Indikatorji za spremljanje nepremičninskega trga Tomaž Banovec univ.dipl.ing geodezije FIABCI in Raziskovalna skupina STATNEP pri Geodetskem inštitutu Slovenije Poslovanje z nepremičninami država / državljani /stanovanja Portorož 18,19 in 20 november 2004.
Indikatorji - Kaj nameravam sporočiti in povedati. Podatki, indikatorji, identifikatorji in baze podatkov Ocena Vlade RS o stanju podatkov za trg nepremičnin Druga priporočila, obveze ter izhodišča Določanje potreb po podatkih (informacijah) Mednarodne zahteve in pričakovanja Domače potrebe in zahteve - 100 indikatorjev Lokacija kot pomoč za evidence, NUTSI in ELON Sektor K in novi podatki Ugotovitve in predlogi 2
Podatek, indikator, Identifikator, evidence, baze podatkov Indikatorji so izbrani podatki, ki jih praviloma predhodno izberemo za določanje in spremljanje neke politike (izhodišča, cilji ukrepi) Indikatorjev je mnogo manj kot samih podatkov (EU) Identifikatorji so podatki o enotah, ki enolično določajo njen položaj v konkretnem seznamu ali domeni torej ni dveh enot z istim identifikatorjem v tej domeni (emšo, zemljiška parcela, Pini). Evidence ali registri so seznami vodeni za identifikatorje (emšo) kjer so zbrane numerično določene variable za različne naslove podatkov (Name of data). Določanje prihodnjih inf. potreb je dejavnost, ki omogoča določanje potrebnih podatkov in indikatorjev za prihodnost. Nekatere enote (entitete) so opazovane v več domenah, vendar je napaka, če zaradi tega prevzamemo tuj identifikator za svojega. Najboljši identifikatorji za nepremičnine so koordinatni in so tudi govoreči torej so istočasno še indikatorji (lokacija). 3
Ocena vlade RS iz Osnutka Strategije razvoja Slovenije 1 Citat 216. Netransparentnost trga nepremičnin in manjkajoči finančni inštrumenti. Slovenski trg nepremičnin je, podobno kot trgi sosednjih držav EU, veliko manj učinkovit kot v državah severne Evrope, obremenjen pa je še s tranzicijskimi blokadami, ki izhajajo iz denacionalizacij, neažurnih evidenc in prostorskih aktov ter sodnih zaostankov. Velik lastnik nepremičnin je javni sektor, kjer so še velike rezerve pri spremljanju in usmerjanju gospodarjenja z nepremičninami. Manjkajo nekateri osnovni elementi, ki prežemajo vse vidike nepremičninskega trga v razvitejših državah, kot so davek na vrednost nepremičnin, razvito hipotekarno kreditiranje in osnovne tržne statistike.
Ocena vlade RS iz osnutka Strategije razvoja Slovenije 2 Za razliko od EU imamo nerazvit sistem hipotekarnega kreditiranja, nimamo davka na vrednost nepremičnin, nimamo nepremičninskih skladov in šele začenjamo z uvajanjem konceptov deljenega lastništva. Kratkoročni cilj je uvedba davka na nepremičnine in zakonsko reguliranje hipotekarnega kreditiranja in nepremičninskih skladov. Vendar je doseganje teh ciljev povezano s pogoji, ki izhajajo tudi iz drugih razvojnih problemov. Če naj država pravično in učinkovito pobira davke iz naslova nepremičnin, so nujni ažurni in transparentni katastri in druge evidence in postavitev sistema masovnega vrednotenja na osnovi tržne cene kot pravičnejše davčne osnove. Konec citata 5
Izhodišča in pravila ter zahteve po indikatorjih za nepremičninski trg Določiti način mednarodnih primerjav in statistik nepremičnin in prostora glede na razvoj v Uniji in pri nas, Upoštevati nove zahteve Evropska centralne banke in priporočila OZN ECE. Ali s temi sredstvi lahko zadovoljimo domače potrebe (preučitev domačih dokumentov). (216 teza iz Strategije 2013) Razmisliti o novih domačih potrebah po nepremičninskih in posredno drugih teritorializiranih podatkih, ki jih napoveduje Strategija 2013, Uredba okt.04, Navodila oktober 04 in druga gradiva. Upoštevati kaj spremlja Surs in pooblaščeni organi za nepremičninske evidence. Najti organizacijske, metodološke, tehnološke in finančne možnosti za realno povezovanje in vzdrževanje podatkov in določiti vlogo zasebnega sektorja (PPP) in drugih možnih sodelujočih pri tem. Oceniti kakovost sedanjih nepremičninskih evidenčnih podatkov glede na stanje de iure in de facto in njihovo uporabno vrednost. 6
