Zakonom o dohodnini, 15 ki ga skupaj z davkom na promet nepremičnin in davkom na dediščine in darila uvrščamo v skupino davkov, ki obdavčujejo prenos lastništva oziroma pridobitev lastništva na nepremičnini. Dobiček iz kapitala je dobiček dosežen z odsvojitvijo kapitala. Za kapital se po tem poglavju štejejo: 16 1. nepremičnina, ne glede ne to, ali je bila odsvojena v spremenjenem ali nespremenjenem stanju 2. vrednostni papirji in deleži v gospodarskih družbah, zadrugah in drugih oblikah organiziranja 3. investicijski kuponi Davek iz dobička iz kapitala obdavčuje le čisti dohodek fizičnih oseb nastali v primerih prodaje nepremičnine, vrednostnih papirjev in deležev pred določenim časom. Po predpisih o dohodnini se davek pobira od kapitalskih dobičkov, doseženih s prodajo nepremičnin v lasti fizičnih oseb, v obdobju dvajsetih let od pridobitve nepremičnine. Stopnja dohodnine 17 se znižuje vsakih 5 let imetništva kapitala za pet odstotkov. Obdavčitev dobičkov od nepremičnin pravnih oseb, je urejena v predpisih, ki urejajo obdavčitev dohodkov pravnih oseb. Z vidika davčnih predpisov predstavlja dobiček (pozitivno) razliko med prodajno ceno kapitala, zmanjšano za že plačane davke in morebitne investicije in vrednosti kapitala v času pridobitve (nabavna vrednost). Pri tem ni pomembno, na kakšni podlagi je bila nepremičnina pridobljena, prodana ali zamenjana. 18 15 Uradni list RS, št. 117/2006 in 28/2010 UPB6, Ljubljana, 2006 16 Zakon o dohodnini (ZDOH-2), 93. člen, Uradni list RS, št. 117/2006 in 28/2010 -UPB6 Ljubljana, 2006 17 Dohodnina je najpomembnejši neposredni davek, katerega dohodki predstavljajo največji delež vseh državnih dohodkov, saj se zbrana sredstva zbirajo v državnem proračunu. Zavezanci za dohodnino so lahko le fizične osebe, ki imajo stalno prebivališče v Republiki Sloveniji (rezidenti) ali fizične osebe, ki niso rezidenti, so pa na območju Republike Slovenije nepretrgoma bivali 6 mesecev 18 Škof Bojan, Obdavčitev prometa nepremičnin po novem s primeri in sodno prakso, Davčni inštitut, Maribor 2007, stran 76 16

2.5.1 PREDMET OBDAVČITVE Za odsvojitev kapitala po tem poglavju se šteje vsaka odsvojitev kapitala ali dela kapitala, kot je zlasti prodaja kapitala, dajanje kapitala v dar, zamenjava kapitala, unovčitev investicijskega kupona, izplačilo sorazmernega dela likvidacijske mase v primeru likvidacije vzajemnega sklada, izplačilo lastniškega deleža v primeru prenehanja gospodarske družbe, zadruge ali druge oblike organiziranja, izplačilo lastniškega deleža v primeru zmanjšanja lastniškega kapitala gospodarske družbe, zadruge ali druge oblike organiziranja, izstopa ali izključitve ter drugi primeri izplačila lastniškega deleža, izplačanega v denarju ali v naravi, če ni s tem zakonom drugače določeno. 19 2.5.2 DAVČNI ZAVEZANEC Davek od dobička iz kapitala je osebni davek, zato je zavezanec za plačilo davka fizična oseba. 2.5.3 DAVČNA OSNOVA IN DAVČNA STOPNJA Davčna osnova iz dobička iz kapitala je razlika med vrednostjo kapitala ob odsvojitvi in vrednostjo kapitala ob pridobitvi. 20 Vrednost nepremičnine v času pridobitve je nabavna vrednost kapitala in stroški, ki so navedeni v prodajni ali drugi pogodbi. Za vrednost nepremičnine se upošteva v pogodbi navedena vrednost nepremičnine. V primeru, da nepremičnina ni pridobljena na podlagi kupoprodajne pogodbe, se kot vrednost nepremičnine upošteva vrednost, ki jo zavezanec za davek dokazuje z ustreznimi dokazili. Pri določitvi davčne osnove ob prodaji nepremičnine se zraven vrednosti nepremičnine upošteva tudi vrednost opravljenih investicij in stroškov vzdrževanja, ki povečujejo uporabno vrednost nepremičnine. 19 Zakon o dohodnini (ZDOH-2), 94. člen, Uradni list RS, št. 117/2006 in 51/2010 -UPB6, Ljubljana, 2006 20 Zakon o dohodnini (ZDOH-2), Uradni list RS, št. 117/2006, 51/2010 UPB6 Ljubljana, 2006 17

