kvartalno Poročilo o povprečnih cenah nepremičnin na slovenskem trgu za 2. četrtletje 2012 Geodetska uprava Republike Slovenije Avgust 2012

Transkripcija

1 kvartalno Poročilo o povprečnih cenah nepremičnin na slovenskem trgu za 2. četrtletje 2012 Geodetska uprava Republike Slovenije Avgust 2012

2 POROČILO O POVPREČNIH CENAH NEPREMIČNIN NA SLOVENSKEM TRGU ZA 2. ČETRTLETJE 2012 Uvodna pojasnila Povprečne cene nepremičnin so izračunane in objavljene v skladu s»pravilnikom o načinu izračunavanja letnih indeksov cen nepremičnin in določanja indeksov vrednosti nepremičnin«(ur. list RS, št. 79/2008). V izračunih so upoštevani prečiščeni podatki o realiziranih pogodbenih cenah nepremičnin, ki so jih zakonsko predpisani posredovalci podatkov posredovali v evidenco trga nepremičnin do Zaradi časovnih zamikov pri evidentiranju sklenjenih poslov z nepremičninami so podatki o številu upoštevanih transakcij in povprečnih cenah za leto 2012 še začasni. Zaradi možnosti naknadne izločitve manj kakovostnih podatkov so lahko ponekod velikosti vzorcev tudi manjše kot v predhodnem poročilu. Metodološka pojasnila o izračunavanju povprečnih cen in oblikovanju cenovnih ter analitičnih območij so podana v»metodoloških pojasnilih k periodičnim poročilom (Verzija 1.2)«. Grafični prikaz cenovnih in analitičnih območij po vrstah nepremičnin je podan v»slikah analitičnih in cenovnih območij (2.1)«. Oba dokumenta sta objavljena na spletni strani javnega vpogleda v evidenco trga nepremičnin: pod zavihkom 'POROČILA'. Tolmačenje kazalcev v četrletnih poročilih:»«je podatek o številu v izračunih upoštevanih podatkov oziroma o velikosti statističnega vzorca. Podatek ne pomeni števila dejansko realiziranih, niti ne števila evidentiranih kupoprodajnih poslov. Je pa z njima v korelaciji. Pojasnjevalna vrednost in primerljivost povprečnih cen med obdobji je sorazmerna z velikostjo vzorca. Ocenjujemo, da imajo izračunane cene določeno statistično zanesljivost le za tista območja, kjer je velikost vzorca vsaj 20 transakcij na kvartal. 2

