Mistrstv za za gspdarski razvj tehnlgij Direktrat za turizem Ktnikva ulica 5 1000 Ljubljana Ljubljana, 24. marec 2021 Mnenje gradivu v»zgos_obrazlžitve_za javn razprav«, prilženemu predlgu nvega Zakna gststvu v javni bravnavi Dkument ZGOS_Obrazlžitve_za javn razprav je sestavljen iz treh glavnih tčk: 1.»Ocena stanja razlgi za sprejem sprejem predlga zakna«, 2.»Cilji, načela pglavitne rešitve zakna«, 3.»Prikaz ureditve v drugih pravnih sistemih prilagjenst predlagane ureditve pravu Evrpske unije«, Ker je predlg nvega Zakna gststvu v nekaterih dlčbah kntradiktren navedbam v brazlžitvi: - Citiram tretji dstavek tčke 1.1.:» ptrebuje temeljit psdbitev temeljnih dlčb, ki bd mgčale sdben razvj dejavnsti zmanjšale nekatere admistrativne bremenitve subjektm s pdrčja turizma.«- Citiram prv alej prvega dstavka tčke 1.2:»dlčitev pgjev za pravljanje dejavnsti, ki bd spdbujali razvj dejavnsti ne bd predstavljali admistrativnih vir izvajalcem dejavnsti«, sm brazlžitev dlčene njen utemeljitve pdrbneje pregledali. Mnenja k brazlžitvi p sklpih pdajam v nadaljevanju. Omenjeni dkument se v prvi tčki sklicuje na Analiz kratkrčnega ddajanja nastanitev turistm, ki j je izvedel Center pslvne dličnsti Eknmske fakultete Univerze v Ljubljani (Kneževič Cvelbar, Ljubica Vavptič, Damjan, CPOEF, nvember 2020). 1. Predlagatelj zakna v brazlžitvi navaja, da»se velika veča dejavnsti pravlja na črn«(3. dstavek 1.2. tčke). Žal trditev ni pdkrepljena s pdatki FURS-a ali katerekli relevantne stitucije, ki se ukvarja z zbiranjem teh pdatkv. Menim, da je sedaj resnica ravn nasprtna. Z uvedb vpisa v register nastanitvenih bratv, dmevnimi akcijami nadzrm Fančne uprave Republike Slvenije ter nedvumnega sprčila javnsti, da se kratkrčn ddajanje ne izvaja sam v skladu s Stanvanjskim zaknm z najemn pgdb, je velikanska veča pdjetij, samstjnih pdjetnikv fizičnih seb, ki izvajaj registriran dejavnst nudenja namestitev, pustila izvajanje dejavnsti v sivi eknmiji. Mala ulica 8, SI - 1000 Ljubljana, T: +386 1 434 26 66, E: f@gsd.si, www.gsd.si 1
2. Predlagatelj z uvedb striktnega pgja pridbitve sglasij tretjih seb deluje v nasprtju s ciljem»dprave admistrativnih vir za razvj dejavnsti«. S tem, k predlaga najblj restriktivn blik zakndaje med vsemi primerjanimi pravnimi sistemi z. zavezancem nalaga v praksi nepremstljive vire, predlagatelj zakna deluje bratn d cilja zakna zavezance sili nazaj v siv eknmij ter na pdrčju d kratkrčnih d srednjerčnih najemv dpira nv nišn plje sive eknmije, kjer pdrčja Zakn gststvu eksplicitn ne b urejal, Stanvanjski zakn s svjimi dsedanjimi dlčbami pisanimi za daljše najeme pa prav tak. Preverjanje izplnjevanja zahteve p 75/100% sglasjih etažnih lastnikv pmeni bsežn admistriranje (ki pa v praksi zaradi že naštetih razlgv tudi neurejene zemljiške knjige) splh ni mgče! Dkaz za t trditev s kar navedbe samega predlagatelja zakna, ki v prikazu ureditve v treh pravnih sistemih držav članic EU, tudi na primeru mesta Dunaj navaja, da je»implementacija te zahteve v praksi izjemn težavna«. Čemu trej predlagatelj zakna t kljub temu uvaja? Kt alternativ predlagam, da predlagatelj zakna preuči premisli vzpstavitvi mdela v Slveniji velik blj primerljive Prtugalske, kt sledi v nadaljevanju.»prtugalska je kt dgvr na pvečan pvpraševanje p zasebnih najemnih stanvanjih ter nve razmere v turističnem sektrju, ki s se pjavile z razvjem delitvene eknmije, sprejela nv turističn zakndaj. Nv zaknski dlk Decret- Lei n. 128/2014, ki ureja lkaln nastanitev, med drugim dpravlja številne admistrativne vire, ki s bile v veljavi d leta 2008, benem pa dvljuje, da lahk ljudje deln ali v celti svje dmve prst delij z gsti z vsega sveta. Dlčbe zakna, ki uvajaj penstavljena pravila, dsledn veljaj pvsd p državi, s čimer je dpravljena tudi negtvst pnudnikv glede