Vodenje insolvenčnih postopkov in pravno svetovanje, Miha Goriup s.p. Rožna dolina cesta XVII/30, 1000 Ljubljana Lju

Vodenje insolvenčnih postopkov in pravno svetovanje, Miha Goriup s.p. Rožna dolina cesta XVII/30, 1000 Ljubljana E-mail: upravitelj.miha@goriup.si Ljubica Vilić, Dobrava 9, 6310 Izola - Isola Postopek osebnega stečaja opr. št. St 2903/2017 OKROŽNO SODIŠČE V KOPRU Ferrarska 9 6000 Koper V Ljubljani, 29.03.2019 ZADEVA: Predlog za izdajo sklepa o prodaji Premoženje stečajne dolžnice predstavljajo nepremičnine z zemljiškoknjižnimi podatki: ID znak parcela 2628 149/8 (ID 2345700), v lasti stečajne dolžnice do ¼, ID znak parcela 2628 149/16 (ID 6127950), v lasti stečajne dolžnice do ¼, ID znak parcela 2628 149/17 (ID 6127953), v lasti stečajne dolžnice do ¼. Navedeno premoženje je ocenila pooblaščena ocenjevalka vrednosti nepremičnin mag. Breda Zorko, ki ocenjuje, da tržna vrednost solastniškega dela nepremičnin znaša 16.429,00 EUR, likvidacijska vrednost pa 13.471,78 EUR. Glede na okoliščine na trgu nepremičnin kot primerno izklicno ceno ocenjujem tržno vrednost ocenjeno s strani pooblaščene ocenjevalke nepremičnin. Skladno s 1. odstavkom 329. člena ZFPPIPP predlagam prodajo z javno dražbo z zviševanjem izklicne cene in varščino v višini 10% izklicne cene. V zvezi z določili 345. člena ZFPPIPP naslovnemu sodišču posredujem seznam upnikov, ki so v postopku osebnega stečaja na navedenem premoženju uveljavili ločitveno pravico, katera je bila ugotovljena v postopku preizkusa Vrstni red poplačilne pravice 1 2 3 4 Ločitveni upnik REPUBLIKA SLOVENIJA Javno podjetje OKOLJE Piran, d.o.o. Javno podjetje OKOLJE Piran, d.o.o. REPUBLIKA SLOVENIJA 5,6,7,8 OBČINA PIRAN 9 10 11 12 13 Javno podjetje OKOLJE Piran, d.o.o. REPUBLIKA SLOVENIJA REPUBLIKA SLOVENIJA REPUBLIKA SLOVENIJA REPUBLIKA SLOVENIJA Naslov Višina zavarovane terjatve Gregorčičeva ulica 20, 1000 Ljubljana 12.624,64 EUR Portorož, Arze 1B, 6330 Piran - Pirano 959,46 EUR Portorož, Arze 1B, 6330 Piran - Pirano 1.670,14 EUR Gregorčičeva ulica 20, 1000 Ljubljana 30.023,11 EUR Piran, Tartinijev trg 2, 6330 Piran - Pirano 133.694,59 EUR Portorož, Arze 1B, 6330 Piran - Pirano 1.411,96 EUR Gregorčičeva ulica 20, 1000 Ljubljana 12.407,77 EUR Gregorčičeva ulica 20, 1000 Ljubljana 0,00 EUR Gregorčičeva ulica 20, 1000 Ljubljana 0,00 EUR Gregorčičeva ulica 20, 1000 Ljubljana 14.293,49 EUR

Vodenje insolvenčnih postopkov in pravno svetovanje, Miha Goriup s.p. Rožna dolina cesta XVII/30, 1000 Ljubljana E-mail: upravitelj.miha@goriup.si Skladno s 331. členom ZFPPIPP naslovnemu sodišču predlagam, da izda sklep o prodaji premoženja stečajnega dolžnika, s katerim se odloči: Predmet prodaje: ID znak parcela 2628 149/8 (ID 2345700), v lasti stečajne dolžnice do ¼, ID znak parcela 2628 149/16 (ID 6127950), v lasti stečajne dolžnice do ¼, ID znak parcela 2628 149/17 (ID 6127953), v lasti stečajne dolžnice do ¼. Način prodaje: Javna dražba z zviševanjem izklicne cene Izklicna cena: 16.429,00 EUR Znesek varščine: 1.642,90 EUR Po pravnomočnosti sklepa o prodaji bom upravitelj skladno s 334. členom ZFPPIPP naslovnemu sodišču predložil razpis javne dražbe. S spoštovanjem, Upravitelj Miha Goriup Priloge: - Poročilo o oceni tržne vrednosti pravic na nepremičninah z dne 25.03.2019 - ZK izpiski

KORZO d.o.o. ocenjevanje nepremičnin POROČILO OCENI TRŽNE VREDNOSTI PRAVIC NA NEPREMIČNINAH STANOVANJSKA STAVBA S PRIPADAJOČIM ZEMLJIŠČEM Opr. št. St 2903/2017 Podlaga: ocena tržne vrednosti in vrednosti pri prisilni prodaji (likvidacijska vrednost) na dan 25.3.2019 Nepremičnina z ID znakom: 2628 149/8 do deleža 1/4, 2628 149/16 do deleža 1/4, 2628 149/17 do deleža 1/4, ki predstavljajo parcele številka 149/8, 149/16 in 149/17, na katerih stoji stanovanjska stavba številka 1529 vse k.o. Malija (šifra k.o.2628) na naslovu Dobrava 9, 6310 Izola - Isola MAREC 2019 BREDA ZORKO MAG. PRAVA IN MANAGEMENTA NEPREMIČNIN SODNA CENILKA GRADBENE STROKE IN NEPREMIČNIN SPLOŠNO

KORZO ocenjevanje nepremičnin KAZALO VSEBINE 1 UVODNI DEL SKLADNO Z OKVIRJEM MSOV 2017... 4 1.1 SKLADNOST S STANDARDI (IZJAVA)... 4 1.2 IDENTIFIKACIJA NAROČNIKA IN VSEH DRUGIH NAMERAVANIH UPORABNIKOV... 4 1.3 ODSTOPANJA... 4 1.4 OBSEG DELA... 4 1.5 SPLOŠNE ZAHTEVE... 5 1.6 IDENTIFIKACIJA OCENJEVALKE IN IZJAVA... 5 1.7 NAČIN OCENJEVANJA VREDNOSTI... 6 1.8 UPORABLJENE METODE OCENJEVANJA VREDNOSTI... 6 1.9 IZJAVA NAROČNIKA... 6 1.10 OPREDELJEN OBSEG NALOGE KOT PREDMET OCENJEVANJA... 6 1.11 NAVEDBA SKLADNOSTI GLEDE VHODNIH PODATKOV ZA OCENO VREDNOSTI... 6 1.12 OBSEG POSLA... 6 1.13 OMEJITVE UPORABE, RAZŠIRJANJE IN OBJAVE POROČILA... 7 1.14 NAMEN CENILNEGA POROČILA IN NAMEN OCENJEVANJA VREDNOSTI... 7 1.15 DATUMI OCENJEVANJA... 7 1.16 NAMERAVANA UPORABA (VKLJUČNO Z VSEMI OMEJITVAMI UPORABE)... 7 1.17 IZBRANA PODLAGA OCENJEVANJA TRŽNE VREDNOSTI PO MSOV TRŽNA VREDNOST... 7 1.18 LASTNIŠTVO NEPREMIČNINE... 8 1.19 POMEMBNE NEGOTOVOSTI ALI OMEJITVENI POGOJI... 8 1.20 POSEBNE PREDPOSTAVKE (SPREJETE PREDPOSTAVKE)... 8 1.1 PODLAGA VREDNOSTI OCENJEVANJA... 9 1.2 PREMISA VREDNOSTI- PRISILNA PRODAJA... 9 1.3 PODLAGA VREDNOSTI PO MSOV LIKVIDACIJSKA VREDNOST... 9 1.4 VRSTA IN OBSEG DELA... 10 1.5 VALUTA OCENJEVANJA VREDNOSTI... 10 1.6 POVZETEK... 10 2 OBRAZLOŽITEV METOD IN OPRAVLJENEGA DELA... 12 2.1 SPLOŠNO NAČELO... 12 2.2 RAZISKAVE USTREZNE NAMENU VREDNOSTI IN PODLAGI VREDNOSTI... 12 2.3 ANALIZE IN VHODNI PODATKI... 12 2.4 ZAPIS OCENJEVANJA VREDNOSTI... 12 2.5 SKLADNOST Z DRUGIMI STANDARDI... 12 2.6 ANALIZA NAJGOSPODARNEJŠE RABE KOT PREMISA VREDNOSTI... 13 2.7 IZBIRA NAJPRIMERNEJŠEGA NAČINA VREDNOTENJA... 13 2.8 PREGLED PREDMETNE POSESTI IN OKOLJA IN OGLED NEPREMIČNINE... 13 2.9 VREDNOST NEPREMIČNINE GLEDE NA RAZMERE NA NEPREMIČNINSKEM TRGU KOT POVZETEK OCENE VREDNOSTI... 13 3 PREDSTAVITEV GOSPODARSKE RASTI... 14 3.1 GOSPODARSKA RAST V SLOVENIJI... 14 3.2 RAST BDP NA SLOVENSKEM TRGU... 14 3.3 PROMET NEPREMIČNIN NA DOMAČEM TRGU... 14 3.4 CENE NEPREMIČNIN... 15 3.5 ŠTEVILO TRANSAKCIJ Z NEPREMIČNINAMI... 16 3.6 CENE STANOVANJSKIH STAVB... 17 4 IDENTIFIKACIJA NEPREMIČNINE... 18 4.1 ANALIZA OKOLJA... 18 4.2 DEMOGRAFSKI PODATKI ZA OBČINO IZOLA... 18 4.3 MAKROLOKACIJA IN MIKROLOKACIJA NEPREMIČNIN... 19 4.4 ANALIZA ZEMLJIŠČA IN OPIS V PROSTORU... 19 5 ANALIZA NAJGOSPODARNEJŠE RABE... 21 5.1 SPLOŠNO... 21 5.2 ANALIZA ZAKONSKE DOPUSTNOSTI GRADNJE... 21 2