3 Pri relativno majhnem številu upoštevanih podatkov so večja statistična nihanja povprečnih cen med primerjanimi obdobji zelo pogosta. Pretežno so posledica sprememb v strukturi prodanih nepremičnin in ne dejanske spremembe tržnih cen. Relativne cene ( /m 2 ) so pri stanovanjih in poslovnih nepremičninah izračunane na kvadratni meter uporabne površine, ki bolj realno kot neto tlorisna površina odraža funkcionalno velikost nepremičnine 1. Neto tlorisna površina stanovanja je seštevek površin vseh prostorov, ki sestavljajo stanovanje (npr. dnevna soba, kuhinja, kopalnica, spalnica, otroška soba, kabinet, balkon, terasa, klet) oziroma pripadajo istemu delu stavbe, kot se ta vodi v geodetskih evidencah. Vanjo je vključena površina vseh bivalnih in nebivalnih prostorov stanovanja. Uporabna površina stanovanja je seštevek vseh zaprtih prostorov za bivanje, brez tehničnih prostorov in skupnih prostorov, ki pripadajo istemu delu stavbe. Prostori za bivanje so dnevna soba, kuhinja, kopalnica, stranišče, predsoba, spalnica, kabinet, notranji hodnik ipd. Tehnični prostori so klet, shramba za živila, sušilnica, pralnica, garaža, drvarnica, kurilnica, stopnišče znotraj stanovanja, delavnica, garderoba ipd. Med tehnične prostore se štejejo tudi odprte in zaprte terase, balkoni in lože. Za prostore, ki se nahajajo v mansardi, v uporabno površino štejemo samo del površine, kjer je višina stropov enaka oz. višja od 1,6 m. Absolutne cene (v evrih) so podane za eno- in dvostanovanjske stavbe oziroma hiše s pripadajočim zemljiščem, ker relativne cene hiš zaradi različnih velikosti pripadajočih zemljišč niso primerljive. Absolutne cene so podane tudi za garaže oziroma parkirna mesta, ki se na trgu prodajajo kot enote glede na število parkirnih mest, ne glede na razlike v kvadraturi. Za stanovanja po analitičnih območjih, ki predstavljajo večja slovenska mesta, je po četrtletjih podana tudi povprečna uporabna površina in srednja vrednost (mediana) leta zgraditve prodanih stanovanj. 1 Površine prostorov so definirane z dokumentoma»tehnična navodila in primeri za izračun površin prostorov in delov stavb«in»razvrstitev vrste prostorov glede na namen uporabe«, ki sta v skladu z Zakonom o evidentiranju nepremičnin (Ur. list RS, št. 47/2006, 65/2007 Odločba US in 106/2010 Zdoh-2H) in Pravilnikom o vpisih v kataster stavb (Ur. list RS, št. 22/2007 in 32/2009) objavljena na spletnih straneh Geodetske uprave RS. 3

4 Povprečne cene nepremičnin po cenovnih območjih Stanovanjske nepremičnine Stanovanja LJUBLJANA OSREDNJESLOVENSKO OBMO^JE BREZ LJUBLJANE GORENJSKO OBMO^JE ALPE IN IDRIJSKO OBMO^JE NOVA GORICA ZALEDJE OBALE, KRAS IN VIPAVSKA DOLINA OBALA IN SLOVENSKA ISTRA POSTOJNSKO IN KO^EVSKO OBMO^JE DOLENJSKO OBMO^JE IN POSAVJE ZASAVSKO OBMO^JE CELJE OKOLICA MARIBORA IN CELJA MARIBOR KORO[KO OBMO^JE S POHORJEM SLOVENSKE GORICE, HALOZE IN KOZJANSKO PREKMURSKO OBMO^JE Upo{tevane so tr`ne transakcije rabljenih stanovanj v ve~stanovanjskih stavbah

5 Eno in dvostanovanjske stavbe LJUBLJANA OSREDNJESLOVENSKO OBMO^JE BREZ LJUBLJANE GORENJSKO OBMO^JE GORI[KO OBMO^JE IN KRAS ALPE IN IDRIJSKO OBMO^JE OBALA IN SLOVENSKA ISTRA POSTOJNSKO IN KO^EVSKO OBMO^JE DOLENJSKA, ZASAVJE IN POSAVJE CELJE Z OKOLICO IN OKOLICA MARIBORA MARIBOR KORO[KO OBMO^JE S POHORJEM SLOVENSKE GORICE, HALOZE IN KOZJANSKO PREKMURSKO OBMO^JE Upo{tevane so tržne transakcije dokon~anih eno- in dvostanovanjskih hi{ (samostojne hi{e, dvoj~ki in vrstne hi{e) s pripadajo~im zemlji{~em. 5