tega, kaj je dvljen kaj ne (Airbnb 2015b). Od nvembra 2014 mraj pnudniki nastanitev, ki svje dmve ddajaj prek spletnih platfrm, tem bvestiti svj bč. V ta namen mraj ddati prijav prek spletne strani bče ali spletne strani prtugalske nacinalne turistične rganizacije»turism de Prtugal«. Pnudniki s na ta nač tudi registrirani v uradni lkalni zbirki pdatkv nastanitvah, ki pristjnim rganm mgča nadzr nad izvajanjem dejavnsti pbiranjem davkv. P uvedbi tega pstpka se je števil legalnih lkalnih nastanitev mčn pvečal, saj s kršitve strg kaznvane. C e pnudnik ne dda spletne prijave, mu grzi kazen v viši 35.000 EUR prepved izvajanja nastanitvenih stritev za dve leti. Druga sglasja ali dvljenja pnudnik nastanitev ne ptrebuje. Z nvim zaknm s bile ukjene tudi nekatere dlčbe glede zahtev p špekcijskih pregledih ptrdilih, bče pa s si pridržale pravic d nadzra glede varnstnih snvnih standardv nepremičn (OECD 2016, 107 108).«Mala ulica 8, SI - 1000 Ljubljana, T: +386 1 434 26 66, E: f@gsd.si, www.gsd.si 2
(knec citata). Vir:»Pjava suprabe na pdrčju kratkrčnega ddajanja nepremičnih turistm kt prilžnst za rast slvenskega turizma«. Nataša Pance, 2016. http://www.ediplme.fm-kp.si/pance_natasa_20160720.pdf 3. Predlagatelj v brazlžitvi zakna navaja:»v primeru Ljubljane pnudniki, ki imaj več kt šest nepremičn, bvladujej kar 36 % celtnega trga nepremičn, ki se glašuje na platfrmi Airbnb, kar kaže na t, da ne gre za dejavnst delitvene eknmije, temveč za tržn dejavnst z viskimi dnsi, ki ni primern regulirana, zat se v veliki meri dvija v plju črne eknmije, kt taka predstavlja neljaln knkurenc stalim nastanitvenim kapacitetam ima negativen vpliv na stanvanjsk plitik (Kneževič Cvelbar, Ljubica Vavptič, Damjan, CPOEF, nvember 2020).«(knec citata). Te navedbe je ptrebn pstaviti v pravilen kntekst. Spregleduje se pmembna dejstva, ki pstavljaj pd vprašaj ugtvitve predlagatelja. Dejstv je, da pri dejavnsti kratkrčnega ddajanja nepremičn turistm pazen del strška predstavlja stritveni del take ddaje sebn del ter ne prihdek premženja zirma nepremične. Strške pri kratkrčni ddaji nepremičn dprse se zat ne mre računati p metdlgiji ddaje nepremičn s stanvanjsk najemn pgdb. V primeru ddaje z najemn pgdb gre za prihdek iz premženja ne dejavnsti. Niti se strške dprsa kratkrčne ddaje nepremične ne mre direktn primerjati z dprsi htelske sbe, ker gre za nastanitve različnih tipv, ki v primeru ddaje večjega števila nepremičn s strani enega izvajalca dejavnsti nis na istem naslvu, kt v primeru htela da gre za htelm kmplementarn nastanitven pnudb. Zat trditev, da gre pri kratkrčnemu ddajanju nepremičn turistm za dejavnst z viskimi dnsi ne drži ni z ničemer empiričn pdkrepljena. Zaradi navedenega ker se v zadnjih letih stanje na sivem trgu kratkrčne ddaje zasebnih nepremičn bistven izbljšuje, ne zdrži trditev, da je kratkrčn ddajanje nepremični v primeru plačevanja strškv dela davkv dejavnst z viskimi dnsi neljalna knkurenca drugim nastanitvam. Lastniki nepremičn se za takšn rab nepremičn dlčaj tudi iz razlga, ker nepremične bčasn uprabljaj tudi zase, kar jih v dlgrčnem najemu ne mrej. Dejstv je, da neljaln knkurenc dejavnsti kratkrčnega ddajanja nepremičn turistm, htelirjem drugim nastanitvenim zmgljivstim pvzrča ddaja nepremični na črn s stanvanjsk najemn pgdb, ali brezplačna nastanitev prijateljev, kar se še vedn lahk izvede za en dan ali Mala ulica 8, SI - 1000 Ljubljana, T: +386 1 434 26 66, E: f@gsd.si, www.gsd.si 3