KORZO ocenjevanje nepremičnin 6 PREDMET OCENJEVANJA IN KRATEK POVZETEK... 23 6.1 PREDMET OCENJEVANJA IN KRATEK POVZETEK... 23 6.2 UMESTITEV OBJEKTA V PROSTOR... 23 6.3 KOLEKTIVNA KOMUNALNA OPREMA... 23 6.4 ZASNOVA OBJEKTA... 24 6.5 KONSTRUKCIJA OBJEKTA... 24 6.6 STREHA IN FASADA... 24 6.7 INSTALACIJE... 24 6.8 OKNA IN VRATA... 24 6.9 OPIS STANOVANJSKE STAVBE... 24 6.10 IZMERE STANOVANJSKE STAVBE... 24 6.11 IZMERE IN NAMENSKA RABA ZEMLJIŠČA... 24 6.12 SLIKE OCENJEVANE NEPREMIČNINE... 25 7 NAČIN TRŽNIH PRIMERJAV... 26 7.1 OPREDELITEV NAČINA TRŽNIH PRIMERJAV... 26 7.2 IZBIRA NAČINA ZA OCENJENO VREDNOST NEPREMIČNINE... 26 7.3 NAČIN TRŽNIH PRIMERJAV... 26 7.4 KRITERIJI ZA PRIMERJAVO... 26 7.5 PRILAGODITEV ZARADI ČASA PRODAJE... 27 7.6 LOKACIJA OCENJEVANE NEPREMIČNINE... 27 7.7 STAROST OZIROMA STANJE IZBOLJŠAV... 27 7.8 PRILAGODITEV ZARADI RAZLIKE V VELIKOSTI STANOVANJSKE STAVBE... 27 7.9 PRILAGODITEV GLEDE NA VELIKOST ZEMLJIŠČA... 27 7.10 PRILAGODITEV GLEDE NA KAKOVOST GRADNJE IN FASADO... 27 7.11 MREŽA PRILAGODITEV PO NAČINU TRŽNIH PRIMERJAV ZA STANOVANJSKO STAVBO... 28 8 ZAKLJUČEK... 29 9 VIRI, LITERATURA, ZAKONODAJA IN STANDARDI... 30 3

KORZO ocenjevanje nepremičnin 1 UVODNI DEL SKLADNO Z OKVIRJEM MSOV 2017 1.1 SKLADNOST S STANDARDI (IZJAVA) Spodaj podpisana Breda Zorko, mag. prava in managementa nepremičnin, univ. dipl. pravnica kot SODNA CENILKA vrednosti nepremičnin po svojem najboljšem prepričanju in poznavanju izjavljam in podajam izjavo, da se je ocenjevanje vrednosti izvajalo v skladu z MSOV-ji, se razume, da je bila ocena vrednosti izdelana v skladu z vsemi ustreznimi standardi, ki jih je izdal OMSOV in je bilo cenilno poročilo izdelano skladno z MSOV 2017 in da sem ocenila primernost vseh pomembnih vhodnih podatkov skladno z MSOV 101. OCENJEVALEC VREDNOSTI Kot Sodna cenilka vrednosti nepremičnin nastopam kot posameznica, skupina posameznikov ali podjetje s potrebnim strokovnim znanjem, zmožnostjo in izkušnjami za objektivno, nepristransko in strokovno izvedbo ocenjevanja vrednosti skladno z nazivom in nosilko licence kot P-41/2013, za kar je priložena odločba. NEPRISTRANSKOST Cenilno poročilo izdelam kot ocenjevalka nepristransko s presojo zanesljivosti vhodnih podatkov in predpostavk s preglednostjo in izključitvijo subjektivnih dejavnikov. Presoja, ki je uporabljena pri ocenjevanju vrednosti, je nepristranska, da ne pride do pristranskih analiz, mnenj in sklepov z upoštevanjem Kodeksa etičnih načel za strokovne ocenjevalce vrednosti MSOV-ja kot zgled primernega okvira za strokovno ravnanje. V poročilu je zagotovljeno jasno razumevanje za predvidene uporabnike. 1.2 IDENTIFIKACIJA NAROČNIKA IN VSEH DRUGIH NAMERAVANIH UPORABNIKOV Stečajni postopek zoper stečajno dolžnico z osebnim imenom Ljubica Vilić, Dobrava 9, 6310 Izola - Isola, ki jo zastopa stečajni upravitelj Miha Goriup. 1.3 ODSTOPANJA ZAKONSKO OBVEZNA ODSTOPANJA Odstopanje je okoliščina, v kateri je treba delati po posebnih zakonskih, regulativnih ali drugih oblastvenih zahtevah, ki se razlikujejo od nekaterih zahtev v MSOV-jih. Če so odstopanja obvezna zato, ker mora ocenjevalec vrednosti ravnati v skladu s posebnimi zakonskimi, regulativnimi ali drugimi oblastvenimi zahtevami, ki ustrezajo namenu in pravnemu redu, je tako ocenjevanje vrednosti še vedno v skladu z MSOV-ji. Kadar pride do odstopanj v takšnih okoliščinah, ocenjevalec vrednosti še vedno lahko navede, da je bilo takšno ocenjevanje vrednosti opravljeno v skladu z MSOV-ji. VRSTA VSAKEGA ODSTOPANJA Kot je zahtevano v MSOV 101 in MSOV 103, da je za poročanje treba navesti vrsto vsakega odstopanja (na primer z ugotovitvijo, da je bilo ocenjevanje vrednosti izvedeno v skladu z MSOV-ji in krajevnimi davčnimi predpisi). Če nekatera odstopanja pomembno vplivajo na naravo opravljenih postopkov, vhodnih podatkov in uporabljenih predpostavk ali na sklep ocenjevanja vrednosti, moram kot ocenjevalka vrednosti tudi razkriti te posebne zakonske, regulativne ali druge oblastvene zahteve in pomembne poteze, po katerih se razlikujejo od zahtev MSOV-jev. V tem delu navajam, da v cenilnem poročilu ni nikakršnih odstopanj, niti zakonsko obveznih niti drugih odstopanj od MSOV 2017. 1.4 OBSEG DELA Obseg dela (včasih naveden tudi kot pogoji posla) opisuje temeljne pogoje posla ocenjevanja vrednosti, kot so sredstvo ali sredstva (nepremičnina ali posest), katerih vrednost se ocenjuje, namen ocenjevanja vrednosti in naloge strank, ki so vključene v ocenjevanje vrednosti po MSOV 101. Upoštevan je namen standarda in njegova uporaba pri širokem spektru nalog ocenjevanja vrednosti, in v tem delu nastopam kot SODNA CENILKA vrednosti nepremičnin, kar vključuje ocenjevanja vrednosti, ki jih opravljajo ocenjevalci vrednosti za druge naročnike, ki niso njihovi delodajalci (ocenjevanja vrednosti za tretje stranke). 4

KORZO ocenjevanje nepremičnin 1.5 SPLOŠNE ZAHTEVE Tržna ocena vrednosti in delo, opravljeno pri njeni pripravi, ustreza namenu ocenjevanja vrednosti in kot ocenjevalka zagotavljam, da predvideni prejemnik ocene vrednosti razume, kaj je treba zagotoviti in vse omejitve pri uporabi te ocene, preden je dokončna in sporočena. 1.6 IDENTIFIKACIJA OCENJEVALKE IN IZJAVA Kot SODNA CENILKA gradbene stroke sem pred zaključkom naročila naročniku sporočila obseg dela, kar vključuje med drugim tudi mojo identiteto: BREDA ZORKO SODNO ZAPRISEŽENA CENILKA GRADBENE STROKE IN NEPREMIČNIN SPLOŠNO pri Ministrstvu za pravosodje po izobrazbi univerzitetna diplomirana pravnica, diplomirana upravna organizatorka in magistrica prava in managementa nepremičnin, stanujoča Mali vrh 30, 1293 Šmarje Sap, z dovoljenjem za delo številka P-41/2013 zaprisežena sodna cenilka za gradbeno stroko nepremičnine splošno magistra prava in managementa nepremičnin Evropske pravne fakultete univerzitetna diplomirana pravnica Pravne fakultete diplomirana upravna organizatorka pri Upravne akademije pooblaščena ocenjevalka vrednosti nepremičnin pri Inštitutu za revizijo mediatorka za mediacije v zvezi z nepremičninskim pravom nepremičninska posrednica pri prometu z nepremičninami Skladno s splošnimi standardi MSOV 101 zagotavljam nepristransko in objektivno oceno vrednosti in v zvezi s tem podajam naslednjo Izjavo po MSOV 2017 kot sledi: imam kot ocenjevalka vrednosti pravic na nepremičninah potrebno znanje in izkušnje za izvedbo projekta ocene vrednosti ocenjevane nepremičnine; je ocenjevanje vrednosti izvedeno objektivno in nepristransko, vse kar je ocenjevalka uporabila je razvidno iz poročila in ni dolžna nenaročnikom cenitve razlagati metode in način strokovnega dela; da sem o predmetu ocenjevanja pridobila vse informacije, ki bistveno vplivajo na njegovo oceno vrednosti; so v poročilu prikazani podatki in informacije preverjeni v skladu z možnostmi ter prikazani in uporabljeni v dobri veri ter so točni; so prikazane moje osebne analize, mnenja in sklepi, ki so omejeni samo s predpostavkami in posebnimi predpostavkami, opisanimi v tem poročilu; nimam sedanjih oziroma prihodnjih interesov glede predmeta ocenjevanja v tem poročilu in nimam) navedenih osebnih interesov ter nisem pristranska glede oseb (fizičnih ali pravnih), ki jih ocena vrednosti zadeva in ne pustim vplivanja na odločanje o tržni vrednosti; nisem povezana oseba oziroma z mano povezane osebe naročnika (naročnik je naveden pod postavko naročnik v tem poročilu) v zadnjih treh letih in nisem opravljala storitve ali transakcije, ki bi se nanašale na nepremičninske pravice v zvezi s to nepremičnino, niti s premoženjem v zvezi s to nepremičnino in niti s sredstvi, ki bi bila povezana z nepremičninskimi pravicami ocene vrednosti predmetnega ocenjevane nepremičnine plačilo za mojo storitev v zvezi z ocenitvijo vrednosti ni vezano na vnaprej določeno vrednost predmeta ocenjevanja vrednosti ali doseganje dogovorjenega izida; ocenjevanja vrednosti ali pojava kakršnegakoli poslovnega dogodka, ki bi bil posledica analiz, mnenj in sklepov tega poročila sem osebno pregledala predmet ocenjevanja; da mi pri izdelovanju analiz in ocenjevanju vrednosti nihče ni dajal pomembne strokovne pomoči; so moje analize izdelane, mnenja in sklepi oblikovani ter to poročilo sestavljeno v skladu s pravili ocenjevanja vrednosti, razvrščenimi v Hierarhiji pravil ocenjevanja vrednosti. 5