Indeksi rasti cen nepremičnin po državah (sept. 2004 izbor). Država 02/2004 02/2003 02/2003 03/2002 02/2002 02/2001 02/2001 02/2000 Skupna rast 1997-2004 V. Britanija 13,8 17.6 24.3 13.4 132 Avstralija 10.8 18.1 18,4 15.5 110 Španija 12.2 18.7 17.7 20.5 125 Irska 11.1 13.8 11.1 7.3 203 Italija 10.8 10.6 9.1 7.9 62 Francija 14.5 12.9 8.4 7.9 68 Švedska 10.0 7.0 9.2 4.8 60 ZDA 9.4 6.5 6.9 10.8 57 Belgija 8.2 4.8 6.9 6.2 50 Kanada 7.3 6.9 4.2 3.6 48 Nizozemska 3.9 0.3 4.5 6.9 74 Nemčija - 1.7-1.4-3.3 1.8-3 Japonska - 6.4-4.8 4.7 4.3-24 V zborniku je tabela obširnejša in vključuje še druge države in podatke
Komentar k preglednici in cilji našega vključevanja VPRAŠANJA dodatna: Ali so cene in indeksi cen nepremičnin povezani z ravnanjem prebivalstva in zaposlenih ter njihovimi premoženjskimi aspiracijami? : a) Nekatere države z davki močno bremenijo delo in razdelitev najemnih stanovanj zgrajenih iz tako zbranih davkov razumejo tudi kot socialno pravico (Nemčija, Belgija) ali b) obratno, ko država manj obremeni delo in pusti ljudem del denarja, da predvsem sami rešujejo svoje stanovanjske probleme (Velika Britanija, Irska?). Slovenija je v posebnem položaju imamo zelo velike, če ne največje davke na delo in precenjene vrednosti stanovanj, hiš ali nepremičnin v celoti. Cilj je primerljivost Slovenije, preden se bodo zgodile napovedane davčne reforme in zadovoljiti zahteve ECB ob prehodu kandidatk v Euro območje. 8
Domače potrebe in zahteve - 100 indikatorjev Strategija 2013 napoveduje izgradnjo 100 nepremičninskih indikatorjev in od tega jedro 20 % mednarodno primerljivih Napoveduje tudi posebne nepremičninske račune in bilance; Uredba o poročanju o stanju v prostoru... in minimalnih enotnih kazalnikih določa novo - veliko zalogo indikatorjev za spremljanje stanja v prostoru teritorialno zelo ostro, Šopek zakonov o evidentiranju nepremičnin podobno zagotavlja dobre vzdrževane nepremičninske evidence. Zemljiška knjiga naj bi bila že operativna in vzdrževana (??). Navodilo o poročanju o transakcijah nepremičninskih posrednikov določajo 49 naslovov izredno podrobnih kazalnikov; Predlog zakona o množičnem vrednotenju nepremičnih je poslan v Državni zbor. Banka Slovenije je dobila pismo ECB o potrebi spremljanja naših nepremičninskih indeksov zaradi vstopa Slovenije v Euro območje Letni program statističnih raziskovanj 2005 bo imel začetne naloge s tega področja. Nastajajo ali se napovedujejo evidence in katastri za kmetijstvo, vode, gozdarstvo in druge sektorje. ALI LAHKO VSE IN ŠE KAJ DRUGEGA POVEŽEMO in naredimo tako, da bomo resnično lahko odgovorili vsaj na nekaj zahtev? 9
Pregled enot SKTE ali NUTS-ov: Število enot Komentar --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 0. Slovenija kot država (NUTS 0), 1 (vse države v Uniji) 1. teritorij Slovenije, (NUTS 1), (Avstrija ima 4) 1 (velike so deljene) 2. teritorij Slovenije deljen na (NUTS 2), 2 ( želja RS za 3) 3. delitev teritorija Slovenije na 12 statističnih regij (NUTS 3) 12 (velja do 2005) 4. upravne enote (rezervacija za okraje) 60 (v pripravi) 5. občine (NUTS 5 = SKTE5), 193 (velja) 6. okrog 1200 enot krajevne, mestne in vaške skupnosti 1 200 (v delu) 7. naselja (sistematika-geodezija geodezija-statistika) 6 000 (velja) 8 statisti tatistični okoliši i in prostorske enote 9 000 (velja) 9. nepremičnine nine z maso (zemljišča, stavbe, parcele ipd.) do 90 000 000 (velja) 10.nepremičnine nine kot večje tlorisne mase (točke) do 900 000 000 (se uvaja)