nekaj dni, mim Zakna gststvu, kar je zel težk sankcinirati kar predlg nvega Zakna gststvu ne b rešil. Dejstv je, da v kakršnemkli trenutku se da najti primere, k sami hteli drugi nastanitveni brati na spletnem prtalu Airbnb glašujej psamezne ente. Čeprav je tak pnujena enta zirma nastanitev del večjega nastanitvenega brata, j je navzven težk lčiti d dividualne nastanitve malega sbdajalca, saj pnudnike k temu ne zavezuje nič, kar izkrivlja pdatke dejanski pnudbi nepremičn za kratkrčn ddaj turistm. Tudi, če bi pdatek v študiji CPOEF držal (avtrji nis predstavili metdlgije izračuna), je ptrebn vedeti, da v Ljubljani ( tudi širše v Slveniji) deluje več pdjetij, ki v svjem imenu ali za ime za račun lastnikv nepremičn prfesinaln upravljaj z njihvimi nepremičnami saj lastniki nepremičn za t nimaj časa, znanja ali pa se nahajaj v tuji. Ta pdjetja za račun v imenu lastnikv psameznih nepremičn bračunavaj sprti dvajaj vse davke prispevke, plačujej turističn prmcijsk taks. Ta pdjetja tudi zapslujej ali dajej del samzapslenim sebam, kar zmanjšuje sivi trg spdbujaj spštvanje zakndaje! Naj pudarim, da s ta pdjetja večma mikr mala pdjetja z velikim ptencialm rasti da bi psledičn zaradi predvidenega nvega zakna bila primrana zmanjšati bseg dela z. zapreti svj gspdarsk dejavnst, čeprav s dslej uspešn delvala. Vsaka d tak upravljanih zasebnih namestitev je psebna, bičajn s namestitve lcirane na razpršenih lkacijah. T pa je med drugim tudi cilj razpršensti turistične pnudbe kt antipd kncentracije masvnega turizma v samih mestnih središčih. V brazlžitvi se tudi navaja, da mesta zaradi izvajanja stanvanjske plitike reguliranja kratkrčne ddaje nepremičn uvajaj svje evidence, kar je prava smer. V Slveniji je taka evidence že vzpstavljena z registrm nastanitvenih bratv na nacinalni ravni velika veča nepremičn za kratkrčn ddaj se v register vpiše. S predlgm dlčil neizvedljivih sglasjih v večstanvanjskih stavbah temu ne b več tak. Pri nčitvah je psebn zanimiv segment Airbnb. Na pdlagi pdatkv terenske raziskave pravljene s strani Zavda Turizem Ljubljana družbe Valicn leta 2016, se je izkazal, da gstje, ki bivaj v nastanitvah prek Airbnb prabij 14% več za hran pijač cel 23% več za izlete izven Mala ulica 8, SI - 1000 Ljubljana, T: +386 1 434 26 66, E: f@gsd.si, www.gsd.si 4
Ljubljane. Ti gstje nadpvprečen znesek prabij za hran pijač (35, kar je 5 nad pvprečjem vseh biskvalcev) ter za izlete izven Ljubljane (64, kar je 15 nad pvprečjem vseh biskvalcev). T pmeni, da ravn ti gstje pmembn vplivaj na razpršitev turističnih tkv p Slveniji ter v vseh strateških dkumentih začrtanega dviga prabe na biskvalca. Vir: https://www.visitljubljana.cm/sl/biskvalci/pisma-iz-ljubljane/januar- 2021/nva-raziskava-turizma-ljubljana-med-tujimi-biskvalci-v-ljubljani/ 4. Predlagatelj zakna v brazlžitvi navaja, da se je»števil nepremičn na eni d spletnih platfrm d leta 2015 pvečal za 3,8x«. Nadalje se brazlžitev sklicuje na dmnev, da s»zasebne namestitve razlg za zmanjšan knkurenčnst htelskih namestitev«. T nikakr ne drži. Dejstv je, da se spremjaj navade ptrebe turistv, še psebej dividualnih gstv, ki iščej nastanitev za več kt 1 nč. Najprej naj navedem, da je p našem mnenju nekrektn snvati zakn na pdatkih iz leta 2019, ki je bil glede na pretekla bdbja rekrdn. Večanje števila pnudnikv je psledica večjega biska turistv v Republiki Slveniji. Temu se brez izjeme prilagajaj vse blike turistične pnudbe. Pveden je članek https://sil.net/psel-danes/nvice/prevec-turistv-ljubljana-b-dbilase-1-400-htelskih-sb-505840. Le-ta navaja, da največjega vpliva na knkurenčnst htelv (kar se sicer izpstavlja kt argument v brazlžitvi zakna) na njihv zasedenst ne predstavlja dividualn sbdajalstv zirma kratkrčn ddajanje zasebnih nepremičnih v najem turistm, pač v zadnjih letih nekntrlirana gradnja nvih htelskih kapacitet s strani tujih dmačih vestitrjev kakr tudi spremenjenih navadah dividualnih turistv, katerim hteli nis ustrezna blika nastanitve. Prblem pretirane gradnje nvih htelskih kapacitet je še psebn akuten v Ljubljani. Naj navedem sam nekaj pdatkv iz zgraj menjenega članka, bjavljenega marca 2020: Predsednik Združenja htelirjev Slvenije, je marca 2020 navedel naslednje:»slvensk predsedvanje EU v drugi plvici leta 2021 staln pvečanje števila biskvalcev v Ljubljani sta spdbudila nedavne nalžbe v htelsk pnudb. D leta 2023 je načrtvanih ddatnih 1400 sb. Skupn števil htelskih zmgljivsti se b pvzpel na kli 4100 sb, kar pmeni 45-dsttn rast.«tak cenjujej v Kngresnem uradu Ljubljana. Mala ulica 8, SI - 1000 Ljubljana, T: +386 1 434 26 66, E: f@gsd.si, www.gsd.si 5