KORZO ocenjevanje nepremičnin 1.7 NAČIN OCENJEVANJA VREDNOSTI Upoštevan je ustrezen in primeren način ocenjevanja vrednosti. V nadaljevanju so opisani in opredeljeni trije glavni načini, ki se uporabljajo za ocenjevanje vrednosti. Vsi temeljijo na ekonomskih načelih ravnovesja cen, pričakovanih koristi ali substituciji. Glavni načini ocenjevanja vrednosti so: način tržnih primerjav na donosu zasnovan način nabavnovrednostni način. V predmetnem cenilnem poročilu je bil uporabljen način tržnih primerjav. 1.8 UPORABLJENE METODE OCENJEVANJA VREDNOSTI Kot ocenjevalka vrednosti zaupam v natančnost in zanesljivost posamezne metode glede na dejstva, ki sem jo uporabila glede na dejstva in okoliščine posla ocenjevanja vrednosti in uporabim metodo tržnih primerjav. Proučila sem tudi ostale metode načina ocenjevanja vrednosti vendar sem se pri končni oceni opredelila za določitev tržne vrednosti nepremičnine. Skladno z navedenim je izdelan tudi sklep o vrednosti nepremičnine. V primeru tehtanja dveh ali več ocen vrednosti, je to v poročilu tudi točno in natančno opredeljeno. Skladno z navodilom po MSOV 105. 1.9 IZJAVA NAROČNIKA V stečajnem postopku zoper stečajno dolžnico z osebnim imenom Ljubica Vilić, Dobrava 9, 6310 Izola - Isola, ki jo zastopa stečajni upravitelj Miha Goriup, izjavljam, da so vsi posredovani podatki, ki se zadevajo predmetne posesti in vplivajo na vrednost lastninskih pravic, posredovani ocenjevalki Bredi Zorko, točni in verodostojni, tako da ne zavajajo. Ocenjevalka si je nepremičnino v celoti ogledala in pridobila na vpogled vse potrebne podatke. Dne 26.3.2019 Podpis naročnika: 1.10 OPREDELJEN OBSEG NALOGE KOT PREDMET OCEN JEVANJA Nepremičnina z ID znakom: 2628 149/8 do deleža 1/4, 2628 149/16 do deleža 1/4, 2628 149/17 do deleža 1/4, ki predstavljajo parcele številka 149/8, 149/16 in 149/17, na katerih stoji stanovanjska stavba številka 1529 vse k.o. Malija (šifra k.o.2628) 1.11 NAVEDBA SKLADNOSTI GLEDE VHODNIH PODATKOV ZA OCENO VREDNOSTI Navajam, da je ocena vrednosti pripravljena v skladu z MSOV-ji in da sem ocenjevalka vrednosti ocenila primernost vseh pomembnih vhodnih podatkov in ni nikakršnih odstopanj ter da je bilo ocenjevanje vrednosti opravljeno v skladu z MSOV-ji in krajevnimi davčnimi predpisi. 1.12 OBSEG POSLA Skladno z določilom obsega posla, navajam, da je v tem cenilnem poročilu obseg posla določen že na začetku tega posla, kar je razvidno iz medsebojne pogodbe (naročilo) o naročilu predmetnega cenilnega poročila in je naveden v pisni obliki. V primeru medsebojne pogodbene je obseg dela razviden iz navodil za posel, okvirne pogodbe in notranje usmeritve. Pojasnjujem, da ni bilo v tem poročilu nobenih odstopanj in je bilo ocenjevanje vrednosti opravljeno v skladu z MSOV-ji in krajevnimi davčnimi predpisi. 6

KORZO ocenjevanje nepremičnin 1.13 OMEJITVE UPORABE, RAZŠIRJANJE IN OBJAVE POROČILA Omejitve uporabe, razširjanja in objave poročila je uporabljena kadar je potrebna ali zaželena omejitev uporabe ocene vrednosti ali število tistih, ki se nanjo zanašajo, morajo biti predvideni uporabniki in omejitve jasno sporočeni. Informacije, ocene in mnenja, ki jih vsebuje to poročilo, se nanašajo le na zadevno vrednotenje in ne smejo biti uporabljene izven tega konteksta. Ocena vrednosti velja le za v poročilu navedeni namen uporabe in datum vrednotenja. Eventualne pravne obremenitve niso vključene v oceno vrednosti. Poročilo je izdelano za podan namen in predstavlja tajnost in je zaupno za ocenjevalko in uporabnike. Na podlagi MSOV 2017, Kodeksa vedenja in Etike, ki navaja:»ocenjevalka vrednosti mora določiti omejitev glede objavljanja ocenitve vrednosti ali sklepov ocenjevanja vrednosti brez soglasja, tako da ocenjevalka vrednosti lahko ohrani možnost nadzora nad obliko in vsebino, v kateri so javno razkrite njene ocenitve vrednosti,«določam, da je poročilo zaupno za ocenjevalko in uporabnike v takšni meri, da ni dovoljena objava poročila ali dela poročila, vendar pa je dopustno sklicevanje in razkritje poročila in številk za potrebe prisilne prodaje. 1.14 NAMEN CENILNEGA POROČILA IN NAMEN OCENJEVANJA VREDNOSTI Namen ocenjevanja vrednosti, je namen, za katerega se pripravlja ocenjevanja tržne vrednosti, je jasno opredeljen in se ocena vrednosti naj ne uporablja izven konteksta in za namene, za katere ni določena. Za predmetno oceno vrednosti je namen ocenjevanja za ugotovitev tržne in likvidacijske vrednosti ocenjevane nepremičnine. 1.15 DATUMI OCENJEVANJA Skladno z MSOV 2017 so navedeni datumi kot sledi spodaj. Ogled nepremičnine 22.3.2019 Izdelava poročila 26.3.2019 Datum ocene tržne vrednosti 26.3.2019 1.16 NAMERAVANA UPORABA (VKLJUČNO Z VSEMI OMEJITVAMI UPORABE) 1 Nameravana uporaba je za ocenjevanje tržne vrednosti za prisilno prodajo, ki je pogosto zahtevana ob posebni predpostavki, da je prišlo do spremembe v stanju nepremičnine. V skladu z zahtevo po MSOV 103, da je potrebno v obseg dela vključiti vse potrebne posebne predpostavke, ki se običajno pojavljajo pri ocenjevanju vrednosti za zavarovano posojanje in so med drugim najbolj običajne. Če se predvidena dejstva razlikujejo od tistih, ki obstajajo na datum ocenjevanja vrednosti, se imenujejo posebne predpostavke. Posebne predpostavke se pogosto uporabljajo za ponazoritev učinka morebitne spremembe na vrednost sredstva ali nepremičnine. Označene so kot posebne, da se uporabnika ocenjevanja vrednosti posebej opozori na to, da je sklep o oceni vrednosti določen s spremembo v danih okoliščinah ali da je odraz mnenja, ki so ga tržni udeleženci kar na splošno zastopali na datum ocenjevanja vrednosti. Primeri takih predpostavk so med drugim: predpostavka, da je nepremičnina v popolni lasti in s prostim razpolaganjem; predpostavka, da je bila predlagana stavba na datum ocenjevanja vrednosti dejansko dograjena; predpostavka, da je na datum ocenjevanja vrednosti obstajala posebna pogodba, ki dejansko še ni potekla; predpostavka, da je vrednost finančnega instrumenta ocenjena z uporabo krivulje donosa, ki se razlikuje od tiste, ki bi jo uporabil neki tržni udeleženec. 1.17 IZBRANA PODLAGA OCENJEVANJA TRŽNE VREDNOSTI PO MSOV TRŽNA VREDNOST 2 Tržna vrednost je ocenjeni znesek, za katerega naj bi voljan kupec in voljan prodajalec zamenjala sredstvo ali obveznost na datum ocenjevanja vrednosti v poslu med nepovezanima in neodvisnima strankama po ustreznem trženju, pri katerem sta stranki delovali seznanjeno, preudarno in brez prisile. 3 1 Strokovna literatura 2 Opredelitev posameznih pojmov je navedena po MSOV 104 v točki 30.2. 3 (MSOV, 2017: MSOV 104. 7