Davčna stopnja davka od dobička iz kapitala je predpisana v višini 20% glede na davčno osnovo in se šteje kot končni davek. Znižuje se vsakih 5 let imetništva kapitala za pet odstotkov. 2.6 NADOMESTILO ZA UPORABO STAVBNEGA ZEMLJIŠČA Sam institut nadomestila je bil uveden z uveljavitvijo Zakona o stavbnih zemljiščih leta 1984. Leta 1997 ga je nadomestil novi Zakon o stavbnih zemljiščih, vendar so določila o nadomestilu za uporabo stavbnega zemljišča ostala v veljavi. Sam institut ureja tudi Zakon o graditvi objektov iz leta 2002, ki je institut spremenil oz. ga je le dopolnil, pri čemer pa je zakonodajalec upošteval dejstvo, da se s področja obdavčitve premoženja in nepremičnin pripravlja nova davčna reforma in s tem posledično tudi nova davčna zakonodaja. Zakon o graditvi objektov (Uradni list RS, št.110/02, 47/04, 102/04, 102/04-UPB) nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča ni odpravil, ampak ga določilo iz 218. člena Zakona o graditvi objektov le spreminja: - ZGO-1 je na novo opredelil pojma zazidano in nezazidano stavbno zemljišče 21 - na novo so določena zemljišča od katerih se nadomestilo obračunava - določen je način izvajanja odloka o nadomestilu za uporabo stavbnega zemljišča v primerih, ko občine 22 ne bodo pravočasno, v roku šestih mesecev, v svoje odloke vnesle določil 218. člena - opredeljena je uskladitev pridobivanja podatkov za odmero nadomestila 21 za zazidano stavbno zemljišče se štejejo tista zemljišča, na katerih so gradbene parcele z zgrajenimi stavbami in gradbenimi inženirskimi objekti, ki niso objekt gospodarske javne infrastrukture in tista zemljišča, na katerih se je na podlagi dokončnega gradbenega dovoljenja začelo z gradnjo stavb in gradbenih inženirskih objektov, ki niso objekti gospodarske javne infrastrukture. Za nezazidano stavbno zemljišče pa se štejejo tista zemljišča, za katera je z izvedenim prostorskim aktom določen, da je na njih dopustna gradnja stanovanjskih in poslovnih stavb, ki niso namenjene za potrebe zdravstva, šolstva, kulture, znanosti, športa in javne uprave in da je na njih dopustna gradnja gradbenih inženirskih objektov, ki niso objekti gospodarske javne infrastrukture in tudi niso namenjeni za potrebe že omenjenih dejavnosti. 22 višino, merila za določitev višine, merila za popolno in delno oprostitev in območja za katera se plačuje nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča določi občina v skladu z dogovorom o usklajevanju meril in območij in za določanje nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča 18

2.6.1 OSNOVA ZA DOLOČITEV NADOMESTILA Pri določitvi osnove za določitev nadomestila se upošteva dejstvo ali je zemljišče zazidano ali nezazidano. Pri določanju višine nadomestila se upoštevajo zlasti opremljenost stavbnega zemljišča s komunalnimi in drugimi objekti in napravami in možnostmi priključitve na te objekte in naprave, lego in namembnost ter smotrno izkoriščanje stavbnega zemljišča.nadalje izjemne ugodnosti v zvezi s pridobivanjem dohodka v gospodarskih dejavnostih ter merila za oprostitev plačevanja nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča. Podlaga za določitev stopenj so tipi posameznih območij. Ti so posebej določeni za stanovanja, podjetniške objekte, za družbene dejavnosti, za proizvodne namene in za poslovne namene. Znotraj vsakega območja pa lahko določijo več stopenj glede na lego, namembnost in smotrno izrabo zemljišča. 2.6.2 PREDMET OBDAVČITVE Nadomestilo za uporabo stavbnih zemljišč (NUSZ) ni davek, temveč obvezna dajatev, ki jo ureja zakon o stavbnih zemljiščih. Ta določa, da se nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča plačuje na območju mest in naselij mestnega značaja, na območjih, ki so določena za stanovanjsko in drugačno kompleksno graditev, na območjih, za katere je bil sprejet prostorski izvedbeni načrt, in na drugih območjih, ki so opremljena z vodovodnim, kanalizacijskim in električnim omrežjem. 23 Za katera območja se plačuje nadomestilo, podrobneje določajo občinske skupščine. Za zazidano stavbno zemljišče nadomestilo plačuje od stanovanjske oziroma poslovne površine objekta, za nezazidano stavbno zemljišče pa od površine nezazidanega stavbnega zemljišča, ki je po prostorsko izvedenem načrtu določeno za gradnjo oziroma za katero je pristojni organ izdal lokacijsko dovoljenje. 23 http://www.durs.gov.si/si/davki_predpisi_in_pojasnila/nadomestilo_za_uporabo_stavbnih_zemljisc_pojasnil a/nadomestilo_za_uporabo_stavbnega_zemljisca_brosura/ 19