6 Garaže LJUBLJANA, MARIBOR IN OBALA NOVA GORICA, NOVO MESTO, CELJE, KRANJ, MURSKA SOBOTA OSTALA Upo{tevane so tržne transakcije garaž in parkirnih mest v garažnih hi{ah ter vrstnih in samostojnih garaž. Poslovne nepremičnine Pisarne LJUBLJANA IN OBALNO OBMO^JE DOLENJSKO IN GORI[KO OBMO^JE S KRASOM, GORENJSKO IN OSREDNJESLOVENSKO OBMO^JE BREZ LJUBLJANE, MARIBOR IN CELJE Z OKOLICO TOLMINSKO, NOTRANJSKO, KO^EVSKO, KORO[KO, PREKMURSKO OBMO^JE Upo{tevane so tržne transakcije pisarni{kih prostorov v poslovnih in poslovno-stanovanjskih zgradbah. Lokali LJUBLJANA, OBALA IN KRANJSKA GORA OSREDNJESLOVENSKO OBMO^JE BREZ LJUBLJANE, GORENJSKO, DOLENJSKO, PRIMORSKO IN [TAJERSKO OBMO^JE MARIBOR, NOVA GORICA, NOVO MESTO, KRANJ, CELJE IN MURSKA SOBOTA TOLMINSKO, NOTRANJSKO, KO^EVSKO, ZASAVSKO, KORO[KO IN PREKMURSKO OBMO^JE Upo{tevane so tržne transakcije prostorov za opravljanje gostinske, trgovske in druge storitvene dejavnosti v poslovnih in poslovno-stanovanjskih zgradbah. 6

7 Zemljišča brez sestavin Zemljišča za gradnjo stavb LJUBLJANA OSREDNJESLOVENSKO OBMO^JE BREZ LJUBLJANE GORENJSKO OBMO^JE GORI[KO OBMO^JE IN KRAS ALPE IN IDRIJSKO OBMO^JE OBALA IN SLOVENSKA ISTRA POSTOJNSKO IN KO^EVSKO OBMO^JE DOLENJSKA, ZASAVJE IN POSAVJE CELJE Z OKOLICO IN OKOLICA MARIBORA MARIBOR KORO[KO OBMO^JE S POHORJEM SLOVENSKE GORICE, HALOZE IN KOZJANSKO PREKMURSKO OBMO^JE Upo{tevane so tržne transakcije zemlji{~ za gradnjo stanovanjskih stavb, ne glede na upravno-pravni status zemlji{~a. 7

8 Kmetijska zemljišča OSREDNJESLOVENSKO OBMO^JE GORENJSKO OBMO^JE PRIMORSKO OBMO^JE NOTRANJSKA S KO^EVSKO DOLENJSKO OBMO^JE SAVINJSKO OBMO^JE [TAJERSKO OBMO^JE KORO[KO OBMO^JE PREKMURJE Upo{tevane so tr`ne transakcije kmetijskih zemlji{~ ,47 1,44 1,53 1,39 1,39 1, ,92 2,52 2,44 2,94 2,83 2, ,77 1,75 1,75 2,11 2,26 2, ,91 3,60 5,39 4,89 4,51 2, ,92 1,15 0,79 0,99 1,05 1, ,30 1,28 1,37 1,47 1,36 1, ,70 1,53 1,87 1,32 1,89 1, ,01 1,06 1,19 1,26 1,14 1, ,77 2,52 1,42 1,67 2,58 3, ,62 0,68 0,70 0,72 0,69 0,70 Gozdna zemljišča OSREDNJE SLOVENSKO OBMO^JE GORENJSKO OBMO^JE PRIMORSKO IN TOLMINSKO OBMO^JE NOTRANJSKO OBMO^JE DOLENJSKO IN KO^EVSKO OBMO^JE [TAJERSKO, SAVINJSKO IN KORO[KO OBMO^JE PREKMURSKO OBMO^JE Upo{tevane so tr`ne transakcije gozdnih zemlji{~ ,60 0,59 0,64 0,65 0,63 0, ,77 0,75 0,67 0,77 0,60 0, ,78 0,70 0,65 0,65 0,66 0, ,84 0,55 0,81 0,75 0,58 0, ,40 0,49 0,53 0,53 0,53 0, ,55 0,48 0,64 0,68 0,66 0, ,58 0,62 0,64 0,59 0,75 0, ,52 0,51 0,48 0,55 0,46 0,48 8