»Tlikšn pvečanje htelskih kapacitet v prestlnici brez ustvarjanja ddatnih turističnih atrakcij je pgubn,«pa je kritičen Gregr Jamnik, predsednik združenja htelirjev Slvenije direktr htela Sln.»Dmači tuji vestitrji s že pred časm planili na ljubljanski trg...ljubljana v zadnjih letih beleži strm rast biska turistv, v prihdnjih treh letih pa naj bi še za plvic pvečali števil htelskih sb. Vlagatelji se čitn pžvižgaj na nekatere pritžbe, da je turistv preveč, računaj na t, da b pvpraševanja še več. Kje se gradij nvi hteli kje s glavni izzivi za prestlnic b turističnem bumu?za hranitev pvprečne letne zasedensti nad 60 % v tem primeru števil sb v htelih v turistični destaciji Ljubljana ne sme preseči 3000 sb.«vir: https://www.visitljubljana.cm/assets/dkumenti-pdf/o-turizmu-lj/strategija- 2014-2020.pdf Sklep: Predpstavka, da knkurenčnst htelv nižaj kratkrčn ddajanje zasebnih nepremičnih v najem turistm v mestnih jedrih je napačna. Iz pdane tabele izhaja, da s daleč največja težava htelv kar hteli sami sicer pretirana gradnja nvih htelskih kapacitet šele nat spremenjen navade dividualnih gstv ter razvj spletnih platfrm, ki mgčaj razvj nvih vrst turizma. Veča turistv, ki sedaj kristi kratkrčn ddajanje zasebnih nepremičnih v najem turistm v primeru, da te pnudbe v mestu ne b, se b prenčevanju v mestu ali Mala ulica 8, SI - 1000 Ljubljana, T: +386 1 434 26 66, E: f@gsd.si, www.gsd.si 6
bisku destacije izgnila biskala mest, ki t pnudb ima. Iz zgraj navedene tabele je tudi lep vidn, da bd htelske kapacitete v Ljubljani že v letu 2023 za 25% presegale kapacitete, ki zagtavljaj hranitev pvprečne ciljne letne zasedensti nad 60%, kt je bil izračunan v dkumentu Strategija turizma v Ljubljani 2014-2020. Prblem trej ni v malih sbdajalcih zirma kratkrčnem ddajanju zasebnih nepremičnih v najem turistm pač pa v pretiran ptimističnih velikih vestitrjih v velike htelske nastanitve. Upravičen je pričakvati, da se b vsled psledic pandemije COVID-19 vsaj nekaj nadaljnjih let še ddatn pznal vpliv spremenjenih navad preferenc dividualnih turistv. Pričakvati je, da se bd v večji meri izgibali mnžičnega htelskega turizma raje ptvali zasebn uprabljali zasebne dividualne nastanitve. Temu trendu se vsaj za nekaj časa nbena država ne b mgla izgniti. Predlg nvele ZGs-1 pa gre ravn v bratni smeri. Individualn sbdajalstv zirma kratkrčn ddajanje zasebnih nepremičnih v najem turistm v mestih kjer p naravi prevladujej večstanvanjske stavbe, de-fact nemgča zirma ga skzi v praksi neizvršljive dlčbe kt je predlg 6. tčke 10. člena nvele ZGs-1 krimalizira. P našem mnenju bi veljal regulacij»zasičensti«pnudbe različnih blik turističnih namestitev prepustiti lkalnim samupravnim skupnstim. T bi bil vsekakr blje kt»p vkih«- skzi pvsem neživljenjske zahteve p predlžitvi sglasij - de-fact ukjati dividualn sbdajalstv zirma kratkrčn ddajanje zasebnih nepremičnih v najem turistm v mestnih jedrih ter jim psredn ed pcij pnudbe nuditi pravljanje dejavnsti v sivi eknmiji ali ddajanje s stanvanjsk najemn pgdb na črn brez dvajanja davkv s pmanjkljiv prijav prebivališča. Samupravna lkalna skupnst najblje pzna prblematik. Na primer največja turistična destacija, Mestna bča Ljubljana, je verjetn najblj kmpetentna dlčiti kak uravntežiti hitr naraščajče kapacitete htelskega turizma dividualnih razpršenih turističnih nastanitev, ki pvsd p svetu predstavljaj dbrdšl kmpatibiln pnudb. 5. Predlagatelj zakna v brazlžitvi navaja, da»kratkrčn ddajanje nastanitev turistm negativn vpliva na stanvanjsk plitik večjih, turističn zanimivih slvenskih mest.«(3. dstavek 1.2. tčke) Trditev je pavšalna ne temelji na empiričnih dkazih, ki bi dkazvali vzrčn zvez. Mala ulica 8, SI - 1000 Ljubljana, T: +386 1 434 26 66, E: f@gsd.si, www.gsd.si 7