NUTS, SKTE Komentar posledice Ravni evropskega NUTS-a(Nomenclature des Unites Territorielle pour Statistique) so v največji meri usklajene z SKTE-jem v 2000. Pri sami konkretni opredelitvi je ostal nesporazum na ravni NUTS 2 ali (Slovenija je določila dve enoti SKTE 2 a) osrednjo (Ljubljansko)regijo in b)preostanek. Unija prizna do leta 2006 samo en NUTS 2 ali SKTE-2. Slovenija se pogaja za tri enote (težave s kriteriji). 11
NUTS, SKTE 9 in SKTE 10 Komentar Uredba VRS o Standardni klasifikaciji teritorialnih enot (2000) predpostavlja na ravni SKTE 9 in SKTE 10 enotno lokacijsko opredelitev teritorialnih enot (nepremičnin) in sicer: SKTE (9)-zemljišča in deli zemljišč s poudarjeno tlorisno maso (lastniške parcele in katastrski kulturni deli v njih, stavbe in deli stavb, stanovanja, komunikacije ipd.) SKTE (10)- nepremičninske enote z zelo majhno tlorisno maso (prometni znaki, vodni zapirači, antene, znamenja ipd.) ali nepremični objekti na zemljiščih. 12
Enotna lokacijska opredelitev nepremičnin, ELON S koordinatami Centroida (C ali LT) se lahko določa položaj vsake nepremičnine tudi s koordinatami, ki so istočasno tudi njen identifikator C [(x,y,z) ali (λ,φ,h)]. ELON omogoča evidenčno - horizontalno izmenjavo med registri in agregacije - za posamezno nepremičninsko enoto zbranih znakov. Horizontalne izmenjave in agregacije so možne: tako v uradne teritorialno nadrejene enote SKTE-a kot tudi v drugače opredeljene teritorialne enote (aglomeracije, redi, režimi, območja veljavnosti istovrstne lastnosti (OVIL) ipd. 13
NUTS ELON koordinatna opredelitev Veljavno NAVODILO (MOPE avg.sept. 04) o vodenju in posredovanju podatkov nepremičninske družbe o sklenjenih poslih pri prometu z nepremičninami določa: 11. člen: Za vsak pravni posel geodetska uprava ob vpisu pravnega posla v skupno bazo določi centroid pravnega posla. Centroid določi tako, da prostorsko najbolj opredeljuje pozicijo vseh nepremičnin, ki so predmet pravnega posla. Ideje o Centroidu kot indikatorju in istočasno identifikatorju nepremičnine je bila dokazana v 1973 v Zasnovi prostorskega informacijskega sistema Slovenije in izvedena v KO Dob pri Domžalah (prenos informacij preko lokacij na ravni parcele), Popis prebivalstva 1991 je bil na ravni popisnice (kmetije, hišne številke) tudi diseminran na cetroidih, pripravljenih v GURS-u. SURS in ostali množično uporabljajo centroide iz Evidence Hišnih Številk (EHIŠ) in tudi druge. 14
SAJPI ELON, Centroid, koordinatna opredelitev SAJPI uporablja ELON in z njim Centroid kot osnovni referenčni identifikator zaradi njegovih odličnih lastnosti: Nepremičnost stalnost položaja, geometrija kot pristop; Možnosti decentraliziranega določanja in merjenja; Možnosti vzdrževanja in povezovanja (SAJPI, PIPL); Možnost določanja (C) tudi izven uradnih institucij in tudi izven pravnega posla (GPS in drugi načini). Možnosti tridimenzionalnega identifikatorja za stanovanja in dele stavb v nadstropjih; (X,Y,H) (pragi hiš ipd.) Izmenjava znakov ali variabel vezanih na nepremičnino med administrativnimi registri v državi in mednarodno preko lokacij (PIPL). Univerzalna osnova za analize in statistike in večnamenska uporaba podatkov po priporočilih ECE OZN;(10 temeljnih funkcij). 15
Skupno administrativno jedro povezanih identifikatorjev Unija polna = AUBUCUČ... C SAJPI B Administrativne evidence A- CRP Emšo (še 30 baz) B- (RLIN) Centroid, LT (SKTE) C- Davčni register in baze Č- zemljiški in stavbni kataster A Č D SRDAP E - ZZZS, druge zavarovalnice F - SPIZ upokojenci G nova baza nepremičninskih transakcij (Navodila MOPE) P presek vseh = A B C Č D E F G... P delni = A B 16