KORZO ocenjevanje nepremičnin 1.18 LASTNIŠTVO NEPREMIČNINE ID znak: 2628 149/8, 2628 149/16 in 2628 149/17 katastrska občina 2628 MALIJA parcela 149/8, 149/16, 149/17 delež: 1/4 1. EMŠO: 1611963****** osebno ime: Ljubica Vilić; naslov: Dobrava 009, 6310 Izola - Isola Pri podatkih o lastništvu in morebitnih omejitvah se sklicujem na podatke iz zemljiške knjige in tudi prilagam zemljiškoknjižne izpiske, ki se nahajajo v prilogah in so sestavni del tega poročila. 1.19 POMEMBNE NEGOTOVOSTI ALI OMEJITVENI POGOJI Ugotovila sem, da nepremičninske pravice vključujejo omejitev in sicer na podlagi zemljiškoknjižnega izpisa, ki velja na dan izdelave in je priložen temu poročilu. Glede podatkov, ki jih nisem pridobila od naročnika ne odgovarjam. Poročilo sem izdelala v skladu z razpoložljivo dokumentacijo. ID OMEJITVE VRSTA OMEJITVE UPNIK VIŠINA TERJATVE 13156747 vknjižena hipoteka REPUBLIKA SLOVENIJA 18.850,29 EUR 13341937 vknjižena hipoteka OKOLJE Piran, d.o.o. 1.201,23 EUR 13349042 vknjižena hipoteka OKOLJE Piran, d.o.o. 759,76 EUR 14900029 vknjižena hipoteka REPUBLIKA SLOVENIJA 21.481,83 EUR 15014115 vknjižena hipoteka OBČINA PIRAN 7.397,12 EUR 15100762 vknjižena hipoteka OBČINA PIRAN 7.006,54 EUR 15204368 vknjižena hipoteka OBČINA PIRAN 23.872,25 EUR 15266574 vknjižena hipoteka OBČINA PIRAN 26.934,05 EUR 16199886 vknjižena hipoteka OKOLJE Piran, d.o.o. 1.282,26 EUR 16870892 vknjižena hipoteka REPUBLIKA SLOVENIJA 10.566,21 EUR 16951891 vknjižena hipoteka REPUBLIKA SLOVENIJA 52.176,48 EUR 17601193 vknjižena hipoteka REPUBLIKA SLOVENIJA 41.610,27 EUR 18885203 vknjižena hipoteka REPUBLIKA SLOVENIJA 14.037,66 EUR Navedenih hipotek pri oceni vrednosti ocenjevane nepremičnine nismo upoštevali. 1.20 POSEBNE PREDPOSTAVKE (SPREJETE PREDPOSTAVKE) Posebna predpostavka je predpostavka, ki predpostavlja dejstva, ki se razlikujejo od dejanskih dejstev, ki obstajajo na datum ocenjevanja vrednosti. Posebne predpostavke se pogosto uporabljajo za ponazoritev učinka spremenjenih okoliščin na vrednost. 1.20.1 POSEBNE PREDPOSTAVKE V TEM CENILNEM PORO ČILU: Lastništvo ocenjevane nepremičnine je zemljiškoknjižno vknjiženo na stečajno dolžnico v deležu do 1/4. Lastništvo ocenjevane nepremičnine je razvidno tudi iz zemljiškoknjižnega izpisa, ki se nahaja v prilogah in je sestavni del tega cenilnega poročila. Stanovanjska stavba številka 1529 k.o. Malija, je bila zgrajena leta 1900, zato se gradbeno dovoljenje po GZ 4 pripozna. Po dejanskem stanju je bilo ugotovljeno, da se gabariti stanovanjske stavbe niso spreminjali in z ugotovitvijo, da je bil dejansko že pred letom 1967 to stanovanjski objekt. V zemljiški knjigi je vknjižen postopek zaznambe urejanja prostora, ki ga vodi Republika Slovenija Upravna enota Izola, pod opr. št. 356-81/2015, in sicer gre za zavarovano območje: Krajinski park Strunjan. Stanovanjska stavba številka 1529, po podatkih GURS, stoji na parcelah številka 149/16, 149/17, 149/8 (v lasti stečajne dolžnice do deleža 1/4) in na parceli številka 149/4 v lasti fizične osebe z osebnim imenom Smilja Jelenc do celote 1/1, katera ni predmet ocenjevanja, vse k.o. Malija. Dostop do ocenjevane nepremičnine je pravno urejen in stvarno zagotovljen in se dejansko izvaja iz parcele številka 149/11 k.o. Malija, v lasti občine Izola, z zaznambo javnega dobra, preko parcele številka 149/4 k.o. Malija, v fizični lasti osebe, ki je tudi delna lastnica predmetno ocenjevane nepremičnine parcel številka 149/8, 149/16 in 149/17 vse k.o. Malija. 4 Po 118. členu GZ se šteje, da imajo objekti, ki izpolnjujejo pogoje iz 197. in 198. člena ZGO-1 ali pogoje iz 124. člena Zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o graditvi objektov (Uradni list RS, št. 126/07), pridobljeno gradbeno in uporabno dovoljenje po tem zakonu, o čemer se na zahtevo stranke izda odločba. 8

KORZO ocenjevanje nepremičnin 1.1 PODLAGA VREDNOSTI OCENJEVANJA Za skladnost s obveznim standardom MSOV 104 sem sodna cenilka vrednosti nepremičnin izbrala ustrezno podlago vrednosti in sledila vsem veljavnim zahtevam, ki so povezane s to podlago vrednosti in so te zahteve vključene kot del tega standarda (za podlage vrednosti po MSOV-jih) po MSOV 2017. 5 Upoštevala sem podlage vrednosti in temeljne premise, na kateri temelji poročanje vrednosti. Podlaga vrednosti ustreza pogojem in namenu ocenjevanja vrednosti, ker podlaga vrednosti tako vpliva na izbiro ali celo narekuje izbiro metod, vhodnih podatkov in predpostavk ter s tem vpliva tudi na končno mnenje o tržni vrednosti. Podlaga vrednosti ustreza pogojem in namenu ocenjevanja vrednosti, ker podlaga vrednosti tako vpliva na izbiro ali celo narekuje izbiro metod, vhodnih podatkov in predpostavk ter s tem vpliva tudi na končno mnenje o tržni vrednosti. 1.2 PREMISA VREDNOSTI- PRISILNA PRODAJA Izraz prisilna prodaja se pogosto uporablja v okoliščinah, v katerih je prodajalec prisiljen prodati, zato ustrezno obdobje trženja ni mogoče in kupci morda ne morejo opraviti ustreznega skrbnega pregleda. Cena, ki bi jo v takih okoliščinah lahko dosegli, bo odvisna od narave pritiska na prodajalca in razlogov, zakaj ustrezno trženje ni mogoče. Lahko odraža tudi posledice za prodajalca, ki ni uspel prodati v času, ki ga je imel na voljo. Če ne poznamo narave omejitev prodajalca in vzroka zanje, ne moremo realno določiti cene, ki jo je mogoče doseči v prisilni prodaji. Cena, ki jo bo prodajalec sprejel v prisilni prodaji, bo odraz njegovih posebnih okoliščin, in ne okoliščin hipotetičnega voljnega prodajalca v opredelitvi tržne vrednosti. Prisilna prodaja je opis situacije, v kateri se izvede menjava, ne pa neka določena podlaga vrednosti. Izvedba prisilne prodaje običajno odraža najverjetnejšo ceno, ki jo določeno premoženje verjetno lahko doseže po vseh tu navedenih pogojih: Specifikacija odbitkov pri prisilni prodaji a) za sredstvo veljajo tržni pogoji, ki prevladujejo na datum ocenjevanja vrednosti ali v predvidenem časovnem obdobju, v katerem je treba delo zaključiti, Odstotki b) kupec in prodajalec ravnata preudarno in dobro obveščeno, 3 % c) prodajalec je prisiljen prodati, 3 % d) kupec je običajno motiviran, 2 % e) obe stranki delujeta tako, kot menita, da je v njunem največjem interesu, 2 % f) običajna prizadevanja s trženjem niso mogoča zaradi kratkega časa izpostavljenosti, g) plačilo bo izvedeno v gotovini. 2 % Skupaj 18% 5 % 1 % Prodaje na nedejavnem ali padajočem trgu še niso samodejno prisilna prodaja zato, ker bi prodajalec morda lahko upal na boljšo ceno, če bi se pogoji izboljšali. Če prodajalec ni prisiljen prodati do določenega roka, se obravnava kot voljan prodajalec v okviru opredelitve pojma tržna vrednost. Čeprav bi bili potrjeni posli prisilne prodaje na splošno izključeni iz obravnavanja ocenjevanja vrednosti, kadar je podlaga vrednosti zanje tržna vrednost, bo morda zelo težko preveriti in potrditi, da je šlo pri nekem poslu, sklenjenem po običajnih tržnih pogojih, za prisilno prodajo. 1.3 PODLAGA VREDNOSTI PO MSOV LIKVIDACIJSKA VREDNOST Likvidacijska vrednost je znesek, ki bi ga dosegli s prodajo sredstva ali skupine sredstev po kosih. Likvidacijska vrednost naj bi upoštevala stroške za pripravo sredstev v stanje, primerno za prodajo, kakor tudi stroške same odprodaje. Likvidacijska vrednost se lahko določi po dveh različnih premisah vrednosti, ki sta: redni posel z običajnim obdobjem trženja (redna likvidacija- premisa vrednosti) ali prisilni posel s skrajšanim obdobjem trženja (premisa vrednosti- prisilna prodaja). Ocenjevalec vrednosti mora razkriti, katera premisa vrednosti je predpostavljena. V tem primeru gre za premiso vrednosti kot prisilna prodaja. 5 MSOV 104 9

KORZO ocenjevanje nepremičnin 1.4 VRSTA IN OBSEG DELA Z zvezi z oceno vrednosti ugotavljam, da niso v poročilu uporabljene nikakršne omejitve pri raziskavi, poizvedovanju ali analizi za namen ocenjevanja vrednosti. Uporabljene so ustrezne informacije, ki so naročniku in uporabnikom na voljo, in sicer iz tega sledi, da v kolikor so uporabljene posebne predpostavke so navedene v posebni točki tega poročila. Če ustreznih informacij ni na voljo, ker pogoji naloge omejujejo preiskavo, je treba ugotoviti in navesti te omejitve in katere koli potrebne predpostavke ali posebne predpostavke sprejete zaradi teh omejitev. 6 Preučila sem vpliv, ki ga imajo dejavniki glede na uporabo in vrednost nepremičnine glede na veljavno zakonodajo na dan ocene vrednosti in glede na razmere na trgu nepremičnin, predvidene spremembe v soseski in druge okoliščine, ki neposredno in posredno vplivajo na vrednost nepremičnine. Za zagotovitev primerljivosti, ustreznosti in verodostojnosti se v poročilo o ocenjevanju vnesla jasen in natančen opis obsega naloge, njen namen in nameravano uporabo, potrditev uporabljene podlage vrednosti in razkritje vsake predpostavke, posebne predpostavke, pomembne negotovosti ali omejitvenih pogojev, ki neposredno vplivajo na ocenjevanje vrednosti nepremičnine. 1.5 VALUTA OCENJEVANJA VREDNOSTI Skladno s tem, da mora biti določena mora biti valuta, v kateri se ocenjuje vrednost in ki je navedena v poročilu o ocenjevanju vrednosti ali sklepu o oceni vrednosti je evro. 1.6 POVZETEK Glede na strokovno literaturo MSOV 2017 (mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti) in strokovno literaturo za potrebe izobraževanja sodno zapriseženih cenilcev pri Ministrstvu za pravosodje, ostale predpise in priporočila, sem sprejela naslednjo odločitev in za določitev indikacijske vrednosti nepremičnine sem uporabila aritmetično sredino načina tržnih primerjav, ker odraža dejansko stanje na trgu nepremičnin. Zaradi realnejše ocene sem vzela kot dokončno vrednost tržno vrednost in povzela likvidacijsko vrednost. Specifikacija tržne in likvidacijske vrednosti ocenjevane nepremičnine: Nepremičnina z ID znakom Tržna vrednost do celote 1/1 v Tržna vrednost solastniškega deleža 1/4 v Likvidacijska vrednost do celote 1/1 v Likvidacijska vrednost do deleža 1/4 v 2628 149/8 28.325,86 7.081,47 23.227,21 5.806,80 2628 149/16 7.931,24 1.982,81 6.503,62 1.625,90 2628 149/17 29.458,90 7.364,72 24.156,30 6.039,07 Skupaj 65.716,00 16.429,00 53.887,12 13.471,78 TRŽNA VREDNOST Ocena tržne vrednosti za nepremičnino: 2628 149/8, 2628 149/16, 2628 149/17, ki predstavljajo parcele številka 149/8, 149/16 in 149/17, na katerih stoji stanovanjska stavba številka 1529 vse k.o. Malija (šifra k.o.2628) na naslovu Dobrava 9, 6310 Izola Isola, na dan ocene tržne vrednosti 26.3.2019 vse skupaj znaša 65.716,00, iz česar sledi, da tržni delež 1/4 v lasti stečajne dolžnice znaša 16.429,00. 6 Skladno z MSOV 101 10