Eda d sedaj pravljena analiza na realnih nepremičnah vpliva Airbnb na razplžljivst fnda stanvanj za tržni najem v mestu Ljubljana je bila pravljena v decembru 2018. Analiza je bila pravljena s strani nedvisnega prtala Pdcrt.si - Medij za nedvisn nvarstv. Opravila sta j nvarja Lenart J. Kučić dgvrni urednik Anže Vh Bštic. Analiza je ugtvila, da mit velikem vplivu Airbnb na cene stanvanj viš najemn ne drži z. dlčeni deli javnsti z njim mčn pretiravaj. Ugtvljen je namreč bil, da je delež stanvanj, ki s namenjena kratkrčnemu ddajanju blizu le nekaj dstkv 2-3% d celtnega fnda razplžljivih stanvanj, ki bi sicer bila razplžljiva za klasični najem. Vir: https://media.blubrry.cm/pd_rt/p/pdcrt.si/app/uplads/pdcast/pdcrt_pdcast_20 18_epizda13.mp3. Še več, na Javnem stanvanjskem skladu MOL (JSS MOL) s maja septembra 2019 bjavili naslednje sprčil: Na Javnem stanvanjskem skladu MOL nimam pdatkv, v kakšnem bsegu je iz navedenega razlga zmanjšan ddajanje stanvanj v dlgrčni najem, tudi ni znan, ali bi se predmetna stanvanja, če se ne bi ddajala v turistične namene, splh ddajala v dlgrčni najem, zat knkretiziranih cenah negativnih psledic ddajanja prek Airbnb na stanvanjskem pdrčju ne mrem gvriti. Tudi dcent katedre za trajnstni razvj destacij Univerze na Primrskem Emil Juvan pravi (Sep. 2019):»Pregvrn za Ljubljan velja, da je zaradi prasta pnudbe Airbnb čedalje manj stanvanj za dlgrčni najem da t vpliva na bivanjski utrip mest, vendar knkretnih empiričnih dkazv ni. Vsaj za Ljubljan še ne. Pdbe mest se trej spremjaj, tak kt se spremja pdba mest zaradi splšnih sprememb v strukturi turistv. Na primer, pdbe Prtrža v zadnjih turističnih seznah nis tradicinalne, saj narašča števil gstv iz vzhdne Evrpe ta trend ni pvezan z Airbnb zirma drugimi platfrmami.«sklep: 1. Sbdajalstv v mestih ni kriv za zvišanje cen nepremičn najemn. V Ljubljani je vseh nastanitev, ki si se staln ddjaj prek Airbnb le nekaj dsttkv (2-3% fnda vseh stanvanj razplžljivih za tržni najem). 2. Blj kt Airbnb Bkg na cen stanvanj višanje najemn vplivaj faktrji kt s pgji za gradnj, dstpnst psjil, cene stavbnih zemljišč splšna gspdarska situacija v državi ter stanvanjska plitika. In tu je država pplnma zatajila, česar zdaj ne bm rešili z restriktivnimi ukrepi predlga zakna gststvu. Le ta stanvanjskega prblema ne b rešil, b pa mnge ljudi, ki s v dejavnst kratkrčnega najema vlžili svje del, prihranke mrda cel najeli Mala ulica 8, SI - 1000 Ljubljana, T: +386 1 434 26 66, E: f@gsd.si, www.gsd.si 8
psjila, ptisnil v eknmsk scialn stisk. Zgvrn je, da je bil javnih neprfitnih najemniških stanvanj p samsvjitvi zgrajenih le za vzrec, da je bil zadnji stlpič študentskega dma v Ržni dli v Ljubljani zgrajen davnega leta 1971 (pred skraj 50 leti). da je v Slveniji 20 dsttkv stanvanjskega fnda nenaseljenega, pri čemer se je sam v Ljubljani števil praznih stanvanj v bdbju d leta 2011 d leta 2018 pvečal z 22.300 (17,8 dsttka) na 24.400 (19 dsttkv). da je p cenah strkvne javnsti v Slveniji črni trg dlgrčne ddaje 3x večji d uradn prijavljenega. da je država nedavn sprejela cel pvišanje davka iz dhdka d ddajanja premženja v najem iz 25% na 27,5%, kar ddatn negativn vpliva na višanje najemn (ne pa zmanjšanje!). Zat menim, da Zakn gststvu vsekakr ni primern mest za urejanje stanvanjske plitike, ki je bistven blj kmpleksna kt, da se j zreducira na pgrm prti