9 Gibanje cen nepremičnin Večina nepremičnin v zadnjem letu in pol na ravni države izkazuje počasen vendar zanesljiv trend padanja cen. Če pustimo ob strani začasne podatke za letošnje drugo četrtletje, so bile cene stanovanj na sekundarnem trgu v prvem četrtletju letos za 4 % nižje kot leto poprej, hiš pa za 6 %. V povprečju so padle tudi cene garaž. Glede na gospodarske in socialne razmere, upad kreditne sposobnosti in kupne moči prebivalstva ter relativno veliko ponudbo stanovanj je postopno padanje cen stanovanjskih nepremičnin tudi pričakovano. Še naprej padajo tudi cene zemljišč za gradnjo, kar je logična posledica nadaljevanja krize v gradbeništvu in relativno majhnega povpraševanja. Preglednica 1: Četrtletni verižni indeksi cen nepremičnin od 1. kvartala 2011, Slovenija 2011_1 2011_2 2011_3 2011_4 2012_1 2012_2 Rabljena stanovanja Hi{e Garaže Pisarni{ki prostori Lokali Zemlji{~a za gradnjo Kmetijska zemlji{~a Gozdna zemlji{~a Izrazitejši trend padanja cen je zaslediti pri poslovnih nepremičninah. Trg leteh se pri nas že po običaju hitreje in bolj intenzivno odziva na spremembe gospodarskih razmer, kot to velja za stanovanjske nepremičnine. Od začetka lanskega leta je povpraševanje po kmetijskih in gozdnih zemljiščih naraščalo, kar se odraža tudi na cenah. Za razliko od poslovnih in stanovanjskih nepremičnin kažejo gozdna zemljišča že dalj časa trend rasti, navzgor pa se obrača tudi trend cen kmetijskih zemljišč. 9

10 Preglednica 2: Četrtletne cene in struktura prodanih rabljenih stanovanj v večjih slovenskih mestih Analiti~no obmo~je ^etrtletje: 2011_1 2011_2 2011_3 2011_4 2012_1 2012_2 LJUBLJANA KRANJ KOPER NOVO MESTO * CELJE MARIBOR MURSKA SOBOTA * * za Novo mesto in Mursko Soboto ne zadostuje pogoju dvajsetih podatkov na kvartal, ki zagotavlja minimalno analitično podlago. 10

11 Trend padanja cen stanovanj, ki je značilen na ravni države, velja tudi za vseh pet največjih mest. Povprečna cena rabljenega stanovanja v Ljubljani in Kopru je zdrsnila pod /m 2. V Celju bo kot kaže kmalu padla pod /m 2, v Mariboru pa se približuje /m 2. Še najmanj izrazit je trend padanja cen v Kranju, kjer je cena ponovno presegla /m 2, pri čemer je treba opozoriti, da je to tudi posledica tega, da se je v drugem četrtletju evidentirana povprečna površina prodanega stanovanja zmanjšala za 7 m 2. Slika 1: Četrtletno gibanje povprečne cene rabljenih stanovanj ( /m 2 ) za večja slovenska mesta in Slovenijo 11