KORZO ocenjevanje nepremičnin VREDNOST PRI PRISILNI PRODAJI (odbitek v višini 18 %) Ocena likvidacijske vrednosti za nepremičnino: 2628 149/8, 2628 149/16, 2628 149/17, ki predstavljajo parcele številka 149/8, 149/16 in 149/17, na katerih stoji stanovanjska stavba številka 1529 vse k.o. Malija (šifra k.o.2628) na naslovu Dobrava 9, 6310 Izola Isola, na dan ocene likvidacijske vrednosti 26.3.2019 vse skupaj znaša 53.887,12 ; iz česar sledi, da likvidacijski delež 1/4 v lasti stečajne dolžnice znaša 13.471,78. Spodaj podpisana BREDA ZORKO, SODNO ZAPRISEENA CENILKA GRADBENE STROKE IN NEPREMIČNIN SPLOŠNO pri Ministrstvu za pravosodje, po izobrazbi univerzitetna diplomirana pravnica, diplomirana upravna organizatorka in magistrica prava in managementa nepremičnin, stanujoča Mali vrh 30, 1293 Šmarje Sap; 11

KORZO ocenjevanje nepremičnin 2 OBRAZLOŽITEV METOD IN OPRAVLJENEGA DELA 2.1 SPLOŠNO NAČELO Cenitev je izvedena v skladu z vsemi načeli določenimi v MSOV-jih 2017, ki so primerna namenu ocenjevanja, ter po določilih in pogojih, navedenih v obsegu dela. 2.2 RAZISKAVE USTREZNE NAMENU VREDNOSTI IN PODLAGI VREDNOSTI Raziskave opravljene med izvajanjem naloge ocenjevanja vrednosti so ustrezne namenu ocenjevanja vrednosti in podlagi vrednosti. Uporabljene so naslednje analize, skladno z zabeleženim obsegom dela: Ogled na kraju samem, ki je že naveden in obrazložen pod poglavjem Postopek dela Podatki geodetske uprave RS, Objava na internetni strani na straneh SLONEP-a Podatki Poročila o povprečnih cenah na slovenskem trgu nepremičnin, 2018 Povzetek podatkov spletne strani slo.nep in nepremičnine.net in Trgoskopa Podatki Trgoskopa kot osnovni evidenci pri povzemanju podatkov Podatki o sklenjenih poslih po javno objavljenih vpogledih Evidence trga nepremičnin GURS kot primerjalni podatki s nepremičnine.net Podatki geodetske uprave za nepremičnino in podatki zemljiške knjige kot javno objavljeni podatki ter urbanizem Piso, GIS ali urb.info 2.3 ANALIZE IN VHODNI PODATKI Pri analizah in vhodnih podatkih niso uporabljene nepreverjene analize. Uporabljene so samo informacije, ki so preverjene in verodostojne ter se je na njih mogoče zanesti. Skladno s preverjanjem verodostojnosti in zanesljivosti informacij so upoštevane okoliščine kot sledi: Namen ocenjevanja vrednosti, pomembnost informacij za sklepne ugotovitve ocenjevanja vrednosti, strokovnost in izkušnje vira informacij v zvezi z obravnavano zadevo in ali je vir informacij neodvisen od pregledovanega sredstva ali prejemnika ocene vrednosti Skladno z namenom ocenjevanja vrednosti, podlage vrednosti, obsega in omejitev raziskav ter vsi viri informacij, na katere se ocenjevalka zanašam, so del obsega ocenjevanja vrednosti, ki sem ga sporočila vsem strankam. Skladno z navedenim navajam, da nisem uporabila neustreznih informacij. 2.4 ZAPIS OCENJEVANJA VREDNOSTI V postopku ocenjevanja sem opravila po dokončanju dela zapis opravljenega dela in podlago za delo, ki je pripeljala do sklepov, s hrambo primerno dolgo glede na ustrezne zakonske, pravne ali regulativne zahteve. Ob upoštevanju vseh takih zahtev zapis vsebuje ključne vhodne podatke, vse izračune, raziskave in analize, ki so pomembne za sklepno ugotovitev, ter tudi kopijo vsakega osnutka ali končnega poročila, in je kot tak predložen naročniku. 7 2.5 SKLADNOST Z DRUGIMI STANDARDI Kot je navedeno v Okviru MSOV-jev 2017, sem ravnala po zakonskih, pravnih, regulativnih in drugih oblastvenih zahtevah, ki se ne razlikujejo od nekaterih zahtev v MSOV-jih. Taka ocena vrednosti je v celoti opravljena v skladu z MSOV-ji. Glede drugih sklopov zahtev kot so na primer zahteve, ki jih napišejo strokovne organizacije ocenjevanja vrednosti in drugi strokovni organi, ali zahteve, napisane v notranjih usmeritvah in postopkih podjetij, niso v nasprotju z MSOV-ji, pač pa mi nalagajo kot ocenjevalki dodatne zahteve, so izpolnjene, ker se ne upoštevajo kot odstopanja od MSOV. 7 Cenitev je v končni verziji s štampiljko in podpisom v najmanj dveh izvodih izročena naročniku. 12

KORZO ocenjevanje nepremičnin 2.6 ANALIZA NAJGOSPODARNEJŠE RABE KOT PREMISA VREDNOSTI Analiza najgospodarnejše rabe je v MSOV 2017 opredeljena kot najverjetnejša uporaba premoženja, ki je fizično možna, primerno upravičena, zakonsko dopustna ter finančno izvedljiva in katere rezultati izkazujejo najvišjo vrednost premoženja, katerega se ocenjuje. 2.7 IZBIRA NAJPRIMERNEJŠEGA NAČINA VREDNOTENJA Načini uporabe ocenjevanja vrednosti obravnavajo običajne namene, za katere so zahtevana ocenjevanja vrednosti. Vsak način uporabe vsebuje zahteve del z navodilom. Zahteve vsebujejo vse dodatke k zahtevam ali spremembe zahtev, opredeljenih v splošnih standardih in ponazoritve, kako se uporabljajo načela iz splošnih standardov. Da bi predmet ocenjevanja vrednosti lahko primerjali s ceno drugih pravic na nepremičninah, ki so bile v zadnjem času izmenjane ali so morda trenutno na razpolago na trgu, je običajno treba uporabiti primerno enoto primerjave. Enote primerjave, ki se običajno uporabljajo, so med drugim analize prodajnih cen z izračunavanjem cene na kvadratni meter objekta. Druge enote, ki se uporabljajo za primerjavo cen, kadar so fizične lastnosti dovolj enovite, so med drugimi cena na sobo ali cena na enoto proizvoda kot donosi pridelkov ali mesečna najemnina. Za vsako nepremičnino sem izbrala enoto primerjave, ki je analizi dosledno izbrana in uporabljena tako za premoženje, katerega vrednost se ocenjuje, kot za primerljivo premoženje. Upoštevala sem razlike med: pravico, za katero sem dobila podatke o ceni in pravico, katere vrednost ocenjujem različne lokacije in lego nepremičnine, kakovostjo zemljišč ali starostjo in značilnostmi objektov, dovoljeno rabo ali namembnostjo (v skladu s prostorsko zakonodajo) za vsako nepremičnino, okoliščinami, v katerih je bila cena določena in zahtevano podlago vrednosti, datumom začetka veljavnosti dobljenega podatka o ceni in zahtevanim datumom. 2.8 PREGLED PREDMETNE POSESTI IN OKOLJA IN OGLED NEPREMIČNINE Opravila sem ogled predmetne nepremičninske posesti dne 22.3.2019, pri pregledu sem predmetno nepremičninsko posest fotografirala. Osnovne podatke o predmetni posesti sem pridobila od naročnika. Ogledala sem si tudi okolje predmetne posesti. Zbrala sem osnovne podatke o demografskih in ekonomskih procesih ter splošne podatke o cenah nepremičnin. Ob ogledu predmetne posesti sem si ogledala vse primerljive posesti, ki so v poročilu uporabljene pri načinu tržnih primerjav. 2.9 VREDNOST NEPREMIČNINE GLEDE NA RAZMERE NA NEPREMIČNINSKEM TRGU KOT POVZETEK OCENE VREDNOSTI Preučila sem vpliv, ki ga imajo dejavniki glede na uporabo in vrednost nepremičnin glede na veljavno zakonodajo na dan ocene vrednosti in glede na razmere na trgu nepremičnin, predvidene spremembe v soseski in druge okoliščine, ki neposredno in posredno vplivajo na vrednost nepremičnine. Za zagotovitev primerljivosti, ustreznosti in verodostojnosti se v poročilo o ocenjevanju vnesla jasen in natančen opis obsega naloge, njen namen in nameravano uporabo, potrditev uporabljene podlage vrednosti in razkritje vsake predpostavke, posebne predpostavke, pomembne negotovosti ali omejitvenih pogojev, ki neposredno vplivajo na ocenjevanje vrednosti nepremičnine. Kako podrobno je izdelano poročilo o ocenjevanju vrednosti, je odvisno od namena ocenjevanja vrednosti, obsežnosti in zahtevnosti sredstva, katerega vrednost se ocenjuje, in zahtev uporabnikov skladno z naročilom. 13