sbdajalcem zirma kratkrčni ddajanji zasebnih nepremičnih v najem turistm v mestih. V frmacij, v Združenju Gstljubnst slvenskih dmv Združenju lastnikv nepremičn Slvenije, sm Mistrstvu za klje prstr v dpisu že ktbra 2019 predlagali druge mžne strumente ddatne zaščite teresv drugih etažnih lastnikv v večstanvanjskih stavbah z. mirne rabe stanvanjskih ent, kt sledi. Pravne ali fizične sebe, ki izvajaj dejavnst na celtni pvrši stanvanjske ente s dlžne skleniti zavarvaln plic za mrebitn škd, ki bi j njihve stranke, biskvalci ali gstje pvzrčili na skupnih prstrih. Zavarvalna vsta bi mrala bila razumna, bi bila dvisna d kvadrature stanvanjskega bjekta. Uprabiti bi veljal nek enstaven, a pravičen ključ. Izvajalec dejavnsti v stanvanjski enti večstanvanjskega bjekta je dlžan dgvren svje biskvalce, stranke gste učkvit seznaniti s hišnim redm. Uvede se stpenjski štitut zaščite teresv stalih etažnih lastnikv, ki p eni strani phitri pstpek reševanja mrebitnih pritžb drugih etažnih lastnikv, p drugi strani pa razbremenjuje špekcijske službe. Ob z dkazili utemeljeni pritžbi dlčenega deleža etažnih lastnikv zaradi mtenja miru, prekmerne bremenitve skupnih delv naprav ipd., je seba, ki pravlja za ssede mteč dejavnst dlžna dpraviti vzrke za pritžb z. b pnavljajčih istvrstnih pritžbah prenehati z dejavnstj. Mala ulica 8, SI - 1000 Ljubljana, T: +386 1 434 26 66, E: f@gsd.si, www.gsd.si 9
V izgib prebremenjevanju špekcijskih služb bi bil smiseln uvesti stpenjsk ravnanje v smislu 1. krak - Opzril hišnega sveta, 2. krak - Opzril upravnika, 3. krak - Inšpekcijska služba. Marsikatera pripmba se namreč lahk dpravi že v medssedskem dialgu, knec kncev pa pdlag mgča že sedanji zakn SZ-1 z mžnstj sklenitve pgdbe medsebjnih razmerjih. Šele v zadnjem kraku bi imela mžnst dreagirati tudi relevantna špekcijska služba, v klikr tudi v dlčenem rku izvajalec dejavnsti ne bi dpravil vzrka za pritžbe ssedv. Če za trenutek pustim b strani (ne)primernst neptrebnst samega kncepta zbiranja sglasij za pravljanje mirne dejavnsti v stanvanjski enti, želim na tem mestu psebej pzriti na dejstv, ki splšni javnsti ni psebej znan. T je, da ima vsak etažni lastnik, ki ga izvajanje katerekli dejavnsti v stanvanjski enti sseda mti, že sedaj mžnst s tžb p Stvarn-pravnem zakniku (ssedsk prav) uveljavljati svj pravic d mirne rabe svje stanvanjske ente. Pvečan prispevek v rezervni sklad? 6. Predlagatelj zakna v brazlžitvi navaja, da»v Slveniji je pnudba skncentrirana predvsem v Ljubljani (2.509 nepremičn), Piranu (941 nepremičn), Bledu (806 nepremičn), Kpru (494 nepremičn) Kranjski gri (392 nepremičn), zel je pristna tudi v Psčju (Bvec, Tlm, Kbarid)«Pdatek ne drži. P pdatkih specializiranega spletnega servisa www.airdna.c, ki se ukvarja s sledenjem zasedensti Airbnb nepremičn p vseh mestih na svetu, je v Ljubljani 1.122 aktivnih nepremičn. Kt kaže graf je bil na abslutnem višku vseh časv - leta 2019, januarja 2019 aktivnih 1.296 nepremičn, avgusta 2019 1.705 nepremičn, nvembra 1.285 nepremičn (seznski upad). Pdatki za 2020 s 70% slabši, enak se pričakuje v letu 2021, kar lep prikazuje spdnji graf. Mala ulica 8, SI - 1000 Ljubljana, T: +386 1 434 26 66, E: f@gsd.si, www.gsd.si 10
Naj ddam, da tudi sicer pdatek»številu nepremičn«na kakšnem d spletnih rezervacijskih prtalv ne pve velik. Namreč, kt je razvidn iz grafa, števil nepremičn med letm zel niha, skladn s sezn. Med glavn sezn (k s tudi vsi hteli 96% plni) je zasebnih namestitev na vlj več. V nizki sezni pa se števil le-teh bistven zmanjša, mnge pa splh ne sprejemaj turistv s namenjene klasičnemu stanvanjskemu najemu. Kljub temu pa se jih na spletnih rezervacijskih prtalih da najti, ker sprejemaj rezervacije za prihajajč sezn, kar napihuje»videz številčnsti«za 25%-30%. 