OCENA VREDNOSTI STANOVANJA Z RAZLIČNIMI NAČINI KOT PODLAGA ZA IZRAČUN NAJEMNINE Jožef Murko, dipl.inž.grad., DODOMA d.o.o., stalni sodni cenilec in izvedenec gradbene stroke, pooblaščeni ocenjevalec vrednosti strojev in opreme in pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin OSNOVNA MISEL IN UVOD Če ni zanesljivih ocen vrednosti, ne more uspešno delovati najemniški trg 1! Postavlja se vprašanje ali je obstoječi sistem določanja neprofitnih najemnin še primeren? V nadaljevanju bomo na dveh naključno izbranih stanovanjih prikazali ocenjene vrednosti po treh različnih načinih in sicer: Ocena tržne vrednosti stanovanja v skladu z MSOV; Ocena posplošene tržne vrednosti stanovanja po ZMVN 2 ; Ocena vrednosti stanovanja v skladu s Pravilnikom o merilih za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih stavb 3 ; Analizirali bomo najemnine in sicer: Najemnine v skladu z Uredbo o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih ter merilih in postopku za uveljavljanje subvencioniranih najemnin 4 ; Najemnine iz uradne evidence GURS; Ponudbene najemnine s spleta; V zaključku bomo prikazali anomalije ter nakazali smer razmišljanja v prihodnosti. 2. SPLOŠNI PODATKI O IZBRANIH STANOVANJI BOROVA VAS 25, MARIBOR Tip stanovanja: 2-sobno Velikost stanovanja: 60,18 m 2 Leto gradnje objekta: 1987 Starost objekta: 28 Število točk stanovanja: 335 RAKUŠEVA ULICA 26, LJUBLJANA Tip stanovanja: 2-sobno Velikost stanovanja: 61,80 m 2 Leto gradnje objekta: 2010 Starost objekta: 5 Število točk stanovanja: 362 1 Prirejeno po Mednarodni beli listini o ocenjevanju vrednosti MSOV/05; 2 Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin (Uradni list RS, št. 50/06, 87/11, 40/12 ZUJF in 22/14 odl. US); 3 Ur.l. št. 127/2004, 69/05, 75/05; 4 Ur.l. št. 131/2003; 1
3. VREDNOST IZBRANIH STANOVANJ 3.1 Ocena tržne vrednosti v skladu z MSOV Izvedli smo klasično oceno tržne vrednosti v skladu z MSOV upoštevajoč način in metodo tržnih primerjav. Zaradi preobsežnosti podatkov podajamo le rezultate. Stanovanje NTP Letnik datum ocene tržna vrednost /m 2 Povpr.vr. Borova vas 25, Maribor 60,18 1987 30.6.2015 63.189,00 1.050 1.030 Rakuševa ulica 26, Ljubljana 61,80 2010 17.11.2015 109.015,20 1.764 1.910 3.2 Ocena posplošene tržne vrednosti po ZMVN Povzemamo podatke iz uradnih evidenc. Stanovanje NTP Letnik PTV /m 2 Povpr.vr. Borova vas 25, Maribor 60,18 1987 65.687,00 1.092 1.030 Rakuševa ulica 26, Ljubljana 61,80 2010 123.648,00 2.001 1.910 3.3 Ocena točkovalne vrednosti Opravimo točkovanje posameznih stanovanj upoštevajoč Pravilnik o merilih za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih stavb. Stanovanje NTP Letnik št.točk f.lok. Toč.vr. /m 2 Povpr.vr. Borova vas 25, Maribor 60,18 1987 335 1 53.021,59 881 1.030 Rakuševa ulica 26, Ljubljana 61,80 2010 362 1 62.493,78 1.011 1.910 3.4 Zbir vrednosti MSOV GURS TOČ Stanovanje NTP Letnik TV /m 2 PTV /m 2 Toč.vr. /m 2 Povpr.vr. Maribor 60,18 1987 63.189 1.050 65.687 1.030 53.022 881 1.030 Ljubljana 61,80 2010 109.015 1.764 123.648 2.001 62.494 1.011 1.910 4. VIŠINA NAJEMNINE ZA IZBRANA STANOVANJA 4.1 Neprofitna najemnina Opravimo izračun upoštevajoč Uredbo o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih ter merilih in postopku za uveljavljanje subvencioniranih najemnin: MARIBOR Skupno število točk pripisanih gradbenemu delu stanovanja (Št) 335,00 Vrednost točke (Vt) 2,63 Uporabna korigirana neto tlorisna površina stanovanja (Up) 60,18 Vpliv velikosti stanovanja (korekcijski faktor Kf) 1,0000 Vpliv lokacije stanovanja (L) 1,00 Skupno število točk pripisanih opremi (Št o ) 0 2