KORZO ocenjevanje nepremičnin 3 PREDSTAVITEV GOSPODARSKE RASTI 3.1 GOSPODARSKA RAST V SLOVENIJI Gospodarska rast v Sloveniji za leto 2018 je bila 4,4-odstotna, relativno visoka ostaja tudi leta 2019 (3,7 %) za leto 2020 pa se naj bil zvišal 3,4 odstotka rast BDP-ja. K umiritvi pospešene gospodarske rasti bo prispeva predvsem nižja rast izvoza, ki je visoka, vendar bo ob umirjanju rasti tujega povpraševanja nekoliko nižja kot leta 2017. Investicijska aktivnost ostaja visoka; stopnje rasti bodo le nekoliko nižje od leta 2017. Nadalje se povečuje zasebna in državna potrošnja. V prihodnjih letih se bo umirjanje gospodarske rasti nadaljevalo, kar bo poleg postopno nižje rasti tujega povpraševanja v vse večji meri posledica demografskih dejavnikov, ki omejuje število delovno aktivnih. PREGLEDNICA: NAPOVED GOSPODARSKE RASTI V REPUBLIKI SLOVENIJI 8 Makroekonomski podatki za Republiko Slovenijo v % Doseženo Doseženo Doseženo Doseženo Doseženo Napoved 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Realna rast BDP 3,1 2,3 3,1 4,4 3,9 3,7 Inflacija 0,4-0,8-0,1 1,5 1,6 2,1 Brezposelnost (registrirana) 13,1 12,3 11,2 9,5 8,7 8,4 Realna rast izvoza 5,7 5,6 6,4 8,8 7,5 6,1 Realna rast uvoza 4,2 4,6 6,6 8,9 7,7 6,3 Investicije v osnovna sredstva 1,4 1,0-3,6 9,0 8,0 7,0 Zasebna rast potrošnje 2,0 0,5 4,2 3,3 3,0 2,3 Državna rast potrošnje -1,2 2,5 2,5 1,1 0,9 0,9 3.2 RAST BDP NA SLOVENSKEM TRGU Domača potrošnja se je konec leta 2018 glede na leto 2017, povečala za 3,5 %. Končna potrošnja se je povečala za 0,7 %, bruto investicije za 13,4 %. Na visoko rast bruto investicij so pozitivno vplivale tako bruto investicije v osnovna sredstva kot tudi spremembe zalog, ki so tokrat k rasti BDP prispevale 0,5 odstotne točke. Najpomembnejši komponenti domače potrošnje, sta končna potrošnja gospodinjstev in bruto investicije v osnovna sredstva. Bruto investicije v osnovna sredstva, so se leta 2018, glede na leto 2017, povečale za 12,0 %. K rasti bruto investicij v osnovna sredstva so pozitivno prispevale investicije v zgradbe in objekte (ki so se povečale za 19,6 %) in investicije v stroje in opremo (ki so se povečale za 6,7 %). Med investicijami v zgradbe in objekte so se tudi v tem četrtletju izraziteje povečale investicije v nestanovanjske zgradbe; investicije v te zgradbe naraščajo že od začetka leta 2017. Med investicijami v stroje in opremo so se izraziteje povečale investicije v transportno opremo, in sicer za 10,2 %; investicije v drugo opremo in stroje so se povečale za 5,4 %. Vrednost izvoza in tudi vrednost uvoza sta v tretjem četrtletju 2018 naraščali nekoliko počasneje kot v zadnjih dveh letih. Izvoz se je okrepil za 5,7 % (izvoz blaga se je povečal za 4,3 %, izvoz storitev pa za 11,0 %). Uvoz se je povečal za 4,3 % (uvoz blaga se je povečal za 5,0 %, uvoz storitev pa za 0,9 %). Kljub nižji rasti izvoza in uvoza je zunanje povpraševanje ugodno vplivalo na gospodarsko rast. Zunanjetrgovinski presežek je h gospodarski rasti prispeval 1,7 odstotne točke. Zaposlenost je višja za 2,8 %. Skupna zaposlenost se je v letu 2018 povečala 2,8%. 3.3 PROMET NEPREMIČNIN N A DOMAČEM TRGU V prvem polletju 2018 se je nadaljevala faza rasti slovenskega nepremičninskega trga, ki se je pričela z obratom cen stanovanjskih nepremičnin leta 2015. Število in vrednost sklenjenih kupoprodajnih poslov z nepremičninami sta bila v primerjavi z rekordnimi številkami, ki so bile dosežene v prvi polovici leta 2017, sicer nekoliko manjša, a še vedno ostajata na visoki ravni. Rahel upad trgovanja z nepremičninami v zadnjem letu je posledica zmanjševanja števila transakcij s stanovanjskimi nepremičninami, to pa je predvsem posledica pomanjkanja ponudbe novih stanovanj in rasti cen. 8 Vir: UMAR, Jesenska napoved gospodarskih gibanj 2018.. 14

KORZO ocenjevanje nepremičnin 3.4 CENE NEPREMIČNIN Cene stanovanjskih nepremičnin so bile v prvi polovici leta 2018, v povprečju sicer še pod rekordnimi cenami iz leta 2008, so se jim pa po pospešeni rasti v zadnjem letu, že zelo približale. Pri tem so cene hiš s pripadajočim zemljiščem, ki so od obrata cen rastle nekoliko počasneje od cen stanovanj v večstanovanjskih stavbah, kazale močnejši trend nadaljnje rasti kot cene stanovanj. Po pričakovanjih cene stanovanjskih nepremičnin rastejo najhitreje v Ljubljani in okolici ter na Obali, kjer je povpraševanje največje. V Ljubljani je povprečna cena rabljenega stanovanja v prvi polovici leta že dosegla rekordno vrednost, na Obali, kjer so cene stanovanj v času krize najbolj padle, pa za rekordno vrednostjo še zaostaja. Slika: Analitična območja V Ljubljani imajo investitorji novogradnje prodane oziroma rezervirane, še predno so dokončane. Vse višje cene stanovanj v gradnji spodbujajo rast cen rabljenih stanovanj. Obseg trgovanja s poslovnimi nepremičninami je začel v zadnjem letu več ali manj stagnirati. Največ trgovanja je bilo s pisarniškimi prostori, saj so kupoprodaje rabljenih pisarniških prostorov predstavljale dve tretjini tržnih prodaj vseh poslovnih nepremičnin. Večje ponudbe novih poslovnih prostorov za trg v prvem polletju 2018 zaenkrat ni bilo, je pa v Ljubljani, zaznati več gradenj in razširitev lastnih poslovnih prostorov. Za razliko od stanovanjskih nepremičnin, so cene poslovnih nepremičnin v zadnjih treh letih stagnirale in tudi v prvi polovici leta 2018, še niso kazale trenda rasti. Trgovanje z zemljišči za gradnjo stavb je v prvi polovici leta 2018 kazalo znake umirjanja, cene pa nadaljnji trend rasti. Velika večina prodaj zazidljivih zemljišč je bila realizirana na račun povpraševanja po zemljiščih za gradnjo družinskih hiš v lastni režiji. To povpraševanje je bilo največje v Ljubljani in njeni okolici, kjer je bila prodana več kot petina zemljišč. Nakupov zemljišč za gradnjo večjih stanovanjskih ali poslovnih kompleksov je bilo malo. Kateri so bili realizirani v glavnem na območju Ljubljane in bližnje okolice, medtem ko na ostalih območjih države večjega povpraševanja ni bilo. Ugodne gospodarske razmere, podkrepljene s splošno rastjo slovenskega nepremičninskega trga, so v zadnjih treh letih vplivale tudi na nekoliko povečan obseg trgovanja in rahlo tendenco rasti cen kmetijskih in gozdnih zemljišč. V letu 2018 se v Sloveniji nadaljuje trend rasti števila sklenjenih poslov in prometa z nepremičninami. Rekordno število kupoprodaj stanovanjskih nepremičnin v prvi polovici leta 2018 potrjuje, da se slovenski nepremičninski trg ponovno nahaja v fazi rasti. Gonilo povpraševanja po nepremičninah so še naprej ugodne gospodarske okoliščine in predvsem nizke obrestne mere. Povpraševanje po stanovanjskih nepremičninah v teh okoliščinah narašča tako zaradi bivalnih kakor zaradi naložbenih razlogov. 15