7. Predlagatelj zakna v brazlžitvi navaja»pnudniki pa se glašujej tudi na drugih platfrmah (npr. na platfrmi Bkg.cm) je knčn števil pnudnikv v praksi lahk višje kt zabeležen na platfrmi Airbnb.«Veča pnudnikv ddajanje zasebnih nepremičnih v najem turistm namestitev ne glašuje sam na eni platfrmi, ampak na več platfrmah istčasn. Zat t ne pmeni, da s zmgljivsti pdvjene. Iste zmgljivsti v istem časvnem knu pnudnik pač ne mre ddati dvakrat. Sklepanje iz tega naslva je zat neumestn. 8. Predlagatelj zakna v brazlžitvi navaja, da s»pnudniki v Slveniji v letu 2019 zglj na platfrmi Airbnb ustvarili 66,5 milijnv evrv prihdkv iz naslva ddajanja nepremičn v kratkrčni najem turistm, kar je približn tlik kt Istrabenz hteli Terme Krka s skupaj 17-imi hteli viske kategrije v tem letu.«pdatki že na prvi pgled nis veredstjni saj s približn dvakrat višji d pdatkv, ki s na vlj na specializiranih prtalih, ki se ukvarjaj z merjenjem zasedensti kapacitet Airbnb p celem svetu, kt npr. Airdna.c. (več v nadaljevanju). Prsim trej, da javn bjavite celtn analiz kjer s razvidni viri uprabljena metdlgija. Ne glede na kntacij pdatka, pa je b upštevanju bistvenega zmanjšanja sive eknmije pri kratkrčnemu ddajanju nepremičn v najem turistm, veča prihdkv regularnih predstavljaj prihdke registriranih fizičnih seb, samstjnih pdjetnikv mikr pdjetij d katerih je plačan davek. Zel dbrdšel je pdatek pmembnsti tega segmenta slvenskega turizma, ki j pnudba v htelih zaradi svje drugačnsti ne mre nadmestiti. 9. Predlagatelj zakna v brazlžitvi navaja»v pvprečju pnudnik na Airbnb ustvari dnevn cen (ADR) na nepremičn v viši 83,35 evrv. P pdatkih Hstg d... je pvprečna dsežena cena čiste sbne stritve na prdan sb v htelih pdbnih namestitvah v Slveniji namreč v letu 2019 znašala 57,54 evrv, kar je le 3,5 dsttkv nižje kt pvprečna dsežena cena na platfrmi Airbnb v letu 2019.«Mala ulica 8, SI - 1000 Ljubljana, T: +386 1 434 26 66, E: f@gsd.si, www.gsd.si 11
Že iz predhdne navedbe izhaja, da s strški pnudnika na Airbnb viski nis primerljivi z ddajanjem nepremične v najem s stanvanjsk najemn pgdb, zat iz pstavljenih cen izhaja, da s cene realn pstavljene, da nis neljalna knkurenca sledij zdravi eknmiji. Pleg tega veča nepremičn na AirBnB ni tipa htelske sbe. Za celtn slik naj b tem navedem navedbe ga. Maja Uran Maravić s Fakultete za turistične vede:»lani (p. 2019) je bila zasedenst ljubljanskih htelv na letni ravni 76-dsttna, najblj pa s bili zasedeni v avgustu, k se je številka pvzpela na več kt 96-dsttkv. Ljubljanski hteli s v zadnjih letih v pletnih mesecih tak rekč razprdani, sm ugtavljali že pred dvema letma.ob rasti števila turistv se je v Ljubljani dvignila tudi pvprečna cena za htelske sbe (upštevali s en petzvezdični, sedem štirizvezdičnih dva trizvezdična htela). P pdatkih Združenja htelirjev Slvenije je lani (p. Leta 2019) pvprečna cena znašala 110,8 evra brut, kar je 20 evrv več kt pred dvema letma. K temu je treba ddati, da leta 2016 v Ljubljani še ni bil petzvezdičnega htela InterCntental. C e gledam pvprečn ptršnj za nastanitev v Slveniji, ptem je t dbra cena. C e se primerjam z zahdnevrpskimi cenami, imam še mžnsti rasti," pvprečn cen v Ljubljani kmentira Uran Maravićeva. Če trej pgledam pvprečn dsežen cen dividualnih namestitev prek Airbnb v Ljubljani, vidim, da je pvprečna cena (ADR) 73 EUR na nč. A t je le ena plat medalje. Nujn je ptrebn upštevati tudi pvprečn zasedenst takih dividualnih zasebnih nastanitev. Le ta pa v na primeru največjega turističnega središča v Slveniji - mestu Ljubljana - v pvprečju znaša le skrmnih 34%! Vir: Airdna, spdaj. T pmeni, da s le nekatere nepremične slidn zasedene, druge pa splh ne, vendar s kljub temu pristne na spletnih prtalih, zirma delujej med glavn sezn, izven nje pa ne. Mala ulica 8, SI - 1000 Ljubljana, T: +386 1 434 26 66, E: f@gsd.si, www.gsd.si 12