12 Evidentirane transakcije nepremičnin Ker so podatki o številu v Evidenci trga nepremičnin (ETN) evidentiranih transakcij z nepremičninami v močni korelaciji z dejansko realiziranim številom kupoprodaj, predstavljajo relativno zanesljivo podlago za ocene gibanja prometa posameznih vrst nepremičnin na slovenskem trgu. Pri tem je treba upoštevati da: je število dejansko realiziranih transakcij večje od števila evidentiranih transakcij, saj se v ETN ne evidentira vseh transakcij, so zaradi zamikov pri posredovanju podatkov podatki o številu evidentiranih transakcij za tekoče leto, predvsem pa za zadnje četrtletje, še začasni. Preglednica 3: Četrtletno gibanje števila evidentiranih kupoprodaj nepremičnin 2011_1 2011_2 2011_3 2011_4 2012_1 Stanovanja Hi{e Zemlji{~a za gradnjo Poslovne nepremi~nine Kmetijska zemlji{~a Gozdna zemlji{~a Čeprav je po preliminarnih podatkih v predhodnem četrtletnem poročilu kazalo, da bo zaostritev gospodarskih in socialnih razmer povzročila tudi zmanjšanje dejavnosti nepremičninskega trga, je po naknadno evidentiranih podatkih za prvo četrtletje videti, da obseg prometa z nepremičninami še ni bistveno upadel. Brez upoštevanja preliminarnih podatkov za drugo četrtletje ne kaže trend prometa s stanovanji od začetka leta 2011 praktično nobenih sprememb. Enako velja tudi za poslovne nepremičnine, medtem ko kaže promet stanovanjskih hiš celo razmeroma zanesljiv trend naraščanja. 12

13 Slika 2: Število evidentiranih kupoprodaj in trendi prometa nepremičnin, Slovenija, četrtletno Na račun v letošnjem letu presenetljivo živahnega trgovanja z zemljišči trenutno izkazujejo zanesljiv trend naraščanja prometa tudi vse vrste zemljišč. Zelo močan je za kmetijska in gozdna zemljišča, za katera je bilo v prvem četrtletju letos v primerjavi z enakim obdobjem lani evidentiranih za več kot polovico (kmetijska) oziroma za več kot tretjino (gozdna) več sklenjenih kupoprodajnih poslov. Nekoliko šibkejši je bil trend rasti za zemljišča za gradnjo, pa vendar je bilo, kljub nadaljevanju krize v gradbeništvu, v prvem četrtletju letos evidentiranih več kupoprodaj kot v enakem obdobju lani. Slika 3: Število evidentiranih kupoprodaj in trendi prometa s stanovanji v največjih slovenskih mestih, četrtletno 13

14 Tudi trendi prometa s stanovanji v največjih mestih, ki praviloma najbolje odražajo dogajanje na nepremičninskem trgu, od začetka lanskega leta ne kažejo bistvenih sprememb. Z izjemo Kranja, ki kaže komaj zaznaven trend upadanja, kažejo zelo šibak trend naraščanja prometa. V prvem četrtletju letos je bilo sicer v primerjavi z enakim obdobjem lani v Ljubljani evidentiranih 5 % več transakcij, v Mariboru 1 % več, v Celju 6 % več, v Kranju pa 4 % manj transakcij. Preglednica 4: Četrtletno gibanje števila evidentiranih kupoprodaj stanovanj Ljubljana Maribor Celje Kranj Slovenija 2011_ _ _ _ _ _ Slovenski nepremičninski trg Če zanemarimo začasne podatke o evidentiranem prometu in cenah nepremičnin za drugo četrtletje, ki glede na dosedanje izkušnje še ne dajejo prave slike, zaenkrat ni nikakršnih zanesljivih znakov ponovne krize slovenskega nepremičninskega trga. Tržne cene nepremičnin počasi drsijo navzdol, kar zasedaj, ob še vedno razmeroma dolgih časih prodaje, ohranja soliden obseg prometa. Predvsem to velja za promet nepremičnin na sekundarnem trgu, medtem ko se novogradnje še vedno prodajajo slabše. Promet s stanovanjskimi nepremičninami je seveda precej manjši kot pred krizo slovenskega nepremičninskega trga na začetku leta 2009, a le malo manjši kot po ponovni oživitvi trga ob koncu istega leta. Preliminarni podatki o evidentiranih kupoprodajah za letošnje drugo četrtletje bi lahko dali slutiti, da se trend prometa obrača navzdol, vsekakor pa je glede na gospodarske in socialne razmere prej pričakovati zmanjševanje kot povečevanje dejavnosti nepremičninskega trga. 14

15 Geodetska uprava Republike Slovenije Avgust 2012