2.6.3 ZAVEZANEC ZA PLAČILO Zavezanec za plačilo nadomestila za stavbno zemljišče je neposredni uporabnik zemljišča oziroma stavbe ali dela stavbe tj. imetnik pravice razpolaganja oziroma lastnik, najemnik stanovanja oziroma poslovnega prostora, imetnik stanovanjske pravice. 24 Zavezanec je lahko fizična ali pravna oseba. Nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča prinese v občinske blagajne visok odstotek sredstev. V njihovo pristojnost sodi določanje višine nadomestila, zavezancev za plačilo nadomestila in območij, za katera se nadomestilo plačuje. Občinski organ zavezancu določi nadomestilo, davčni organ pa izda le odločbo o nadomestilu. 2.6.4 OPROSTITVE PLAČILA NADOMESTILA Nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča se ne plačuje za: - zemljišča, ki se uporabljajo za potrebe ljudske obrambe, - za objekte tujih držav, ki jih uporabljajo tuja diplomatska in konzularna predstavništva ali v njih stanuje njihovo osebje, - za objekte meddržavnih in mednarodnih organizacij, ki jih le-te uporabljajo ali v njih stanuje njihovo osebje, razen v primeru, da je v mednarodnem sporazumu drugače določeno ter - za stavbe, ki jih za svojo versko dejavnost uporabljajo verske skupnosti. Na lastno zahtevo je plačila nadomestila za dobo 5 let oproščen tudi občan, ki je kupil novo stanovanje kot posamezen del stavbe ali zgradil, dozidal ali nadzidal družinsko hišo ali neposredno plačal stroške urejanja stavbnega zemljišča. Doba oprostitve začne teči z dnem vselitve. Občina lahko predpiše delno ali celotno oprostitev plačila občanom, ki so organizirano vlagali družbena sredstva v izgradnjo komunalnih objektov in naprav oziroma občanom, ki imajo nižje dohodke. 24 http://www.durs.gov.si/si/davki_predpisi_in_pojasnila/nadomestilo_za_uporabo_stavbnih_zemljisc_pojasnil a/nadomestilo_za_uporabo_stavbnega_zemljisca_brosura/ 20

Lokalne skupnosti dejansko samostojno vodijo politiko na področju obdavčitve nepremičnin, kar pomeni, da nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča ni mogoče uporabiti za vodenje poenotene ekonomske, finančne, socialne in razvojne politike v državi. Z uvedbo novega davka na nepremičnine se namerava ta dajatev ukiniti. 21

III. NOVI DAVEK NA NEPREMIČNINE 3.1 KARAKTERISTIKE Novi davek na nepremičnine naj bi: I. nadomestil tri obstoječe dajatve z enotnim sistemom davka na nepremičnine Z enotnim sistemom davka na nepremičnine bi prenehali veljati sistem nadomestila za uporabo stavbnih zemljišč, ki se zaračunava na podlagi Zakona o stavbnih zemljiščih in Zakona o graditvi objektov, davek od premoženja, ki ga ureja Zakon o davkih občanov in pristojbina za vzdrževanje gozdnih cest, ki ga ureja Zakon o gozdovih. II. občinam uredil stabilen in stroškom zagotavljanja javnih storitev v lokalnem okolju sorazmeren lasten vir Davek na nepremičnine je v celoti prihodek občin, ki služi davčnim, fiskalnim in prostorsko političnim ciljem občine in je kot tak primeren vir financiranja lokalne ravni. Zaradi tega je tudi moč sklepati, da je v interesu vsake posamezne občine, da bo vse podatke, potrebne za odmero davka, tudi ugotovila. Z uvedbo davka bo avtonomnost lokalne ravni le še povečana. Občine bodo imele vir financiranja na lokalni ravni, s tem pa bodo lahko zadovoljevale potrebe lokalnih skupnosti, kot so povečanje števila stanovanj, šol, vrtcev, cest, javnih površin, itn.. Bolj kot bodo potrebe lokalnih skupnosti preko investicij v gospodarsko in družbeno infrastrukturo zadovoljene, višja bo kvaliteta lokalnega okolja ter tako vrednost občinskega prostora ter tudi nepremičnin. Smotrno je za pričakovati, da si bodo občine prizadevale, da bodo vsa zemljišča in vsi objekti na območju posamezne občine, vpisani v register in da bodo vpisani tudi vsi novi podatki kakor npr. adaptacije, dograjevanja, in novogradnje, ki povečujejo vrednost nepremičnin, vpisani v kataster. Čeprav bi naj ta davek predstavljal, enako kot do sedaj, avtonomni vir financiranja zgolj lokalnih skupnosti, pa zaradi bistveno večjega fundusa nepremičnin po popisu, le-to ne more zdržati končne rešitve. Diskrecijska pravica številnih slovenskih občin je namreč tako močno 22