KORZO ocenjevanje nepremičnin 3.5 ŠTEVILO TRANSAKCIJ Z NEPREMIČNINAMI V Sloveniji se je število transakcij za vse vrste stanovanjskih in poslovnih nepremičnin v prvi polovici leta 2018 v primerjavi s prvo polovico leta 2015 precej povečalo. Preglednica: Število evidentiranih transakcij za stanovanjske in poslovne nepremičnine, Slovenija, 1. polletje 2015 1. polletje 2018 Nepremičnine 2015_I 2015_II 2016_I 2016_II 2017_I 2017_II 2018_I Stanovanja 4.647 5.094 5.515 5.455 6.017 5.412 5.427 Hiše 2.228 2.370 2.614 2.839 3.161 3.055 3.058 Garaže 1.841 2.634 2.506 2.365 2.872 2.669 2.134 Poslovne nepremičnine 856 1.453 1.034 1.270 1.322 1.331 1.332 Opombe: - kot stanovanja so šteta stanovanja v večstanovanjskih stavbah, - kot hiše so štete samostojne in vrstne hiše ter dvojčki, s pripadajočim zemljiščem, - kot garaže so štete samostojne in vrstne garaže in parkirna mesta v skupnih garažah ali garažnih hišah, - kot poslovne nepremičnine so šteti pisarniški prostori, trgovski, storitveni in gostinski lokali ter turistične nepremičnine. Najbolj se je v tem obdobju povečalo število evidentiranih prodaj poslovnih nepremičnin (za več kot polovico), sledile so stanovanjske hiše s pripadajočim zemljiščem (za blizu 40 odstotkov), nato pa stanovanja v večstanovanjskih stavbah in garaže (za nekoliko več kot 15 odstotkov). Veliko povečanje števila transakcij za poslovne nepremičnine je predvsem posledica skoka prodaj v drugi polovici leta 2015, ko je po obratu cen stanovanjskih nepremičnin in ugodnih gospodarskih kazalnikih resnično ponovno oživel tudi trg pisarniških prostorov, lokalov in turističnih nepremičnin. Slika: Število evidentiranih transakcij za stanovanjske in poslovne nepremičnine, Slovenija, 1. polletje 2015 1. polletje 2018 Najmočnejši trend rasti števila transakcij s stanovanji in predvsem hišami je bil prisoten do prvega polletja 2017, ko smo za obe vrsti nepremičnin evidentirali rekordno polletno število transakcij. Število kupoprodaj stanovanj se je v primerjavi s prvo polovico leta 2015 povečalo za okoli 30 odstotkov, hiš pa celo za več kot 40 odstotkov. V drugem polletju 2017 se je število realiziranih transakcij za stanovanja in hiše zmanjšalo za 10 oziroma 3 odstotke, v prvi polovici leta 2018 pa je stagniral. Preglednica: Število evidentiranih transakcij stanovanjskih nepremičnin na primarnem in sekundarnem trgu, Slovenija, 1. polletje 2015 1. polletje 2018 2015_I 2015_II 2016_I 2016_II 2017_I 2017_II 2018_I Stanovanja 4.647 5.094 5.515 5.455 6.071 5.412 5.427 Primarni trg 508 593 540 450 504 413 190 Sekundarni trg 4.139 4.501 4.975 5.005 5.567 4.999 5.237 Hiše 2.228 2.370 2.614 2.839 3.161 3.055 3.058 Primarni trg 35 46 21 25 16 31 19 Sekundarni trg 2.193 2.324 2.593 2.814 3.145 3.024 3.039 Opombe: - kot transakcije na primarnem trgu štejejo kupoprodaje prvič vseljivih nepremičnin, - kot transakcije na sekundarnem trgu štejejo prodaje rabljenih nepremičnin. 16

KORZO ocenjevanje nepremičnin 3.6 CENE STANOVANJSKIH STAVB Raven cen hiš s pripadajočim zemljiščem je, zaradi stalnega povpraševanja po nepremičninah za počitniške in turistične namene ter majhne ponudbe, tradicionalno najvišja na obali, kjer so bile cene hiš tudi v prvi polovici leta 2018 so bile v povprečju najvišje in so v povprečju presegle 300 tisoč evrov. Povprečna starost prodane hiše je bila 37 let, površina hiše okoli 150 kvadratnih metrov, pripadajočega zemljišča pa nekaj manj kot 400 kvadratnih metrov. Po ravni cen je sledila Ljubljana s povprečno ceno rabljene hiše s pripadajočim zemljiščem okoli 275 tisoč evrov, povprečno starostjo 49 let, velikostjo skoraj 190 kvadratnih metrov in zemljiščem 420 kvadratnih metrov. V Ljubljani je bilo sicer povpraševanje po stanovanjskih nepremičninah daleč največje nasploh. Na račun tega je bilo veliko tudi povpraševanje po hišah v okolici Ljubljane, kjer je raven cen precej nižja. V prvi polovici leta 2018 so bile cene hiš v okolici okoli tretjino nižje kot v Ljubljani, pri čemer pa so se razlikovale tudi lastnosti prodanih hiš. Prodane hiše na območju Okolice Ljubljane so bile v povprečju stare 31 let, velike so bile okoli 185 kvadratnih metrov, pripadajoče zemljišče pa je bilo veliko 690 kvadratnih metrov. Raven cen hiš v Mariboru in Celju je bila kot običajno približno enaka, s tem da so prodane hiše v Mariboru v povprečju nekoliko večje, pripadajoča zemljišča pa nekoliko manjša. Raven cen hiš v Mariboru in Celju je bistveno nižja kot v glavnem mestu, razlika pa se v zadnjih letih še povečuje. V prvi polovici leta 2018 so bile cene prodanih hiš v povprečju za več kot polovico nižje od ljubljanskih. Tako kot cene stanovanj so v zadnjih treh letih na vseh obravnavanih analitičnih območjih zrasle tudi cene stanovanjskih hiš. Trend rasti cen je bil najmočnejši v Ljubljani in na obali, ki jima je sledila okolica Ljubljane. V Mariboru in Celju je bil trend rasti cen, z opaznimi sezonskimi nihanji (višje cene spomladi in poleti, nižje jeseni in pozimi), zaenkrat še razmeroma šibak. Graf: Gibanje povprečnih cen rabljenih hiš, izbrana tržna analitična območja, 1. polletje 2015 1. polletje 2018 Cene hiš na vseh obravnavanih območjih so v prvi polovici leta 2018 kazale trend rasti tudi za naprej. Trend nadaljnje rasti cen je bil najmočnejši v Celju in Mariboru, kjer so cene hiš v primerjavi z Ljubljano in okolico začele naraščati kasneje. Razmeroma močan trend nadaljnje rasti cen je bil tudi v Ljubljani, medtem ko je bilo na območju Okolice Ljubljane zaznati prve znake umirjanja rasti cen. Za prikaz gibanja cen hiš podajamo povprečne cene hiš s pripadajočim zemljiščem. Cen na kvadratni meter površine hiše ne podajamo, ker bi bile lahko zaradi velike raznovrstnosti glede na velikost prodanih hiš in pripadajočih zemljišč zavajajoče. Preglednica: Cene hiš s pripadajočim zemljiščem, Slovenija, 1. polletje 2015 1. polletje 2018 KAZALNIK 2015_I 2015_II 2016_I 2016_II 2017_I 2017_II 2018_I Velikost vzorca 997 1135 1308 1388 1513 1487 1443 Povprečna cena ( ) 106.000 109.000 114.000 112.000 118.000 114.000 128.000 Leto zgraditve (mediana) 1973 1972 1972 1974 1972 1973 1974 Površina hiše (m2) 151 154 156 155 162 157 163 Površina zemljišča (m2) 880 910 910 910 890 920 880 Opombe: Upoštevane so rabljene hiše (samostojne in vrstne hiše ter dvojčki) s pripadajočim zemljiščem, prodane na prostem trgu in prostovoljnih javnih dražbah. Povprečne cene hiš so zaokrožene na 1000 evrov. 17

KORZO ocenjevanje nepremičnin 4 IDENTIFIKACIJA NEPREMIČNINE 4.1 ANALIZA OKOLJA Občina Izola/Isola je del obalno-kraške statistične regije. Meri 29 km2. Po površini se med slovenskimi občinami uvršča na 183. mesto. Občina leži v jugozahodnem delu Slovenije. Ima obliko trikotnika in se z eno stranico naslanja na morje. Turizem, ribištvo, predelava vina in olja so glavne dejavnosti te občine. 4.2 DEMOGRAFSKI PODATKI ZA OBČINO IZOLA KAZALNIKI 9 OBČINA SLOVENIJA Gostota prebivalstva (preb/km2) 552,9 102 Skupni prirast (na 1.000 prebivalcev) 2,1 0,9 Povprečna starost prebivalcev (leta) 44,2 42,4 Stopnja registrirane brezposelnosti (%) 12,6 13,1 Povprečna starost osebnih avtomobilov (leta) 9,4 9,4 PODATKI OBČINA SLOVENIJA Površina km2 29 20.273 Število prebivalcev 15.813 2.061.623 Število zaposlenih oseb 4.358 703.040 Povprečna mesečna neto plača na zaposleno osebo (EUR) 973,11 93.571.789 Sredi leta 2014 je imela občina približno 15.800 prebivalcev (približno 7.800 moških in 8.000 žensk). Po številu prebivalcev se je med slovenskimi občinami uvrstila na 31. mesto. Na kvadratnem kilometru površine občine je živelo povprečno 553 prebivalcev; torej je bila gostota naseljenosti tu večja kot v celotni državi (102 prebivalca na km2). Med osebami v starosti 15 do 64 let (tj. med delovno sposobnim prebivalstvom) je bilo približno 57 % zaposlenih ali samozaposlenih oseb (tj. delovno aktivnih ), kar je enako slovenskemu povprečju. Med aktivnim prebivalstvom občine je bilo v povprečju 12,6 % registriranih brezposelnih oseb, to je manj od povprečja v državi (13,1 %). Med brezposelnimi je bilo tu kot v večini slovenskih občin več žensk kot moških. Povprečna mesečna plača na osebo, zaposleno pri pravnih osebah, je bila v tej občini v bruto znesku za približno 3 % nižja od letnega povprečja mesečnih plač v Sloveniji, v neto znesku pa prav tako za približno 3 %. V obravnavanem letu je bilo v občini 530 stanovanj na 1.000 prebivalcev. Približno 53 % stanovanj je imelo najmanj tri sobe (tj. tri ali več). Povprečna velikost stanovanja je bila 65 m2. 9 Vir:SURS 18

KORZO ocenjevanje nepremičnin 4.3 MAKROLOKACIJA IN MIKROLOKACIJA NEPREMIČNIN Ocenjevana nepremičnina se nahaja na naslovu Dobrava 9, oddaljena približno 4,2 kilometre od centra Izole, kjer se nahajajo uslužnostne in upravne dejavnosti. Najbližji avtocestni priključek je oddaljen približno 1,2 kilometra. 4.3.1 PRIKAZ MAKROLOKAIJE IN MIKROLOKACIJE OCENJEVANE NEPREMIČNINE NAJBLIŽJE NASLOVU: DOBRAVA 9, 6310 IZOLA Makrolokacija Mikrolokacija 4.4 ANALIZA ZEMLJIŠČA IN OPIS V PROSTORU 4.4.1 PODROBNI PODATKI O O CENJEVANI NEPREMIČNI NI, PARCELA ŠTEVILKA 149/8, 149/16 IN 149/17 K.O. MALIJA (ŠIFRA K.O. 2628) 10 ID ZNAK NEPREMIČNINE POVRŠINA PARCELE V M2 NAMENSKA RABA ZEMLJIŠČA 2628 149/8 25,00 m2 2628 149/16 7,00 m2 2628 149/17 26,00 m2 Skupaj: 58,00 m2 Stavbno zemljišče 10 Vir: GURS 19