VREDNOST STANOVANJA 53.021,59 Letna stopnja najemnine 4,68% Število mesecev v letu 12 VIŠINA NAJEMNINE 206,78 LJUBLJANA Skupno število točk pripisanih gradbenemu delu stanovanja (Št) 384,50 Vrednost točke (Vt) 2,63 Uporabna korigirana neto tlorisna površina stanovanja (Up) 61,80 Vpliv velikosti stanovanja (korekcijski faktor Kf) 1,0000 Vpliv lokacije stanovanja (L) 1,00 Skupno število točk pripisanih opremi (Št o ) 0 VREDNOST STANOVANJA 62.493,78 Letna stopnja najemnine 4,68% Število mesecev v letu 12 VIŠINA NAJEMNINE 243,73 4.2 Evidenca najemnin - GURS Opravimo izbor evidentiranih najemov podobnih stanovanj po letniku izgradnje in po površini v posameznem mestu. DEJANSKE ODDAJE MARIBOR Id posla Leto oddaje Leto gradnje površina [m2] Cena ( /mes) 59989 55,10 120,00 70190 64,54 500,00 116342 01.03.2014 64,50 620,00 117582 60,00 160,00 139506 20.04.2014 63,40 100,00 155926 15.07.2014 61,10 300,00 166725 01.09.2014 62,60 100,00 177107 01.12.2014 60,00 160,00 183901 01.01.2015 55,00 100,00 188646 15.01.2015 64,10 350,00 188651 15.01.2015 64,10 350,00 201772 20.04.2015 63,40 100,00 Povprečje 1987 61,49 246,67 3
DEJANSKE ODDAJE LJUBLJANA Id posla Leto oddaje Leto gradnje površina [m2] Cena ( /mes) 87441 31.01.2014 55,00 500,00 148461 17.04.2014 62,06 496,98 171380 03.09.2014 60,31 400,00 172879 01.10.2014 55,08 30,00 189693 31.01.2015 55,00 500,00 228025 03.09.2015 60,31 380,00 Povprečje 57,96 384,50 4.3 Ponudba najemov Opravimo izbor evidentiranih ponudb najemov podobnih stanovanj PONUDBENE ODDAJE MARIBOR ref. št. oglasa Leto gradnje površina [m2] Cena ( /mes) 5964342 1976 55,00 300,00 5960927 1971 62,50 300,00 5955199 1975 60,00 370,00 5964812 1979 57,67 250,00 5966718 1989 63,80 270,00 5962755 1995 58,00 380,00 5965981 1990 55,00 180,00 5967480 1980 58,00 340,00 5963480 1960 61,00 350,00 Povprečje 1980 59,00 304,44 PONUDBENE ODDAJE LJUBLJANA ref. št. oglasa Leto gradnje površina [m2] Cena ( /mes) 5962347 60 580 5952713 2009 59,85 780 5965731 2015 57,72 800 5588235 2010 56 1000 5964943 2009 64,2 650 Povprečje 59,554 762 4.4 Zbir najemov Nep. najem. GURS Trg Stanovanje NTP Letnik Najem. /m2 Najem. /m2 Najem. /m2 Maribor 60,18 1987 207 3,4 247 4,1 304 5,1 Ljubljana 61,80 2010 244 3,9 384 6,2 762 12,3 4
5. ANALIZA IN ZAKLJUČEK 5.1 Predpostavka Predpostavljamo, da je izračun vrednosti v skladu s Pravilnikom o merilih za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih stavb neustrezen in podajamo izračun t.i. neprofitne najemnine na podlagi s pravilnikom določene stopnje najemnine in ovrednotene vrednosti podane v tč. 3. TOČ MSOV GURS Stanovanje NTP Letnik Toč.vr. /m2/m TV /m2/m PTV /m2/m Maribor 60,18 1.987 53.022 3,4 63.189 4,1 65.687 4,3 Ljubljana 61,80 2.010 62.494 3,9 109.015 6,9 123.648 7,8 Na podlagi podane predpostavke podajamo še odstotkovne primerjave Nep. najem. GURS Trg Stanovanje NTP Letnik Najem. 100% Najem. % Najem. % Maribor 60,18 1.987 207 3,44 247 119,3% 304 147,2% Ljubljana 61,80 2.010 244 3,94 384 157,8% 762 312,6% 5.2 Zaključek Predstavljena analiza potrjuje v uvodu izraženo predpostavko o nevzdržnosti sedanjega sistema določanja tako imenovanih neprofitnih najemnin. Dejstvo je, da ocenjena vrednost na podlagi Pravilnika o merilih za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih stavb ustrezna in ne odraža dejanske vrednosti nepremičnin. Izkazane razlike v izračunih najemnin ob predpostavki ustreznosti z Uredbo o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih ter merilih in postopku za uveljavljanje subvencioniranih najemnin določene stopnje letne stopnje najemnine 5 nakazujejo nevzdržnost sedanjega sistema določanja tako imenovanih neprofitnih najemnin. Vprašanje je ali gre za neupravičene privilegije določeni skupini državljanov? O avtorju Jožef Murko, dipl.inž.grad., s strokovnim izpitom, pooblaščeni inženir IZS-št. G-1365, stalni sodni izvedenec gradbene stroke, pooblaščeni ocenjevalec vrednosti strojev in opreme in pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin v skladu s 63. členom Zakona o revidiranju (Ur.l. RS št. 11/01), nepremičninski posrednik z licenco št. 137 MOP, član FIABCI Slovenija. Zaposlen v družbi Dodoma d.o.o., Maribor, Partizanska 13a. 5 Za nepremičnine velja v poslovnem svetu za običajno zahtevano donosnost na vrednost kapitala v višini cca 7 %. 5