vsidrana v ta predlog, da se nam bo zgodilo, da bo naša mala država imela praktično 210 podvrst istega zakona in da bo v posameznih občinah od županov in njihovih koalicij odvisna uporaba in plačevanje tega davka. Celo vsaka občina bo lahko sama razvrščala posamezne tipe nepremičnin in jih razno obdavčevala. 25 V koaliciji pa so si edini, da uvedba davka ni smiselna, če se s tem ne bi povečali prihodki občin. Izračuni finančnega ministrstva sicer kažejo, da bi občine v povprečju pobrale še enkrat več davka kot nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ). Namesto 166 milijonov evrov na leto naj bi vse občine pobrale 330 milijonov evrov davka. Povečanje ne gre samo na račun nepremičnin, od katerih se plačuje NUSZ, ampak tudi na račun večjega obdavčevanja. 26 III. zagotovil pravičnejši, enakopravnejši, preglednejši, bolj nevtralen, enostavnejši in tudi bolj racionalen sistem Nov sistem davka na nepremičnine nadomešča dajatve, ki imajo danes naravo tega davka. Teorija obdavčenja govori, da je davčno obremenitev smiselno porazdeliti med različne davčne vire in tako doseči enakomernejšo porazdelitev bremena obdavčevanja med zavezance, ki imajo različno strukturo dohodkov in različno strukturo premoženja. IV. v obdavčitev zajel vse nepremičnine Register nepremičnin zajema vse zbrane podatke o zemljiščih, evidentiranih v zemljiškem katastru, podatke o stavbah in delih stavb, evidentiranih v katastru stavb, podatke o lastnikih ter vsi ostali podatke o nepremičninah, ki še doslej niso evidentirani v zemljiškem katastru in katastru stavb in podatke, ki so jih in jih bodo posredovali lastniki nepremičnin. Tako so tudi za vse nepremičnine, ki so evidentirane v REN, izračunane vrednosti nepremičnin. Izjema velja za nepremičnine, za katere niso bili zbrani vsi podatki. Tudi v tem primeru je lastnik 25 D. Končan: Nov nepremičninski davek Razmislek pred uvedbo, Poslovanje z nepremičninami država, državljani, stanovanja, Gospodarska zbornica Slovenije, Portorož, november 2010, stran 30 26 Jaka Elikan, Nepremičninski davek leta 2011? Pozabite! Finance, 191/2010 23

nepremičnine ali parcele prejel obvestilo na podlagi katerega je moral GURS-u posredovati manjkajoče podatke, v nasprotnem primeru je prejel vprašalnik, hkrati pa skladno z Zakonom o evidentiranju nepremičnin zapadel v prekršek, za katerega je predvidena kazen, ki znaša od 41 do 2.500 evrov. V sivi lisi in zunaj sistema pa ostaja 67.176 lastnikov, za katere GURS nima popolnega naslova in jim zato tudi ne bo poslal obvestil in 17.188 nepremičnin, predvsem delov stavb v etažni lastnini, za katere GURS-u ni uspelo pridobiti nobenega podatka o lastniku ali uporabniku. 27 V. poenotil vse oprostitve in olajšave Dosedanji sistem obdavčevanja nepremičnin pozna celo vrsto oprostitev in olajšav, ki se nanašajo na različne sektorje nepremičnin. Novi predlog zakona o davku na nepremičnine olajšav in oprostitev skorajda ne pozna. VI. kot zavezanca določil lastnika ne glede na njegov pravni status Davek na nepremičnine naj bi obremenil tiste lastnike nepremičnin, za katere se smatrajo tako fizične kot tudi pravne osebe, ki so kot lastniki ali solastniki nepremičnin dejansko vpisani v register nepremičnin. VII. poenotil določanje davčne osnove in jo vezal na tržno vrednost nepremičnin Predlog zakona ureja enoten in primerljiv način določanja davčne osnove na podlagi podatkov o posplošeni tržni vrednosti, kot jo za vse nepremičnine vodene v registru nepremičnin, določi sistem množičnega vrednotenja nepremičnin. 27 Ilinka Todorovski, Jaka Elikan, Ogrevamo vas, da vas zaradi davka na nepremičnine ne bo pobralo, Finance, 184/2010 24