KORZO ocenjevanje nepremičnin 4.4.2 PODROBNI PODATKI O O CENJEVANI NEPREMIČNI NI, STAVBA ŠTEVILKA 1529 K.O. MALIJA (ŠIFRA K.O. 2628) Naslov stavbe: Površina stavbe: Dejanska raba: Parcele: 11 Število etaž: 2 Slikovni prikaz ocenjevane nepremičnine: Višina stavbe: 6,9 Število stanovanj: 1 Število poslovnih prostorov Tip stavbe Dobrava 9, Izola Isola 85,7 m2 Leto izgradnje 1900 Leto obnove strehe - Leto obnove fasade - Material nosilne konstrukcije: Vrsta ogrevanja: Vodovod Elektrika Kanalizacija Stanovanjska stavba 2628 149/16, 149/17, 149/4, 149/8 0 1 samostoječa 3 kamen 3 drugo ogrevanje Da Da Ne 11 Parcela številka 149/4 k.o. Malija na kateri po podatkih GURS stoji stavba številka 1529, ni predmet ocene, ker je v lasti fizične osebe z osebnim imenom Smilja Jelenc do celote 1/1. 20

KORZO ocenjevanje nepremičnin 5 ANALIZA NAJGOSPODARNEJŠE RABE 5.1 SPLOŠNO PREMISA VREDNOSTI NAJGOSPODARNEJŠA UPORABA Z vidika udeleženca je najgospodarnejša uporaba tista, ki bi za neko sredstvo ustvarila največjo vrednost. Čeprav se ta pojem najpogosteje uporablja za nefinančna sredstva, ker finančna sredstva nimajo drugih možnih vrst uporabe, se lahko pojavijo okoliščine, v katerih je treba upoštevati najgospodarnejšo uporabo finančnih sredstev. Najgospodarnejša uporaba mora biti fizično mogoča (kjer je to ustrezno), finančno izvedljiva, zakonsko dovoljena in ima za posledico največjo vrednost. MEDNARODNI STANDARDI OCENJEVANJA VREDNOSTI Če se razlikuje od sedanje uporabe, bi stroški za pretvorbo sredstva za njegovo najgospodarnejšo uporabo vplivali na vrednost. Najgospodarnejša uporaba sredstva je lahko njegova sedanja ali obstoječa uporaba, če se optimalno uporablja. Toda najgospodarnejša uporaba se lahko razlikuje od sedanje uporabe ali pa celo lahko pomeni redno likvidacijo. Najgospodarnejša uporaba sredstva, ki je ocenjeno samo zase, je lahko drugačna od najgospodarnejše uporabe sredstva, ki je del skupine sredstev, kadar je treba upoštevati njegov prispevek k celotni vrednosti skupine. V določitev najgospodarnejše uporabe je vključeno upoštevanje naslednjih premislekov: pri ugotavljanju, ali je neka uporaba fizično mogoča, je treba upoštevati, kaj bi se udeležencem zdelo razumno; pri razmišljanju, ali je neka zahteva zakonsko dovoljena, je treba upoštevati vse zakonske omejitve za uporabo tega sredstva, npr. pri načrtovanju mesta ali določanju posameznih con v mestu, kakor tudi verjetnost, da se bodo te omejitve spremenile; pri zahtevi, da mora biti uporaba finančno izvedljiva, je treba upoštevati, ali bo druga možna vrsta uporabe, ki je fizično mogoča in zakonsko dopustna, ustvarjala običajnemu tržnemu udeležencu zadosten donos, potem bo poleg donosa obstoječe rabe treba upoštevati še stroške za pretvorbo sredstva v tako vrsto uporabe. Zasnova najgospodarnejše in najboljše uporabe zemljišča temelji na spoznanju, da, čeprav obstajajo med dvema ali več parcelami fizične podobnosti in so si med seboj sorodne, lahko obstajajo pomembne razlike v načinu njihove uporabe.12 Kako se premoženje lahko optimalno koristno uporabi je temelj določanja njegove tržne vrednosti. 5.2 ANALIZA ZAKONSKE DOPUSTNOSTI GRADNJE Stanovanjska stavba številka 1529 k.o. Malija, je bila zgrajena leta 1900, zato se gradbeno dovoljenje po GZ 13 pripozna. Po dejanskem stanju je bilo ugotovljeno, da se gabariti stanovanjske stavbe niso spreminjali in z ugotovitvijo, da je bil dejansko že pred letom 1967 to stanovanjski objekt. V zemljiški knjigi je vknjižen postopek zaznambe urejanja prostora, ki ga vodi Republika Slovenija Upravna enota Izola, pod opr. št. 356-81/2015, in sicer gre za zavarovano območje: Krajinski park Strunjan. 12 MSOV, 2017 13 Po 118. členu GZ se šteje, da imajo objekti, ki izpolnjujejo pogoje iz 197. in 198. člena ZGO-1 ali pogoje iz 124. člena Zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o graditvi objektov (Uradni list RS, št. 126/07), pridobljeno gradbeno in uporabno dovoljenje po tem zakonu, o čemer se na zahtevo stranke izda odločba. 21

KORZO ocenjevanje nepremičnin Namenska raba zemljišča parcele številka 149/8, 149/16 in 149/17 vse k.o. Malija (šifra k.o. 2628): Slikovni prikaz ocenjevane nepremičnine: 22

KORZO ocenjevanje nepremičnin 6 PREDMET OCENJEVANJA IN KRATEK POVZETEK 6.1 PREDMET OCENJEVANJA IN KRATEK POVZETEK Nepremičnina z ID znakom: 2628 149/8 do deleža 1/4, 2628 149/16 do deleža 1/4, 2628 149/17 do deleža 1/4, ki predstavljajo parcele številka 149/8, 149/16 in 149/17, na katerih stoji stanovanjska stavba številka 1529 vse k.o. Malija (šifra k.o.2628) na naslovu Dobrava 9, 6310 Izola Isola 6.2 UMESTITEV OBJEKTA V PROSTOR Ocenjevana stanovanjska stavba številka 1529, stoji na parcelah številka 149/4, 149/8, 149/16 in 149/17 vse k.o. Malija. Ocenjevana nepremičnina se nahaja na naslovu Dobrava 9, v poštnem okolišu in v občini Izola. Naselje in okolica sta poseljena z ostalimi stanovanjskimi objekti. 6.3 KOLEKTIVNA KOMUNALNA OPREMA Parkirišče: Parkiranje je možno pred stanovanjsko stavbo na dvorišču. Potniški in avtobusni promet: Lokacija ni oskrbovana s potniškim prometom. Urejenost cest: Cesta je v asfaltni izvedbi. Dostopnost: Dostop do stavbe je omogočen z avtom. Odvajanje meteornih voda: Meteorne vode se odvajajo po površju. Odtočna voda s strešnih površin se vodi preko ponikovalnice. Zelene in rekreativne površine: Zelene površine so v neposredni bližini. Uslužnostne in upravne dejavnosti: Uslužnostne in upravne dejavnosti se nahajajo v centru Izole. 23

KORZO ocenjevanje nepremičnin 6.4 ZASNOVA OBJEKTA Ocenjevana nepremičnina predstavlja samostojen stanovanjski objekt, ki je zasnovan v 2 etažah kot pritličje in nadstropje (P+N). Stanovanjska stavba je bila zgrajena leta 1900. 6.5 KONSTRUKCIJA OBJEKTA Objekt je grajen iz betona in železobetona. Obodni in notranji zidovi so grajeni iz opečnih modularnih blokov. Vertikalna komunikacija poteka po notranjih stopnicah. 6.6 STREHA IN FASADA Streha je lesene konstrukcije v obliki dvokapnice, prekrita s strešno kritino. Strešni okrov hiše je opremljen s klasičnimi krovsko kleparskimi izdelki, kot so obrobe, žlebovi s horizontalnimi in vertikalnimi odtočnimi cevmi. Fasada je klasiščne izvedbe. 6.7 INSTALACIJE Stanovanjska stavba ima vzpostavljen priklop za elektroinštalacije za razsvetljavo in električno moč, izveden je priklop na javno vodovodno omrežje. Ogrevanje ni vzpostavljeno. Stanovanjska stavba ima vgrajeno klimo. 6.8 OKNA IN VRATA Okna stanovanjske stavbe so zastekljena v lesenih okvirjih. Notranja vrata so lesene izvedbe. 6.9 OPIS STANOVANJSKE STAVBE Stanovanjska stavba je zasnovana kot pritličje in nadstropje. Pritličje stavbe obsega kuhinjo, hodnik in sobo. V nadstropju stavbe se nahajata dve sobi. Bivalni prostori stanovanjske stavbe so opremljeni s starejšo opremo. Finalni tlak stanovanjske stavbe je izveden v kombinaciji tapisona in keramike. Stanovanjska stavba je v slabem stanju in je potrebna adaptacije. 6.10 IZMERE STANOVANJSKE STAVBE 14 Neto tlorisna površina stanovanjske stavbe številka 1529 k.o. Malija meri 85,70 m2. 6.11 IZMERE IN NAMENSKA RABA ZEMLJIŠČA 15 ID ZNAK NEPREMIČNINE POVRŠINA PARCELE V M2 NAMENSKA RABA ZEMLJIŠČA 2628 149/8 25,00 m2 2628 149/16 7,00 m2 2628 149/17 26,00 m2 Stavbno zemljišče Skupaj: 58,00 m2 14 Kvadraturo stanovanjske stavbe smo povzeli po GURS za katero je bil izveden katastrski vpis in preverili skladnost po dejanskem stanju na terenu, na ogledu. 15 Izmero zemljišča smo povzeli po podatkih GURS. 24

KORZO ocenjevanje nepremičnin 6.12 SLIKE OCENJEVANE NEPREMIČNINE 25