10. Predlagatelj zakna v brazlžitvi navaja temeljni cilje zakna ZGs-1. Ugtavljam, da predlg zakna v delu, ki se nanaša na 10. člen predlaganega snutka ne sledi sicer bjavljenim temeljnim ciljem načelm, prej bratn. Je v nasprtju z načelm srazmernsti predpisanih zahtev ciljev, ki se z zahtev želi dseči, saj na pdrčju kratkrčne ddaje zasebnih nepremičnih turistm uveljavlja blj restriktivni mdel p vzru mesta Dunaj (z izvajanjem katerega s p navedbah v brazlžitvi predlagatelja zakna izjemne težave), namest da bi uprabili kater d stalih primerjanih pravnih ureditev, ki s manj restriktivne izvedljive. Ddatn želim pzriti v tem dpisu naveden dbr Mala ulica 8, SI - 1000 Ljubljana, T: +386 1 434 26 66, E: f@gsd.si, www.gsd.si 13
praks nam blj primerljive Prtugalske. Je v nasprtju z načelm enaksti nediskrimatrnsti pri pravljanju gspdarske dejavnsti. Knkretn, p stanvanjskem zaknu SZ-1 lahk kdrkli dda stanvanje za pljubn števil dni, brez kakršnihkli mejitev v praksi brez kakršnekli kntrle. Izvajalec dejavnsti pa je prisiljen zapirati svj dejavnst, če ne mre izplniti v praksi neizvršljive zaknske dlčbe pridbljenih sglasij etažnih lastnikv. Vedč, da je trg stanvanjskega najema že sedaj praktičn izven kntrle, je pričakvati, da b v primeru sprejema ZGs-1 v sedanji bliki zpet prasl ddajanje na črn, ki b imel pr (sicer nepraviln) v ddajanju p stanvanjskem zaknu. T se je v preteklsti že dgajal dejansk dpraša k nevzdržnem stanju na najemniškem trgu. T pmeni več sivega trga, manj pbranih davkv turističnih taks, neurejena prijava prebivališča. Kak t vem? T je situacija kjer sm nekč že bili. Še več, ker 6. tčka 10. člena predlga zakna uveljavlja v praksi neizvršljiv zahtev, t pmeni de-fact uzaknjenje prepvedi pravljanja kratkrčne ddaje zasebnih nepremičnih v najem turistm v mestnih jedrih, kjer pač p naravi zadev prevladujej večstanvanjske stavbe. Predlg zakna je v delu, ki se nanaša na 10. člen snutka zakna v nasprtju s ciljem trajnstnega razvja, ki upšteva enakpravn bravnav gspdarskih, scialnih kljskih razvjnih dejavnikv. Predvsem zaradi pgja ustavn sprne predlžitve sglasja etažnih lastnikv, bi dsledna implementacija zakna v sedanji bliki pmenila de-fact ukitev 98% zasebnega sbdajalstva zirma kratkrčnega ddajanja zasebnih nepremičn turistm v mestnih jedrih širm p Slveniji, kjer pač p naravi stvari prevladujej večstanvanjske stavbe. Ker se segmenta htelskih gstv gstv, ki preferiraj zasebne namestitve prekrivata le manjši meri 25% (Vir:»The Rise f the Sharg Ecnmy«, Schl f Busess Bstn University and University f Suthern Califrnia, 2018, Vir: https://papers.ssrn.cm/sl3/papers.cfm?abstract_id=2366898), t psledičn pmeni, da v primeru dsledne implementacije dlčb 10.člena predlga zakna ZGOs-1, dividualne nastanitvene pnudbe v mestih širm p Slveniji za 75% gstv, ki bi sicer prišli, pač ne b. Slvenija kt turistična destacija b izgubila del svje privlačnsti v svetvnem merilu. Zakn v sedanji bliki ne spdbuja razvja razpršene pnudbe namestitev za turistični pslvni namen biska z ne-masvnega turizma v mestnih jedrih b Mala ulica 8, SI - 1000 Ljubljana, T: +386 1 434 26 66, E: f@gsd.si, www.gsd.si 14
tem še ddatn zavira uspešn večletn pslvanje majhnih srednje velikih družskih pdjetij na tem pdrčju. S predlagateljem zakna se strjam z razlgi za ptreb p prenvi Zakna gststvu, a mnenja sm, da v brazlžitvi nvega Zakna gststva celtna slika stanja razlgi zanj nis bjektivn predstavljeni je psledičn vsaj na pdrčju kratkrčne ddaje nepremičn turistm v več stanvanjskih stavbah predlg nvega Zakna gststvu kntradiktren svjemu namenu. Združenje lastnikv nepremičn Slvenije Dr. Ed Pirkmajer Predsednik Zavd gstljubnst slvenskih dmv Urš Buda nam. direktrja Mala ulica 8, SI - 1000 Ljubljana, T: +386 1 434 26 66, E: f@gsd.si, www.gsd.si 15