3.2 ZAKONSKA PODLAGA Zakonsko podlaga za uvedbo Zakona o davku na nepremičnine je Register nepremičnin (REN). Zakon o evidentiranju nepremičnin in Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin pa predstavljata podlago za vzpostavitev Registra nepremičnin. Predpisi, ki urejajo množično vrednotenje in evidentiranje nepremičnin: - Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin (Uradni list RS, št. 50/2006) - Zakon o evidentiranju nepremičnin (Uradni list RS, št. 47/2006 in 65/2007 odločba US) - Pravilnik o kriterijih in merilih množičnega vrednotenja nepremičnin (Uradni list RS, št. 94/2008) - Pravilnik o načinu izračunavanja letnih indeksov cen nepremičnin in določanja indeksov vrednosti nepremičnin (Uradni list RS, št. 79/2008) - Uredba o določitvi podskupin znotraj posameznih skupin istovrstnih nepremičnin in o podatkih za pripis vrednosti po podskupinah nepremičnin (Uradni list RS, št. 44/2009) - Pravilnik o vsebini vprašalnika za generalno vrednotenje nepremičnin (Uradni list RS, št. 15/2010) 3.3 PREDMET OBDAVČITVE Z davkom se obdavčijo nepremičnine na območju Republike Slovenije, kot so po stanju na dan 1. Januarja leta, za katero se davek odmerja, določene v registru nepremičnin v skladu s predpisi, ki urejajo evidentiranje nepremičnin (v nadaljevanju: register nepremičnin). Nepremičnina postane predmet obdavčitve 1. januarja leta po letu določitve nepremičnine v registru nepremičnin. 28 28 Ministrstvo za finance, Predlog Zakona o davku na nepremičnine, 3. Člen, Ljubljana, 15. julij 2010 25

3.4 DAVČNI ZAVEZANCI Davčni zavezanci za plačilo davka na nepremičnine so lahko lastniki ali uporabniki nepremičnin, ne glede ali so pravne ali fizične osebe. Davčni zavezanec za plačilo davka je lastnik. Za nepremičnine ki so v lasti države ali nepremičnine ki so v lasti občine in jim je določen upravljavec, je zavezanec upravljavec. Za skupne prostore v večstanovanjskih stavbah je zavezanec upravnik. Davčni zavezanci za davek od nepremičnin so vsi tisti lastniki nepremičnin, ki so na dan 1. januarja tistega leta, za katerega se davek od nepremičnin odmerja, vpisani kot lastnik nepremičnine v register nepremičnin. Pri obdavčevanju se bo upošteval podatek o lastniku, upravljavcu ali upravniku, kot bo evidentiran v REN na dan 1. januarja leta, za katero se davek odmerja. Obdavčevanje premoženja, med katerega sodijo tudi nepremičnine, se obdavčuje na letni ravni, zato bodo za davčne zavezance obveljali tisti, ki bodo 1. januarja tekočega leta, vpisani v register. Po že izvedenem davčnem postopku ne bo možnosti pritožbe na podatek o zavezancu, razen za prvo leto ob uvedbi novega davka. Dopuščena bo možnost, da se skozi pritožbeni postopek uveljavi sprememba lastništva, ki je nastala pred 1. januarjem, vendar le ta še ni bila izvedena v zemljiški knjigi in registru nepremičnin. Kasnejše spremembe med letom se ne upoštevajo. V kolikor zavezanca za plačilo davka ni mogoče določiti, se davek ne odmeri. 3.5 DAVČNA OSNOVA Davčna osnova bo po čistopisu predloga zakona znašala 100 % posplošene tržne vrednosti nepremičnine, ugotovljene s predpisi o množičnem vrednotenju nepremičnin in pripisane nepremičnini v registru nepremičnin 1. januarja leta, za katero se davek odmerja. Osnutek zakona o davku na nepremičnine, ne predvideva nikakršne možnosti do pritožbe na davčno osnovo. 26