REGISTER KOORDINATNO LOCIRANIH NEPREMIČNIN (RKIN), temelji tudi na SKTE (2000) in novi nepremičninski zakonodaji POPISI 1991 Izbran dan, mesec ali trimesečje POPISI 2002 1988 1991 1993 1995 1997 1999 MNZ CRP PRS-AJPES GURS ZK PRS. ZZZS - SPIZ. Druge evid. SRDAP RKLN Statistični register delovno aktivnega prebivalstva Register koordinatno lociranih nepremičnin Kvartalno do 2014 SAJPI(Skupno administrativno jedro Povezanih identifikatorjev) omogoča zbiranje znakov iz vseh javnopravnih in drugih evidenc, na ravni entitete. Unija vseh administrativnih podatkov, na dan 1.5.2004 iz raznih evidenc preko Lokacije (Centr. 17
K-sektor in spremembe po reviziji BDP-ja v 2002 Indikatorji trga nepremičnin so povezani z igralci na trgu, poleg nepremičnin so tu še njihovi lastniki, kupci, najemniki, posredniki in storitveniki, ki so razvrščeni v sektorju K, (Nace ali SKD klasifikacije). Surs je BDP revidiral obračun za leto 2002 in popravi statistične serije za nazaj. Z vključevanjem dejavnosti s sektorja K do tedaj nezajetih vrednosti je BDP cele države za 2002 večji za 8.5 % največje spremembe pa so v sektorju K in to za relativnih 22.9 %. Sedaj K sektor oblikuje že 42 % BDP-ja. Vpliva na gospodarstvo na sploh in je vprašanje, kako ga zaradi lastne storitvene pestrosti tudi podatkovno obvladati? Vzporedno so v Sursu pripravili statistike tudi za večino skupin v zelo pestrem sektorju K, ki so podlage za ta obračun (Zbornik Statistični dnevi november 2004) in spletna stran Surs-a. 18
Ugotovitve in Predlogi 1 Preobilica idej in potreb po podatkih in iz njih izpeljanih indikatorjih lahko vodijo v zamude, kasnejše potrebe po redukciji, kar lahko vse zelo podraži in odloži. Predlagam nekaj izbranih stališč in predlogov: Na grobo je treba oceniti prihodnje potrebe po bivalnih enotah in poslovnih prostorih, glede kakovosti, obsega in lokacije potrebnih novih in uporabe starih površin in strukture, njihovo prihodnjo strukturo, to povezati s transportnimi, okoljskimi in drugimi oskrbnimi možnostmi. Na to je treba nasloniti skromno jedro mednarodno primerljivih indikatorjev. Oceniti predloge za nepremičninske in prostorske kazalnike iz opisanih dokumentov. Temu je treba dodati še elemente strategije razvoja domačega K-sektorja v PPP okolju. Analizirati nepremično premoženje v Sloveniji. Je nakup lastnega doma ali stanovanja tudi že nepremičninski pokojninski steber in ali je realna struktura najmanj 30 % najemnih stanovanj v državi? Nepremičninski davki se bodo vseeno nekoč zgodili (2006-2009). Ravnanja lastnikov se bodo spremenila. Učinke je treba analizirati Reformirane davčna zakonodaja bo določile potrebe po novih indikatorjih, glede na strukturo lastništva in predvsem časovne serije. 19
Ugotovitve in predlogi 2 Potrebna je domača razprava o»razpočitvah«nepremičninskih balonov v tujini (Unija) in posledic na naše tržišče nepremičnin. (Risk management)? Zasebni sektor naj sodeluje z javnim pri določanju vmesnih (tudi numerično izraženih in harmoniziranih) operacionalnih ciljev predlaganih pri podatkovni opremi razvojnih dokumentov. Sredstva za raziskovanja bodo povečana tudi za razvojno delo za potrebe K-sektorja ali njegove skupine in podskupine. Pripraviti je treba program sodelovanje obeh sektorjev (PPP- izvoz storitev) Skupaj je treba določiti jedro(core) nepremičninskih enotnih kazalnikov, urediti klasifikacije in metode ter povezati definicije v skupen - z državnim statističnim programom povezan model podatkov. Ob tem je upoštevati slabo vzdrževanje raznih katastrov in najti rešitve v registrih, ki so naslonjeni na koordinatno opredelitev lokacije nepremičnin in ki so svobodne glede upravnih postopkov in slabih interesov lastnikov za registracije. (RKIN) Okrepiti je treba znanja o uporabni informatiki in geoinformatiki ECDL(European Computer Driving Licence) v sektorju K. Določi se strokovno močna horizontalno usmerjena javna institucija (Smernice EEC pri OZN), ki bi lahko za svoje delo uporabila skandinavski model (tudi Cost Recovery). 20